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집합건물 대지권 미등기 토지의 법정대지 성립 여부 판단

서울중앙지방법원 2018나24881
판결 요약
집합건물의 일부 통로나 지하구조물이 철도용지(후 대지)에 소규모로 걸쳤더라도, 실질적으로 해당 토지가 집합건물의 대지(법정대지)로 성립한다고 볼 수 없습니다. 소유자 간 규약을 통한 규약대지의 성립도 요건 미비로 인정되지 않았으며, 건축물 사용승인서나 대장상 기재 및 분양계약서에 명시 없으면 분양계약에 대지 지분 매매가 포함됐다고 보기도 어렵습니다. 이로 인해 원고 측의 지분이전등기청구 및 근저당권·압류등기 말소청구 모두 기각되었습니다.
#집합건물 #대지권 #법정대지 #규약대지 #소유권이전등기
질의 응답
1. 집합건물이 다른 토지에 일부 통로나 구조물이 걸쳐 있을 때, 해당 토지는 법정대지가 성립되나요?
답변
실질적으로 그 토지가 집합건물의 각 전유부분이 속하는 건물이 위치한 주된 토지로 인정될 때만 법정대지가 성립합니다. 소규모로 출입로 일부나 통로, 구조물이 걸친 정도만으로는 인정받기 매우 어렵습니다.
근거
서울중앙지방법원-2018-나-24881 | 건물이 해당 토지에 실질적으로 존재하지 않으면 집합건물법상 법정대지라 볼 수 없다고 판시.
2. 집합건물 사용승인서나 집합건축물대장에 대지 지번이 기재되어 있으면 대지권이 인정되나요?
답변
건축물 사용승인서, 집합건축물대장상의 대지 기재만으로 집합건물의 대지권(법정대지)이나 소유권이전청구권이 자동 성립하지 않습니다.
근거
서울중앙지방법원-2018-나-24881 | 등기부상 지번 표기 등은 대지 판단에 영향이 없다고 판시.
3. 소유자 규약으로 토지를 집합건물의 대지(규약대지)로 지정할 수 있나요?
답변
규약 제정 요건과 실제 지정 의사 등 요건이 구비되어야만 규약대지로 인정됩니다. 명확한 규약·서면 결의 없는 경우 인정 안 됩니다.
근거
서울중앙지방법원-2018-나-24881 | 규약대지 성립 요건 및 규약의 명확성·결의 절차 미비 시 불인정.
4. 분양계약서나 광고, 승인서에 토지 매매가 포함됐다고 볼 수 있는 요건은 무엇인가요?
답변
분양계약서에 명확히 토지 매매가 포함되어 있어야 하며, 대지면적 기재, 사용승인서 기재 등만으로는 포함으로 보지 않습니다.
근거
서울중앙지방법원-2018-나-24881 | 계약서에 별도 매매 내용이 없고 대지면적만 기재된 경우 인정 어렵다고 판시.
5. 대지권이 성립되지 않은 토지에 관한 근저당권 및 압류등기는 무효인가요?
답변
해당 토지가 집합건물의 대지권을 구성하지 않으면 대지권의 분리처분금지 원칙 적용이 없어 근저당·압류등기도 유효할 수 있습니다.
근거
서울중앙지방법원-2018-나-24881 | 대지권이 인정되지 않아 분리처분금지 및 등기무효 주장 배척.

* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과하며, 구체적인 사건에 대한 법률적 판단이나 조언으로 해석될 수 없습니다.

판결 전문

요지

당해 건물이 당해 토지 지상에 존재한다고 볼 수 없어 법정대지로 볼 수 없고 규약대지도 성립했다고 볼 수 없으므로 이에 터잡은 과세관청의 압류등기는 여러모로 보나 적법함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

사 건

2018나24881 소유권이전등기

원 고

이OO 외 63

피 고

대한민국 외4

변 론 종 결

2020. 4. 29.

판 결 선 고

2020. 5. 27.

주 문

1. 제1심판결 중 피고 김OO, OO특별시 OOO구, 대한민국에 대한 부분을 취소하고, 원고들의 위 피고들에 대한 소를 각하한다.

2. 원고들의 피고 주식회사 OO○○, 주식회사 OO상호저축은행의 파산관재인 예금보험공사에 대한 항소를 모두 기각한다.

3. 항소비용은 원고들이 부담한다.

청 구 취 지

1. 제1심 판결을 취소한다.

2. OO OOO구 △△동 ○○○-00 대 511.4㎡에 관하여,

가. 피고 주식회사 OO○○는 원고들에게 별지1 목록 기재 집합건물의 별지2 목록 기재 대지지분에 관하여 별지3 목록 기재 각 전유부분 취득원인을 원인으로 한 지분소유권이전등기절차를 이행하라.

나. 피고 주식회사 OO○○에게,

1) 피고 김OO는 그중 153.42/511.4 지분에 관하여 OOOO지방법원 OOO등기소 2012. 8. 17. 접수 제00호로 마친 근저당권설정등기의각 말소등기절차를 이행하라.

2) 피고 OO특별시 OOO구는 같은 등기소 2014. 5. 27. 접수 제00호로 마친 2014. 5. 26. 체납처분에 의한 압류를 원인으로 한 압류등기 및 같은 등기소 2014. 5. 12. 접수 제00호로 마친 2014. 4. 15. 체납처분에 의한 압류를 원인으로 한 압류등기의 각 말소등기절차를 이행하라.

3) 피고 대한민국은 같은 등기소 2015. 10. 12. 접수 제00호로 마친 2015. 10. 7. 체납처분에 의한 압류를 원인으로 한 압류등기의 말소등기절차를 이행하라.

다. 피고 주식회사 OO저축은행의 파산관재인 OO공사가 피고 주식회사 OO○○에 대한 OO중앙지방법원 2014카단00 부동산가압류결정에 기하여 2014. 3. 4. 한 가압류집행을 불허한다(원고는 이 법원에서 위와 같이 제1심 공동피고 박OO, 박△△와 피고 김OO에 대한 일부 소를 취하하였으므로, 그에 따라 그 범위 내에서 항소취지도 감축되었다).

이 유

1. 기초사실

가. 주식회사 OO백화점(1985. 1. 29. 주식회사 미△△로 상호변경되었다. 이하 ⁠‘미△△’라 한다)은 1982. 12. 14. OO OOO구 △△동 0-0 대 2900.9㎡에 관하여, 1983. 7. 15. 같은 동 0-0 토지 중 879.3/1256.2 지분에 관하여 각 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 미△△는 1996. 10. 24.경 소재지를 위 0-0, 0-0로 하는 지하 2층, 지상 5층 건물인 미△△백화점에 관한 소유권보존등기를 마치고 영업을 시작하였다. 피고 주식회사 OO○○(이하 ⁠‘피고 회사’라 한다)는 2002. 10. 1.경 위 △△동 ○○○-00, ○○○-00 토지와 그 지상 건물인 위 미△△백화점을 매수하여 2002. 10. 14. 피고 회사명의의 소유권이전등기를 마친 후 위 건물을 7층으로 증축하여 건강을 주제로 한 상가(한솔동의보감, 이하 ⁠‘이 사건 건물’이라 한다)를 조성하였다.

다. 2004. 3. 19. 위 △△동 ○○○-00 토지로부터 ○○○-00 토지가 분할되어 ○○○-00 대 2893.2㎡가 되었고, ○○○-00 토지로부터 ○○○-00, ○○○-00 토지가 분할되어 ○○○-00 철도용지 511.4㎡(이하 ⁠‘이 사건 토지’라 한다)가 되었다가 2004. 5. 10. 이 사건 토지의 지목이 대지로 변경되었다.

라. 이 사건 건물에 관한 증축공사 후 2004. 3. 25.경 OO특별시 OOO구청장으로부터 받은 사용승인서에는 이 사건 건물의 대지위치가 ⁠‘OOO구 △△동 ○○○번지 00, 00호’로 기재되어 있고, 집합건축물대장에는 위치, 지번이 ⁠‘OO특별시 OOO구 △△동 ○○○-00 외 1필지’라고 기재되어 있다.

마. 2004. 4. 8. 이 사건 건물에 관한 등기부등본에 별지1 목록 집합건물 부분과 같이 ⁠‘1동의 건물의 표시’란이 기재되었고, ⁠‘대지권의 목적인 토지의 표시’란에는 ⁠‘소재 지번: OO특별시 OOO구 △△동 ○○○-00 대 2893.2㎡’라고 기재되었다.

바. 이 사건 건물이 집합건물로 등기됨에 따라 위 △△동 ○○○-00 토지(이하 ⁠‘△△동 ○○○-00 토지’라 한다)의 등기부등본에는 2004. 4. 8. 소유권대지권등기가 마쳐졌다. 하지만 피고 회사는 이 사건 건물의 대지권의 목적이 되지 않은 이 사건 토지를 소유하면서 신탁회사에 신탁하고 이를 귀속하기를 반복하였다.

사. 2012. 8. 17. 이 사건 토지 중 153.42/511.4 지분에 관하여 채무자 ○○○, 근저당권자 피고 김OO, 채권최고액 3억 9,000만 원인 청구취지 기재 근저당권설정등기(이하 ⁠‘이 사건 근저당권설정등기’라 한다)가 마쳐졌다.

아. 피고 주식회사 OO저축은행의 파산관재인 OO공사(이하 ⁠‘피고 공사’ 라 한다)는 2014. 3. 4. 이 사건 토지에 관하여 청구금액 10억 원인 부동산가압류결정(OO중앙지방법원 2014카단00, 이하 ⁠‘이 사건 가압류결정’이라 한다)을 받았고 같은 날 가압류등기가 마쳐졌다. 피고 OO특별시 OOO구(이하 ⁠‘피고 OOO구’라 한다)는 2014. 5. 26., 2015. 4. 15., 피고 대한민국은 2015. 10. 7. 각 이 사건 토지에 관한 압류처분을 하여 청구취지 기재의 압류등기가 마쳐졌다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2 내지 6호증, 제12호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 판단

가. 원고들의 주장

1) 집합건물인 이 사건 건물은 △△동 ○○○-00 토지 및 이 사건 토지에 걸쳐 건축되어 있으므로, 이 사건 토지는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ⁠‘집합건물법’이라 한다) 제2조 제5호에 의하여 집합건물의 법정대지로 된다. 설령 이 사건 건물이 이 사건 토지상에 위치하고 있지 않다고 보더라도 이 사건 토지는 집합건물법 제4조 제1항의 요건을 갖추어 이 사건 건물의 규약대지로 된다.

2) 이 사건 건물에 관하여 구분소유가 성립함으로써 그 대지인 △△동 ○○○-00 토지와 이 사건 토지에 관하여 이 사건 건물을 위한 대지사용권이 성립하였고, 이 사건 건물의 전유부분을 분양받거나 낙찰받은 원고들은 이 사건 토지에 관한 대지권등기가 이루어지기 전에도 전유부분과 함께 집합건물법 제2조 제6호에 규정된 대지사용권을 취득하였다. 따라서 부동산등기법 제60조 제1항에 의하여 피고 회사는 원고들에게 이 사건 토지에 관하여 이 사건 건물의 각 전유부분 취득을 원인으로 한 지분소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다. 설령 위 청구가 받아들여지지 않더라도 원고들은 피고 회사와 분양계약을 체결하고 분양대금을 전액 납부한 수분양자들이거나 수분양자들로부터 매매나 증여, 상속을 원인으로 수분양자들의 지위를 승계하여 각 전유부분에 대한 소유권이전등기를 마친 사람들로서, 위 분양계약에는 이 사건 토지의 매매가 포함되어 있었다고 보아야 한다. 따라서 원고들이 위 분양계약에 따라 피고 회사에게 분양대금을 완납한 이상 피고 회사는 원고들에게 매매를 원인으로 한 지분소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다.

3) 또한 위 대지사용권이 성립된 이후에 이루어진 이 사건 근저당권설정등기와 피고 구청과 피고 대한민국의 압류는 대지사용권의 분리처분금지에 반하는 것으로써 모두 무효이고(설령 그렇지 않더라도 이 사건 근저당권설정등기는 반사회적 법률행위에 의해 이루어진 것으로써 무효이다), 원고들은 피고 회사에 대한 대지사용권 지분이전등기청구권을 피보전채권으로 하여 피고 회사를 대위하여 이 사건 근저당권설정등기와 각 압류등기의 말소를 구한다.

4) 이 사건 가압류결정 역시 대지사용권의 성립 이후에 이루어진 것으로써 채무자인 피고 회사의 재산이 아닌 제3자의 재산을 대상으로 한 것이거나 분리처분금지에 반하는 것이므로 대지사용권자인 원고들은 제3자이의의 소로써 이 사건 가압류결정의 집행의 배제를 구한다.

나. 판단

1) 이 사건 토지가 이 사건 건물의 법정대지인지 여부

앞서 든 증거들, 갑 제25 내지 28호증, 을나 제7호증, 을바 제2호증의 각 기재 내지 영상 및 감정인 김OO 작성의 각 감정서의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 토지 지상에 별지4 감정도 기재와 같이 이 사건 건물로 들어가는 지상 출입로의 1.6㎡와 지하출입로의 1.8㎡(이하 위 출입로를 합하여 ⁠‘이 사건 출입로’라고 하고, 위 각 해당부분 1.6㎡와 1.8㎡를 합하여 ⁠‘이 사건 해당부분’이라고 한다)가 존재하는 사실, 위 지상출입로는 계단의 형태가 아니라 휠체어 등이 통행할 수 있는 경사로 형태인데, 위 1.6㎡는 위 지상출입로 왼쪽 끝의 난간을 포함한 부분과 위 경사로가 끝나는 마지막 부분인 사실, 위 지하출입로 1.8㎡는 지상에서 지하로 내려가는 계단이 시작되는 부분인 사실, △△동 ○○○-00 토지의 지하구조물 중 이 사건 건물 지하 1층에서 지하철역 쪽으로 별지5 감정도 기재와 같은 통로가 설치되어 있는데, 위 통로의 3.9㎡가 이 사건 토지의 지하 부분에 위치하고 있는 사실, 위 3.9㎡는 이 사건 건물 지하 1층에서 지하철 역쪽으로 나가는 통로의 일부인 사실을 인정할 수 있다.

그러나 위 증거들에 의해 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 이 사건 건물이 이 사건 토지 지상에 존재한다고 볼 수 없을 뿐만 아니라, 설령 이 사건 건물의 일부분이 이 사건 토지 지상에 존재한다고 본다고 하더라도 이 사건 토지를 이 사건 건물의 대지로 볼 수는 없다(이 사건 건물의 사용승인서 대지 란에 이 사건 토지와 △△동 ○○○-00 토지가 함께 기재되어 있다는 사정만으로 피고 회사가 OOO구청에 '△△동 ○○○-00 토지와 이 사건 토지를 합필하여 이 사건 건물의 대지로 할 것'을 조건으로 이 사건 건물의 증축 허가를 신청하였다고 인정하기에 부족하고, 설령 그와 같은 조건이 있는 것으로 보더라도 집합건물법과 건축법은 그 입법목적과 규율대상을 달리하는 별개의 법률이므로 집합건물법상 대지에 해당하는지 여부는 건축법상 대지의 요건을 갖추었는지 여부와는 별도로 판단하여야 하므로, 이와 다른 전제에 선 원고들의 주장 역시 이유 없다).

① 피고 회사는 △△동 ○○○-00 토지에만 대지권등기를 하고 이 사건 토지에 대해서 는 현재까지도 대지권등기를 하지 않고 있을 뿐만 아니라 이 사건 토지는 이 사건 건물이 등기된 시점인 2004. 4. 8.까지도 지목이 철도용지로 되어 있어서 그 지상에 상가 건물을 지을 수 없었으며 이 사건 건물의 등기가 완료된 이후인 2004. 5. 10.경에야 비로소 지목이 대지로 변경되었다.

집합건물법 제2조 제5호에 의하면 ⁠‘건물의 대지’는 전유부분이 속하는 1동의 건물이 있는 토지를 의미하므로 어떤 토지가 어느 건물의 대지에 해당하는지 여부는 실제로 그 건물이 그 토지상에 있는지 여부에 따라 판단하여야 하고, 그 토지가 그 건물의 등기부상 소재 지번으로 표시되어 있다거나 그 건물의 건축허가 또는 사용승인 신청 당시 그 토지를 대지로 표시하였다는 사정은 그 건물의 대지를 판단함에 영향을 미치지 못한다고 보아야 한다.

집합건물법 제4조 제1항은 ⁠‘통로, 주차장, 정원, 부속건물의 대지, 그 밖에 전유부분이 속하는 1동의 건물 및 그 건물이 있는 토지와 하나로 관리되거나 사용되는 토지는 규약으로써 건물의 대지로 할 수 있다.’라고 규정하고 있는데, 그 반대해석상 어떤 건물의 통로 등이 위치한 토지는 일정한 요건을 갖추는 경우에 한하여 그 건물의 규약대지가 될 여지가 있을 뿐 그 자체로 법정대지가 되기는 어렵다고 해석된다.

④ 이 사건 해당부분은 별지4 감정도에 기재된 ⁠‘나’, ⁠‘다’ 부분에 해당하는데, 이 사건 건물의 건축면적(2,042.08㎡) 및 이 사건 토지의 면적(511.4㎡)과 비교해 보면 그 면적(총 3.4㎡)이 극히 미미한 수준에 불과하고, 이 사건 출입로는 이 사건 건물의 주요 출입로가 아니어서 이 사건 출입로가 폐쇄되더라도 이 사건 건물의 이용에 큰 지장을 초래한다고 보기 어려울 뿐만 아니라, 간단한 공사를 통해 이 사건 토지에 걸쳐 있는 이 사건 해당부분을 철거하고 △△동 ○○○-00 토지 내에만 존재하도록 이 사건 출입로를 생성할 수 있을 것으로 판단된다.

⑤ 이 사건 건물 지하 1층에 별지5 감정도 기재와 같은 통로가 설치되어 있으나, 이 사건 토지의 지하 부분에 위치한 위 3.9㎡는 이 사건 건물 지하 1층에서 지하철 역쪽으로 나가는 위 통로의 일부에 불과하고, 전체 통로의 면적에서 위 3.9㎡가 차지하는 비중이 크지 않으며, 위 3.9㎡가 원고들이 주장하는 방풍실에 해당한다고 하더라도 이는 이 사건 건물의 출입문 외부에 위치한 통로에 불과하다(원고들 내지 이 사건 건물의 구분소유자들이 위 통로의 끝부분에 새로운 출입문을 설치한 것으로 보이고, 위 새로운 출입문은 이 사건 건물과 위 감정서에 기재된 통로를 잇는 출입문이 아니라 위 통로가 끝나는 지점에서 지하철역의 통로와 위 통로를 구별하는 출입문에 불과하다).

⑥ 아래의 피고 회사에 대한 판단 부분에서 살피는 바와 같이, 공법상 법률관계에 관한 건축물 사용승인서나 집합건축물대장에 기재된 내용이 사법상 법률관계인 매매당사자의 의사표시에 당연히 포함된다고 볼 수는 없는 것이고, 분양광고의 내용은 특별한 사정이 없는 한 계약 내용에 포함되지 않는데, 갑 제10, 15호증(가지번호 포함)의 각 기재만으로는 분양계약의 내용에 이 사건 토지의 매매까지 포함되어 있다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다(오히려 위 분양계약서에는 이 사건 건물의 대지면적이 2,686㎡로 기재되어 있는데 이는 이 사건 건물의 건축면적과 일치하고 이 사건 토지의 면적까지 포함한 수치로는 보이지 않는다).

⑦ 위와 같은 이 사건 건물의 건축 및 증축 경위, 위치, 면적, 등기 과정 및 이 사건 출입로와 이 사건 해당부분의 면적과 사용용도 등을 종합하여 보면, 이 사건 건물의 건축주가 증축을 통해 이 사건 건물을 조성할 당시에 이 사건 건물을 △△동 ○○○-00 지상에만 건축하려고 의도했던 것으로 보이고(위 증축 과정이 수직 증축으로서 지상 부분이나 지하 부분의 경계와 관련하여 실질적 공사가 진행되지 않았다고 하더라도 마찬가지이다), 실제 건축 내지 증축과정에서 착오 내지 실수로 이 사건 토지 지상에 이 사건 해당부분이 존재하게 되었던 것으로 판단된다.

집합건물법 제2조 제5호에 의해 건물의 대지인지 여부를 결정하는 ⁠‘건물’의 범위를 이 사건 해당부분까지 포함하여 해석할 경우, 부동산등기부에 대지로 등기되지 않았을 뿐만 아니라 정밀한 측량에 의해서만 위치를 특정할 수 있는 부분까지 대지로 인정하는 결과가 되어 거래의 안정성을 심각하게 훼손할 우려가 있고, 이 사건 건물의 필수불가결한 부분에 해당하지 않고 간단한 공사를 통해 이 사건 토지에 위치한 부분을 제거할 수 있는 이 사건 해당부분은 위 조항의 ⁠‘건물’에 해당하지 않는다고 보는 것이 경험칙에 부합하는 해석이므로, 이 사건 해당부분을 위 조항에서 정한 ⁠‘건물’의 일부로 보기는 어렵다.

⑨ 광대한 1필의 토지의 일부에 건물이 소재하는 경우 어떠한 범위의 토지를 건물의 대지로 할 것인가는 건축주의 의사에 달려 있는 것이므로 광대한 토지의 전체가 건물의 대지로 되는 경우에도 건축주에게 그렇게 할 합리적 의사가 있다고 인정된다면 별다른 문제는 생기지 아니한다고 볼 여지가 있다. 그러나 이 사건의 경우, 건축주가 이 사건 건물을 건축할 당시 부수적인 통로의 아주 적은 일부분인 이 사건 해당부분을 이 사건 토지 지상에 의도적으로 건축하였다고 보이지는 않고(정밀한 측량감정을 거치지 않는 한 이 사건 건물의 위치를 정확히 확정할 수도 없었다), 설령 의도적으로 그와 같이 건축하였다고 하더라도 그러한 의도가 511.4㎡에 이르는 이 사건 토지를 이 사건 건물의 대지로 할 의도였다고 보이지는 않을 뿐만 아니라 만약 그러한 의도가 있었다면 당연히 이 사건 건물에 대한 등기를 할 당시에 △△동 800-00 토지와 같은 소유자의 소유에 속한 이 사건 토지 역시 그 대지권의 목적인 토지로 등기함이 상식에 부합한다(앞서 본 바와 같이 피고 회사는 이 사건 토지에 대한 소유권이전등기를 마친 이후에도 계속적으로 신탁회사에 신탁하고 이를 귀속하기를 반복하였고, 2014. 1. 22.에 이르러서야 신탁등기를 최종적으로 말소하고 피고 회사 앞으로 소유권이전등기를 마쳤는바, 피고 회사는 이 사건 건물의 완공 당시에 이 사건 토지를 이 사건 건물의 대지로 등기할 의사는 없었던 것으로 보인다).

2) 이 사건 토지가 이 사건 건물의 규약대지인지 여부

앞서 1)항에서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 이 사건 토지는 이 사건 건물의 규약대지에 해당하지 않는다.

① 갑 제14호증[집합건물(상가)관리규약]은 작성일자 및 작성자의 서명 또는 날인이 없어 그 내용을 그대로 믿기 어려울 뿐만 아니라 기재 내용을 보더라도 구체적으로 이 사건 토지를 이 사건 건물의 대지로 포함시키기로 하는 내용의 기재를 찾을 수 없고, 다만 제34면에 이 사건 건물의 대지 면적이 3,404,60㎡라고 기재되어 있는데 그 면적이 ○○○-00 토지와 이 사건 토지의 면적을 합한 수치와 일치할 뿐이다.

② 갑 제16, 17호증의 각 기재만으로는 위 갑 제14호증이 당시 적용되던 집합건물법 제41조 제1항에서 정한 서면 결의의 요건을 갖추어 작성되었다고 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.

③ 집합건물법상 규약의 제정 시기에 관한 정함이 없다 하더라도 규약을 제정하여 그 제정 시점 이전에 그 규약의 목적이 된 토지에 대하여 이해관계를 형성한 자의 이익을 사후적으로 침탈하는 것이 허용된다고 볼 수는 없으므로, 위와 같이 이 사건 토지를 이 사건 건물의 대지로 하기로 하는 규약이 제정되었음을 인정하기 어려운 이상 추후에 규약이 제정될 수 있다는 사정은 이 사건 토지가 규약대지인지 여부를 판단함에 있어서 아무런 영향을 미치지 못한다.

3) 피고 회사에 대한 매매를 원인으로 한 지분소유권이전등기청구의 가부

원고들은, 피고 회사의 분양계약서나 광고, 사용승인서, 집합건축물대장 등 기존에 제출된 증거에 비추어 보면, 이 사건 토지는 피고 회사와 원고들 사이의 분양계약(매매계약)의 내용에 포함되어 있었다고 주장한다.

살피건대, 공법상 법률관계에 관한 건축물 사용승인서나 집합건축물대장에 기재된 내용이 사법상 법률관계인 매매 당사자의 의사표시에 당연히 포함된다고 볼 수는 없는 것이고, 분양광고의 내용은 특별한 사정이 없는 한 계약 내용에 포함되지 않는데, 갑 제10, 15호증(가지번호 포함)의 각 기재만으로는 분양계약의 내용에 이 사건 토지의 매매까지 포함되어 있다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다(오히려 위 분양계약서에는 이 사건 건물의 대지면적이 2,686㎡로 기재되어 있는데 이는 이 사

건 건물의 건축면적과 일치하고 이 사건 토지의 면적까지 포함한 수치로는 보이지 않는다). 따라서 원고들의 위 주장은 이유 없다.

다. 소결론 이 사건 토지가 이 사건 건물의 법정대지에 해당한다고 보기 어렵고, 규약대지에 해당한다고 인정할 증거도 없으므로 원고들이 대지사용권을 취득하였음을 전제로 피고 회사에 대하여 한 전유부분 취득을 원인으로 한 지분소유권이전등기청구는 이유 없다.

나아가 이 사건 분양계약에 이 사건 토지의 지분소유권을 매매하기로 하는 내용이 포함되어 있다고 인정하기 어려우므로 원고들이 피고 회사에 대하여 한 매매를 원인으로 한 지분소유권이전등기청구 역시 이유 없다.

따라서 원고들의 피고 회사에 대한 지분소유권이전등기청구는 모두 이유 없고, 이를 보전하기 위하여 피고 회사를 대위하여 한 피고 김OO에 대한 이 사건 근저당권설정등기말소청구 및 피고 구청, 피고 대한민국에 대하여 한 이 사건 각 압류등기말소청구 부분은 피보전권리가 인정되지 않으므로 부적법하며(그러므로 원고들이 위 피고들에 대해 주장하는 피대위채권의 존부에 대해서는 따로 판단하지 않는다), 피고 공사에 대한 제3자이의 부분은 원고들의 대지사용권이 인정되지 않아 이의 원인이 없으므로 이유 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 피고 회사, 피고 공사에 대한 청구는 모두 이유 없으므로 기각하고, 피고 김OO, 피고 OOO구, 피고 대한민국에 대한 청구는 모두 부적법하므로 그 소를 각하하여야 한다. 제1심판결 중 피고 회사, 피고 공사에 대한 판단은 정당하므로 이 부분 원고들의 항소를 모두 기각하고, 제1심판결 중 피고 김OO, 피고 OOO구, 피고 대한민국에 대한 판단은 부당하므로 취소하고 이 부분 원고들의 소를 각하하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울중앙지방법원 2020. 05. 27. 선고 서울중앙지방법원 2018나24881 판결 | 국세법령정보시스템

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집합건물 대지권 미등기 토지의 법정대지 성립 여부 판단

서울중앙지방법원 2018나24881
판결 요약
집합건물의 일부 통로나 지하구조물이 철도용지(후 대지)에 소규모로 걸쳤더라도, 실질적으로 해당 토지가 집합건물의 대지(법정대지)로 성립한다고 볼 수 없습니다. 소유자 간 규약을 통한 규약대지의 성립도 요건 미비로 인정되지 않았으며, 건축물 사용승인서나 대장상 기재 및 분양계약서에 명시 없으면 분양계약에 대지 지분 매매가 포함됐다고 보기도 어렵습니다. 이로 인해 원고 측의 지분이전등기청구 및 근저당권·압류등기 말소청구 모두 기각되었습니다.
#집합건물 #대지권 #법정대지 #규약대지 #소유권이전등기
질의 응답
1. 집합건물이 다른 토지에 일부 통로나 구조물이 걸쳐 있을 때, 해당 토지는 법정대지가 성립되나요?
답변
실질적으로 그 토지가 집합건물의 각 전유부분이 속하는 건물이 위치한 주된 토지로 인정될 때만 법정대지가 성립합니다. 소규모로 출입로 일부나 통로, 구조물이 걸친 정도만으로는 인정받기 매우 어렵습니다.
근거
서울중앙지방법원-2018-나-24881 | 건물이 해당 토지에 실질적으로 존재하지 않으면 집합건물법상 법정대지라 볼 수 없다고 판시.
2. 집합건물 사용승인서나 집합건축물대장에 대지 지번이 기재되어 있으면 대지권이 인정되나요?
답변
건축물 사용승인서, 집합건축물대장상의 대지 기재만으로 집합건물의 대지권(법정대지)이나 소유권이전청구권이 자동 성립하지 않습니다.
근거
서울중앙지방법원-2018-나-24881 | 등기부상 지번 표기 등은 대지 판단에 영향이 없다고 판시.
3. 소유자 규약으로 토지를 집합건물의 대지(규약대지)로 지정할 수 있나요?
답변
규약 제정 요건과 실제 지정 의사 등 요건이 구비되어야만 규약대지로 인정됩니다. 명확한 규약·서면 결의 없는 경우 인정 안 됩니다.
근거
서울중앙지방법원-2018-나-24881 | 규약대지 성립 요건 및 규약의 명확성·결의 절차 미비 시 불인정.
4. 분양계약서나 광고, 승인서에 토지 매매가 포함됐다고 볼 수 있는 요건은 무엇인가요?
답변
분양계약서에 명확히 토지 매매가 포함되어 있어야 하며, 대지면적 기재, 사용승인서 기재 등만으로는 포함으로 보지 않습니다.
근거
서울중앙지방법원-2018-나-24881 | 계약서에 별도 매매 내용이 없고 대지면적만 기재된 경우 인정 어렵다고 판시.
5. 대지권이 성립되지 않은 토지에 관한 근저당권 및 압류등기는 무효인가요?
답변
해당 토지가 집합건물의 대지권을 구성하지 않으면 대지권의 분리처분금지 원칙 적용이 없어 근저당·압류등기도 유효할 수 있습니다.
근거
서울중앙지방법원-2018-나-24881 | 대지권이 인정되지 않아 분리처분금지 및 등기무효 주장 배척.

* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과합니다.

판결 전문

요지

당해 건물이 당해 토지 지상에 존재한다고 볼 수 없어 법정대지로 볼 수 없고 규약대지도 성립했다고 볼 수 없으므로 이에 터잡은 과세관청의 압류등기는 여러모로 보나 적법함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

사 건

2018나24881 소유권이전등기

원 고

이OO 외 63

피 고

대한민국 외4

변 론 종 결

2020. 4. 29.

판 결 선 고

2020. 5. 27.

주 문

1. 제1심판결 중 피고 김OO, OO특별시 OOO구, 대한민국에 대한 부분을 취소하고, 원고들의 위 피고들에 대한 소를 각하한다.

2. 원고들의 피고 주식회사 OO○○, 주식회사 OO상호저축은행의 파산관재인 예금보험공사에 대한 항소를 모두 기각한다.

3. 항소비용은 원고들이 부담한다.

청 구 취 지

1. 제1심 판결을 취소한다.

2. OO OOO구 △△동 ○○○-00 대 511.4㎡에 관하여,

가. 피고 주식회사 OO○○는 원고들에게 별지1 목록 기재 집합건물의 별지2 목록 기재 대지지분에 관하여 별지3 목록 기재 각 전유부분 취득원인을 원인으로 한 지분소유권이전등기절차를 이행하라.

나. 피고 주식회사 OO○○에게,

1) 피고 김OO는 그중 153.42/511.4 지분에 관하여 OOOO지방법원 OOO등기소 2012. 8. 17. 접수 제00호로 마친 근저당권설정등기의각 말소등기절차를 이행하라.

2) 피고 OO특별시 OOO구는 같은 등기소 2014. 5. 27. 접수 제00호로 마친 2014. 5. 26. 체납처분에 의한 압류를 원인으로 한 압류등기 및 같은 등기소 2014. 5. 12. 접수 제00호로 마친 2014. 4. 15. 체납처분에 의한 압류를 원인으로 한 압류등기의 각 말소등기절차를 이행하라.

3) 피고 대한민국은 같은 등기소 2015. 10. 12. 접수 제00호로 마친 2015. 10. 7. 체납처분에 의한 압류를 원인으로 한 압류등기의 말소등기절차를 이행하라.

다. 피고 주식회사 OO저축은행의 파산관재인 OO공사가 피고 주식회사 OO○○에 대한 OO중앙지방법원 2014카단00 부동산가압류결정에 기하여 2014. 3. 4. 한 가압류집행을 불허한다(원고는 이 법원에서 위와 같이 제1심 공동피고 박OO, 박△△와 피고 김OO에 대한 일부 소를 취하하였으므로, 그에 따라 그 범위 내에서 항소취지도 감축되었다).

이 유

1. 기초사실

가. 주식회사 OO백화점(1985. 1. 29. 주식회사 미△△로 상호변경되었다. 이하 ⁠‘미△△’라 한다)은 1982. 12. 14. OO OOO구 △△동 0-0 대 2900.9㎡에 관하여, 1983. 7. 15. 같은 동 0-0 토지 중 879.3/1256.2 지분에 관하여 각 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 미△△는 1996. 10. 24.경 소재지를 위 0-0, 0-0로 하는 지하 2층, 지상 5층 건물인 미△△백화점에 관한 소유권보존등기를 마치고 영업을 시작하였다. 피고 주식회사 OO○○(이하 ⁠‘피고 회사’라 한다)는 2002. 10. 1.경 위 △△동 ○○○-00, ○○○-00 토지와 그 지상 건물인 위 미△△백화점을 매수하여 2002. 10. 14. 피고 회사명의의 소유권이전등기를 마친 후 위 건물을 7층으로 증축하여 건강을 주제로 한 상가(한솔동의보감, 이하 ⁠‘이 사건 건물’이라 한다)를 조성하였다.

다. 2004. 3. 19. 위 △△동 ○○○-00 토지로부터 ○○○-00 토지가 분할되어 ○○○-00 대 2893.2㎡가 되었고, ○○○-00 토지로부터 ○○○-00, ○○○-00 토지가 분할되어 ○○○-00 철도용지 511.4㎡(이하 ⁠‘이 사건 토지’라 한다)가 되었다가 2004. 5. 10. 이 사건 토지의 지목이 대지로 변경되었다.

라. 이 사건 건물에 관한 증축공사 후 2004. 3. 25.경 OO특별시 OOO구청장으로부터 받은 사용승인서에는 이 사건 건물의 대지위치가 ⁠‘OOO구 △△동 ○○○번지 00, 00호’로 기재되어 있고, 집합건축물대장에는 위치, 지번이 ⁠‘OO특별시 OOO구 △△동 ○○○-00 외 1필지’라고 기재되어 있다.

마. 2004. 4. 8. 이 사건 건물에 관한 등기부등본에 별지1 목록 집합건물 부분과 같이 ⁠‘1동의 건물의 표시’란이 기재되었고, ⁠‘대지권의 목적인 토지의 표시’란에는 ⁠‘소재 지번: OO특별시 OOO구 △△동 ○○○-00 대 2893.2㎡’라고 기재되었다.

바. 이 사건 건물이 집합건물로 등기됨에 따라 위 △△동 ○○○-00 토지(이하 ⁠‘△△동 ○○○-00 토지’라 한다)의 등기부등본에는 2004. 4. 8. 소유권대지권등기가 마쳐졌다. 하지만 피고 회사는 이 사건 건물의 대지권의 목적이 되지 않은 이 사건 토지를 소유하면서 신탁회사에 신탁하고 이를 귀속하기를 반복하였다.

사. 2012. 8. 17. 이 사건 토지 중 153.42/511.4 지분에 관하여 채무자 ○○○, 근저당권자 피고 김OO, 채권최고액 3억 9,000만 원인 청구취지 기재 근저당권설정등기(이하 ⁠‘이 사건 근저당권설정등기’라 한다)가 마쳐졌다.

아. 피고 주식회사 OO저축은행의 파산관재인 OO공사(이하 ⁠‘피고 공사’ 라 한다)는 2014. 3. 4. 이 사건 토지에 관하여 청구금액 10억 원인 부동산가압류결정(OO중앙지방법원 2014카단00, 이하 ⁠‘이 사건 가압류결정’이라 한다)을 받았고 같은 날 가압류등기가 마쳐졌다. 피고 OO특별시 OOO구(이하 ⁠‘피고 OOO구’라 한다)는 2014. 5. 26., 2015. 4. 15., 피고 대한민국은 2015. 10. 7. 각 이 사건 토지에 관한 압류처분을 하여 청구취지 기재의 압류등기가 마쳐졌다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2 내지 6호증, 제12호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 판단

가. 원고들의 주장

1) 집합건물인 이 사건 건물은 △△동 ○○○-00 토지 및 이 사건 토지에 걸쳐 건축되어 있으므로, 이 사건 토지는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ⁠‘집합건물법’이라 한다) 제2조 제5호에 의하여 집합건물의 법정대지로 된다. 설령 이 사건 건물이 이 사건 토지상에 위치하고 있지 않다고 보더라도 이 사건 토지는 집합건물법 제4조 제1항의 요건을 갖추어 이 사건 건물의 규약대지로 된다.

2) 이 사건 건물에 관하여 구분소유가 성립함으로써 그 대지인 △△동 ○○○-00 토지와 이 사건 토지에 관하여 이 사건 건물을 위한 대지사용권이 성립하였고, 이 사건 건물의 전유부분을 분양받거나 낙찰받은 원고들은 이 사건 토지에 관한 대지권등기가 이루어지기 전에도 전유부분과 함께 집합건물법 제2조 제6호에 규정된 대지사용권을 취득하였다. 따라서 부동산등기법 제60조 제1항에 의하여 피고 회사는 원고들에게 이 사건 토지에 관하여 이 사건 건물의 각 전유부분 취득을 원인으로 한 지분소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다. 설령 위 청구가 받아들여지지 않더라도 원고들은 피고 회사와 분양계약을 체결하고 분양대금을 전액 납부한 수분양자들이거나 수분양자들로부터 매매나 증여, 상속을 원인으로 수분양자들의 지위를 승계하여 각 전유부분에 대한 소유권이전등기를 마친 사람들로서, 위 분양계약에는 이 사건 토지의 매매가 포함되어 있었다고 보아야 한다. 따라서 원고들이 위 분양계약에 따라 피고 회사에게 분양대금을 완납한 이상 피고 회사는 원고들에게 매매를 원인으로 한 지분소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다.

3) 또한 위 대지사용권이 성립된 이후에 이루어진 이 사건 근저당권설정등기와 피고 구청과 피고 대한민국의 압류는 대지사용권의 분리처분금지에 반하는 것으로써 모두 무효이고(설령 그렇지 않더라도 이 사건 근저당권설정등기는 반사회적 법률행위에 의해 이루어진 것으로써 무효이다), 원고들은 피고 회사에 대한 대지사용권 지분이전등기청구권을 피보전채권으로 하여 피고 회사를 대위하여 이 사건 근저당권설정등기와 각 압류등기의 말소를 구한다.

4) 이 사건 가압류결정 역시 대지사용권의 성립 이후에 이루어진 것으로써 채무자인 피고 회사의 재산이 아닌 제3자의 재산을 대상으로 한 것이거나 분리처분금지에 반하는 것이므로 대지사용권자인 원고들은 제3자이의의 소로써 이 사건 가압류결정의 집행의 배제를 구한다.

나. 판단

1) 이 사건 토지가 이 사건 건물의 법정대지인지 여부

앞서 든 증거들, 갑 제25 내지 28호증, 을나 제7호증, 을바 제2호증의 각 기재 내지 영상 및 감정인 김OO 작성의 각 감정서의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 토지 지상에 별지4 감정도 기재와 같이 이 사건 건물로 들어가는 지상 출입로의 1.6㎡와 지하출입로의 1.8㎡(이하 위 출입로를 합하여 ⁠‘이 사건 출입로’라고 하고, 위 각 해당부분 1.6㎡와 1.8㎡를 합하여 ⁠‘이 사건 해당부분’이라고 한다)가 존재하는 사실, 위 지상출입로는 계단의 형태가 아니라 휠체어 등이 통행할 수 있는 경사로 형태인데, 위 1.6㎡는 위 지상출입로 왼쪽 끝의 난간을 포함한 부분과 위 경사로가 끝나는 마지막 부분인 사실, 위 지하출입로 1.8㎡는 지상에서 지하로 내려가는 계단이 시작되는 부분인 사실, △△동 ○○○-00 토지의 지하구조물 중 이 사건 건물 지하 1층에서 지하철역 쪽으로 별지5 감정도 기재와 같은 통로가 설치되어 있는데, 위 통로의 3.9㎡가 이 사건 토지의 지하 부분에 위치하고 있는 사실, 위 3.9㎡는 이 사건 건물 지하 1층에서 지하철 역쪽으로 나가는 통로의 일부인 사실을 인정할 수 있다.

그러나 위 증거들에 의해 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 이 사건 건물이 이 사건 토지 지상에 존재한다고 볼 수 없을 뿐만 아니라, 설령 이 사건 건물의 일부분이 이 사건 토지 지상에 존재한다고 본다고 하더라도 이 사건 토지를 이 사건 건물의 대지로 볼 수는 없다(이 사건 건물의 사용승인서 대지 란에 이 사건 토지와 △△동 ○○○-00 토지가 함께 기재되어 있다는 사정만으로 피고 회사가 OOO구청에 '△△동 ○○○-00 토지와 이 사건 토지를 합필하여 이 사건 건물의 대지로 할 것'을 조건으로 이 사건 건물의 증축 허가를 신청하였다고 인정하기에 부족하고, 설령 그와 같은 조건이 있는 것으로 보더라도 집합건물법과 건축법은 그 입법목적과 규율대상을 달리하는 별개의 법률이므로 집합건물법상 대지에 해당하는지 여부는 건축법상 대지의 요건을 갖추었는지 여부와는 별도로 판단하여야 하므로, 이와 다른 전제에 선 원고들의 주장 역시 이유 없다).

① 피고 회사는 △△동 ○○○-00 토지에만 대지권등기를 하고 이 사건 토지에 대해서 는 현재까지도 대지권등기를 하지 않고 있을 뿐만 아니라 이 사건 토지는 이 사건 건물이 등기된 시점인 2004. 4. 8.까지도 지목이 철도용지로 되어 있어서 그 지상에 상가 건물을 지을 수 없었으며 이 사건 건물의 등기가 완료된 이후인 2004. 5. 10.경에야 비로소 지목이 대지로 변경되었다.

집합건물법 제2조 제5호에 의하면 ⁠‘건물의 대지’는 전유부분이 속하는 1동의 건물이 있는 토지를 의미하므로 어떤 토지가 어느 건물의 대지에 해당하는지 여부는 실제로 그 건물이 그 토지상에 있는지 여부에 따라 판단하여야 하고, 그 토지가 그 건물의 등기부상 소재 지번으로 표시되어 있다거나 그 건물의 건축허가 또는 사용승인 신청 당시 그 토지를 대지로 표시하였다는 사정은 그 건물의 대지를 판단함에 영향을 미치지 못한다고 보아야 한다.

집합건물법 제4조 제1항은 ⁠‘통로, 주차장, 정원, 부속건물의 대지, 그 밖에 전유부분이 속하는 1동의 건물 및 그 건물이 있는 토지와 하나로 관리되거나 사용되는 토지는 규약으로써 건물의 대지로 할 수 있다.’라고 규정하고 있는데, 그 반대해석상 어떤 건물의 통로 등이 위치한 토지는 일정한 요건을 갖추는 경우에 한하여 그 건물의 규약대지가 될 여지가 있을 뿐 그 자체로 법정대지가 되기는 어렵다고 해석된다.

④ 이 사건 해당부분은 별지4 감정도에 기재된 ⁠‘나’, ⁠‘다’ 부분에 해당하는데, 이 사건 건물의 건축면적(2,042.08㎡) 및 이 사건 토지의 면적(511.4㎡)과 비교해 보면 그 면적(총 3.4㎡)이 극히 미미한 수준에 불과하고, 이 사건 출입로는 이 사건 건물의 주요 출입로가 아니어서 이 사건 출입로가 폐쇄되더라도 이 사건 건물의 이용에 큰 지장을 초래한다고 보기 어려울 뿐만 아니라, 간단한 공사를 통해 이 사건 토지에 걸쳐 있는 이 사건 해당부분을 철거하고 △△동 ○○○-00 토지 내에만 존재하도록 이 사건 출입로를 생성할 수 있을 것으로 판단된다.

⑤ 이 사건 건물 지하 1층에 별지5 감정도 기재와 같은 통로가 설치되어 있으나, 이 사건 토지의 지하 부분에 위치한 위 3.9㎡는 이 사건 건물 지하 1층에서 지하철 역쪽으로 나가는 위 통로의 일부에 불과하고, 전체 통로의 면적에서 위 3.9㎡가 차지하는 비중이 크지 않으며, 위 3.9㎡가 원고들이 주장하는 방풍실에 해당한다고 하더라도 이는 이 사건 건물의 출입문 외부에 위치한 통로에 불과하다(원고들 내지 이 사건 건물의 구분소유자들이 위 통로의 끝부분에 새로운 출입문을 설치한 것으로 보이고, 위 새로운 출입문은 이 사건 건물과 위 감정서에 기재된 통로를 잇는 출입문이 아니라 위 통로가 끝나는 지점에서 지하철역의 통로와 위 통로를 구별하는 출입문에 불과하다).

⑥ 아래의 피고 회사에 대한 판단 부분에서 살피는 바와 같이, 공법상 법률관계에 관한 건축물 사용승인서나 집합건축물대장에 기재된 내용이 사법상 법률관계인 매매당사자의 의사표시에 당연히 포함된다고 볼 수는 없는 것이고, 분양광고의 내용은 특별한 사정이 없는 한 계약 내용에 포함되지 않는데, 갑 제10, 15호증(가지번호 포함)의 각 기재만으로는 분양계약의 내용에 이 사건 토지의 매매까지 포함되어 있다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다(오히려 위 분양계약서에는 이 사건 건물의 대지면적이 2,686㎡로 기재되어 있는데 이는 이 사건 건물의 건축면적과 일치하고 이 사건 토지의 면적까지 포함한 수치로는 보이지 않는다).

⑦ 위와 같은 이 사건 건물의 건축 및 증축 경위, 위치, 면적, 등기 과정 및 이 사건 출입로와 이 사건 해당부분의 면적과 사용용도 등을 종합하여 보면, 이 사건 건물의 건축주가 증축을 통해 이 사건 건물을 조성할 당시에 이 사건 건물을 △△동 ○○○-00 지상에만 건축하려고 의도했던 것으로 보이고(위 증축 과정이 수직 증축으로서 지상 부분이나 지하 부분의 경계와 관련하여 실질적 공사가 진행되지 않았다고 하더라도 마찬가지이다), 실제 건축 내지 증축과정에서 착오 내지 실수로 이 사건 토지 지상에 이 사건 해당부분이 존재하게 되었던 것으로 판단된다.

집합건물법 제2조 제5호에 의해 건물의 대지인지 여부를 결정하는 ⁠‘건물’의 범위를 이 사건 해당부분까지 포함하여 해석할 경우, 부동산등기부에 대지로 등기되지 않았을 뿐만 아니라 정밀한 측량에 의해서만 위치를 특정할 수 있는 부분까지 대지로 인정하는 결과가 되어 거래의 안정성을 심각하게 훼손할 우려가 있고, 이 사건 건물의 필수불가결한 부분에 해당하지 않고 간단한 공사를 통해 이 사건 토지에 위치한 부분을 제거할 수 있는 이 사건 해당부분은 위 조항의 ⁠‘건물’에 해당하지 않는다고 보는 것이 경험칙에 부합하는 해석이므로, 이 사건 해당부분을 위 조항에서 정한 ⁠‘건물’의 일부로 보기는 어렵다.

⑨ 광대한 1필의 토지의 일부에 건물이 소재하는 경우 어떠한 범위의 토지를 건물의 대지로 할 것인가는 건축주의 의사에 달려 있는 것이므로 광대한 토지의 전체가 건물의 대지로 되는 경우에도 건축주에게 그렇게 할 합리적 의사가 있다고 인정된다면 별다른 문제는 생기지 아니한다고 볼 여지가 있다. 그러나 이 사건의 경우, 건축주가 이 사건 건물을 건축할 당시 부수적인 통로의 아주 적은 일부분인 이 사건 해당부분을 이 사건 토지 지상에 의도적으로 건축하였다고 보이지는 않고(정밀한 측량감정을 거치지 않는 한 이 사건 건물의 위치를 정확히 확정할 수도 없었다), 설령 의도적으로 그와 같이 건축하였다고 하더라도 그러한 의도가 511.4㎡에 이르는 이 사건 토지를 이 사건 건물의 대지로 할 의도였다고 보이지는 않을 뿐만 아니라 만약 그러한 의도가 있었다면 당연히 이 사건 건물에 대한 등기를 할 당시에 △△동 800-00 토지와 같은 소유자의 소유에 속한 이 사건 토지 역시 그 대지권의 목적인 토지로 등기함이 상식에 부합한다(앞서 본 바와 같이 피고 회사는 이 사건 토지에 대한 소유권이전등기를 마친 이후에도 계속적으로 신탁회사에 신탁하고 이를 귀속하기를 반복하였고, 2014. 1. 22.에 이르러서야 신탁등기를 최종적으로 말소하고 피고 회사 앞으로 소유권이전등기를 마쳤는바, 피고 회사는 이 사건 건물의 완공 당시에 이 사건 토지를 이 사건 건물의 대지로 등기할 의사는 없었던 것으로 보인다).

2) 이 사건 토지가 이 사건 건물의 규약대지인지 여부

앞서 1)항에서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 이 사건 토지는 이 사건 건물의 규약대지에 해당하지 않는다.

① 갑 제14호증[집합건물(상가)관리규약]은 작성일자 및 작성자의 서명 또는 날인이 없어 그 내용을 그대로 믿기 어려울 뿐만 아니라 기재 내용을 보더라도 구체적으로 이 사건 토지를 이 사건 건물의 대지로 포함시키기로 하는 내용의 기재를 찾을 수 없고, 다만 제34면에 이 사건 건물의 대지 면적이 3,404,60㎡라고 기재되어 있는데 그 면적이 ○○○-00 토지와 이 사건 토지의 면적을 합한 수치와 일치할 뿐이다.

② 갑 제16, 17호증의 각 기재만으로는 위 갑 제14호증이 당시 적용되던 집합건물법 제41조 제1항에서 정한 서면 결의의 요건을 갖추어 작성되었다고 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.

③ 집합건물법상 규약의 제정 시기에 관한 정함이 없다 하더라도 규약을 제정하여 그 제정 시점 이전에 그 규약의 목적이 된 토지에 대하여 이해관계를 형성한 자의 이익을 사후적으로 침탈하는 것이 허용된다고 볼 수는 없으므로, 위와 같이 이 사건 토지를 이 사건 건물의 대지로 하기로 하는 규약이 제정되었음을 인정하기 어려운 이상 추후에 규약이 제정될 수 있다는 사정은 이 사건 토지가 규약대지인지 여부를 판단함에 있어서 아무런 영향을 미치지 못한다.

3) 피고 회사에 대한 매매를 원인으로 한 지분소유권이전등기청구의 가부

원고들은, 피고 회사의 분양계약서나 광고, 사용승인서, 집합건축물대장 등 기존에 제출된 증거에 비추어 보면, 이 사건 토지는 피고 회사와 원고들 사이의 분양계약(매매계약)의 내용에 포함되어 있었다고 주장한다.

살피건대, 공법상 법률관계에 관한 건축물 사용승인서나 집합건축물대장에 기재된 내용이 사법상 법률관계인 매매 당사자의 의사표시에 당연히 포함된다고 볼 수는 없는 것이고, 분양광고의 내용은 특별한 사정이 없는 한 계약 내용에 포함되지 않는데, 갑 제10, 15호증(가지번호 포함)의 각 기재만으로는 분양계약의 내용에 이 사건 토지의 매매까지 포함되어 있다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다(오히려 위 분양계약서에는 이 사건 건물의 대지면적이 2,686㎡로 기재되어 있는데 이는 이 사

건 건물의 건축면적과 일치하고 이 사건 토지의 면적까지 포함한 수치로는 보이지 않는다). 따라서 원고들의 위 주장은 이유 없다.

다. 소결론 이 사건 토지가 이 사건 건물의 법정대지에 해당한다고 보기 어렵고, 규약대지에 해당한다고 인정할 증거도 없으므로 원고들이 대지사용권을 취득하였음을 전제로 피고 회사에 대하여 한 전유부분 취득을 원인으로 한 지분소유권이전등기청구는 이유 없다.

나아가 이 사건 분양계약에 이 사건 토지의 지분소유권을 매매하기로 하는 내용이 포함되어 있다고 인정하기 어려우므로 원고들이 피고 회사에 대하여 한 매매를 원인으로 한 지분소유권이전등기청구 역시 이유 없다.

따라서 원고들의 피고 회사에 대한 지분소유권이전등기청구는 모두 이유 없고, 이를 보전하기 위하여 피고 회사를 대위하여 한 피고 김OO에 대한 이 사건 근저당권설정등기말소청구 및 피고 구청, 피고 대한민국에 대하여 한 이 사건 각 압류등기말소청구 부분은 피보전권리가 인정되지 않으므로 부적법하며(그러므로 원고들이 위 피고들에 대해 주장하는 피대위채권의 존부에 대해서는 따로 판단하지 않는다), 피고 공사에 대한 제3자이의 부분은 원고들의 대지사용권이 인정되지 않아 이의 원인이 없으므로 이유 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 피고 회사, 피고 공사에 대한 청구는 모두 이유 없으므로 기각하고, 피고 김OO, 피고 OOO구, 피고 대한민국에 대한 청구는 모두 부적법하므로 그 소를 각하하여야 한다. 제1심판결 중 피고 회사, 피고 공사에 대한 판단은 정당하므로 이 부분 원고들의 항소를 모두 기각하고, 제1심판결 중 피고 김OO, 피고 OOO구, 피고 대한민국에 대한 판단은 부당하므로 취소하고 이 부분 원고들의 소를 각하하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울중앙지방법원 2020. 05. 27. 선고 서울중앙지방법원 2018나24881 판결 | 국세법령정보시스템