요지

비록 원고가 이 사건 토지 취득의 실지거래가액에 관하여 매매계약서를 제출하고 증인이 이에 부합하는 취지의 증언을 하고 있더라도, 원고가 주장하는 이 사건 토지 취득의 실지거래가액을 그대로 믿기 어려운 특별한 사정이 있다고 할 것이고, 달리 증거가 없으므로, 취득가액을 환산가액으로 산정한 이 사건 처분은 적법함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

청구취지

제1심판결을 취소한다. 피고가 2017. 12. 1. 원고에 대하여 한 2015년 귀속 양도소득세 XXX원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 제1심판결 이유의 인용

  이 법원이 이 판결에 기재할 이유는 아래에서 고쳐 쓰거나 원고가 당심에서 추가로 주장하는 부분에 대한 판단을 아래 제2항에서 추가하는 외에는 제1심 판결문의 이유 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 인용한다.

〇 제1심 판결문 제2면 제20행의 ”2019. 1. 25.“을 ”2018. 10. 16.“로, 제4면 제4행의 ”이하 ⁠‘매매계약서’라 한다“를 ”이하 ⁠‘이 사건 매매계약서’라 한다“로 각 고쳐 쓴다.

2. 추가 주장 등에 대한 판단

가. 원고의 주장

1) 원고가 이 사건 매매계약서 사본을 원본에 갈음하여 제출하였음에도 피고는 제1심 변론과정에서 매매계약서 원본의 존재나 성립에 대해 전혀 이의를 제기한 바가 없었고, 이 사건 매매계약서의 작성 주체인 CCC가 제1심법원에 증인으로 출석하여 원본의 존재와 진정성립을 인정하였으므로, 이 사건 매매계약서 원본의 존재와 진정성립은 인정된다.

2) 이 사건 매매계약서 원본의 존재와 진정성립이 인정되는 경우 그 문서에 표시된 내용을 부정할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 특별한 사정이 없는 한 그 내용이 되는 법률행위의 존재를 인정하여야 한다. 그런데 이 사건 매매계약서의 형식과 내용, 매수자금의 출처, 기준시가와의 차이 등에 대한 피고의 주장과 증명은 그 내용을 부정 할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 특별한 사정이라고 할 수 없으므로 그 매매계약의 존재도 인정되어야 한다.

나. 이 사건 매매계약서 원본의 존재 및 진정성립 인정 여부

갑 제18, 24호증, 을 제4, 5호증 및 제1심증인 CCC의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 아래와 같은 사정에 비추어 보면, 원고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 매매계약서 원본의 존재 및 진정성립을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정 할 증거가 없다.

1) 피고는 원고의 심사청구에 대한 답변서 및 이 소송의 답변서에서 ⁠‘이 사건 매매계약서는 그 작성시기와 진위 여부가 분명하지 아니하여 상기 계약서만으로는 원고의 이 사건 토지에 대한 취득가액을 입증하지 못하는 것이다’라고 주장하고 있는 것을 비롯하여 이 사건 소송과정에서 계속하여 매매계약서 원본의 존재나 진정성립에 대하여 이의를 제기하고 있다.

2) CCC가 제1심법원에 증인으로 출석하여 1986. 12. 2. 이 사건 매매계약서를 BBB, 원고와 함께 만나 작성하였고, 이 사건 매매계약서의 원본을 소지하고 있던 중 BBB의 요구로 이 사건 매매계약서의 원본을 복사하여 BBB에게 제공하였다고 증언하였으나, 아래의 사정에 비추어 보면 CCC의 위와 같은 증언내용은 이를 믿기 어렵다.

가) CCC는 BBB과 원고에게 매도한 이 사건 토지 이외에 부근에 다른 토지도 보유하고 있었는데 이 사건 토지를 매도할 무렵 이를 분할하여 매도하였다고 진술하면서 이 사건 토지 이외에 다른 토지에 대한 매매계약서는 보관하고 있지 않다고 진술하고 있으나(CCC는 위 다른 토지들은 부동산중개업체에 위임하여 매도함에 따라 그 서류를 보관하고 있지 않다고 진술하였으나, 본인이 직접 매매계약을 체결하지 않았다면 매매계약의 존재와 그 내용을 증명하기 위하여 매매계약서를 보관할 필요가 더 컸을 것으로 보임에도 이를 별도로 보관하고 있지 않다고 진술하는 것은 상당히 작위적인 것으로 보인다), 이 사건 토지를 매도한 후 30년이 경과하였음에도 다른 토지에 대한 매매계약서와는 달리 이 사건 토지에 대한 매매계약서만을 보관하고 있다는 것이 쉽게 납득이 가지 않아 위 진술의 신빙성에 의심이 든다.

나) CCC는 2017. 10.경 BBB으로부터 연락을 받고 그로부터 며칠 뒤 BBB에게 이 사건 매매계약서의 원본을 복사하여 제공하였다고 증언하였는데, BBB을 통하여 위 매매계약서 사본을 확보하였을 것으로 보이는 원고가 이의신청 단계에서 곧바로 이를 제출하지 않았다는 것은 쉽게 납득하기 어렵고, 원고 스스로도 이 사건 매매계약서 사본의 입수시점을 2018. 4.경이라고 주장하는 점에 비추어 결국 CCC의 진술은 상당히 의심이 든다[한편 원고는, BBB이 2018. 3. 초순경 동사무소 직원의 도움으로 CCC와 연락이 된 후 CCC에게 매매계약서의 제공을 부탁하였으나 CCC의 금전 차용 요구로 그 즉시 매매계약서를 확보하지 못하다가 2018. 4.경 비로소 CCC로부터 이 사건 매매계약서 원본을 건네받아 이를 복사하고 CCC에게 원본을 돌려준 후 2018. 7. 14. 심사청구 시 이 사건 매매계약서 사본을 제출한 것으로 이 사건 매매계약서 사본을 2017. 10.경 입수한 후 2018. 7. 4. 뒤늦게 제출한 것이 아니라고 주장하고 있는 점, BBB이 2018. 9. 5. CCC에게 보냈다는 내용증명(갑 제18호증)에는 BBB이 CCC와 처음 연락이 된 시기가 이의신청이 끝난 후(2018. 4. 5. 이후)로 기재되어 있는 점 등에 비추어 보면 CCC와 BBB이 처음 만난 시기, 그 제공된 문서가 원본인지 사본인지 등에 대하여 그 주장과 진술이 서로 일치하지 않아 이들이 실제 경험한 사실에 대하여 주장하거나 진술하고 있는 것인지에 대하여 상당히 의심이 든다).

다) 그 밖에 이 사건 매매계약서에는 매도인의 인감도장이 날인되어 있지 않고, 등기부에 기재된 주소와 이 사건 매매계약서의 주소가 상이하며, 매매계약 당시 기준으로 상당히 고액의 거래임에도 부동산중개인의 중개 없이 당사자들 사이의 직접 계약으로 체결된 것으로 기재되어 있고, CCC와 BBB은 대학동창으로 그 친분관계 등에 비추어 보더라도 CCC의 제1심법원에서의 증언의 신빙성과 이 사건 매매계약서 원본의 존재 및 진정성립에 대하여 의문이 든다(이에 대하여 원고는 당사자별로 각기 다른 필체로 기재되어 있는 이 사건 매매계약서 작성 형식, 이 사건 매매계약서 작성에 사용된 용지의 주된 유통 시기 등에 비추어 추후 새로이 작성된 문서가 아니라고 주장하나, 이 사건 매매계약서 원본의 존재가 확인되지 않는 한 이 사건 매매계약서 사본만으로는 이 사건 매매계약서 작성 시기를 확인할 수 없으므로 원고의 위 주장은 이유없다).

라) 그 밖에 원고가 CCC의 제1심법원 증언에 대한 신빙성을 보강하거나 이 사건 매매계약서 원본 및 진정성립에 대한 증거로 제출한 갑 제18호증(내용증명)과 갑 제24호증(BBB의 사실확인서)은 모두 이 사건 처분 이후에 작성된 서류로 이를 쉽게 믿기 어렵고, 특히 BBB은 원고와 친인척 관계에 있고 이 사건 토지의 공동매수인으로 이해관계가 있어 더욱 신빙성에 의심이 든다.

다. 이 사건 매매계약서의 증명력 주장 등에 대한 판단

설령 이 사건 매매계약서 원본의 존재 및 진정성립이 인정된다고 하더라도, 앞서 인정한 사실관계 및 갑 제1호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 아래와 같은 사정에 비추어 보면, 이 사건 매매계약서에 기재된 매매대금으로 매매계약이 체결되었음을 인정할 수 없으므로 원고의 주장은 이유 없다.

가) 이 사건 매매계약서에 의하면 원고가 CCC로부터 이 사건 토지 중 1/2 지분을 3억 5천만 원에 구입하였다는 것인데, 원고가 이 사건 토지 중 1/2 지분을 매수할 당시 원고의 나이는 대학을 졸업한 후 사회생활을 시작한 지 얼마 되지 않은 시점인 26세에 불과하여 위 3억 5천만 원 상당의 자금을 보유하고 있었다고 인정하기 어려워 이 사건 매매계약서의 매매대금 액수를 그대로 믿기 어렵다. 이에 대하여 원고는 위 매매대금의 자금출처에 대하여 심사청구 시에는 회사에서 전세자금대출 등을 받아 마련하였다고 진술하였다가 이 사건 소송 이후에는 원고의 어머니로부터 지급받아 마련하였다고 진술하는 등 매매대금의 출처에 관하여 일관되지 않는 진술을 하고 있을 뿐 만 아니라, 원고 어머니의 직업 또는 소득 원천에 대한 뚜렷한 설명 등이 없고 이를 뒷받침할만한 증거도 없어 이를 그대로 인정하기 어렵다1).

나) 이 사건 매매계약서에 기재된 이 사건 토지 전체의 매매대금 7억 원은 이 사건 토지의 1987. 1. 1. 공시지가를 기준으로 산정한 이 사건 토지의 가격 90,221,542원(=1987. 1. 1. 개별공시지가 3,226원/㎡ × 이 사건 토지 전체 면적 27,967㎡)의 8배에 이르는 금액으로, 이 사건 토지의 경매 당시의 매각대금 1,453,000,000원이 그 무렵 공시지가를 기준으로 산정한 가격 495,015,900원의 3배에 불과한 점에 비추어 이를 그대로 믿기 어렵다.

다) 이에 대하여 원고는, 원고가 이 사건 토지를 매수할 무렵 이 사건 토지 인근에 대단위 산업단지(대산산업단지) 조성이 예정되어 있어 상당한 가격으로 거래가 되었으므로 이 사건 매매계약서에 기재된 매매대금을 신빙할 수 있다고 주장한다. 그러나 원고 주장과 같이 이 사건 토지 인근에 대단위 산업단지 조성이 예정되어 있었다면 공시지가도 이를 반영하여 상승하였을 것임에도 그 당시 개별공시지가에 비하여 이 사건 매매계약서에 기재된 금액이 지나치게 높아 갑 제25호증의 기재만으로는 위 금액을 실제 매매대금이라고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없어 원고의 주장은 이유 없다.

라) 원고는, 주식회사 DDD가 이 사건 토지를 매각받아 소유권을 취득한 이후 제3자들에게 이 사건 토지를 지분으로 분할하여 ㎡당 151,285원에 매도하였는데 이를 전체 면적 27,967㎡로 환산하면 그 가치가 42억 원이 넘고 있는바, 위 금액은 그 무렵 공시지가를 기준으로 산정한 가격 495,015,900원의 9배에 이르는 금액으로 이 사건 매매계약서에 기재된 금액이 그 당시 공시지가를 기준으로 산정한 금액의 8배에 이르는 것과 크게 차이가 없으므로 이 사건 매매계약서에 기재된 금액이 실제 매매대금이라고 주장한다.

그러나 갑 제5호증의 기재에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 주식회사 DDD가 이 사건 토지를 매각받아 소유권을 취득한 이후 60명이 넘는 사람들에게 이 사건 토지의 지분을 분할하여 매도하고 있는 점에 비추어 보면, 주식회사 DDD는 제3자들에게 이 사건 토지를 개발하여 분할하여 줄 것을 전제로 매도한 것으로 보이므로 위와 같은 이 사건 토지 지분별 매도대금의 합계를 이 사건 토지 전체에 대한 매매대금과 동일하다고 평가할 수 없어 원고의 위 주장도 이유 없다.

3. 결론

원고의 이 사건 청구는 이유 없어 기각한다. 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고의 항소는 이유 없어 기각한다.

출처 : 서울고등법원 2020. 11. 13. 선고 서울고등법원 2019누69393 판결 | 국세법령정보시스템