요지

원고 지분에 대한 취득계약이 별도로 존재하지 않음에도 불구하고 중도금 지급기일에 지분별로 잔금이 청산되었다고 보는 것은 양도시기를 임의로 조정하는 결과를 초래할 수 있어 제한적으로 해석되어야 하며, 원고가 양도일 기준으로 3주택자인 이상 중과세율 적용은 적법하다.

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

  이 유

1. 처분의 경위

가. 이 사건 주택의 취득과 양도

1) 원고와 AAA는 2003. 11. 18. 서울 ○○구 ○○동 ○○○-29 소재 토지 및 그 지상 건물(이하 통틀어 ⁠‘이 사건 주택’이라 한다)을 1/2 지분씩 취득하여 보유하다가 2018. 9. 3. BBB와 사이에 이 사건 주택에 관하여 매매대금 11억 6,000만 원, 계약금 1억 1,600만 원(지급기일: 계약 시), 중도금 5억 원(지급기일: 2018. 10. 17.)으로 정하고, 2018. 12. 20. 잔금 5억 4,400만 원의 지급 의무와 이 사건 주택 인도 의무를 동시이행하기로 하는 내용의 매매계약(이하 ⁠‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였다.

2) 한편, 원고는 2018. 9. 4. 서울 ○○구 ○○동 ○○○ 외 2필지 제○동 제3층 제○○○호(이하 ⁠‘홍지동 주택’이라 한다)를 매수하는 매매계약을 체결하여 2018. 11. 15. 원고 앞으로의 소유권이전등기를 마쳤고, 2018. 9. 6. 서울 ○○구 ○○동 ○○○-19 외 1필지 ○○○ 제○동 제1층 제○○○호(이하 ⁠‘부암동 주택’이라 한다)를 매수하는 매매계약을 체결하여 2018. 11. 7. 원고 앞으로의 소유권이전등기를 마쳤다.

3) 원고와 AAA는, 원고가 위 2) 항과 같이 홍지동 주택과 부암동 주택에 관한 각 원고 앞으로의 소유권이전등기를 마친 이후인 2018. 12. 4. 이 사건 매매계약의 매수인인 BBB에게 이 사건 주택의 원고와 AAA 지분 전부에 관하여 BBB 앞으로의 소유권이전등기를 마쳐주었다(이하 그중 원고 지분의 양도를 ⁠‘이 사건 양도’라 한다).

4) 이 사건 주택, 홍지동 주택, 부암동 주택의 매매계약일, 매매계약서에 기재되어 있는 잔금지급기일, 부동산등기부 등본에서 확인되는 소유권이전등기 접수일은 아래 표 기재와 같다.

나. 이 사건 처분

1) 원고는 2019. 2. 28. 피고에게, 이 사건 양도가 ⁠‘1세대 1주택’에 해당한다는 전제에서, 이 사건 주택이 구 소득세법(2018. 12. 31. 법률 제16104호로 개정되기 전의 것,이하 같다) 제89조 제1항 제3호 가목, 제95조 제3항, 구 소득세법 시행령(2019. 2. 12.대통령령 제295223호로 개정되기 전의 것) 제154조 제1항, 제156조 제1항, 제160조 제1항에서 정한 양도차익 공제 특례 요건(이하 ⁠‘이 사건 양도차익 공제 특례 요건’이라 한다)에 해당하는 고가주택으로 보아 양도가액 중 9억 원 초과분에 해당하는 원고 지분의 양도차익에 대한 2018년 귀속 양도소득세 1,368,769원을 신고·납부하였다.

2) 이후 원고는 2019. 7. 15. 피고에게, 이 사건 양도는 당시 원고가 3주택을 소유하고 있었다고 보아 이 사건 양도차익 공제 특례 요건이 적용되지 않는다는 전제에서 조정지역 내 1세대 3주택 중과세율을 적용하여 양도소득세를 수정신고하면서 242,768,660원(가산세 포함)을 추가로 납부하였다.

3) 원고는 2019. 7. 31. 다시 이 사건 양도가 1세대 1주택에 해당하여 이 사건 양도차익 공제 특례 요건이 적용되어야 한다는 이유로 양도소득세 242,768,660원(가산세 포함)을 감액하여 달라는 내용의 경정청구를 하였으나, 피고는 2019. 9. 4. 원고가 이 사건 양도 당시에는 이 사건 주택의 원고 지분 외 2주택을 더 보유하고 있어 1세대 3주택자에 해당한다는 이유로 원고의 경정청구를 거부하였다(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다).

4) 원고는 이에 불복하여 2019. 10. 18. 조세심판원에 심판청구를 하였으나 2020.1. 30. 기각되었다.

【인정 근거】 다툼 없는 사실, 갑 제1, 내지 8, 12호증, 을 제1 내지 7의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고 주장의 요지

1) 아래와 같은 이유로 이 사건 주택의 양도시기는 2018. 10. 17.로 보아야 한다. ① 원고가 이 사건 매매계약에 따라 매수인인 BBB로부터 지급받아야 할 매매대금은 5억 8,500만 원(=매매대금 11억 6,000만 원 × 원고 지분 1/2)이다.

② 원고는 이 사건 매매계약 체결 당일인 2018. 9. 3. BBB로부터 원고 지분에 해당하는 계약금 5,800만 원(계약금 1억 1,600만 원 × 원고 지분 1/2)을 지급받았다.

③ 원고는 이 사건 매매계약상 중도금 지급일인 2018. 10. 17. 중도금 5억 원을 수령하여 AAA 및 BBB의 동의를 얻어 353,966,800원을 홍지동 주택, 부암동 주택의 매수자금으로 사용하고, 나머지 145,973,200은 이 사건 주택을 담보로 원고와 AAA가 그 지분비율대로 빌린 각 대출금(그중 원고 지분 대출금은 1/2 상당의 금액인72,986,600원)을 변제하는데 사용하였다. 한편 원고는 이 사건 매매계약에서 정한 잔금 지급일 이후에도 이 사건 주택에서 임대차계약을 유지하면서 계속 거주하기로 하였고, 이에 대한 임대차보증금 상당액인 1억 원을 매매대금의 지급에 갈음하기로 하였다. 이후 원고는 이 사건 매매계약에 따른 잔금 지급일에 수령한 잔금을 AAA 등에게 분배하였고, 원고가 이 사건 주택에서 퇴거한 2019. 2. 24. BBB로부터 임대차보증금 1억원을 수령하였다.

④ 따라서 원고는 2018. 10. 17.까지 원고 지분에 해당하는 매매대금 5억 8,000만원에 상당하는 584,953,400원(= 계약금 5,800만 원 + 중도금 중 주택 매수자금353,966,800원 + 중도금 중 원고 지분 대출금 상환액 72,986,600원 + 임대차보증금 1억 원)을 모두 지급받았다.

위와 같이 원고가 이 사건 매매계약에 따라 매수인으로부터 원고 지분에 대한 잔금을 실제로 모두 지급받은 날은 이 사건 매매계약에서 정한 중도금 지급일인 2018. 10. 17.이다. 따라서 이 사건 양도에 따른 잔금 청산일은 2018. 10. 17.이므로, 이를 이 사건 양도의 양도시기로 보아야 한다. 이 사건 양도의 양도시기인 2018. 10. 17.을 기준으로 본다면 원고는 1세대 1주택자에 해당하므로 이 사건 양도차익 공제 특례 요건이 적용되어야 한다.

2) 피고가 주장하는 대로 이 사건 양도의 양도시기를 잔금 청산일이자 소유권이전등기일인 2018. 12. 4.로 본다고 하더라도, 소득세법상 1세대 다주택자에 대하여 양도소득세 중과 규정을 둔 취지는 부동산 투기를 막기 위한 데 있는 것이다. 원고가 1세대 3주택자가 된 것은 투기목적이 아닌 대체주택, 노후생활을 위한 장기보유 주택 취득 목적이었고, 3주택을 소유하게 된 기간도 약 20일로 일시적인 것이었다. 따라서 이 사건 양도에 1세대 3주택 중과세율을 적용한 것은 그 입법 취지에 위반되어 위법하다.

그렇다면, 일시적 2주택 비과세 특례규정에 따라 이 사건 양도차익 공제 특례 요건이적용되거나 적어도 1세대 2주택임을 전제로 양도소득세가 산정되어야 한다.

나. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

다. 판단

1) 이 사건 양도의 양도 시기에 대한 판단

가) 구 소득세법 제98조는 ⁠“자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득 시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다.”고 규정하고 있다. 구 소득세법 시행령 제162조 제1항은 ⁠“법 제98조 전단에서 ⁠‘대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우’란 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일(제1호), 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일(제2호) 등의 경우를 말한다.”고 규정하고 있다.

양도소득세의 면제요건 판정은 특별한 규정이나 사정이 없는 한 구 소득세법 제98조에서 정한 양도 시기를 기준으로 하고(대법원 1995. 9. 15. 선고 95누3527 판결, 대법원 1998. 11. 24. 선고 97누6216 판결 취지 등 참조), 이러한 법리는 이 사건 양도차익 공제 특례 요건의 해당 여부를 판정할 때에도 마찬가지로 적용된다고 할 것이다.

나) 위 법리를 기초로 이 사건에 관하여 본다. 위 인정 사실 및 갑 제10호증의 기재에 의하면, 원고가 주장하는 바와 같은 금액 상당의 돈이 그 주장하는 일자에 매수인인 BBB로부터 원고 명의의 계좌에 입금된 사실은 인정된다.

그러나 위 인정 사실 및 앞서 든 증거, 갑 제9호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 인정되는 다음과 같은 사실 또는 사정들을 종합하여 보면, 이 사건 주택 중 원고 지분에 관한 매매대금의 잔금 청산일은 원고 지분과 AAA 지분을 포함하여 이 사건 주택의 전체 잔대금이 완납된 2018. 12. 4.로 보는 것이 타당하다. 따라서 이 사건 양도시기를 중도금 지급일인 2018. 10. 17.로 보아야 한다는 원고의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.

① 구 소득세법 시행령에서 양도시기를 정한 규정들은 납세자의 자의를 배제하고 과세소득을 획일적으로 파악하여 과세의 공평을 기할 목적으로 소득세법령의 체계 내에서 여러 기준이 되는 자산의 취득시기 및 양도시기를 통일적으로 파악하고 관계규정들을 모순 없이 해석·적용하기 위하여 세무계산상 자산의 취득시기 및 양도시기를 의제한 것이다(대법원 2002. 4. 12. 선고 2000두6282 판결 등 참조). 관련 규정의 해석 및 적용에 있어 위와 같은 이러한 구 소득세법 시행령의 취지가 고려되어야 한다.

② 이 사건 주택 중 원고의 지분만을 대상으로 별도로 대금의 청산을 완료하고 매수인이 그 시점에 이를 취득하였다고 보기 위해서는, 이 사건 매매계약의 당사자들이 공유자들의 지분별로 매매계약을 체결할 의사로 이 사건 매매계약을 체결하고, 이 사건 주택 중 원고 지분에 대한 매매대금은 중도금 지급일에 완료하기로 하여 그 시점에 매수인이 이 사건 주택 중 원고 지분을 취득하기로 하는 계약(이하 ⁠‘원고 지분 취득계약’이라 한다)이 별도로 존재하였다는 사실이 인정되어야 한다.

③ 원고가 원고 지분 취득계약이 존재하였다는 사실을 뒷받침하는 증거로 제출하고 있는 AAA 작성의 사실확인서(갑 제13호증)의 기재와 AAA의 증언은, 이 사건 매매계약을 체결할 당시 원고가 매매대금을 먼저 사용하기로 하고 원고 명의의 계좌로만 매매대금을 수령하는데 매수인인 BBB도 동의하였다는 내용의 진술이다. 위와 같은 AAA의 진술 내용대로의 사실이 인정된다고 하더라도, 이는 이 사건 매매계약에 따른 매매대금 지급방법에 대한 약정을 한 것에 불과한 것으로 그 사실만으로 당사자들 사이에 원고 지분 취득계약이 별도로 체결되었다고 인정하기는 어렵다. 따라서 위 사실확인서 기재와 AAA의 증언만으로는 원고 지분 취득계약이 존재하였다는 사실을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.

④ 이 사건 매매계약의 계약금 및 중도금을 모두 원고 명의의 계좌로 지급받은 사실은 인정된다. 그러나 계약금 중 AAA의 지분에 상당하는 금액은 AAA에게 지급되었고, 중도금 중 일부도 AAA를 채무자로 하는 대출금을 갚는 데 사용된 것에 비추어 보면, 계약금 및 중도금의 지급이 이 사건 주택 중 원고 지분의 대가로만 지급된 것으로는 보이지 않는다. 오히려 잔금을 포함하여 이 사건 매매계약의 매매대금 전부를 원고 명의의 계좌로 지급받아 정산한 사정들에 비추어 보면, 이는 당사자들 사이에서 이 사건 매매대금의 지급방법을 원고 명의의 계좌로 수령하는 것으로 정한 것으로 보일 뿐이다.

⑤ 매수인이 이 사건 매매계약의 중도금 지급일인 2018. 10. 17. 이후에 원고 지분에 관하여 소유권자로서 권리를 행사하였다는 사정도 보이지 않는다. 오히려 원고가 2018. 10. 17. 이후에도 이 사건 주택 2층에 대한 임대료 70만 원을 수령하였다. 원고는, 중도금 지급일에 이 사건 주택 중 원고 지분에 대한 1억 원 상당의 잔대금은 임대차보증금 명목의 돈으로 그 지급에 갈음하였다고도 주장하나, 위와 같은 내용의 지불각서가 작성된 시점은 아래에서 보는 바와 같이 매수인이 실제로 잔금 지급을 완료한것으로 보이는 2018. 12. 4.이다.

⑥ 앞서 본 여러 사정들에 비추어 보면 원고의 주장과 같이 2018. 10. 17.자 중도금의지급이 원고 지분에 대한 잔대금 명목으로 지급된 것이었다고 보기는 어렵고, 이는 이 사건 매매계약에 따른 이 사건 주택 전체 지분에 대한 중도금 명목으로 지급된 것이었다고 보인다. 이 사건 매매계약이 체결될 당시에는 매수인인 BBB가 이 사건 주택의 기존 임대차계약을 모두 승계하기로 하고 잔금인 5억 4,400만 원에서 기존 임대차보증금 합계 2억 원(이 사건 주택 1층, 2층 각 1억 원)을 모두 공제한 3억 4,400만 원을 지급하기로 하는 내용으로 매매계약이 체결되었다. 그러나 실제로는 매수인은 2018. 12. 3. 이 사건 주택 2층에 대한 임대차보증금 1억 원을 지급하였고, 2018. 12. 4. 3억 4,400만 원을 지급하면서 나머지 1억 원은 원고가 거주하는 1층에 대한 임대차보증금으로 2019. 2.말경 임차인인 원고에게 반환한다는 내용의 지불각서를 작성함으로써 그 지급에 갈음하였다. 사정이 이와 같다면, 위와 같이 이 사건 매매계약에 따른 잔대금의 지급이 완료된 날인 2018. 12. 4.을 원고 지분을 포함한 이 사건 주택 전체에 대한 잔금 청산일로 보아야 한다(설령 잔금 청산일을 그 이후로 본다고 하더라도 매수인 앞으로의 소유권이전등기일인 2018. 12. 4.이 이 사건 양도의 양도시기가 되는 것은 마찬가지이다).

⑦ 특히 원고 지분 취득계약이 별도로 존재하지 않음에도 불구하고 중도금 지급기일에 단순히 지분별 금액을 기준으로 잔금이 청산되었다고 보는 것은 잔금지급기일에 당사자의 실질적인 자산의 양도 여부에도 불구하고 양도시기를 임의로 조정하는 결과를 초래할 수 있어 제한적으로 해석되어야 한다.

다) 따라서 이 사건 양도의 양도시기는 2018. 12. 4.로 보는 것이 타당하므로, 이 사건 양도 당시 원고는 이 사건 주택, 홍지동 주택, 부암동 주택의 총 3주택을 소유하고 있었다고 보아야 한다.

2) 일시적 2주택 비과세 특례규정이 적용 여부

가) 다음으로, 이 사건 양도 당시 원고가 3주택을 소유하고 있었음에도 일시적 2주택 비과세 특례규정에 해당한다고 해석할 수 있는지 여부에 관하여 본다. 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 납세자에게 유리하다고 하여 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다고 할 것이다(대법원 2007. 5. 10. 선고 2006두16182 판결 등 참조).

나) 원고는, 원고가 이 사건 양도 당시 형식적으로는 1세대 3주택자가 되었으나, 대체주택을 취득하는 과정에서 일시적이고 형식적으로 3주택을 보유하게 된 것이므로 실질적으로 3주택을 보유하고 있었던 것으로 볼 수 없다고 주장하면서, 원고가 이 사건 양도 당시 2주택을 보유한 것으로 보아 일시적 2주택 비과세 특례규정이 적용되어 이 사건 양도차익 공제 특례 요건이 적용되어야 한다는 취지로 주장한다.

다) 그러나 일시적 2주택 비과세 특례규정은 명백한 특혜 요건을 정한 것으로서 앞서 본 법리에 비추어 엄격하게 해석하여야 하므로, 비과세대상 주택 수 계산을 함에 있어서는 그 보유 경위를 따져 주택 수 계산에서 제외할 수 없다(대법원 2009. 12. 24. 선고 2009두13788 판결 등 참조). 일시적 2주택 특례규정이 주택 양도에 따른 대체주택 취득 과정에서 일시적으로 소유하게 된 주택 수의 상한을 ⁠‘2주택’으로 명시하고 있는 이상, 원고가 주장하는 사유만으로 이 사건 양도가 일시적 2주택 특례규정이 정한 요건을 갖추었다고 볼 수 없다.

3) 1세대 3주택 중과세율 적용 여부

가) 구 소득세법 제104조 제7항 제3호에서 정한 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택에 관한 중과세율은 투기로 인한 이득을 세금으로 흡수하여 과세형평을 도모하고 부동산 투기를 차단하기 위한 것이라는 입법취지 등을 고려하면, 주택을 양도하고 그 이주목적의 대체주택을 취득하는 과정에서 부득이하게 3주택을 보유하게 된 것일 뿐 실질적으로 3주택을 보유하고 있었던 것으로 볼 수 없는 경우 등에는 구 소득세법 제104조 제7항 제3호 소정의 1세대 3주택자 중과세대상에 해당한다고 볼 수 없다(대법원 2009. 12. 24. 선고 2009두13788 판결 등 참조).

나) 이 사건의 경우 원고가 3주택을 보유한 기간이 약 20일로 길지 않은 사정은 인정된다. 그러나, 원고는 이 사건 양도 이전에 이 사건 주택 외에 홍지동 주택과 부암동 주택의 2주택을 매수하여 이를 보유하였다. 이 사건 주택의 양도 및 홍지동 주택, 부암동 주택의 취득에 있어 각 그 매매계약에서 정한 내용대로 이행되었더라면 1세대1주택이나 일시적 2주택 비과세 규정의 요건에 해당하여 이 사건 양도차익 공제 특례요건을 적용받았을 사안에서 양수인의 요구 등의 특별한 사유로 일시적으로 3주택이 된 것도 아니다. 원고가 이 사건 주택을 양도한 이후 부암동 주택에 거주하여 온 것으로 보아 부암동 주택은 이 사건 주택의 대체주택으로 볼 수 있다고 하더라도, 원고가 홍지동 주택을 이 사건 주택이나 부암동 주택의 대체주택으로 취득한 것도 아니다. 또한 원고는 이 사건 변론종결일 무렵까지도 홍지동 주택과 부암동 주택을 모두 보유하고 있다. 따라서 이 사건 주택을 비롯한 원고 소유 주택들의 양도 및 취득 경위, 3주택을 보유하게 된 경위 등에 비추어 보면, 원고가 주택을 양도하고 그 이주목적의 대체주택을 취득하는 과정에서 부득이하게 3주택을 보유하게 된 것일 뿐 실질적으로 3주택을 보유하고 있었던 것으로 볼 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에 해당한다고 보기 어렵고 달리 이를 인정할 만한 자료가 없다. 따라서, 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

4) 소결론

따라서 원고의 주장은 모두 받아들일 수 없고, 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결론

원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울행정법원 2020. 10. 07. 선고 서울행정법원 2020구단56325 판결 | 국세법령정보시스템