분양대금반환청구의소·매매대금

 ⁠[부산고등법원(창원) 2025. 1. 23. 선고 2024나12050(본소), 2024나12067(반소) 판결]

【전문】

【원고(반소피고), 항소인 겸 피항소인】

원고(반소피고) 1 외 1인 ⁠(소송대리인 변호사 김태형)

【피고(반소원고), 피항소인 겸 항소인】

주식회사 ○○ ⁠(소송대리인 법무법인(유한) 국제 담당변호사 김지하)

【제1심판결】

창원지방법원 2024. 5. 23. 선고 2023가합100629(본소), 2023가합100636(반소) 판결

【변론종결】

2024. 12. 12.

【주 문】

 
1.  제1심판결을 아래와 같이 변경한다. 
가.  원고(반소피고)들은 피고(반소원고)에게 각 527,828,860원 및 이에 대하여 2022. 6. 4.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
 
나.  원고(반소피고)들의 본소 청구 및 피고(반소원고)의 나머지 반소 청구를 모두 기각한다.
 
2.  소송총비용은 본소와 반소를 합하여 원고(반소피고)들이 부담한다.
 
3.  제1의 가항은 가집행할 수 있다.

【청구취지 및 항소취지】

1. 청구취지
 
가.  본소
피고(반소원고, 이하 ⁠‘피고’라고 한다)는 원고(반소피고, 이하 ⁠‘원고’라고 한다)들에게 각 107,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
 
나.  반소
원고들은 연대하여 피고에게 1,055,657,720원 및 이에 대하여 2022. 5. 19.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 항소취지
 
가.  원고들
제1심판결 중 본소에 관한 부분을 취소하고, 본소 청구취지와 같은 판결을 구한다. 제1심판결 중 반소에 관한 원고들 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 피고의 반소청구를 기각한다.
 
나.  피고
제1심판결 중 반소에 관한 부분을 아래와 같이 변경한다. 원고들은 연대하여 피고에게 1,055,657,720원 및 이에 대하여 2022. 5. 19.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

【이 유】

본소와 반소를 함께 본다.
1. 기초사실
이 부분에 관한 판결 이유는 아래와 같이 고쳐 쓰는 외에는 제1심판결 이유 제1항(기초사실)과 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 따라 약어를 포함하여 이를 그대로 인용한다.
〈고쳐 쓰는 부분〉
○ 제1심판결문 제4쪽 제2행과 제3행 사이에 아래의 내용을 추가한다.
『 3) 피고 회사는 2020. 11. 23. 이 사건 상가에 관하여 소유권보존등기를 마쳤다.』
○ 제1심판결문 제4쪽 제3행을 아래와 같이 고쳐 쓴다.
『 나. 피고 회사의 이 사건 상가에 관한 근저당권설정 및 임대차계약 체결
1) 피고 회사는 2020. 12. 11. 함양농업협동조합으로부터 이 사건 상가를 담보로 하여 830,000,000원을 대출(이하 ⁠‘이 사건 대출’이라고 한다)받았고, 같은 날 위 조합 앞으로 이 사건 대출채무를 피담보채무로 하여 채권최고액을 1,000,000,000원, 채무자를 피고 회사로 한 근저당권(이하 ⁠‘이 사건 근저당권’이라고 한다)설정등기(창원지방법원 김해등기소 2020. 12. 11. 접수 제106092호)를 마쳐 주었다.』
○ 제1심판결문 제4쪽 제4행의 "피고 회사는" 앞에 "2)"를 추가한다.
○ 제1심판결문 제5쪽 제5~6행의 ⁠[인정근거]에 "갑 제8호증의 기재"를 추가한다.
2. 본소 청구에 관한 판단
가. 제1심판결의 인용
이 부분에 관한 판결 이유는, 아래 나항에서 원고들이 이 법원에서 추가한 청구원인에 관하여 판단하는 외에는, 제1심판결 이유 제2의 가항(원고들의 주장) 및 제3항(본소 청구에 관한 판단)과 같으므로 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.
나. 추가 판단
1) 이 법원에서 추가한 청구 원인
피고는 원고들의 동의 없이 이 사건 상가에 관하여 이 사건 근저당권을 설정하였고, 원고들로부터 이 사건 근저당권설정등기의 말소를 최고 받고도 이를 이행하지 않았다. 이로써 이 사건 분양계약에 따른 피고의 원고들에 대한 이 사건 상가에 관한 소유권이전등기의무는 이행불능이 되었다. 따라서 원고들은 이 사건 분양계약을 해제하는바, 피고는 원고들에게 이 사건 분양계약의 해제에 따른 원상회복으로서 원고들로부터 지급받은 계약금과 중도금 합계 214,000,000원을 반환하여야 한다.
2) 피고의 소유권이전등기의무가 이행불능이 되었는지에 관한 판단
가) 피고가 이 사건 상가에 관하여 2020. 3. 1. 원고들과 이 사건 분양계약을 체결한 후인 2020. 12. 11. 이 사건 근저당권을 설정하였고, 이 사건 변론종결일 현재까지 이 사건 근저당권설정등기를 말소하지 않은 사실은 앞서 보았거나 다툼 없는 사실과 변론 전체의 취지에 따라 인정된다.
나) 이에 대하여 피고는 원고들과의 합의에 따라 이 사건 근저당권을 설정하였다고 주장한다. 즉, 피고가 우선 이 사건 상가를 담보로 피고 명의로 이 사건 대출을 받으면서 이 사건 근저당권을 설정하고, 추후 원고들이 이 사건 상가에 관하여 소유권이전등기를 마칠 때 추가 협의를 통해 위 대출채무를 인수하거나 피고에게 잔금 전액을 지급하고 이 사건 근저당권설정등기를 말소하기로 원고들과 합의하였다는 것이다. 갑 제1, 3, 4호증, 을 제1, 10, 15, 22, 24호증의 각 기재, 이 법원 증인 소외 2의 서면증언 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정을 종합하면, 원고들은 추후 잔금 지급 시 이 사건 대출채무를 인수하거나 이 사건 근저당권설정등기를 말소받기로 하고 피고가 이 사건 상가를 담보로 이 사건 대출을 받고 이 사건 상가에 관하여 이 사건 근저당권을 설정하는 데 대하여 동의(승낙)하였다고 봄이 타당하고, 그밖에 원고들이 제출한 증거만으로는 피고가 원고들의 동의 또는 승낙 없이 이 사건 근저당권을 설정한 사실을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.
① 피고는 △△△빌딩을 분양하면서 수분양자들과 ⁠‘잔금 지급일을 준공 후 20일 이내’로 하고, ⁠‘수분양자가 피고가 지정한 금융기관의 담보 대출금으로 분양대금 일부를 충당할 경우 대출에 필요한 제반서류 및 비용을 피고 또는 금융기관에서 별도 지정하는 일시 및 장소에 제출·납부하여야 하며 그 대출이 실행되는 것을 조건으로 하여 대출금이 분양대금에 충당되는 것으로 한다’(이하 ⁠‘이 사건 담보대출 특약’이라고 한다)는 내용의 분양계약을 체결하였다.
소외 2는 △△△빌딩의 준공을 1개월 정도 앞둔 2020. 10.경 피고의 요청에 따라 수분양자들의 잔금대출 신청업무를 진행하였고, 그 결과 △△△빌딩의 101호, 101-1호, 104호, 105호의 수분양자들(이하 ⁠‘다른 수분양자들’이라고 한다)은 함양농업협동조합으로부터 잔금대출을 받아 피고에게 잔금 지급을 완료하고 2020. 12. 11. 위 각 호실에 관하여 소유권이전등기를 마치면서 함양농업협동조합 앞으로 근저당권설정등기를 마쳐 주었다.
소외 2는 이 법원에서 원고들을 포함한 수분양자들에게 대출심사를 위한 상가매매약정서의 작성·제출 등 위와 같은 잔금대출 신청업무에 관한 내용을 설명하고 수분양자들로부터 동의를 받았다는 취지로 서면증언하였다. 원고들 역시 △△△빌딩이 준공되기 전 이 사건 상가를 분양받은 수분양자이고, 다른 수분양자들과 마찬가지로 이 사건 분양계약 내용에 이 사건 담보대출 특약이 포함되어 있는 점, 다른 수분양자들의 잔금대출과 마찬가지로 이 사건 대출 금융기관도 함양농업협동조합이고 이 사건 근저당권설정등기도 2020. 12. 11. 마쳐졌는바, 이 사건 대출도 다른 수분양자들의 잔금대출과 함께 신청된 것으로 보이는 점, 당시 원고들도 잔금을 지급하기 위해서는 대출을 받을 필요가 있었고(비록 원고들은 다른 수분양자들과 달리 준공 후 20일 이내가 아니라 ⁠‘임대차계약 완료 시’ 잔금을 지급하기로 특약하였으나, 이 사건 상가에 관한 임대차는 언제든지 이루어질 수 있었으므로 원고들도 잔금 지급을 준비할 필요가 있었다), 달리 이 이 사건 상가를 담보로 대출받는 데 반대하였다거나 반대할 만한 사정이 있었다고 볼 만한 자료가 없는 점, 피고와 소외 2가 수분양자들 중 원고들에게만 잔금대출 신청에 관하여 알리지 않을 이유나 사정이 없는 점을 고려하면, 소외 2의 위 증언은 믿을 수 있고, 이에 따르면 원고들은 △△△빌딩 준공 무렵 이 사건 상가를 담보로 대출이 이루어진다는 점을 알고 있었거나 알 수 있었다[원고들은 피고가 위와 같은 잔금대출 신청 시 원고들이 작성한 것이라고 주장하며 증거로 제출한 상가매매약정서(을 제20호증)에 있는 원고들의 인영이 원고들의 인장에 의한 것이 아니고 원고들이 그 날인도 하지 않았다는 이유로 진정성립을 부인한다. 피고와 이 법원 증인 소외 2도 원고들의 인영은 피고의 사무실에 있는 조립식 도장으로 날인된 것임을 인정하는바, 나아가 원고들의 주장과 같이 원고들이 직접 그 날인을 하지 아니하였다고 하더라도(소외 2 등이 날인하였더라도), 앞서 본 바와 같이 소외 2의 위 서면증언을 믿을 수 있는 이상 원고들이 대출신청을 위해 상가매매약정서가 작성·제출된다는 점을 알았다는 점도 인정할 수 있으므로, 위 상가매매약정서상 원고들 인영의 날인은 원고들의 의사에 따라 이루어졌다고 봄이 타당한바 그 진정성립도 인정된다.].
② 피고의 사내이사 소외 3은 2022. 6. 3.경 원고(반소피고) 2에게 전화를 하여 이 사건 임대차계약 체결 사실을 알렸고, 이에 원고(반소피고) 2는 원고(반소피고) 1로부터 그 사실을 들어서 알고 있다면서 "좀 그 사이에 좀 벌고 대출 조금 더 내고 이래 하려고 생각했는데, 지금 보니까 지금 너무 어려워 가지고 지금 어떻게 해야 될지 고민이 됩니다."라고 말하였다. 이 사건 분양계약에 따르면 원고들은 이 사건 상가에 관한 임대차계약 완료 시 잔금을 지급할 의무가 있고, 이 때문에 원고(반소피고) 2는 이 사건 임대차계약 체결 사실을 알리는 소외 3에게 잔금 지급에 관한 말을 한 것으로 보인다. 그런데 원고(반소피고) 2의 위 말은 ⁠‘대출을 더 받아서’ 잔금을 지급하려 하였다는 의미로 해석되고, 이는 잔금 지급을 위한 대출이 이미 발생되어 있음을 전제로 하는바, 원고들이 이 사건 대출 사실을 알고 있었고 잔금 지급 시 그 인수 여부를 고려하고 있었음을 알 수 있다.
원고(반소피고) 1이 2022. 6. 30. 이 사건 상가의 분양을 소개한 소외 3과 하였던 아래와 같은 전화통화 내용을 보더라도, 원고들이 이 사건 대출 사실을 알고 있었고 이 사건 상가에 관한 소유권이전등기 시 이 사건 대출의 인수를 고려하고 있었음도 알 수 있다.
소외 3: 대출을 받았던 걸로 제가 기억을 하는데.원고(반소피고) 1: 그때 뭐 8억인가 9억인가 대출을 받았었다 아입니까?소외 3: 예예. 대출을 받았는데 그거를 승계해가지고 그게 이자가 쳐집니까?원고(반소피고) 1: 안 나오지.소외 3: 이자가 아예 안 나와예?원고(반소피고) 1: 이자가 아예 안 나오지. 내가 한 1,200씩 매달 물어넣어야 되는 상황인 거지.
③ 원고들은 제1심 소송대리인을 통해 2022. 6. 27. 피고에게 ⁠‘피고가 무단으로 이 사건 임대차계약을 체결하였고, 건축물분양법을 위반하였다’는 이유로 이 사건 분양계약을 해제한다는 의사를 표시하는 내용증명을 보냈고, 2022. 8. 2. 같은 이유를 들어 이 사건 소를 제기하였다. 그런데 위 ②항과 같은 전화통화 내용과 원고들이 증거로 제출한 이 사건 임대차계약의 계약서(갑 제3호증)에도 "본 물건은 금융사가 1순위로 권리설정이 되어 있다"라고 기재되어 있는 점에 비추어 원고들은 위 내용증명을 보내고 이 사건 소를 제기할 당시 이미 이 사건 대출과 이 사건 근저당권 설정을 알고 있었는바, 그럼에도 원고들이 이 사건 분양계약을 해제한다는 의사표시를 하면서 피고의 귀책사유로 이 사건 대출이나 이 사건 근저당권설정을 거론하지 않은 것은 이것이 원고들의 동의 또는 승낙에 따른 것이었기 때문으로 보인다.
원고들은 제1심 계속 중인 2022. 9.경 이 사건 상가에 대하여 가압류신청을 하여 그 결정(창원지방법원 2022카단11674호)을 받았는바, 이 사건 상가에 관한 부동산등기부등본을 통해서도 이 사건 근저당권설정등기의 존재를 확인하였다. 그럼에도 그 무렵뿐만 아니라 이 법원에 2024. 7. 12. 자 항소이유서를 제출할 때까지도 이 사건 근저당권설정등기를 문제삼지 않았는바, 이 역시 이 사건 근저당권 설정이 원고들의 동의 또는 승낙에 따른 것이라는 피고의 주장에 부합하는 사정이다.
즉, 원고들은 이 법원에 이르러서야 피고가 원고들의 동의 없이 이 사건 근저당권을 설정하였다고 주장하였는데, 그 이전까지 그러한 주장을 전혀 하지 않았던 이유를 설명하지 않았고, 달리 납득할 만한 이유를 찾아볼 수도 없는바, 원고들의 위 주장을 믿기 어렵다.
다) 따라서 피고가 함양농업협동조합에 이 사건 근저당권설정등기를 마쳐주었더라도 이는 원고들의 동의 또는 승낙에 따른 것인 데다, 이 사건 변론종결일 현재까지 이를 말소하지 않았다고 하더라도 피고가 원고들의 잔금 지급 시 이를 말소하겠다는 의사를 표시하고 있는 이상, 이 사건 분양계약에 따른 피고의 이 사건 상가에 관한 소유권이전등기의무가 이행불능이 되었다고 할 수 없다.
3) 원고들이 이 사건 분양계약을 해제할 수 있는지에 관한 판단
가) 매매목적물인 부동산에 근저당권설정등기나 가압류등기가 있는 경우에 매도인으로서는 위 근저당권설정등기나 가압류등기를 말소하여 완전한 소유권이전등기를 해 주어야 할 의무를 부담한다고 할 것이지만, 매매목적물인 부동산에 대한 근저당권설정등기나 가압류등기가 말소되지 아니하였다고 하여 바로 매도인의 소유권이전등기의무가 이행불능으로 되었다고 할 수 없고, 매도인이 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우가 아닌 한, 매수인이 매도인에게 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에 한하여 계약을 해제할 수 있다(대법원 2003. 5. 13. 선고 2000다50688 판결 등 참조).
그리고 채권자가 이행을 최고했는데도 채무자가 채무이행을 지체한 경우 채무자가 이행을 지체하게 된 전후 사정, 그 이행에 관한 당사자의 태도, 소송의 경과 등 제반 사정에 비추어 보아 채무자가 최고기간 또는 상당한 기간 내에 이행하지 아니한 데에 정당한 사유가 있다고 여겨질 경우에는 신의칙상 그 최고기간 또는 상당한 기간 내에 이행 또는 이행의 제공이 없다는 이유로 해제권을 행사하는 것이 제한될 수 있다(대법원 2013. 6. 27. 선고 2013다14880 판결 등 참조).
나) 원고들이 2024. 9. 4. 자 준비서면으로 피고에게 ⁠‘본 준비서면 부본을 받은 날부터 14일 이내에 이 사건 근저당권설등기를 말소하지 아니하면 이 사건 분양계약을 해제하겠다’는 의사를 표시한 사실, 이에 대하여 피고가 2024. 9. 12. 자 구석명신청서로 ⁠‘이 사건 대출 잔액은 789,370,000원인데, 피고는 현재 14억 원의 예금을 보유하고 있으므로 언제든지 이 사건 근저당권설정등기를 말소할 수 있으니, 이 사건 근저당권이 말소되면 원고들이 잔금을 지급하고 이 사건 상가에 관하여 소유권이전등기를 할 것인지와 잔금 지급 계획을 알려달라’고 하자, 원고들이 2024. 10. 22. 자 준비서면으로 원고들은 ⁠‘이 사건 상가의 소유권을 이전받을 의사가 없고, 이 사건 근저당권설정등기의 말소 최고는 이 사건 분양계약의 이행이 아니라 해제권을 행사하기 위한 것이다’라는 의사를 표시한 사실은 이 법원에 현저하다.
여기에 앞서 본 법리와 위 2)항에서 본 바와 같이 원고들이 잔금 지급 시 이 사건 대출채무를 인수하거나 이 사건 근저당권설정등기를 말소받기로 하고 이 사건 근저당권 설정에 관하여 동의(승낙)하였다는 점을 더하여 보면, 원고들이 잔금 지급 준비도 하지 아니한 채 이 사건 분양계약의 해제 또는 취소를 주장하는 이 사건 소송 계속 중 ⁠‘준비서면 부본 송달일로부터 14일 이내’에 이 사건 근저당권설정등기를 말소할 것을 최고한 것은 ⁠‘상당한 기간’을 정하여 이행을 최고한 것이라고 볼 수 없을 뿐만 아니라 피고가 최고기간 내에 이 사건 근저당권설정등기를 말소하지 아니한 데에 정당한 사유가 있다고 봄이 타당하므로, 원고들은 피고가 최고기간 내에 이 사건 근저당권설정등기를 말소하지 않았다고 하더라도 이 사건 분양계약을 해제할 수 없다.
4) 소결론
원고들이 이 법원에서 추가한 청구원인은 어느 모로 보나 이유 없다.
3. 반소 청구에 관한 판단
가. 피고의 주장 요지
이 사건 분양계약에 따라 원고들은 연대하여 잔금 1,055,657,720원과 이에 대하여 이 사건 임대차계약 체결일 다음 날인 2022. 5. 19.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 약정 연체료를 지급하여야 한다.
나. 청구원인에 관한 판단
1) 원고들의 잔금지급의무
이 사건 분양계약 제14조 제11항은 ⁠‘잔금은 임대차계약 완료 시 지급한다’고 규정하고 있는 사실, 피고가 2022. 5. 18. 소외 1과 임대차기간을 2022. 6. 1.부터 2025. 5. 31.까지, 임대차보증금을 5,000만 원으로 하여 이 사건 임대차계약을 체결하고, 소외 1로부터 2022. 5. 13.과 2022. 6. 3. 2차례에 걸쳐 임대차보증금 5,000만 원을 지급받고, 그 무렵 소외 1에게 이 사건 상가를 인도한 사실은 기초사실에서 보았거나 갑 제3호증, 을 제18호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정된다.
따라서 원고들은 특별한 사정이 없는 한 피고에게 이 사건 분양계약에 따른 잔금을 지급할 의무가 있다.
2) 원고들의 연대책임 부담 여부
피고는, ① 이 사건 분양계약 당시 원고들이 부부로서 밀접한 신분 관계 아래 경제적 이익을 공유하였던 점, ② 이 사건 분양계약 시 분양대금, 위약금, 연체료 등에 관한 원고들의 각 부담 부분과 소유권에 관한 원고들의 각 지분을 특정하지 않은 채 원고들 구분 없이 하나의 계약서를 작성한 점, ③ 원고(반소피고) 1이 계약금과 중도금 전부를 지급한 점 등을 들어 원고들의 이 사건 분양계약상 잔금지급채무가 불가분채무라고 주장하며, 원고들이 연대하여 잔금 1,055,657,720원을 지급할 것을 구한다.
민법상 다수당사자의 채권관계는 원칙적으로 분할채권관계이고, 채권의 성질상 또는 당사자의 약정에 기하여 특히 불가분으로 하는 경우에 한하여 불가분채권관계로 된다(민법 제408조, 제409조, 대법원 1992. 10. 27. 선고 90다13628 판결 등 참조). 그렇다면 매수인이 원고들 2인인 이 사건 분양계약에 따른 채권관계는 원칙적으로 분할채권관계이고, 이 사건 분양계약서에 잔금지급채무가 불가분채무라거나 이에 대하여 원고들이 연대책임을 부담한다는 취지의 기재가 없는 이상 피고가 주장하는 위 사정들과 제출한 증거만으로는 원고들의 잔금지급채무가 그 성질상 또는 원고들과 피고의 약정에 기하여 연대채무 또는 불가분채무가 되었다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.
따라서 피고의 이 부분 주장은 이유 없고, 원고들의 잔금지급채무는 분할채무로 보아야 한다. 이 경우 원고들은 민법 제408조에 따라 균등한 비율로 잔금지급채무를 부담하므로, 피고에게 잔금 1,055,657,720원 중 1/2인 각 527,828,860원을 지급할 의무가 있다.
3) 원고들의 지체책임 부담 여부
가) 피고는 이 사건 분양계약 제4조 제1항을 근거로 하여 미지급 잔금에 대하여 연 12%의 연체료 지급을 청구하고, 이에 대하여 원고들은 원고들의 잔금지급의무와 동시이행관계에 있는 피고의 소유권이전의무가 이행되지 않은 이상 잔금 지급에 관한 지체책임을 부담하지 않는다고 주장한다.
나) 의사표시의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로서, 계약당사자 사이에 어떠한 계약 내용을 처분문서의 서면으로 작성한 경우에, 서면에 사용된 문구에 구애받지는 아니하지만 어디까지나 당사자의 내심적 의사의 여하에 관계없이 서면의 기재 내용에 의하여 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적 의미를 논리와 경험의 법칙에 따라 합리적으로 해석하여야 하고(대법원 1995. 6. 30. 선고 94다51222 판결, 대법원 2000. 10. 6. 선고 2000다27923 판결 등 참조), 이 경우 문언의 객관적인 의미가 명확하다면, 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 있는 등의 특별한 사정이 없는 한, 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 하며(대법원 2005. 5. 27. 선고 2004다60065 판결, 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다44471 판결 등 참조), 특히 문언의 객관적 의미와 달리 해석함으로써 당사자 사이의 법률관계에 중대한 영향을 초래하게 되는 경우에는 그 문언의 내용을 더욱 엄격하게 해석하여야 한다(대법원 2010. 11. 11. 선고 2010다26769 판결 참조).
다) 통상의 부동산 매매계약에서 매도인의 소유권이전등기의무와 매수인의 잔금지급의무가 특별한 사정이 없는 한 동시이행관계에 있다고 하더라도, 이 사건 분양계약상 원고들과 피고의 각 의무의 관계는 이 사건 분양계약 체결 시 작성된 처분문서인 이 사건 분양계약서의 문언과 그 해석을 통해 판단하여야 한다.
그런데 이 사건 분양계약 제4조 제1항은 ⁠‘원고들이 잔금 납부를 지연하여 제1조 제1항에서 정한 약정일이 경과하였을 때에는 그 경과일수에 대하여 연 12%의 연체료를 가산하여 납부하여야 한다’고 규정하고 있고, 제1조 제1항에 기재된 잔금 지급일은 ⁠‘준공 후 20일 이내’이나, 원고들과 피고들이 제14조 제11항으로 ⁠‘잔금은 임대차 계약 완료 시 입금한다’는 특약을 두었음은 앞서 본 바와 같은바, 이 사건 분양계약 제4조 제1항과 제14조 제11항은 그 문언상 원고들은 잔금을 이 사건 상가에 관한 임대차계약 완료일까지 지급하여야 하고 그다음 날부터 미지급 잔금에 대하여 연 12%의 비율로 계산한 연체료를 가산하여 지급할 의무가 있다는 의미로 해석된다.
또한 갑 제1호증의 기재에 의하면, 이 사건 분양계약 제4조 제2항이 ⁠‘피고의 귀책사유로 소유권이전이 지연되는 경우에는 원고들이 기납부한 금액에 대하여 제4조 제1항에 의한 연체요율에 의거 원고들에게 지체상금을 지급하거나 잔여금액에서 공제한다’고 규정하여, 피고가 소유권이전을 지체한 때에도 곧바로 지체일수에 대하여 원고들의 잔금 미지급에 대한 연체요율과 동일한 요율에 따른 지체상금을 지급하도록 하였음이 인정된다.
나아가 이 사건 분양계약 제4조 제1, 2항의 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증도 없으므로, 이 사건 분양계약 제4조 제1, 2항의 연체료와 지체상금 약정은 쌍무계약상의 동시이행에 관한 권리를 쌍방이 포기하기로 하는 특약으로 봄이 타당하다(대법원 1999. 3. 12. 선고 97다37852, 37869 판결 취지 참조).
따라서 원고들은 미지급 잔금에 대하여 이 사건 임대차계약이 완료된 다음 날인 2022. 6. 4.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 연체료를 가산하여 지급할 의무가 있다(피고는 이 사건 임대차계약 체결일 다음 날인 2022. 5. 19.부터 연체료의 지급을 구하나, 이 사건 분양계약 제14조 제11항은 잔금 지급일을 임대차계약 ⁠‘완료 시’로 규정하고 있는바, 그 문언상 이 사건 임대차계약의 이행이 완료된 때를 의미하고, 앞서 인정한 사실과 을 제16호증의 1의 기재에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, 피고의 사내이사 소외 3도 이 사건 임대차계약을 체결한 즉시 그 사실을 원고들에게 알리지 않았고, 2022. 5. 28. 원고(반소피고) 1과 전화통화하면서 ⁠‘임대차보증금 전액을 지급받지 않아서 알리지 않았고, 임대차보증금을 전부 지급받으면 연락하려고 했다’는 취지로 말한 점까지 더하여 보면, 원고들의 잔금지급의무는 이 사건 임대차계약의 임차인 소외 1이 피고에게 임대차보증금 5,000만 원의 지급을 완료한 2022. 6. 3. 그 이행기가 도래한다고 봄이 타당하므로, 2022. 5. 19.부터 2022. 6. 3.까지의 연체료 지급 청구 부분은 이유 없다).
다. 원고들의 동시이행항변에 관한 판단
원고들은, 피고로부터 이 사건 상가에 관한 소유권이전등기절차를 이행받음과 동시에 잔금을 지급하겠다고 항변한다.
그러나 위 나의 3)항에서 본 바와 같이 원고들과 피고는 이 사건 분양계약 제4조 제1, 2항으로 원고의 잔금지급의무와 피고의 소유권이전의무를 동시이행할 권리를 쌍방이 포기하기로 하는 특약을 하였는바, 원고들의 동시이행항변은 이유 없다.
라. 소결론
원고들은 피고에게 잔금 각 527,828,860원과 이에 대하여 2022. 6. 4.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 연체료를 지급할 의무가 있다.
4. 결론
피고의 반소청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 원고들의 본소청구와 피고의 나머지 반소청구는 이유 없어 모두 기각하여야 하는바, 제1심판결을 주문과 같이 변경한다.

판사 조광국(재판장) 이수연 조미화

출처 : 부산고등법원창원재판부 2025. 01. 23. 선고 2024나12050 판결 | 사법정보공개포털 판례