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전세자금대출 약정 후 임대차계약 만료·질권 실행 시 대출채무·부동산 인도 책임
2018가단25296* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과하며, 구체적인 사건에 대한 법률적 판단이나 조언으로 해석될 수 없습니다.
대출금등
[서울중앙지방법원 2019. 5. 15. 선고 2018가단25296 판결]
【전문】
【원 고】
롯데카드 주식회사 (소송대리인 김주선)
【피 고】
피고
【변론종결】
2019. 4. 10.
【주 문】
1. 피고는 원고에게 75,725,294원 및 그 중 71,300,000원에 대한 2018. 3. 22.부터 다 갚는 날까지 연 24%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 피고는 한국토지주택공사에 별지 목록 기재 부동산을 인도하라.
3. 소송비용은 피고가 부담한다.
4. 제1, 2항은 가집행할 수 있다.
【청구취지】
주문과 같다(이 사건 소 중 한국토지주택공사에 대한 부분은 2018. 10. 18.자 화해권고결정의 확정으로 종결되었다).
【이 유】
1. 인정사실
가. 원고와 피고는 2015. 11. 13. 아래 표에 기재된 전세자금대출거래약정(이하 ‘이 사건 대출약정’이라고 한다)을 체결하였다(대출금 중 40,300,000원은 기존의 임대차보증금반환채권을 양수한 주식회사 동양저축은행에 대한 직접 변제 명목이고, 나머지 31,000,000원은 아래에서 보는 바와 같이 증액될 임대차보증금 명목이다).
대출금액 71,300,000원대출기간 24개월(2015. 11. 18.부터 2017. 11. 17.까지)대출이자율 고정금리 연 5.6%연체이자율 연체일 31일까지 연 23%, 연체일 32일부터 91일까지 연 23.5%, 연체일 92일부터 연 24%.
나. 피고는 당시 한국토지주택공사와 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)에 관한 임대차계약(최초 계약일은 2012. 11. 30., 당시의 임대차기간 2013. 12. 23.부터 2016. 1. 31.까지, 이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결하여 거주하고 있었다.
다. 원고와 피고는 2015. 11. 16. 피고가 원고에게 이 사건 임대차계약의 임대차보증금반환채권 71,300,000원을 담보로 제공하는 내용의 근질권설정계약(이하 ‘이 사건 근질권설정계약’이라고 한다)을 체결하였고, 위와 같은 내용이 포함된 질권설정통지서가 2015. 11. 16. 무렵 한국통지주택공사에 도달하였다.
라. 이 사건 근질권설정계약서에는 ‘피고는 대출기간의 종료로 대출금을 즉시 변제해야 할 때는 원고의 요구가 있는 경우 이 사건 아파트를 임대인인 한국토지주택공사에 즉시 명도한다(제3조 제6호)’, ‘피고는 원고의 동의 없이 이 사건 임대차계약의 연장, 갱신하는 것이 불가능하고, 임대차계약의 연장, 갱신의 경우에는 반드시 원고의 사전 동의를 얻어야 효력이 발생한다(제3조 제10호)‘는 내용이 기재되어 있다.
마. 피고와 한국토지주택공사는 2016. 2. 1. 임대보증금을 73,274,000원으로(월 임대료는 감액되었다), 임대기간을 2016. 2. 1.부터 2018. 1. 31.까지로 변경하는 내용을 포함하여 이 사건 임대차계약을 갱신하였다(위 갱신에 대하여는 원고도 동의한 것으로 보인다).
바. 피고는 이 사건 대출약정의 만기일인 2017. 11. 17.이 지난 후에도 원고에게 대출금을 변제하지 아니하였고, 2018. 3. 21. 기준으로 변제되지 아니한 대출금의 원리금 합계는 75,725,294원이다. 원고는 2018. 3. 21. 무렵 피고에게 위 대출금 원리금 합계 75,725,294원의 변제를 최고하였다.
사. 한국토지주택공사는 이 사건 임대차계약을 갱신하기 위하여 재계약에 따른 증액보증금 납부 및 계약체결을 요청하였으나 피고가 이에 응하지 아니하였는데, 2019. 1. 29. 기준 피고의 증액보증금 및 관리비 미납 금액은 5,554,600원이었다.
아. 피고는 2019년 무렵에 이르러 미납된 증액보증금 및 관리비를 납부하기 시작하였고, 2019. 3. 29.에는 2,034,200원 및 191,720원을 한국토지주택공사에 송금하였으며, 이 사건 변론종결일인 2019. 4. 10. 기준으로는 한국토지주택공사에 미납된 증액보증금 및 관리비는 존재하지 아니한다.
자. 이 사건 소송계속 중 원고와 한국토지주택공사 사이에서 “피고 한국토지주택공사는 피고로부터 별지 목록 기재 부동산을 인도받음과 동시에 71,300,000원에서 피고가 한국토지주택공사와의 임대차계약 관계에서 연체한 차임, 관리비 등 임대차관계에 따른 채무액을 공제한 나머지 돈을 지급하라.”는 내용의 화해권고결정이 확정되었다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1-10호증, 을가 제1-8호증, 을나 제1-3호증(각 가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 청구원인에 관한 판단
가. 대출금 부분
위 인정사실에 의하면, 피고는 원고에게 대출원리금 합계 75,725,294원 및 그 중 대출원금인 71,300,000원에 대한 2018. 3. 22.부터 다 갚는 날까지 약정 지연이자율인 연 24%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
나. 부동산 인도 부분
위 인정사실에 의하면, 이 사건 임대차계약은 2018. 1. 31. 기간만료로 종료하였고(피고의 주장과 같이 이 사건 임대차계약이 위 2018. 1. 31. 후에 갱신되었다고 하더라도 민법 제352조 및 이 사건 근질권설정계약 제3조 제10호에 따라 원고에게 대항할 수 없다), 질권자인 원고는 민법 제353조 제1항에 따라 질권의 목적이 된 이 사건 임대차보증금반환채권을 제3채무자인 한국토지주택공사에게 직접 청구할 수 있으며, 위 채권의 보전을 위하여 채권자대위권을 행사하여 임대인인 한국토지주택공사를 대위하여 임차인인 피고에게 이 사건 아파트의 인도를 구할 수 있으므로, 임차인인 피고는 임대인인 한국토지주택공사에 이 사건 아파트를 인도할 의무가 있다.
3. 결론
그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 인용한다.
판사 정동주
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전세자금대출 약정 후 임대차계약 만료·질권 실행 시 대출채무·부동산 인도 책임
2018가단25296* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과합니다.
대출금등
[서울중앙지방법원 2019. 5. 15. 선고 2018가단25296 판결]
【전문】
【원 고】
롯데카드 주식회사 (소송대리인 김주선)
【피 고】
피고
【변론종결】
2019. 4. 10.
【주 문】
1. 피고는 원고에게 75,725,294원 및 그 중 71,300,000원에 대한 2018. 3. 22.부터 다 갚는 날까지 연 24%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 피고는 한국토지주택공사에 별지 목록 기재 부동산을 인도하라.
3. 소송비용은 피고가 부담한다.
4. 제1, 2항은 가집행할 수 있다.
【청구취지】
주문과 같다(이 사건 소 중 한국토지주택공사에 대한 부분은 2018. 10. 18.자 화해권고결정의 확정으로 종결되었다).
【이 유】
1. 인정사실
가. 원고와 피고는 2015. 11. 13. 아래 표에 기재된 전세자금대출거래약정(이하 ‘이 사건 대출약정’이라고 한다)을 체결하였다(대출금 중 40,300,000원은 기존의 임대차보증금반환채권을 양수한 주식회사 동양저축은행에 대한 직접 변제 명목이고, 나머지 31,000,000원은 아래에서 보는 바와 같이 증액될 임대차보증금 명목이다).
대출금액 71,300,000원대출기간 24개월(2015. 11. 18.부터 2017. 11. 17.까지)대출이자율 고정금리 연 5.6%연체이자율 연체일 31일까지 연 23%, 연체일 32일부터 91일까지 연 23.5%, 연체일 92일부터 연 24%.
나. 피고는 당시 한국토지주택공사와 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)에 관한 임대차계약(최초 계약일은 2012. 11. 30., 당시의 임대차기간 2013. 12. 23.부터 2016. 1. 31.까지, 이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결하여 거주하고 있었다.
다. 원고와 피고는 2015. 11. 16. 피고가 원고에게 이 사건 임대차계약의 임대차보증금반환채권 71,300,000원을 담보로 제공하는 내용의 근질권설정계약(이하 ‘이 사건 근질권설정계약’이라고 한다)을 체결하였고, 위와 같은 내용이 포함된 질권설정통지서가 2015. 11. 16. 무렵 한국통지주택공사에 도달하였다.
라. 이 사건 근질권설정계약서에는 ‘피고는 대출기간의 종료로 대출금을 즉시 변제해야 할 때는 원고의 요구가 있는 경우 이 사건 아파트를 임대인인 한국토지주택공사에 즉시 명도한다(제3조 제6호)’, ‘피고는 원고의 동의 없이 이 사건 임대차계약의 연장, 갱신하는 것이 불가능하고, 임대차계약의 연장, 갱신의 경우에는 반드시 원고의 사전 동의를 얻어야 효력이 발생한다(제3조 제10호)‘는 내용이 기재되어 있다.
마. 피고와 한국토지주택공사는 2016. 2. 1. 임대보증금을 73,274,000원으로(월 임대료는 감액되었다), 임대기간을 2016. 2. 1.부터 2018. 1. 31.까지로 변경하는 내용을 포함하여 이 사건 임대차계약을 갱신하였다(위 갱신에 대하여는 원고도 동의한 것으로 보인다).
바. 피고는 이 사건 대출약정의 만기일인 2017. 11. 17.이 지난 후에도 원고에게 대출금을 변제하지 아니하였고, 2018. 3. 21. 기준으로 변제되지 아니한 대출금의 원리금 합계는 75,725,294원이다. 원고는 2018. 3. 21. 무렵 피고에게 위 대출금 원리금 합계 75,725,294원의 변제를 최고하였다.
사. 한국토지주택공사는 이 사건 임대차계약을 갱신하기 위하여 재계약에 따른 증액보증금 납부 및 계약체결을 요청하였으나 피고가 이에 응하지 아니하였는데, 2019. 1. 29. 기준 피고의 증액보증금 및 관리비 미납 금액은 5,554,600원이었다.
아. 피고는 2019년 무렵에 이르러 미납된 증액보증금 및 관리비를 납부하기 시작하였고, 2019. 3. 29.에는 2,034,200원 및 191,720원을 한국토지주택공사에 송금하였으며, 이 사건 변론종결일인 2019. 4. 10. 기준으로는 한국토지주택공사에 미납된 증액보증금 및 관리비는 존재하지 아니한다.
자. 이 사건 소송계속 중 원고와 한국토지주택공사 사이에서 “피고 한국토지주택공사는 피고로부터 별지 목록 기재 부동산을 인도받음과 동시에 71,300,000원에서 피고가 한국토지주택공사와의 임대차계약 관계에서 연체한 차임, 관리비 등 임대차관계에 따른 채무액을 공제한 나머지 돈을 지급하라.”는 내용의 화해권고결정이 확정되었다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1-10호증, 을가 제1-8호증, 을나 제1-3호증(각 가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 청구원인에 관한 판단
가. 대출금 부분
위 인정사실에 의하면, 피고는 원고에게 대출원리금 합계 75,725,294원 및 그 중 대출원금인 71,300,000원에 대한 2018. 3. 22.부터 다 갚는 날까지 약정 지연이자율인 연 24%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
나. 부동산 인도 부분
위 인정사실에 의하면, 이 사건 임대차계약은 2018. 1. 31. 기간만료로 종료하였고(피고의 주장과 같이 이 사건 임대차계약이 위 2018. 1. 31. 후에 갱신되었다고 하더라도 민법 제352조 및 이 사건 근질권설정계약 제3조 제10호에 따라 원고에게 대항할 수 없다), 질권자인 원고는 민법 제353조 제1항에 따라 질권의 목적이 된 이 사건 임대차보증금반환채권을 제3채무자인 한국토지주택공사에게 직접 청구할 수 있으며, 위 채권의 보전을 위하여 채권자대위권을 행사하여 임대인인 한국토지주택공사를 대위하여 임차인인 피고에게 이 사건 아파트의 인도를 구할 수 있으므로, 임차인인 피고는 임대인인 한국토지주택공사에 이 사건 아파트를 인도할 의무가 있다.
3. 결론
그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 인용한다.
판사 정동주
