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집합건물 관리권 인수 이후 관리비·용역비 반환 책임 판단

2017가단251018

판결 요약

집합건물 관리권이 관리단 등 제3자로 이전된 후, 기존 관리인이 구분소유자 일부와 별도 계약으로 행한 관리행위에 대해 관리단은 용역비나 관리비 반환 책임이 없습니다. 개별 구분소유자와 기존 관리인 간의 계약상 권리·의무와, 관리단의 관리권 취득은 별개로 취급됩니다.

#집합건물 관리단 #관리인 교체 #관리비 반환 #용역비 청구 #관리권 인수

질의 응답

1. 집합건물 관리단이 공식적으로 관리업무를 개시한 뒤에도, 기존 관리인이 구분소유자 일부와의 계약을 근거로 청구한 용역비를 지급해야 하나요?

답변

관리단과 별도의 계약관계가 없는 경우 기존 관리인의 용역비 청구는 받아들여지지 않습니다.

근거

서울남부지방법원 2017가단251018 판결은 계약 상대방이 아닌 관리단에게는 부당이득 또는 사무관리에 따른 용역비 청구가 허용되지 않는다고 판시하였습니다.

2. 관리단이 관리권을 인수한 이후, 기존 관리인이 구분소유자들과의 계약으로 받은 관리비를 반환해야 하나요?

답변

기존 관리인이 개별 구분소유자와 계약에 따라 수령한 관리비는, 관리단 인수 이후에도 특단 사정 없는 한 관리단에 반환할 의무가 없습니다.

근거

서울남부지방법원 2017가단251018 판결에 따르면 관리단의 관리권 행사와 기존 관리인의 계약에 따른 관리비 수령은 별개이므로 반소청구를 기각하였습니다.

3. 관리단과 관리인 중 누구에게 집합건물 관리비·용역비 반환 책임이 있나요?

답변

별도 법률관계 또는 부당이득 사정이 없는 한, 계약 상대방에게만 반환 책임이 인정됩니다.

근거

서울남부지방법원 2017가단251018 판결은 계약관계 없는 제3자는 부당이득이나 사무관리 반환 책임이 없다고 판시하였습니다.

* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과하며, 구체적인 사건에 대한 법률적 판단이나 조언으로 해석될 수 없습니다.

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판결 전문

용역비·관리비반환청구의소

⁠[서울남부지방법원 2019. 5. 29. 선고 2017가단251018(본소), 2018가단260729(반소) 판결]

【전문】

【원고(반소피고)】

주식회사 에이지개발 ⁠(소송대리인 법무법인 ⁠(유한) 우일 담당변호사 최은미 외 3인)

【피고(반소원고)】

○○△△△△△△ 관리단 ⁠(소송대리인 법무법인 ⁠(유한) 화우 담당변호사 김재춘 외 1인)

【변론종결】

2019. 4. 24.

【주 문】

1. 원고(반소피고)의 본소청구와 피고(반소원고)의 반소청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용 중 본소로 인한 부분은 원고(반소피고)가, 반소로 인한 부분은 피고(반소원고)가 각 부담한다.

【청구취지】

본소: 피고(반소원고, 이하 피고)는 원고(반소피고, 이하 원고)에게 93,885,617원 및 이에 대하여 2018. 7. 24.부터 2018. 8. 30.까지는 연 5%, 그 다음날부터 갚는 날가지는 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라는 판결.
반소: 원고는 피고에게 177,666,028원 및 이에 대하여 2018. 12. 8.부터 갚는 날가지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라는 판결.

【이 유】

1. 이 사건의 경과
가. 피고는 서울 강서구 ⁠(주소 생략)에 있는 지하 1층, 지상 13층 규모의 ○○△△△△△△(이하 이 사건 집합건물)을 분양하던 주식회사 ○○개발로부터 이 사건 집합건물의 관리업무를 위임받았다. 그 이후 피고는 2017. 2.경부터 2017. 7.경까지 이 사건 집합건물의 구분소유자 192세대 중 124세대와 사이에 이 사건 집합건물의 관리업무에 관하여 계약기간을 입주지정일(2017. 2.경)로부터 3년간으로 하는 종합관리용역 도급계약을 체결하였다.

나. 이 사건 집합건물의 구분소유자들은 2017. 7. 27. 관리단집회를 개최하여 구분소유자 중에서 소외인을 관리인 겸 관리단대표회의의 회장으로 선임하는 의결을 하였고, 위 관리단대표회의는 2017. 10. 26. 우리관리 주식회사와 이 사건 집합건물의 관리업무에 관한 도급계약을 체결하였다.
다. 원고는 2017. 10. 27. 주식회사 ○○개발에 ⁠‘2017. 7. 27. 관리단집회에서 관리인이 선임되어 관리업무를 개시하였고, 우리관리 주식회사로 하여금 2017. 11. 16.부터 이 사건 집합건물의 관리업무를 개시하도록 하였으므로 주식회사 ○○개발과 그로부터 관리업무를 위임받은 피고의 관리행위를 중단하고 그 업무를 인수인계 하여 달라’고 요청하였으나, 피고는 이 사건 집합건물의 구분소유자들로부터 관리권한을 부여받았다고 주장하면서 이를 거절하였다.

라. 피고의 대표자 소외인 등은 원고를 상대로 2017. 11. 23.경 서울남부지방법원 2017카합20441호로 업무방해금지가처분 신청을 하였고, 서울남부지방법원은 관리비 등 부과 징수를 금지하거나 관리사무소의 무단 점유, 폐쇄를 금지하고, 우리관리 주식회사의 관리업무 수행을 방해하는 행위 등을 금지하는 등의 결정(이하 ⁠‘이 사건 가처분 결정’)을 2018. 7. 3. 하였다.
⁠[인정 근거] 다툼 없는 사실.

2. 본소청구에 대한 당사자의 주장과 판단
가. 당사자의 주장
원고는 이 사건 가처분 결정이 있었던 2018. 7.까지 원고가 이 사건 집합건물에 관리소장과 시설기사, 미화원 등을 투입해 관리업무를 했고 그에 따라 미지급받은 용역대금이 2018. 4.부터 2018. 7.까지 사이에 93,885,617원이므로 위 돈을 위 용역대금 또는 이에 갈음하는 부당이득, 또는 사무관리에 따른 유익비로 청구한다고 주장한다.
이에 대하여 피고는 원고와 계약관계가 없는 제3자로서 2017. 11. 15. 이후 우리관리 주식회사가 관리를 하고 있었고 피고의 부당이득 반환의 대상이 될 수 없고, 원고의 행위가 사무관리를 구성하지 않는다고 다툰다.

나. 판단
살피건대 원고의 이 사건 집합건물에 대한 관리행위는 주식회사 ○○개발 또는 이 사건 집합건물의 구분소유자 124세대와의 계약에 따른 것인 사실, 이 사건 집합건물에 대한 적법한 관리권을 가진 피고가 2017. 11. 16. 이후 원고의 위 관리행위를 중단할 것을 요구한 사실은 앞서 본 바와 같고, 그렇다면 계약의 상대방이 아닌 제3자에 대하여는 비록 제3자가 이익을 취득하였다고 하여도 부당이득 반환청구를 할 수 없고, 민법의 사무관리에 따른 비용상환 청구만을 할 수 있을 뿐인데 이 사건에서 원고의 관리행위는 의무 없이 제3자를 위하여 사무를 처리한 것이 아니라 ○○개발 또는 구분소유자 124세대와의 계약에 따른 자신을 위한 행위로서 피고와의 사이에 사무관리가 된다고 할 수도 없어 원고의 본소청구는 이유 없다.

3. 반소청구에 대한 당사자의 주장과 판단
가. 당사자의 주장
피고는 소외인이 이 사건 집합건물의 관리인으로 선정된 소외인이 관리권 인수인계를 통보한 2017. 11. 15. 이후부터 이 사건 건물의 관리권을 원고가 상실하였으므로 관리비를 징수할 권한이나 용역비를 징수할 권한이 없음에도 관리비 통장에서 임의로 원고가 상계했다고 주장하는 177,666,028원은 피고에게 반환해야 한다고 주장한다.
나. 판단
살피건대 원고가 개별 구분소유자와 계약에 의해 도급용역계약을 체결해 그에 따라 관리비를 수령한 사실은 앞서 본 바와 같고, 그렇다면 위 관리비는 개별 구분소유자와 계약에 따라 원고가 수령한 것으로 피고가 2017. 11. 16.부터 이 사건 집합건물의 관리권을 가지고 이를 행사하였다고 하더라도 개별 구분소유자가 계약에 의해 지급한 위 관리비가 피고에게 당연히 귀속된다고 볼 수 없어 그 반환을 구하는 원고의 반소 청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.