요지

이 사건 건물의 지층이나 2, 3층이 공부상 기재와 달리 사실상 주거용으로 사용되었다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없어 피고가 공부상 기재에 따라 이 사건 건물의 상가면적이 주택면적보다 크다고 본 것은 타당함.

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2017. 12. 4. 원고에 대하여 한 2016년 귀속 양도소득세 167,896,802원(가산세포함), 농어촌특별세 3,555,124원(가산세 포함)1)의 부과처분을 취소한다.

1) 소장에는 ⁠‘2016년 귀속 양도소득세 171,451,920원’으로 되어있으나, 원고의 주장 내용 등에 따라 이처럼 정정한다.

  이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2016. 4. 19.경 ○○○조합에 원고 소유인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○ 대 ○○○㎡와 위 대지 지상 철근콘크리트조 및 벽돌조 평슬래브지붕 4층 근린생활시설 및 주택 1층 ○○㎡, 2, 3층 각 ○○㎡, 4층 ○○㎡, 지층 ○○㎡, 옥탑 ○㎡(이하 ⁠‘이 사건 건물’이라 한다)를 매도하였다.

나. 원고는 2016. 6. 29. 이 사건 건물의 주택면적이 상가면적보다 크다는 것을 전제 로 이 사건 건물 전체에 대해 1세대 1주택 비과세를 적용하여 이 사건 건물과 위 토지 에 대한 양도소득세 예정신고를 하였다.

다. 그러나 피고는 이 사건 건물의 상가면적이 주택면적보다 크다고 보아 이 사건 건물 중 상가면적에 대한 비과세를 배제하여 2017. 12. 4. 2016년 귀속 양도소득세 167,896,802원(가산세 포함) 및 농어촌특별세 3,555,124원(가산세 포함)을 경정, 고지하였다(이하 '이 사건 처분'이라 한다).

라. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2018. 2. 23. 조세심판원에 심판청구를 하였으 나, 조세심판원은 2018. 6. 22. 원고의 심판청구를 기각하였다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 2, 갑 제2호증, 을 제1에서 3호증의 각

기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장 요지

공부상으로는 이 사건 건물의 상가면적(지층 및 1~3층 합계 ○○○㎡)이 주택면적(4층 및 옥탑 합계 84.65㎡)보다 크나 실제로 이 사건 건물의 지층과 2, 3층은 주거용으로 사용되었는바, 이는 ○○○, ○○○ 등이 작성한 사실확인서나 ○○○의 주민등록내역 등으로 확인할 수 있다. 따라서 실제 용도에 따른 이 사건 건물의 주택면적이 상가면적보다 크므로, 이 사건 건물은 전부 주택으로 보아야 한다. 이와 달리 공부상 상가면적에 대해 비과세를 배제한 이 사건 처분은 위법하므로 취소되어야 한다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 인정 사실

가) 이 사건 건물의 공부상 면적과 용도 이 사건 건물의 등기사항전부증명서와 건축물대장에 기재된 각 층의 면적과용도는 아래와 같다.

나) 재산세 부과, 개별주택가격 결정, 감정평가 등에서의 용도 평가

(1) 이 사건 건물에 대한 재산세는 2010~2014년까지는 주택면적 ○○㎡, 주택외면적 ○○○㎡를 기준으로 계산되었고, 2015년에는 주택면적 ○○㎡, 주택외면적 ○○○㎡를 기준으로 계산되었다.

(2) 2010~2016년에 공시된 개별주택가격확인서에는 이 사건 건물 전체 면적 ○○○㎡ 중 ○○㎡에 대하여만 주택가격이 산정되어 있다.

(3) 이 사건 건물의 매도 당시 가액 산정을 위해 감정평가가 이뤄졌는데, 당시 1㎡당 단가가 지층 및 1~3층은 ○○만 원, 4층은 ○○만 원으로 평가되어 있다.

다) 원고의 임대업 등록 등

원고는 1993. 1. 1. 이 사건 건물 소재지인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○을 사업장 소재지로 하여 비주거용 건물임대업에 관하여 사업자등록을 하였다.

라) 이 사건 건물을 사업장 소재지로 한 사업자등록 내역 등

(1) 원고가 건물임대업 사업자등록을 한 아래와 같은 사업자등록 내역이 있다. 한편 아래 대표자 중 이 사건 건물에 주소를 두었던 사람은 없다.

(2) 위 사업자등록 내역 중 대○○○(주) 부분과 관련하여 2013. 6. 22. 임대차계약이 체결되었는데, 그 임대차계약서의 부동산 표시 중 건물의 용도란에는 ⁠‘사무실’이라고 기재되어 있고, 특약사항에는 ⁠‘임대인은 사무실 내부 페인트를 해주기로 한다.’라는 내용이 있다.

(3) 위 사업자등록 내역 중 ○○○ 부분과 관련하여 2015. 1. 5. 임대차계약이 체결되었는데, 그 임대차계약서의 부동산 표시 중 임대할 부분란에는 ⁠‘2층 사무실 전체’라고 기재되어 있고, 특약사항에는 ⁠‘기타 사항은 민법 상가 사무실 임대차보호법 및 부동산임대차 계약 일반 관례에 따르기로 한다.’라는 내용이 있다.

(4) 위 사업자등록 내역 중 ○○○ 부분과 관련하여 ○○○는 2017. 6. 15. ⁠‘상기 본인은 이 사건 건물 3층을 임대 사용함에 있어 사업상 사무용으로 사용하였음을 확인합니다.’라는 내용의 확인서를 작성했다.

(5) 한편 이 사건 건물 지층을 2015년에 9개월 정도 임차한 ○○○(○○산업)은 과세전적부심사 당시 심리담당자와의 전화 통화에서 이 사건 건물 지층을 창고로 사용했는데 빗물이 새고 사람이 거주할 수 있는 상태는 아니었다고 진술했다

마) 원고가 제출한 확인서 등

(1) 원고는 아래 표와 같이 이 사건 건물의 임차인이나 인근 주민 등이 작성한 확인서를 제출하였다.

(2) 이 사건 건물 중 지층과 3층을 임차한 적이 있다는 ○○○의 주민등록상 주소는 1995. 3. 2.부터 2003. 3. 12.까지 이 사건 건물의 소재지인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○으로 되어있었다.

(3) 이 사건 건물 중 2층을 임차한 적이 있다는 ○○○은 주민등록상 이 사건 건물에 주소를 둔 적이 없다. 한편 ○○○은 2006. 2. 15.부터 ⁠‘○○○’라는 상호로 미술제작업 등을 하고 있는데, 그 사업장 소재지는 2006. 4. 25.부터 2013. 7. 16.까지 이 사건 건물의 소재지인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○으로 되어있었다.

[인정 근거] 갑 제2호증, 을 제4에서 28호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포

함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2) 판단

가) 구 소득세법(2016. 12. 20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것) 제89조 제1항 제3호, 같은 법 시행령(2016. 6. 21. 대통령령 제27245호로 개정되기 전의 것) 제3) 피고가 인정하는 해당 확인서의 내용이다. 을 제28호증의 7은 어둡게 복사되어 내용을 확인하기 어렵다.

154조 제1항은 비과세 양도소득 중의 하나로 ⁠‘일정한 요건을 갖춘 1세대 1주택과 이에딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지 양도로 인하여 발생하는 소득’을 열거하고 있다. 여기에서 말하는 ⁠‘주택’에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도 구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 건물의 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거 기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것이나(대법원 2005. 4. 28. 선고 2004두14960 판결 참조), 그 건물이 주거용인지 영업용인지 여부는 전체적으로 판단하여야 하고, 또한 건물 일부를 상시 주거용으로 사용하는 것이 아니라 영업용 건물에 딸린 방을 주거용으로 사용하였다고 하더라도 그것이 영업을 위하여 또는 영업장으로 함께 사용하는 경우에는 영업용 건물로 봄이 상당하다. 한편 위 규정에서 정한 ⁠“1세대 1주택과 이에 딸린 토지”에 해당되어 양도소득세 비과세 요건을 충족하고 있다는 사실에 관하여는 특별한 사정이 없는 한 납세의무자에게 증명책임이 있다(대법원 2005. 12. 23. 선고 2005두8443 판결 참조).

나) 위 인정 사실 및 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 아래 각 사정에 비추어 보면, 원고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 건물의 지층이나 2, 3층이 공부상 기재와 달리 사실상 주거용으로 사용되었다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고가 공부상 기재에 따라 이 사건 건물의 상가면적이 주택면적보다 크다고 본 것은 타당하므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 이유 없다.

(1) 원고가 제출한 ○○○, ○○○의 확인서를 뒷받침할 객관적인 자료가 부족하다. 즉, ○○○이 이 사건 건물에 주소를 둔 적이 있기는 하나, 이러한 사정만으로 실제 이 사건 건물의 지층과 3층을 주거용으로 사용하였다고 단정할 수는 없고, 사진 등 실제 사용 상황을 확인할 자료가 없다. 한편 ○○○은 이 사건 건물에 주소를 둔 적이 없고, 오히려 이 사건 건물을 자신의 사업장 소재지로 등록하였으므로, 원고의 주장이나 확인서의 내용과 달리 이 사건 건물 2층을 주거용이 아닌 사무실로 사용했다고 볼 여지가 많다.

(2) ○○○, ○○○의 확인서나 인근 주민들의 확인서는 이 사건 건물의 일부를 주거용으로 사용했다거나 다른 사람이 그렇게 사용한 사실을 알고 있다는 추상적인 내용에 불과하고 그 내용이 구체적이거나 상세하지 않아서, 그 증거가치를 높게 평가 하기 어렵다.

(3) 이 사건 건물의 양도 시까지 ○○○, ○○○의 각 확인서에 기재된 임차 기간의 종기일 무렵부터 ○○○의 경우는 17년 이상, ○○○의 경우는 3년 이상이 지난 점에 비추어, 설령 ○○○이나 ○○○이 실제로 이 사건 건물의 지층이나 2, 3층을 주로 주거용으로 사용한 적이 있었더라도 그러한 사정만으로 위 부분이 계속하여 주거용에 적합한 상태에 있고 주거 기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있었다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 자료가 없다.

오히려 ① ○○○, ○○○의 임차 기간 이후에 여러 업체가 이 사건 건물의 2, 3층을 사업장 소재지로 하여 사업자등록을 한 바 있고, 특히 ○○○(주), ○○○(○○○), ㈜○○○ 등은 이 사건 건물의 양도일에 가까운 2013년 이후에 이 사건 건물의 2, 3층을 사업장 소재지로 하여 사업자등록을 한 점, ② 이 사건 건물의 2, 3층에 관하여 작성된 임대차계약서의 부동산 표시에 사무실이라는 기재가 있고, 특약사항에는 사무실을 전제로 한 내용(‘사무실 내부 페인트를 해주기로 한다’ 또는 ⁠‘기타 사항은 민법 상가 사무실 임대차보호법 및 부동산임대차 계약 일반 관례에 따르기로 한다’)이 포함된 점, ③ 2004년경 이 사건 건물의 3층을 사업장 소재지로 하여 사업자등록을 한 적이 있는 ○○○가 이 사건 건물의 3층을 사업상 사무용으로 사용하였다고 진술한 점, ④ 2015년에 9개월 정도 이 사건 건물의 지층을 창고로 사용한 임차인이 건물 상태에 대해 빗물도 새고 사람이 거주할 수 있는 상태가 아니었다고 진술한 점 등을 고려하면, ○○○, ○○○이 임차한 당시와는 이 사건 건물의 지층이나 2, 3층의 상태가 달라졌다고 볼 여지가 많다.

(4) 원고는 이 사건 건물을 사업장 소재지로 하여 ⁠‘비주거용’ 임대업에 관한 사업자등록을 했다. 또한, 이 사건 건물에 관한 재산세, 개별공시지가, 감정평가액 등도 모두 지층 및 2, 3층이 주택이 아닌 것을 전제로 산정되었다.

다) 한편 원고는, 원고가 이 사건 건물을 시장에서 매도하였다면 상가 일부분을 주택으로 용도 변경하여 절세를 할 수 있었는데, 이 사건 건물이 ○○○조합의 매도청구에 따라 강제매매됨으로써 그러한 절세의 기회를 박탈당한 것이므로, 원고에게 불리하게 양도소득세가 산정되어서는 안 된다는 주장도 한다. 그러나 건물을 매도하게 된 경위가 무엇인지에 따라 양도소득세 관련 규정의 적용을 달리할 수는 없으므로 원고가 조합의 매도청구권 행사에 따라 이 사건 건물을 매도하게 된 것이라도 그러한 사정을 이유로 달리 보기는 어렵다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한

다.

출처 : 의정부지방법원 2019. 06. 13. 선고 의정부지방법원 2018구합15934 판결 | 국세법령정보시스템