요지

특수관계자로부터 부동산을 고가로 양수받은 경우 부당행위계산에 해당되나, 이 사건 부동산의 취득가액은 법원에서 지정한 감정평가법인의 감정가액으로 하는 것이 타당함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 피고가 2017. 1. 11. 원고에 대하여 한 2016년 귀속 양도소득세 124,583,420원(가산세 포함)의 부과처분 중 84,433,868원(가산세 포함)을 초과하는 부분을 취소한다.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 70%는 원고가, 30%는 피고가 각 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2017. 1. 11. 원고에 대하여 한 2016년 귀속 양도소득세 124,583,420원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

⑴ ○○시 ○○면 ○○리 ○○ 대 764㎡(이하 ⁠‘이 사건 제1토지’라 한다), 같은 리 임야 575㎡(이하 ⁠‘이 사건 제2토지’라 한다), 같은 리 답 1,646㎡(이하 ⁠‘이사건 제3토지라 하고, 이 사건 제1, 2, 3토지를 합하여 ’이 사건 각 토지‘라 한다)에 관하여 1998. 2. 6. 원고 명의의 소유권이전청구권가등기(등기원인 1998. 2. 2. 매매예약)가 마쳐졌다가 2000. 6. 29. 위 가등기에 기한 본등기(등기원인 1998. 2. 2. 매매)가 마쳐졌다.

이 사건 각 토지에 관하여 2015. 6. 17. ○○지방법원 ○○지원 2015타경5011호임의경매개시결정이 내려져 그 경매절차를 통해, 이 사건 제1, 2토지는 2016. 3. 8. 김YY에게, 이 사건 제3토지는 2016. 3. 10. 박ZZ에게 각 매각되었다.

⑵ 원고는 위와 같이 이 사건 각 토지가 임의경매로 매각되었음에도 양도소득세를 신고․납부하지 아니하였고, 이에 피고는 2017. 1. 11. 원고에 대하여 아래와 같이 산정한 2016년 귀속 양도소득세 124,583,420원(가산세 포함, 원 미만 버림)을 부과하는 ⁠‘이 사건 처분’을 하였다.

⑶ 원고는 이 사건 처분에 불복하여 이의신청을 거쳐 심판청구를 제기하였으나, 2017. 4. 25. 이의신청 기각결정 및 2017. 9. 20. 심판청구 기각결정이 각 내려졌다.

【인정근거】 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1, 2, 3, 갑 제2호증, 갑 제5호증의 1, 2,을 제1호증, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

⑴ 구 소득세법(2016. 12. 20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)에 의하면, ① 토지의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비의 하나인 취득가액은 실지거래가액에 의하되(제97조 제1항 제1호 가목), 그 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액에 의하고(제97조 제1항 제1호 나목), ② 납세지 관할 세무서장이 양도소득세 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에도 제97조의 규정이 적용되는데(제114조 제4항), 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액․매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있으며(제114조 제7항), ③ 납세지 관할 세무서장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있고(제101조 제1항), 그 특수관계인의 범위와 그 밖에 부당행위계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다(제110조 제5항).

구 소득세법 시행령(2017. 2. 3. 대통령령 제27829호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)에 의하면, ① 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 ⁠‘대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액’이라 함은 제176조의2 제2항부터 제4항1)까지의 규정에 따른 가액을 말하고(제163조 제12항), ② ㉮ 법 제114조 제7항에서 ⁠‘대통령령으로 정하는 사유’란 ⁠‘양도 또는 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우’나 ⁠‘장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 제4호에 따른 감정평가업자(이하 ’감정평가업자‘라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우’를 말하며(제176조의2 제1항), ㉯ 법 제114조 제7항에서 ⁠‘대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액’으로서 양도대상물이 토지인경우에는 원칙적으로 ⁠‘양도 당시의 실지거래가액을 취득 당시의 기준시가와 양도 당시의 기준시가를 기준으로 안분하는 방식’으로 산정하고(제176조의2 제2항), ㉰ 법 제114조 제7항에 따라 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 매매사례가액(취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액), 감정가액 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우 그 감정가액의 평균액, 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의하되(제176조의2 제3항 본문 각 호), 매매사례가액 또는 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니하며(제176조의2 제3항 단서), ③ ㉮ 법 제101조 제1항에서 ⁠‘조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우’란 ⁠‘특수관계인으로부터시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때, 그 밖에 특수관계인과의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때’로서(제167조 제3항 본문 각 호), 시가와 거래가액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우를 말하는데(제167조 제3항 단서), ㉯ 제98조 제1항에 따른 특수관계인2)과의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산하고(제167조 제4항), ㉰ 이 경우 그 시가는 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제64조와 같은 법 시행령 제49조 내지 제59조 및 조세특례제한법 제101조의 규정을 준용하여 평가한 가액3)4)에 의하고, 이 때 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 본문 중 ⁠‘평가기준일 전후 3월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간’은 ⁠‘양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간’으로 보며, 조세특례제한법 제101조 중 ⁠‘상속받거나 증여받는 경우’는 ’양도하는 경우‘로 본다(제167조 제5항).

⑵ 이 사건의 쟁점은, ① 이 사건 각 토지의 취득시기가 언제인지(원고는 동생 강AA에 대한 합계 8억 4,000만 원의 대여금 채권에 관한 담보조로 이 사건 각 토지를 포함한 5필지 토지에 관하여 1998. 2. 6. 소유권이전청구권가등기를 해두었다가 2000. 6. 23. 이 사건 각 토지를 4억 6,000만 원에 매매하는 것으로 하여 원고 앞으로 소유권 이전등기를 하면서 10년 이내에 환매할 수 있도록 하는 내용의 약정을 체결하고 2000. 6. 29. 소유권이전등기를 마쳤으니, 원고 명의의 위 소유권이전등기는 위 대여금채권에 관한 담보조로 마친 것에 불과하여 이로써 원고가 이 사건 각 토지를 취득한 것으로 볼 수 없고, 이 사건 각 토지가 임의경매로 매각된 때에 비로소 그 매각대금 상당액이 위 대여금채권의 변제에 충당되었으니 그 매각시점에 원고가 이 사건 각 토지를 취득한 것으로 보아야 한다고 주장한다), ② 이 사건 각 토지의 실지취득가액이 확인되는지(원고는 4억 6,000만 원을 실지취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하고, 피고는 실지취득가액이 확인되지 아니하므로 환산취득가액을 적용하여야 한다고 주장한다), ③ 만약 4억 6,000만 원이 실지취득가액이라면 부당행위계산에 관한 구 소득세법령을 적용하여 취득가액을 시가로 산정하여야 하는지 여부에 있다.

⑶ 아래와 같은 점에서, 이 사건 각 토지의 실지취득가액은 4억 6,000만 원이지만부당행위계산에 관한 구 소득세법령에 따라 이 사건 각 토지의 취득가액은 그 취득시기인 2000. 6. 29. 당시의 시가(감정평가액) 90,252,000원으로 보아야 하고, 이를 취득가액으로 하여 계산한 정당한 세액은 84,433,868원(= 산출세액 6,614,492원 + 신고불성실 가산세 13,322,898원 + 납부불성실 가산세 4,496,478원)이므로, 이 사건 처분 중 84,433,868원을 초과하는 부분은 위법하니 취소되어야 한다.

○ 논의의 전개를 위해, 이 사건 각 토지에 관하여 원고 명의의 가등기 및 본등기 가 마쳐지게 된 경위에 관하여 본다.

갑 제3호증의 1(서울지방법원 2001. 1. 16. 선고 2000가합33077 판결문)의 기재에 의하면, 원고는 1997. 5.경 동생인 강AA이 운영하던 BB정밀이 부도위기에 처하자,

자신의 강AA에 대한 채권을 담보하기 위하여 강AA으로부터 그 소유의 각종 부동산에 관하여 원고 앞으로 소유권이전등기를 넘겨받기로 약정하고, 원고 소유인 △△시 △△구 △△동 000-000 대 205㎡ 및 그 지상 상가건물을 매도한 후 그 대금으로 강AA에 대한 보증채무 등을 변제하는 데 약 8억 4,000만 원 정도를 사용하게 하였고, 위와 같은 약정에 따라 강AA이 원고 앞으로 이 사건 각 토지를 비롯하여 강AA 소유의 다수 부동산에 관하여 1998. 2. 6. 소유권이전청구권가등기를 마쳐주었다가 그 후 위 가등기에 기한 본등기를 마쳐주었는데, 그 중 일부 부동산에 관하여 강AA의 채권자인 신용보증기금이 원고를 상대로 사해행위취소소송을 제기하였다가 패소한 사실을 인정할 수 있다.

위와 같이 원고는 강AA에 대하여 약 8억 4,000만 원 상당의 대여금채권을 가지고 있었는데, 갑 제4호증(2000. 6. 23.자 매매계약서)의 기재에 의하면, 강AA은 이 사건 각 토지를 비롯하여 다수의 부동산에 관하여 위 차용금 8억 4,000만 원에 대한 담보조로 1998. 2. 6. 소유권이전청구권가등기를 해두었다가, 2000. 6. 23. 원고에게 이 사건 제1토지를 위 차용금 채무 중 2억 5,000만 원의 변제에 갈음하여, 이 사건 제2토지를 위 차용금 채무 중 5,000만 원의 변제에 갈음하여, 이 사건 제3토지를 위 차용금 채무 중 1억 6,000만 원의 변제에 갈음하여, 이 사건 각 토지의 인근에 위치한 ○○시 ○○면 ○○리 0000 토지를 위 차용금 채무 중 1억 8,000만 원의 변제에 갈음하여, 같은 리 산 000-0 토지 중 1/2 지분을 위 차용금 채무 중 2억 원의 변제에 갈음하여 각 매도하면서 ⁠‘강AA이 앞으로 사업 재기하여 성공한다면 위 8억 4,000만 원으로 10년 이내에 위 각 토지를 되살 수 있는 권한이 있으며 원고도 이에 동의한다’는 약정을 한 사실을 인정할 수 있다. 위와 같은 2000. 6. 23.자 약정에 기하여 이 사건 각 토지에 관하여 2000. 6. 29. 원고 앞으로 위 가등기에 기한 본등기가 마쳐졌던 것이다.

○ 강AA이 이 사건 각 토지에 관하여 차용금 채무에 대한 담보조로 원고 앞으로 소유권이전청구권가등기를 마쳐주었지만 그 후 위 2000. 6. 23.자 약정을 통해 원고 앞으로 위 차용금 채무의 일부에 대한 변제조로 위 가등기에 기한 본등기를 마쳐준 점, 이 사건 각 토지의 2010. 6. 23. 현재 시가 감정평가액은 90,252,000원(이 법원의 감정평가사 한PP에 대한 시가감정촉탁결과)에 불과한 반면 그 대물변제로 소멸한 차용금 채무액이 그보다 훨씬 많은 4억 6,000만 원(= 2억 5,000만 원 + 5,000만 원 + 1억 6,000만 원)이어서 위 대물변제는 전적으로 유효하고 그에 기한 본등기에 대하여 가등기담보 등에 관한 법률이 적용될 여지가 없는 점5) 등에 비추어 보면, 위 본등기로서 위 차용금 채무 4억 6,000만 원은 변제로 소멸하였으니 위 본등기 시점인 2000. 6. 29. 원고가 이 사건 각 토지를 취득하였다고 봄이 타당하고6), 위 본등기에도 불구하고 위 차용금 채무가 그대로 존재한다거나 위 본등기가 위 차용금 채무에 대한 담보조로 마쳐진 것에 불과하다고 볼 수는 없으니, 이와 다른 전제에서 원고가 위 본등기로서 이 사건 각 토지를 취득한 것이 아니라 임의경매로 인한 매각시점에 비로서 이 사건 각 토지를 취득한 것이라는 원고의 주장은 받아들일 수 없다.

○ 양도차익을 계산할 때에 기준이 되는 실지거래가액이란 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미한다(대법원 2011. 2. 10. 선고 2009두19465 판결 등 참조). 원고가 강AA에 대한 위 대여금 채권 중 4억 6,000만 원의 변제에 갈음하여 이 사건 각 토지를 취득하였으므로, 특별한 사정이 없는 한, 위 4억 6,000만 원은 이 사건 각 토지를 취득하기 위한 대가로 실지 약정된 금액 즉, 실지취득가액에 해당한다고 볼 여지가 있다. 물론 강AA이 누나인 원고에게 이 사건 각 토지를 시가 평가액(90,252,000원)보다 훨씬 고액인 위 4억 6,000만 원의 채무변제에 갈음하여 매도한 점에 비추어보면, 위 4억 6,000만 원과 90,252,000원의 차액의 전부 또는 일부는 증여세 과세대상인 ⁠‘현저히 높은 대가를 받고 재산을 이전함으로써 발생하는 이익(상속세 및 증여세법 제4조 제1항 제2호, 제35조 제1항)’이나 ⁠‘채무면제이익(상속세 및 증여세법 제36조 제1항)’에 해당한다고 볼 수도 있지 않는가 하는 의문이 제기될 수 있으나, 아래에서 보는 바와 같이, 이 사건에서는 부당행위계산에 관한 규정이 적용되므로, 이 부분에 관한 논의를 전개할 실익이 없다.

○ 원고가 6촌 이내 혈족으로서 특수관계인에 해당하는 강AA으로부터 이 사건 각토지를 시가(90,252,000원)보다 훨씬 높은 가액인 4억 6,000만 원에 취득하였으니, 구 소득세법 제101조 제1항, 제5항, 구 소득세법 시행령 제167조 제3항 제1호, 제4항, 제5항에서 정한 바에 따라, 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 경우에 해당한다고 볼 것이므로, 앞서 본 바와 같이 상속세 및 증여세법의 관련규정에 따라 이 사건 각 토지의 취득가액을 위 취득당시의 시가인 위 감정평가액(90,252,000원)에 의하여 계산하여야 한다.

3. 결론

따라서 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 일부 인용한다.

출처 : 수원지방법원 2018. 06. 22. 선고 수원지방법원 2017구단9603 판결 | 국세법령정보시스템