요지

이 사건 매매계약서는 양도소득세 회피를 위해 그 거래가액을 임의적으로 구분 작성한 것으로 이 사건 토지 및 건물을 일괄하여 양도함으로써 각 양도가액을 구분할 수 없는 경우에 해당한다고 보는 것이 타당함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청구취지

피고가 2016. 12. 9. 원고에 대하여 한 양도소득세 각 2013. 3. xxx,xxx,xxx원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 1974. 10. 30. 별지 목록 제1항 기재 토지(이하 ⁠‘이 사건 토지’라 한다)를매수하여 같은 날 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 원고의 남편인 AAA은 이 사건 토지 지상에 별지 목록 제2항 기재 건물(이하 ⁠‘이 사건 건물’이라 한다)을 신축한 뒤, 1978. 12. 9. 이 사건 건물에 관한 소유권보존등기를 마쳤다.

다. 원고의 딸인 BBB은 2006. 12. 21. 이 사건 건물에 관하여 2016. 12. 19. 증여를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

라. 원고는 2016. 1. 23. CCC, DDD에게 이 사건 토지를 XXX,000,000원에 매도하기로 하는 매매계약을 체결한 뒤, 2016. 3. 30. CCC, DDD에게 이 사건 토지 중각2분의 1 지분에 관한 소유권이전등기를 마쳐주었고, BBB은 2016. 1. 23. CCC, DDD에게 이 사건 건물을 XXX,000,000원에 매도하기로 하는 매매계약(이하 위 각 매매계약을 ⁠‘이 사건 각 매매계약’이라 한다)을 체결한 뒤, 2016. 3. 30. CCC, DDD에게 이 사건 건물 중 각 2분의 1 지분에 관한 소유권이전등기를 마쳐주었다.

마. 원고는 이 사건 토지에 관하여 양도가액을 XXX,000,000원, 취득가액을 환산가액인XXX,XXX,XXX원으로 하여 피고에게 2016년 귀속 양도소득세 XXX,XXX,XXX원을 신고․납부하였고, BBB은 이 사건 건물에 관하여 양도가액을 XXX,000,000원으로, 취득가액을 취득 당시의 기준시가인 XX,XXX,XXX원으로 하여 피고에게 2016년 양도소득세 XX,XXX원을 신고․납부하였다.

바. 피고는 원고에 대한 양도소득세 실지조사를 실시한 결과 ⁠‘이 사건 토지 및 건물이함께 양도되었고, 그 가액 구분이 불분명하다’는 이유로, 이 사건 토지 및 건물의 양도가액 합계 XXX,000,000원을 그 양도 당시의 각 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분하여 이 사건 토지의 양도가액을 XXX,XXX,XXX원으로, 환산 취득가액을XXX,XXX,XXX원으로 산정한 후, 2016. 12. 9. 원고에게 2016년 귀속 양도소득세XX,XXX,XXX원(가산세 포함)을 경정․고지하였다(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다).

사. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 이의신청을 거쳐 2017. 4. 5. 조세심판원에 심판청구를 제기하였으나, 조세심판원은 2017. 10. 23. 원고의 심판청구를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1, 2, 을 제1, 8호증의 각 기재,변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장 이 사건 토지는 원고의 소유이고, 이 사건 건물은 BBB의 소유로서, 원고는 이 사건 토지를 XXX,000,000원에 매도하기로 하는 매매계약을 체결한 후 그 매매대금만 수령하였고, 이와 별개로 성윤진은 이 사건 건물을 XXX,000,000원에 매도하기로 하는 매매계약을 체결한 후 그 매매대금을 수령하였으므로, 이 사건 토지와 건물은 ⁠‘함께 양도된 경우’에 해당하지 않고, ⁠‘그 가액이 구분이 불분명한 때’에 해당하지도 않는다. 게다가 이 사건 건물의 가액이 XX,000,000원에 불과하다고 볼 수도 없다. 이와 다른 전제에서 이루어진 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

다. 판단

1) 소득세법 제100조 제1항 내지 제4항, 소득세법 시행령 제166조 제6항, 부가가치세법 시행령 제64조에 의하면, 양도차익을 계산함에 있어 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산(按分計算)하고, 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산하며, 이때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 위와 같이 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다. 그리고 위 각 규정은 그문언과 형식에 비추어 볼 때 토지와 건물의 양도인이 동일한 경우에만 적용되는 것은아니다(대법원 2009. 11. 16. 선고 2009두15913 판결 등 참조).

국세기본법 제14조 제2항은 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 실질내용에 따라 적용하도록 함으로써 실질과세의 원칙을 천명하고 있으므로, 납세자가 조세의 부담을 회피할 목적으로 과세요건사실에 관하여 실질과 괴리되는 비합리적인 형식이나 외관을 취하는 경우에는 그 형식이나 외관에 불구하고 실질에 따라 과세하여야 한다. 이러한 법리는 양도소득세의 과세에도 그대로 적용된다(대법원 2013. 2. 14. 선고 2012두22119 판결 참조).

2) 위와 같은 법리에 비추어 이 사건을 보건대, 앞의 1.에서 인정한 사실에 갑 제1,4호증, 을 제2, 6호증, 을 제7호증의 1, 2의 각 기재와 변론 전체의 취지를 더하여 알수 있는 다음의 사실 및 사정을 종합하여 보면, 이 사건 각 매매계약서는 양도소득의 회피를 위하여 그 거래가액을 임의적으로 구분하여 작성한 형식적인 것에 불과하고, 그 실질은 이 사건 토지 및 건물을 일괄하여 XXX,000,000원에 양도함으로써 각 양도가액을 구분할 수 없는 경우에 해당한다고 보는 것이 타당하다. 따라서 피고가 이사건 토지 및 건물의 양도가액 구분이 불분명한 때에 해당함을 전제로 하여 위 각 법령에서 정한 바에 따라 이 사건 토지의 양도차익을 산정한 것은 적법하므로, 원고의 주장은 이유 없다.

가) 이 사건 건물을 원시취득한 AAA은 원고의 남편이고, 그로부터 이 사건 건물을 증여받은 BBB은 원고의 딸이다. 원고와 BBB은 동일한 중개인을 통하여 동일한 기회에 동일한 매수인들에게 이 사건 토지와 건물을 매도하였고, 이 사건 각 매매계약에서 정한 중도금, 잔금의 지급일 역시 동일하다.

나) 아래 표 기재와 같이 이 사건 토지의 계약서상 매매대금은 기준시가의 2배에도 미치지 못함에 반해, 이 사건 건물의 계약서상 매매대금은 기준시가의 9배에 이른다. 한편 BBB은 2007. 3. 19. 이 사건 건물에 대한 증여세 과세표준신고를 하면서 이 사건 건물의 가액을 기준시가로 평가하여 XX,XXX,XXX원으로 신고하였고, 증여재산공제30,000,000원을 적용하여 과세미달로 증여세를 납부하지 않았다. 이 사건 건물은 위 매매계약 당시 신축한지 40년이 다 된 노후 주택이었고, 아래에서 보는 바와 같이 매수인들은 매수 직후 이를 철거하였다.

다) 이 사건 각 매매계약서에는 공히 특약사항으로 ⁠“매도인은 중도금이 입금되면 매수인에게 건축허가를 받기 위한 서류를 협조하기로 한다(토지사용승낙서, 인감증명서).”라고 기재되어 있고, CCC, DDD은 애초에 이 사건 토지 위에 다가구주택을 신축할 목적으로 이 사건 토지 및 건물을 매수하였으며, 실제로 이 사건 토지 및 건물을 매수한 직후 이 사건 건물을 철거하였다.

라) 비록 매수인들이 작성한 거래확인서에는 ⁠“건물대금은 BBB과 직접 담판하였는데, BBB이 최소 X.X억 원을 안 주면 안 팔겠다고 하여, 매수인은 이 부동산을 사야만 주택을 신축하여 판매가 되기 때문에 건물대금을 많이 쳐주었던 것입니다.”라고 기재되어 있으나, 이 사건 토지 및 건물은 처음부터 각각의 소유자를 달리하였으므로 이 사건 토지만 매도하는 경우 이 사건 건물을 위한 법정지상권은 성립할 수 없었던 점, 따라서 매수인들로서는 이 사건 토지 및 건물이 사실상 일체로 거래되는 경우가 아니었다면 어차피 철거되어야 하고, 철거가 가능한 건물을 굳이 XXX,000,000원이라는 거액을 주고 별도로 매수할 필요가 없었을 것으로 보이는 점, 문상윤은 세무서 직원과 통화할 당시 ⁠‘이 사건 토지 및 건물을 총액 XXX,000,000원에 매수하기로 하였는데, 매도인 측에서 임의로 매매가액을 제시하여 매매계약서를 작성하였을 뿐이다.’라는 취지로 진술한 점 등에 비추어 보면, 위 거래확인서 기재만으로 당사자 사이의 진정한 합의에 의해 이 사건 토지와 건물의 가액이 구분되었다고 보기 어렵다.

마) 위와 같이 이 사건 건물의 계약서상 매매대금은 비정상적으로 높게 책정된 것으로 보임에도, 원고는 그 가액산정의 객관적인 근거나 합리적인 이유를 제시하지 못하고 있는 점, 원고와 성윤진이 계약서상 매매대금으로 계산하여 각 양도소득세를 납부할 경우, 안분한 양도가액으로 계산한 양도소득세에 비하여 XX,XXX,XXX원 가량을 덜 납부하게 되는 이익을 보게 되는 점 등에 비추어 보면, 원고 측이 이 사건 토지 및 건물의 매매대금을 구체적으로 나누어 정한 것은 조세회피의 목적에서 비롯된 것으로 볼 여지가 적지 않다.

3. 결론

  그렇다면 원고들의 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울행정법원 2018. 05. 29. 선고 서울행정법원 2018구단51082 판결 | 국세법령정보시스템