요지

특수관계인 간 부동산 저가양도행위는 경제적 합리성을 벗어난 부정행위로서 부당행위계산 부인을 적용한 처분은 적법

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 제1심 판결을 취소한다.

2. 원고의 청구를 기각한다.

3. 소송총비용은 원고가 부담한다

청 구 취 지

주문과 같다.

이 유

1. 제1심 판결의 일부 인용 이 법원의 판결 이유 중 ⁠“1. 처분의 경위”부터 ⁠“2. 이 사건 처분의 적법 여부, 가. 당

사자의 주장, 나. 관계 법령”까지는 다음과 같이 일부 내용을 추가하는 외에는 제1심

판결 이유 중 해당 부분(제2면 제3행부터 제4면 제14행까지 및 제10면부터 제12면까

지) 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이 를 그대로 인용한다.

○ 제1심 판결문 제12면 제15행의 ⁠“제외한다.” 다음 행에 아래 내용을 추가한다.

【제89조(시가의 범위 등)

① 법 제52조제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의

불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래

된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인이 발행한 주식을 한국거래소에서 거래한 경우

해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국거래소 최종시세가액)에 따른다.】

2. 제1심 판결과 달라지는 부분

구분 소재지 면적(㎡)

토지 aa시 aa구 aa동 0000(105,770㎡), 0000(38,271㎡)

건물 이 사건 아파트 제000동 제000호 000.00

부동산 매매계약서

제1조(매매목적물)

1) 본 계약의 매매목적물은 다음과 같다.

2) 위 표시 목적물에 대한 공유지분은 aa건설산업 2/3, bbbbb신탁이 1/3임

3) 토지의 대지권은 매도인의 책임으로 등기예정

제2조(매매대금)

① 본 계약에 따른 목적물의 매매대금은 0억 0,000만 원(부가가치세 포함)으로 한다.

③ 매수인은 위 매매대금 중 본건 매매목적물에 근저당권이 설정된 채권최고액 0억 5,000 만 원을 제외한 나머지 금액 0억 3,000만 원(=계약금 0,000만 원+잔금0,000만 원)을

아래와 같이 매도인에게 현금으로 지급한다.

④ 매수인은 매매대금을 현금으로 지급 또는 aa건설산업의 우리은행 계좌(계좌번호 : )에 송금하여 지급한다.

제4조(인도에 관한 사항)

나다. 인정사실

갑 제1 내지 3호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 달리 가지번호를 특정

하지 않는 한 이하 같다), 갑 제7호증의 2, 을 제4, 6, 8 내지 10호증의 각 기재 및 변

론 전체의 취지를 종합하면, 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.

1) aa건설산업과 bbbbb신탁은 2014. 5. 26. 원고와 사이에 이 사건 부동산 을 대금 0억 0,000만 원(근저당권부 채권최고액 0억 5,000만 원 포함)에 매도하는 이

사건 양도계약을 체결하였고, 원고는 2014. 5. 29. 및 2014. 5. 30. aa건설산업에 매

매대금 중 위 채권최고액을 제외한 나머지 금액인 합계 0억 3,000만 원을 지급하였다.

이 사건 양도계약의 주요 내용은 아래와 같다.

매도인과 매수인은 본 계약 체결일 현재 매매목적물의 권리관계, 보존상태, 하자, 지장물,

폐기물 등 제반사항을 상호 조사․검토하여 확인하였고, 본 계약 체결일 상태대로 매도인 은 인도하고 매수인은 인수한다.

순번 동 호수 계약일자 잔금일자 신고금액(원) 비고

2) aa건설산업과 bbbbb신탁은 2014. 6. 3. 이 사건 부동산에 관하여 대지권

등기를 마치고, 같은 날 원고에게 이 사건 양도를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐

주었다.

3) 이후 원고는 2015. 4. 22. 이 사건 부동산을 점유하고 있던 강aa 을 상대로 수

원지방법원 2015가단00000호로 건물명도소송을 제기하였고, 위 법원은 2015. 9. 2.

‘강aa 은 원고에게 이 사건 부동산을 2015. 10. 31.까지 인도한다’는 내용의 화해권고

결정을 하였으며, 위 결정은 그대로 확정되었다.

4) 한편 국세청의 국세통합시스템(NTIS)에 나타난 부동산실거래가신고자료(을 제4

호증)에 의하면, 이 사건 부동산과 같은 아파트 단지 내에 있고 전유부분 면적(000.00

㎡), 대지권 지분(000분의 00), 용도(주거용 아파트)가 동일한 아파트 호실00개

의 2014년경 매매사례가액 및 그 구체적 내역은 아래 표 기재와 같다.

기준일자 이 사건 부동산 기준시가(원) 000동 000호 기준시가(원)

5) 이 사건 부동산 및 그와 전유부분 면적, 대지권 지분, 용도가 동일한 이 사건

아파트 000동 000호에 관한 국토교통부의 공동주택 공시가격 변동내역은 아래 표 기

재와 같다.

6) KB부동산 시세표에 의하면, 이 사건 부동산과 같은 아파트 단지 내에 있고 전

유부분 면적이 동일한 아파트 호실의 이 사건 양도 당시인 2014. 5.경 매매가격은 하

위 평균가 000,000,000원, 일반 평균가 000,000,000원, 상위 평균가 000,000,000원인

것으로 나타난다

라. 판단

1) 법인세법 제52조에서 정한 부당행위계산부인이란 법인이 특수관계에 있는 자와

의 거래에 있어 정상적인 경제인의 합리적인 방법에 의하지 아니하고 구 법인세법 시

행령 제88조 제1항 각 호에 열거된 여러 거래형태를 빙자하여 남용함으로써 조세부담 을 부당하게 회피하거나 경감시켰다고 하는 경우에 과세권자가 이를 부인하고 법령에

정하는 방법에 의하여 객관적이고 타당하다고 보이는 소득이 있는 것으로 의제하는 제

도로서, 경제인의 입장에서 볼 때 부자연스럽고 불합리한 행위계산을 함으로 인하여

경제적 합리성을 무시하였다고 인정되는 경우에 한하여 적용되는 것이고, 경제적 합리

성의 유무에 대한 판단은 거래행위의 여러 사정을 구체적으로 고려하여 과연 그 거래

행위가 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성을 결한 비정상적인 것인

지의 여부에 따라 판단하되, 비특수관계자 간의 거래가격, 거래 당시의 특별한 사정 등 도 고려하여야 하며(대법원 2010. 10. 28. 선고 2008두15541 판결 등 참조), 그 판단

시기는 거래행위 당시를 기준으로 한다(대법원 1999. 1. 29. 선고 97누15821 판결, 대

법원 2010. 5. 27. 선고 2010두1484 판결 등 참조).

법인세법 시행령 제88조 제1항 제3호는 법인세법 제52조가 규정하고 있는 부당행

위계산 부인대상의 하나로 출자자 등 특수관계에 있는 자에게 자산을 시가보다 낮은

가격으로 양도한 때를 들고 있고, 여기서 부당행위계산의 부인이 되는 저가양도의 기

준으로 규정되어 있는 '시가'라고 함은 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 객

관적인 교환가치를 의미한다(대법원 2004. 1. 16. 선고 2003두4041 판결, 대법원 2006.

1. 13. 선고 2004두183 판결 등 참조).

한편 법인세법 제52조 제2항은 같은 조 제1항의 부당행위계산 부인규정을 적용할

때 ⁠‘건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에

서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격을 기준으로 한다’고 규정하고 있고, 같은

법 시행령 제89조 제1항은 ⁠‘법 제52조 제2항을 적용할 때 당해 거래와 유사한 상황에

서 당해 법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관

계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 따른다’고

규정하고 있다.

2) 살피건대, 앞서 인정한 사실과 을 제1, 5호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를

종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, aa건설산업이 특수관계인

인 원고에게 이 사건 부동산을 시가보다 낮은 가액으로 양도한 것은 사회통념 및 상거

래 관행에 비추어 볼 때 경제인이 취할 정상적인 거래라고 할 수 없어 결과적으로 조

세의 부담을 부당하게 감소시킨 경우로서 부당행위계산 부인의 대상에 해당한다고 보 는 것이 타당하고, 그 밖에 원고가 주장하는 사정들만으로는 이 사건 양도 당시 aa

건설산업이 원고에게 정상가격보다 저가로 양도할 수밖에 없는 부득이한 사정이 존재

하여 위 양도가 사회통념상 타당하다고 인정될 정도의 경제적 합리성이 있는 거래라고

보기 어렵다. 따라서 이 사건 부동산의 양도가 저가양도로서 부당행위계산 부인의 대

상이 됨을 전제로 한 피고의 이 사건 처분은 적법하고, 원고의 위 주장은 이유 없다.

① 이 사건 양도 당시 이 사건 부동산과 같은 아파트 단지 내에 있고 전유부분

면적이 동일한 아파트 호실의 시세 평균가격은 000,000,000원 ~ 000,000,000원인 것으 로 확인되었고, 실제로 이 사건 양도 전후인 2014. 1.경부터 2014. 11.경까지를 즈음하

여 이 사건 부동산과 전유부분 면적(00㎡), 대지권 지분(00), 용도

(주거용) 등이 동일한 아파트 호실 13개가 매매가액 최소 000,000,000원 ~ 최대

000,000,000원의 범위에서 거래되었다. 특히 그 중 이 사건 아파트 000동 000호의 당

시 공시가격은 000,000,000원으로서 이 사건 부동산의 공시가격 000,000,000원보다 낮

았음에도, 2014. 5.경 이루어진 실제 매매거래에 있어서는 그 양도가액이 000,000,000

원으로서 이 사건 부동산의 양도가액인 000,000,000원보다 더 높은 금액으로 거래되었

다. 따라서 이러한 사정들에 비추어 보면, 특별한 사정이 없는 한 이 사건 아파트 120

동 000호의 실제 매매가액 000,000,000원은 이 사건 부동산에 관하여 사회통념 및 상

거래 관행에 비추어 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적이고 정상적인 거래에 의하여

객관적으로 형성되거나 적용될 것으로 예상되는 거래가액이라고 봄이 타당하므로, 위

가액은 이 사건 부동산의 양도가 저가양도에 해당하는지를 판단함에 있어 기준시가에

해당한다고 할 것인바, 이 사건 부동산의 양도가액 000,000,000원은 위 기준시가

000,000,000원의 약 80%에 불과하여 지나치게 낮은 가액으로 거래되었다.

② 갑 제2, 3호증의 각 기재에 의하면, 이 사건 양도계약 체결 당시 이 사건 부동

산에 관하여 대지권등기가 마쳐져 있지 않았고, 강aa 이 이 사건 부동산을 무단으로

점유하고 있었던 것으로 보이며, 원고는 이러한 사유로 인해 aa건설산업이 이 사건

부동산을 부동산 중개업소에 매물로 내어놓았음에도 거래가 쉽게 성사되지 않았다고

주장한다. 그러나 다음과 같은 사정들, 즉 ㉮ 집합건물의 구분소유자는 전유부분을 소

유하기 위하여 건물의 대지에 관한 대지사용권을 보유하고 있고(집합건물의 소유 및

관리에 관한 법률 제2조 제6호), 이러한 대지사용권은 집합건물의 건축자가 그 소유인

대지 위에 집합건물을 건축하고 전유부분에 관하여 그 명의로 소유권보존등기를 마치 거나 그 건물이 집합건축물대장에 등록된 때에 바로 성립하는 것이므로, 이와 별개로

건물등기부에 마쳐지는 대지권등기는 전유부분과 대지권의 ’처분의 일체성‘을 공시하기

위한 것일 뿐이어서 대지권등기가 대지사용권의 성립요건 내지 효력발생요건이라고 볼

수 없는 점, ㉯ 이 사건 부동산에 관한 대지권의 경우 이 사건 양도계약의 체결 이전

인 2003. 5. 29. 이미 그 원인이 성립하여 있었고, 원고와 aa건설산업 등은 이 사건

양도계약 체결 당시 대지권 지분의 구체적인 면적(00㎡)을 특정하였을 뿐만 아니라,

원고 명의로 소유권이전등기가 마쳐진 당일 바로 대지권등기가 경료되기도 하였던 점 에 비추어 이 사건 부동산에 관하여 대지권등기가 마쳐지지 않았다는 사정이 이 사건

부동산을 양도하는 데 장애가 되었다고 보기는 어려운 점, ㉰ 이 사건 양도계약서 및

aa건설산업의 기안서(을 제1호증)를 살펴보더라도, 자산유동화의 필요와 대지권 미등

기 등의 사유로 원고에게 이 사건 부동산을 0억 0,000만 원에 매각한다는 내용이 기재

되어 있을 뿐, 강aa 이 이 사건 부동산을 무단으로 점유하고 있고 이로 인해 이 사건

부동산을 양도하는 데 문제가 발생하고 있다는 취지의 어떠한 기재도 보이지 아니하 며, 원고는 이 사건 부동산의 양도 이후로부터 약 10개월이 지난 시점에서야 강aa 을

상대로 건물명도소송을 제기하였으므로, 이 사건 양도 당시를 기준으로 보았을 때 원

고가 제출한 자료들만으로는 강aa 의 무단점유 문제로 인하여 이 사건 부동산의 양도 에 지장이 있었다고 보기는 어려운 점, ㉱ 원고는 aa건설산업이 이 사건 양도 이전 에 이 사건 부동산을 중개업체 등에 매물로 내놓았음에도 대지권미등기, 불법점유자

문제로 인해 상당기간 동안 거래가 성사되지 못하였다는 점을 인정할 만한 자료를 제

출하고 있지 아니한 점 등에 비추어 보면, 원고가 주장하는 위 사정들만으로는 이 사

건 양도 당시 aa건설산업 등이 원고에게 정상가격보다 저가로 양도할 수밖에 없는

부득이한 사정이 존재하였다고 보기 어렵다.

③ 을 제1호증의 기재에 의하면, aa건설산업이 2014. 5.경 이 사건 부동산에 관

하여 공개경쟁 입찰방식의 매각입찰공고(입찰기일: / 최저매각가격:

억 원)를 한 사실, aa건설산업 측에서 0000. 0. 00. ⁠‘자산유동화의 필요와 대지권 미

등기 등의 사유로 원고에게 이 사건 부동산을 0억 0,000만 원에 매각한다’는 내용의

기안서가 작성된 사실, aa건설산업은 0000. 0. 00. 서울중앙지방법원 2014회합000호 로 회생절차개시신청을 하여 그 무렵 회생절차개시결정을 받은 사실이 인정되기는 한

다. 그러나 원고는 aa건설산업의 지분 00.21%를 보유하고 있던 프라임개발의 상무 및 자산매각 팀장으로서 aa건설산업에 대하여 법인세법상 특수관계인의 지위에 있었 고, aa건설산업의 매각입찰공고상으로는 공개경쟁 입찰로서 입찰기일인 2014. 5. 22.

16:00부터 15분 단위로 회차별 최저매각가격이 떨어지는 방식인바, 원고는 aa건설산

업이 공고한 위 입찰기일에 입찰이 실제로 진행되어 입찰시간이 순차적으로 경과한 결 과 최저매각가격이 이 사건 부동산의 양도가액에 근접한 000,000,000원(3회차)까지 떨

어졌음을 인정할 만한 회의록 등 아무런 자료를 제출하지 않고 있다. 게다가 위 입찰

기일 바로 다음 날인 2014. 5. 23. aa건설산업에서 앞서 본 기안서가 작성되었는데,

불과 하루 만에 전체 매매대금, 계약금․잔금의 구체적인 액수 및 지급기한, 근저당권

부 채무의 인수 여부가 결정되었고, 이러한 내용을 담고 있는 아파트 매매계약서까지

첨부되었던 점에 비추어, aa건설산업의 매각입찰공고는 이 사건 부동산의 양도계약

상대방이 이미 원고로 결정된 상태에서 형식적으로 이루어진 것으로 보인다. 이러한

사정들에 비추어 보면, aa건설산업이 이 사건 양도 당시 특수관계인인 원고에게 이

사건 부동산을 시가보다 낮은 가격에 양도함으로써 보유자산의 유동성을 확보해야 할

특별한 사정이 있었다고 보기 어렵다.

④ 나아가 앞서 본 법리 및 법인세법 관련규정의 문언에 비추어, 부당행위계산

부인의 대상이 되는 저가양도인지 여부는 거래행위 당시를 기준시점으로 하여 일반적

이고 정상적인 거래에 의하여 객관적으로 형성될 것으로 예상되는 시가와 당해 자산의

양도가액을 비교하는 것일 뿐, 당해 법인이 당해 자산을 취득할 당시의 취득가액 또는

공시가격과 당해 자산을 특수관계인에게 양도할 당시의 양도가액 또는 공시가격을 비

교하여 당해 자산의 양도차익이 실현되었는지 여부를 판단하는 것은 조세법령의 엄격

해석 원칙에 비추어 적절하지 않다.

3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와

결론을 달리하여 부당하므로, 피고의 항소를 받아들여 제1심 판결을 취소하고 원고의

청구를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울고등법원 2017. 09. 21. 선고 서울고등법원 2017누48934 판결 | 국세법령정보시스템