요지

매매계약서상 매매대금이 시세보다 지나치게 높고, 매매대금을 지급한 사실에 관한 금융거래정보도 존재하지 않아, 실지거래가액을 취득가액으로 인정할 수 없음.

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2015. 10. 1. 원고에 대하여 한 2014년 귀속 양도소득세 1,943,587,030원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

  이 유

1. 처분의 경위

⑴ 원고는 1984. 5. 11. 제주시 51~54번지 및 47, 49번지 임야를(이하 위 산47 임야와 산49 임야를 합하여 ⁠‘쟁점①토지’라 한다), 제주시 63번지(이하 ⁠‘쟁점②토지’라 한다)를 각 취득하였다가, 2014. 4. 30. AAAA주식회사에 위 7필지 토지를 매매대금 176억 원으로 정하여 매도한 후, 2014. 7. 31. 피고에게 아래 표 기재와 같이 쟁점①, ②토지는 양도가액과 취득가액을 모두 실지거래가액으로, 나머지 토지는 취득가액을 환산가액으로, 양도가액을 실지거래가액으로 하여 2014년 귀속 양도소득세 예정신고를 하고 그 무렵 그 산출세액 4,474,222,980원을 납부하였다.

⑵ 피고는 2015. 2. 11.부터 2015. 6. 13.까지 양도소득세 실지조사를 실시한 후, 2015. 10. 1. 원고에 대하여 쟁점①, ②토지의 실지취득가액이 불분명하다는 이유로 신고한 취득가액을 부인하고 환산가액(별지와 같다)을 적용하여 2014년 귀속 양도소득세 1,943,587,030원(가산세 포함)1)을 증액 결정ㆍ고지하는 이 사건 처분을 하였다.

⑶ 원고는 2015. 12. 30. 이 사건 처분에 불복하여 조세심판원에 심판청구를 제기하였으나, 조세심판원은 2016. 3. 16. 위 심판청구를 기각하였다.

【인정근거】 다툼 없는 사실, 갑 제2호증의 1, 2, 3, 갑 제3, 4, 5, 15호증, 을 제1, 2 호증, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

⑴ 토지의 양도차익을 계산할 때 취득가액은 그 자산의 취득에 든 실지거래가액으로 하되, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 소득세법 시행령에서 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 하고(소득세법 제97조 제1항 제1호), 납세지 관할 세무서장은 소득세법 시행령에서 정하는 사유¹⁾로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 소득세법 시행령에서 정하는 바에 따라 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다(소득세법 제 114조 제7항).

이에 따라 소득세법 시행령 제176조 제2항, 제3항에서는 토지의 취득가액을 추계 결정 또는 결정하는 경우에는, ① 매매사례가액(취득일 전후 3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액), ② 감정가액(취득일 전후 3개월 이내에 해당 자산에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액), ③ 환산가액(양도 당시의 실지거래가액ㆍ매매사례가액ㆍ감정가액 × 취득 당시의 기준시가 / 양도 당시의 기준시가), ④ 기준시가의 방법을 순차로 적용하여 산정하도록 정하고 있다.

⑵ 원고는, 쟁점①, ②토지에 관한 매매계약서(갑 제1호증의 1, 2) 등에 비추어 취득 당시의 실지거래가액이 확인될 뿐만 아니라 설사 그렇지 않더라도 매매사례가액이나 감정가액을 적용하기 위한 충분한 조사와 노력 등을 거치지 아니한 채 곧바로 환산가액을 적용한 이 사건 처분은 위법하니 취소되어야 한다고 주장한다.

⑶ 아래에서 보는 바와 같은 이유로, 쟁점①, ②토지의 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하고, 취득일 전후 3개월 이내의 매매사례가액이나 감정가액도 찾을 수 없으므로, 환산가액으로 취득가액을 산정하여 행한 이 사건 처분은 적법하다고 판단되고, 이를 탓하는 원고의 주장은 이유 없다.

㈎ 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없다.

양도차익은 양도가액에서 취득가액 등 필요경비를 공제하여 계산하는 것이고, 그 취득가액은 실지거래가액에 의하되 그 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우라야 환산가액 등을 적용할 수 있는 것이므로, 과세관청이 환산가액 등을 적용하여 양도차익을 계산하기 위하여는 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다는 점을 입증하여야 한다. 다만 거래당사자가 아닌 과세관청으로서는 그 입증이 사실상 곤란한 경우가 많은 반면 거래당사자인 납세의무자는 취득 당시의 실지거래가액에 관한 증빙자료를 보다 쉽게 확보할 여지가 있다는 점을 고려하면, 납세의무자가 정당한 이유 없어 그 증빙자료를 전혀 제출하지 않는다거나, 제출된 증빙자료의 신빙성이 일반 거래관행 등에 비추어 신뢰하기 어려운 특별한 사정이 있음에도 납세의무자가 그러한 특별한 사정이 존재할 수밖에 없다는 점을 일응 수긍할 수 있을 정도로 해명하지 못하는 경우에는, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다는 점이 입증되었다고 보아도 무방하다.

이 사건에서 원고가 쟁점①, ②토지의 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 있다고 주장하면서 제출한 증거자료로는 매매계약서 2장(갑 제1호증의 1, 2,), 위 매매계약서 2장에 관한 감정서(갑 제6호증의 1, 2), 쟁점②토지의 매도인인 BBBBB주식회사의 이사로 재직한 적이 있다는 채CC의 확인서(갑 제7호증)와 문답서(갑 제8호증), 위 채CC의 이 법정에서의 증언이 있는바, 채CC의 확인서와 문답서 및 법정증언은 취득시점으로부터 수십 년이 지난 현시점의 진술내용으로서 그 신빙성을 뒷받침할만한 객관적인 증거자료가 없는 한 쉽게 믿기는 어렵고, 결국 위 매매계약서 2장과 감정서를 어떻게 볼 것인지가 핵심이다.

위 매매계약서 2장에는 원고가 1987. 11. 16. DDD으로부터 쟁점①토지를 매매대금 34억 1,300만 원(계약 당일 계약금 3억 4,000만 원, 1987. 12. 10. 중도금 15억 원, 1987. 12. 31. 잔금 15억 7,300만 원을 각 지급하는 내용), 같은 날 BBBBB주식회사로부터 쟁점②토지를 매매대금 22억 3,700만 원(계약 당일 계약금 2억 2,000만 원, 1987. 12. 10. 중도금 10억 원, 1987. 12. 31. 잔금 10억 1,700만 원을 각 지급하는 내용)에 각 매수하는 내용이 기재되어 있고, 그 각 매도인란과 매수인란에 각자의 도장이 날인되어 있으며 그 중간 부분에 간인의 흔적도 나타난다. 이 법원이 제5차 변론기일에 위 매매계약서 2장의 원본을 제시받아 확인한바 꽤 오래된 문서치고는 그 보존상태가 양호하였다.

위 감정서는 원고가 개인적으로 EE문서감정원에 의뢰하여 받은 감정결과인데, 그 감정인 서FF는 위 매매계약서 2장을 자신이 개인적으로 수집한 문서(1991년도 부동산과세시가표준)와 대조하여 위 매매계약서 2장이 1987년경 작성된 것으로 추정된다는 의견을 밝혔는데, 위 대조문서의 진정성립 여부가 명확치 아니한데다가, 위 감정서에는 ⁠‘위 매매계약서 2장에 황색화 등이 부족한 것으로 관찰되나 문서의 보관상태, 환경 등의 변화성을 감안하여 관찰함 / 위 매매계약서 2장에서 일부 365nm 자외선 조사에 의한 형광 반응이 관찰되나 감정물의 오염 혹은 타 문서와의 접촉에 의한 것으로 추정됨 / 작성시기 감정 방법은 축적된 자료가 있는 것은 아님’이라고 기재되어 있다.

일반적으로 30년 가까이 경과한 종이 문서는 개인적으로 보관하는 경우 아무리 잘 보관하더라도 황색화 현상 등이 나타나기 마련임에도 위 감정서에 언급된 것처럼 위 매매계약서 2장의 원본은 황색화 현상 등이 부족한데, 감정인은 그러함에도 문서의 보관상태, 환경 등의 변화성을 감안하여 대조문서와 비교할 때 지질의 색상, 구김과 오염도, 필적의 자연스러운 마모, 인주의 색상 등에서 유사 특징이 관찰된다는 의견을 제시하는 한편, 일부 365nm 자외선 조사에 의한 형광 반응이 관찰된 것에 대하여는 감정물의 오염 혹은 타 문서와의 접촉에 의한 것으로 추정된다는 의견을 나타내기도 하였는바, 위 매매계약서 2장이 오염되거나 타 문서와 접촉하였다면 위 매매계약서 2장만을 고이 보존한 것은 아니라는 꼴이고, 오히려 위 매매계약서 2장은 꽤 오래된 문서치고는 그 보존상태가 양호한 점에 비추어 볼 때, 위 감정서의 기재내용을 그대로 믿기는 어렵다.

나아가 원고는 2015. 6. 11. 피고측 조사담당자에게 ⁠‘쟁점①, ②토지를 합계 56억 5,000만 원에 매수하였으나, 원본 계약서를 분실하고 사본만 보관 중이며, 원본을 찾고 있는 중임을 확인합니다’라는 내용의 확인서(을 제3호증)를 작성ㆍ교부하였다가 뒤늦게 원본을 찾았다면서 조세심판원에 그 증거자료로 제출하였는바, 원본을 제때 찾지 못할 정도로 원본의 보관 위치를 기억하지 못하였음에도 원본과 별도로 사본을 보관한 이유가 석연치 않고, 뒤늦게 원본을 찾게 된 경위조차 제대로 설명하지 못하고 있다. 원고로서는 뒤에서 보는 바와 같이 쟁점①, ②토지를 매우 비싼 가격에 매수한 꼴인데, 그 취득 당시에는 양도소득세를 실지거래가액에 의하여 산정하지도 않았고, 달리 원고가 위 매매계약서 원본을 그토록 오랜 기간 보관하였어야 할 특별한 이유도 없어 보이는바, 만약 원고가 추후 실지취득가액을 입증할 증거서류로서 위 매매계약서 원본을 보관한 것이라면 단순히 매매계약서 원본만 보관할 것이 아니라 영수증 등을 함께 보관하였어야 할 것인데, 유독 위 매매계약서 원본만을, 그것도 보관 위치도 제대로 찾지 못하면서 원본과 별도로 사본까지 보관한 이유가 무엇인지 궁금할 따름이다(원고는 쟁점①, ②토지를 취득하기 이전인 1984. 5. 11. 제주시 오라이동 산52, 53, 54 임야, 1985. 5. 15. 같은 동 산51 임야를 각 취득하였는데, 그 각 토지에 대하여는 매매계약서 원본을 보관하지 아니하였는바, 쟁점①, ②토지의 매매계약서만을 특별히 보 관한 이유가 무엇인지도 모르겠다).

더욱이 쟁점①, ②토지의 ㎡당 개별공시지가는 취득 당시 2,556원(쟁점①토지), 2,191원(쟁점②토지)에서 2004년 당시 각 7,440원, 양도 당시 18,800원(쟁점①토지 중 산47 임야), 22,400원(쟁점①토지 중 산49 임야), 21,400원(쟁점②토지)로 각 상승하였고, 쟁점①, ②토지를 공동담보로 제공받기 위해 제일은행의 의뢰로 한국감정원이 2004. 5. 20. 기준으로 감정평가한 가액이 ㎡당 18,000원인데(을 제2, 6호증), 원고의 주장에 의하면 쟁점①, ②토지를 ㎡당 19,050원(≒ 56억 5,000만 원 ÷ 296,530㎡)에 취득하여 ㎡당 약 37,000원 내지 44,000원에 매도하였다는 것이어서, 원고가 주장하는 1988. 1. 5. 당시의 취득가액(㎡당 19,050원)이 그로부터 약 16년이 지난 2004. 5. 20. 기준 감정평가액(㎡당 18,000원)보다도 높을 뿐만 아니라, 개별공시지가의 상승비율에 비추어 보더라도 원고가 주장하는 위 취득가액은 터무니없는 고액이므로, 원고는 위와 같은 고액에 쟁점①, ②토지를 매수할 수밖에 없었던 사정을 일응 납득할 수 있을 정도로 해명하여야 한다.

원고는 ⁠‘장GG(DDD은 장GG과 사실혼 관계에 있는 사람이다)이 여러 사업체를 운영하면서 원고와 친분관계가 있는데다가 서로 금전거래도 있었고 사업관계로도 상호 관련을 가지던 중 자신의 사업이 어려워지자 쟁점①, ②토지를 매도할 필요가 생겼고, 원고도 그 이전에 쟁점①, ②토지의 인근에 있는 토지들을 매수하여 보유하고 있던 상황이었기에 쟁점①, ②토지의 개발호재에 따른 투자가치가 높다고 보고 이를 매수하게 되었다’는 취지로 변명하고 있다. 그러나 장GG과 별개의 사업체를 운영하고 있었을 뿐만 아니라 쟁점①, ②토지의 인근에 있는 토지들을 이미 매수하여 보유하고 있던 원고가, 단순히 평소 친분관계가 있다거나 서로 금전거래와 사업관계로 연관되어 있다는 등의 사정만으로 쟁점①, ②토지를 터무니없는 고액으로 매수한다는 것은 납득하기 어렵고, 더욱이 이 사건에서 보는 것처럼 원고는 쟁점①, ②토지를 매수한 후 양도하기까지 무려 26년간이나 위 각 토지를 현금화하지 못한 채 보유할 수밖에 없었는데, 아무리 자금사정에 여유가 있었다고 하더라도 영리를 목적으로 하는 사업체를 운영하는 원고로서는 현금화가 용이하지 못할 수도 있던 쟁점①, ②토지를 고가에 매수 할 수밖에 없었던 사정을 보다 뚜렷하게 설명할 수 있어야만 하는데도 위와 같이 두리뭉실하게 변명하고 있을 뿐이어서, 위와 같은 변명만으로 원고가 고가에 매수할 수밖에 없었던 특별한 사정이 있었다는 점이 일응 수긍할 수 있을 정도로 해명되었다고 볼 수는 없다.

㈏ 환산가액을 적용한 것은 적법하다.

원고는 쟁점①, ②토지를 1988. 1. 5. 취득하였는바, 그 취득시기가 너무나도 오 래전이어서 아무리 과세관청이라 하더라도 그 취득시기 무렵의 매매거래사례나 감정가액을 찾아내기는 현실적으로 쉽지 아니한데다가, 이 법원이 피고 소송수행자에게 그 취득시기 무렵의 매매거래사례나 감정가액이 있는지 여부를 확인해보라고 하였음에도 피고 소송수행자가 그러한 사례를 찾을 수 없다고 언급하고 있는데, 이러한 피고 소송수행자의 답변이 이 사건 변론에 나타난 제반 사정에 비추어 볼 때 나름대로 수긍할 만하고, 달리 그 취득시기 무렵의 매매거래사례나 감정가액이 존재한다고 볼 아무런 근거가 없으므로, 피고가 환산가액으로 취득가액을 산정한 것은 위와 같은 사정을 종합적으로 고려하여 행한 것으로서 적법하다고 평가함이 옳다.

3. 결론

따라서 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각한다.

1) 산출세액 6,069,705,426원, 일반과소신고가산세 159,039,921원, 납부불성실가산세 189,064,669원의 합계액에서 기납부세액 4,474,222,980원을 공제한 금액이다.

출처 : 수원지방법원 2017. 04. 07. 선고 수원지방법원 2016구단7808 판결 | 국세법령정보시스템