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토지거래허가구역 내 명의신탁 매매계약 효력과 소유권말소 청구 가능 여부
2024다212178* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과하며, 구체적인 사건에 대한 법률적 판단이나 조언으로 해석될 수 없습니다. 동일해 보이는 상황이라도 사실관계나 시점 등에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 자세한 내용은 변호사와 상담을 권장합니다.
소유권말소등기
[대법원 2024. 6. 27. 선고 2024다212178 판결]
【판시사항】
[1] 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 정한 토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지 등에 관하여 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용으로 체결한 거래계약의 효력(=확정적 무효)
[2] 매수인 甲이 매도인 乙과 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 정한 토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지 중 1/2 지분에 관한 매매계약을 체결하면서 乙 및 나머지 1/2 지분의 매수인 丙과 3자간 등기명의신탁 약정을 체결하고, 甲이 매수한 1/2 지분도 丙 앞으로 소유권이전등기를 마쳤는데, 이후 甲이 乙을 대위하여 丙을 상대로 소유권말소등기의 이행을 구한 사안에서, 매매계약 체결 당시 甲은 토지의 소재지가 아닌 지역에 거주하고 있어 토지거래허가를 받을 수 없었던 반면 丙은 토지의 소재지에 거주하고 있어 토지거래허가를 받아 그 명의로 토지를 매수할 수 있었으므로, 甲과 乙은 처음부터 甲 명의로 토지거래허가를 받아 소유권이전등기를 할 의사 없이 명의수탁자인 丙 명의로 토지거래허가를 받아 소유권이전등기를 할 의사로 매매계약을 체결하였던 것인 점에 비추어, 위 1/2 지분에 관한 甲과 乙 사이의 매매계약은 처음부터 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 것이어서 확정적으로 무효이고, 甲이 乙에 대하여 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기청구권이나 토지거래허가 신청절차에 협력할 의무의 이행청구권을 가진다고 볼 수 없으므로, 결국 위 소는 채권자대위권의 피보전권리가 인정되지 않아 부적법하다고 볼 여지가 충분한데도, 甲이 乙에 대한 소유권이전등기청구권을 가지고 있다고 보아 위 소가 적법함을 전제로 본안 판단을 한 원심판결에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례
【참조조문】
[1] 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것) 제118조 제1항(현행 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제1항 참조), 제6항(현행 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제6항 참조)
[2] 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것) 제118조 제1항(현행 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제1항 참조), 제6항(현행 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제6항 참조), 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조, 민법 제186조, 제404조 제1항, 제568조 제1항
【참조판례】
[1] 대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결(공1992, 642)
【전문】
【원고, 피상고인】
원고
【피고, 상고인】
피고 (소송대리인 법무법인 우진 담당변호사 함영주)
【원심판결】
수원지법 2023. 12. 21. 선고 2022나78579 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 수원지방법원에 환송한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 원심은 판시와 같은 이유로 다음과 같이 판단하였다.
가. 이 사건 토지에 관하여 2004. 4.경 체결된 이 사건 매매계약의 매수인은 원고와 피고이다.
나. 원고는 매도인 소외인과 이 사건 토지 중 1/2 지분에 관한 매매계약을 체결하면서 소외인 및 나머지 1/2 지분 매수인인 피고와의 사이에 3자간 등기명의신탁 약정을 체결하고, 원고가 매수한 1/2 지분에 관하여도 피고 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다.
다. 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」에 따라 위 명의신탁 약정은 명의수탁자가 계약당사자가 된 경우가 아니어서 무효이고, 그 약정에 따라 이루어진 피고 명의의 소유권이전등기도 원인무효의 등기이다.
라. 따라서 소외인은 피고를 상대로 이 사건 토지에 관한 피고 명의의 소유권이전등기 중 1/2 지분에 관하여 말소등기절차의 이행을 구할 수 있고, 원고로서는 여전히 소외인을 상대로 이 사건 매매계약을 원인으로 하여 위 지분에 관한 소유권이전등기절차의 이행을 구할 수 있으므로, 원고는 소외인에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위해 소외인을 대위하여 피고를 상대로 이 사건 토지 중 1/2 지분에 관하여 소유권이전등기의 말소등기절차 이행을 구할 수 있다.
2. 대법원의 판단
가. 구 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 국토계획법’이라고 한다)에서 정한 허가구역 안에 있는 토지 등의 거래계약 허가에 관한 관계 규정의 내용과 입법 취지에 비추어 볼 때, 토지의 소유권 등 권리를 이전 또는 설정하는 내용의 거래계약은 관할 관청의 허가를 받아야만 효력이 발생하고 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효라고 보아야 할 것이며, 허가를 받기 전의 거래계약이 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적으로 무효로서 유효하게 될 여지가 없다(대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결 등 참조).
나. 원심판결 이유 및 원심이 적법하게 채택한 증거들에 따르면, ○○시에 소재한 이 사건 토지는 이 사건 매매계약 체결 당시 구 국토계획법이 정한 토지거래계약 허가구역 안에 있었는데, 원고는 △△광역시에 주민등록을 두고 있어 토지거래허가를 받을 수 없었던 반면 ○○시에 거주하던 피고는 토지거래허가를 받아 그 명의로 이 사건 토지를 매수할 수 있었으므로, 원고와 매도인 소외인 사이에는 처음부터 원고 명의로 토지거래허가를 받아 소유권이전등기를 할 의사가 없이 원고와 피고 사이의 명의신탁 약정에 따라 명의수탁자인 피고 명의로 토지거래허가를 받아 소유권이전등기를 할 의사로 매매계약을 체결하였음을 알 수 있다.
다. 사정이 이러하다면, 이 사건 토지 중 1/2 지분에 관한 원고와 소외인 사이의 매매계약은 처음부터 구 국토계획법에 따른 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 것이어서 확정적으로 무효이고, 원고로서는 소외인에 대하여 이 사건 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기청구권이나 토지거래허가 신청절차에 협력할 의무의 이행청구권을 가진다고 볼 수 없으며, 결국 위 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 하여 소외인을 대위하여 피고를 상대로 이 사건 토지 중 1/2 지분에 관한 소유권이전등기의 말소등기절차 이행을 구하는 이 사건 소는 채권자대위권의 피보전권리가 인정되지 않아 원고에게 당사자적격이 없어 부적법하다고 볼 여지가 충분하다.
라. 그런데도 원심은 원고가 소외인에 대한 소유권이전등기청구권을 가지고 있어 이 사건 소가 적법함을 전제로 본안에 관하여 판단하였는바, 이러한 원심판결에는 채권자대위권 및 구 국토계획법상 토지거래허가 등에 관한 법리를 오해하고 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다.
3. 그러므로 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 이흥구(재판장) 노정희 오석준 엄상필(주심)
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토지거래허가구역 내 명의신탁 매매계약 효력과 소유권말소 청구 가능 여부
2024다212178* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과하며, 구체적인 사건에 대한 법률적 판단이나 조언으로 해석될 수 없습니다. 동일해 보이는 상황이라도 사실관계나 시점 등에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 자세한 내용은 변호사와 상담을 권장합니다.
소유권말소등기
[대법원 2024. 6. 27. 선고 2024다212178 판결]
【판시사항】
[1] 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 정한 토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지 등에 관하여 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용으로 체결한 거래계약의 효력(=확정적 무효)
[2] 매수인 甲이 매도인 乙과 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 정한 토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지 중 1/2 지분에 관한 매매계약을 체결하면서 乙 및 나머지 1/2 지분의 매수인 丙과 3자간 등기명의신탁 약정을 체결하고, 甲이 매수한 1/2 지분도 丙 앞으로 소유권이전등기를 마쳤는데, 이후 甲이 乙을 대위하여 丙을 상대로 소유권말소등기의 이행을 구한 사안에서, 매매계약 체결 당시 甲은 토지의 소재지가 아닌 지역에 거주하고 있어 토지거래허가를 받을 수 없었던 반면 丙은 토지의 소재지에 거주하고 있어 토지거래허가를 받아 그 명의로 토지를 매수할 수 있었으므로, 甲과 乙은 처음부터 甲 명의로 토지거래허가를 받아 소유권이전등기를 할 의사 없이 명의수탁자인 丙 명의로 토지거래허가를 받아 소유권이전등기를 할 의사로 매매계약을 체결하였던 것인 점에 비추어, 위 1/2 지분에 관한 甲과 乙 사이의 매매계약은 처음부터 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 것이어서 확정적으로 무효이고, 甲이 乙에 대하여 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기청구권이나 토지거래허가 신청절차에 협력할 의무의 이행청구권을 가진다고 볼 수 없으므로, 결국 위 소는 채권자대위권의 피보전권리가 인정되지 않아 부적법하다고 볼 여지가 충분한데도, 甲이 乙에 대한 소유권이전등기청구권을 가지고 있다고 보아 위 소가 적법함을 전제로 본안 판단을 한 원심판결에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례
【참조조문】
[1] 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것) 제118조 제1항(현행 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제1항 참조), 제6항(현행 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제6항 참조)
[2] 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것) 제118조 제1항(현행 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제1항 참조), 제6항(현행 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제6항 참조), 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조, 민법 제186조, 제404조 제1항, 제568조 제1항
【참조판례】
[1] 대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결(공1992, 642)
【전문】
【원고, 피상고인】
원고
【피고, 상고인】
피고 (소송대리인 법무법인 우진 담당변호사 함영주)
【원심판결】
수원지법 2023. 12. 21. 선고 2022나78579 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 수원지방법원에 환송한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 원심은 판시와 같은 이유로 다음과 같이 판단하였다.
가. 이 사건 토지에 관하여 2004. 4.경 체결된 이 사건 매매계약의 매수인은 원고와 피고이다.
나. 원고는 매도인 소외인과 이 사건 토지 중 1/2 지분에 관한 매매계약을 체결하면서 소외인 및 나머지 1/2 지분 매수인인 피고와의 사이에 3자간 등기명의신탁 약정을 체결하고, 원고가 매수한 1/2 지분에 관하여도 피고 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다.
다. 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」에 따라 위 명의신탁 약정은 명의수탁자가 계약당사자가 된 경우가 아니어서 무효이고, 그 약정에 따라 이루어진 피고 명의의 소유권이전등기도 원인무효의 등기이다.
라. 따라서 소외인은 피고를 상대로 이 사건 토지에 관한 피고 명의의 소유권이전등기 중 1/2 지분에 관하여 말소등기절차의 이행을 구할 수 있고, 원고로서는 여전히 소외인을 상대로 이 사건 매매계약을 원인으로 하여 위 지분에 관한 소유권이전등기절차의 이행을 구할 수 있으므로, 원고는 소외인에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위해 소외인을 대위하여 피고를 상대로 이 사건 토지 중 1/2 지분에 관하여 소유권이전등기의 말소등기절차 이행을 구할 수 있다.
2. 대법원의 판단
가. 구 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 국토계획법’이라고 한다)에서 정한 허가구역 안에 있는 토지 등의 거래계약 허가에 관한 관계 규정의 내용과 입법 취지에 비추어 볼 때, 토지의 소유권 등 권리를 이전 또는 설정하는 내용의 거래계약은 관할 관청의 허가를 받아야만 효력이 발생하고 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효라고 보아야 할 것이며, 허가를 받기 전의 거래계약이 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적으로 무효로서 유효하게 될 여지가 없다(대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결 등 참조).
나. 원심판결 이유 및 원심이 적법하게 채택한 증거들에 따르면, ○○시에 소재한 이 사건 토지는 이 사건 매매계약 체결 당시 구 국토계획법이 정한 토지거래계약 허가구역 안에 있었는데, 원고는 △△광역시에 주민등록을 두고 있어 토지거래허가를 받을 수 없었던 반면 ○○시에 거주하던 피고는 토지거래허가를 받아 그 명의로 이 사건 토지를 매수할 수 있었으므로, 원고와 매도인 소외인 사이에는 처음부터 원고 명의로 토지거래허가를 받아 소유권이전등기를 할 의사가 없이 원고와 피고 사이의 명의신탁 약정에 따라 명의수탁자인 피고 명의로 토지거래허가를 받아 소유권이전등기를 할 의사로 매매계약을 체결하였음을 알 수 있다.
다. 사정이 이러하다면, 이 사건 토지 중 1/2 지분에 관한 원고와 소외인 사이의 매매계약은 처음부터 구 국토계획법에 따른 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 것이어서 확정적으로 무효이고, 원고로서는 소외인에 대하여 이 사건 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기청구권이나 토지거래허가 신청절차에 협력할 의무의 이행청구권을 가진다고 볼 수 없으며, 결국 위 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 하여 소외인을 대위하여 피고를 상대로 이 사건 토지 중 1/2 지분에 관한 소유권이전등기의 말소등기절차 이행을 구하는 이 사건 소는 채권자대위권의 피보전권리가 인정되지 않아 원고에게 당사자적격이 없어 부적법하다고 볼 여지가 충분하다.
라. 그런데도 원심은 원고가 소외인에 대한 소유권이전등기청구권을 가지고 있어 이 사건 소가 적법함을 전제로 본안에 관하여 판단하였는바, 이러한 원심판결에는 채권자대위권 및 구 국토계획법상 토지거래허가 등에 관한 법리를 오해하고 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다.
3. 그러므로 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 이흥구(재판장) 노정희 오석준 엄상필(주심)
