요지

이 사건 양도계약은 그 체결 시기, 경위, 내용 등에 비추어 이 사건 매매계약과는 별도의 계약으로 봄이 상당하므로 이 사건 매매계약에 따라 수령한 이 사건 금원을 토지대금의 증액으로 보아 과세한 이 사건 부과처분은 위법함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 제1심판결을 취소한다.

2. 피고가 201X. X. X. 원고에 대하여 한 2012년 귀속 양도소득세 0,000,000,000원의 부과처분 중 0,000,000,000원을 초과하는 부분을 취소한다.

3. 소송 총비용은 피고가 부담한다.

청 구 취 지 및 항 소 취 지

주문과 같다.

이 유

1. 처분의 경위 이 법원이 이 부분에 설시할 이유는 제1심판결 2쪽 아래에서 3행의 ⁠“경과하도록”을 ⁠“다 되도록”으로, 3쪽 아래에서 7행의 ⁠“피고를”을 ⁠“BBBBB를”로, 6쪽 표 안 11행의 ⁠“양수인이”를 ⁠“양수인인”으로 각각 수정하는 것 외에는 제1심판결 중 해당 부분 기재와 같으므로 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 그대로 인용한다.

2. 이 사건 각 처분의 적법 여부

가. 원고들의 주장

1) 원고는 이 사건 합의를 통하여 이 사건 토지에 관한 개발사업권(이하 ⁠‘이 사건 사업권’이라 한다)을 승계할 권한을 보유하게 된 것으로서, 이는 이 사건 매매계약과는 구별되는 별도의 계약에 해당한다. 따라서 이 사건 사업권 양도는 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권이라고 볼 수 없고, 이 사건 금원이 이 사건 매매계약에 따른 매매대금의 증액분에 해당한다고도 볼 수 없다. 따라서 이와 다른 전제에서 이루어진 이 사건 처분은 위법하다.

2) 이 사건 사업권 양도가 양도소득세 과세대상이라고 하더라도 원고가 이 사건 사업권을 취득하기 위하여 지출한 비용 000,000,000원은 필요경비로 공제되어야 한다.

나. 판단

일반적으로 조세부과처분의 취소소송에서 과세요건사실에 관한 증명책임은 과세관청에 있으므로 과세관청이 구체적인 소송과정에서 과세요건사실을 직접 증명하거나 경험칙에 비추어 과세요건사실이 추정되는 사실을 밝히지 못하면 해당 과세처분은 과세요건을 충족시키지 못한 위법한 처분이 된다(대법원 2013. 3. 28. 선고 2010두20805 판결 참조). 나아가 처분문서는 진정성립이 인정되면 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 한 법원은 그 문서의 기재 내용에 따른 의사표시의 존재 및 내용을 인정하여야 한다(대법원 2006. 9. 14. 선고 2006다27055 판결, 대법원 2010. 11. 11. 선고 2010다56616 판결 등 참조).

이 법원이 인용하는 제1심판결에 설시한 처분의 경위, 갑 제1에서 16, 19에서 66,72에서 95호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 기재, 제1심 증인 정CC의 일부 증언과 이 법원의 증인 이DD의 일부 증언 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 및 사정을 종합적으로 고려하면, 원고는 BBBBB와 사이에 이 사건 사업부지 등의 매수인으로서 개발사업을 진행할 수 있는 지위, 즉 이 사건 사업권을 양도목적물로 하여 이를 BBBBB에 양도하는 것을 내용으로 하는, 이 사건 매매계약과는 별도의 이 사건 양도계약을 체결하였다고 봄이 타당하다(피고가 제출한 증거만으로는 이 사건 양도계약서의 처분문서로서의 증명력을 배척하여 이 사건 금원이 이 사건 매매계약에 따른 매매대금의 증액분 또는 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권의 대가에 해당한다고 보기 어렵다). 따라서 이와 다른 전제에서 이루어진 이 사건 처분은 위법하다.

○ 원고는 미국 EE대학교 경영대학원을 졸업한 경영학 석사로서, 미국에서 부동산 세일즈 라이선스(sales license)를 취득하여 수년 동안 부동산 투자 및 자문업무를 수행하였고, 대한민국에서도 OO시 OO구 OO동 산 XX 부지 개발사업, 같은 구 OO동 산 XX-X 부지 개발사업을 추진하는 등 다수의 부동산 사업개발을 진행하였으며, OO동 산XX-X에서 민간공원특례사업을 진행하고 있다.

○ 원고 가족은 원고의 위와 같은 부동산개발 경험을 바탕으로 상속받은 분할 전토지를 직접 개발하기로 하고, 200X. 1. 무렵 부동산개발 전문업체인 ⁠‘FFFFF’에 분할 전 토지에 관한 개발사업계획을 검토ㆍ분석하여 줄 것을 의뢰하였다. 그런데 분할 전 토지의 동쪽 부분에는 타인 소유 토지가 있는 데다가 무허가 건물이 00채 이상 난립하고 있어(이른바 ⁠‘△△△’) 토지 소유권 확보 및 건물의 명도가 쉽지 아니하였다. 이에 원고 가족은 분할 전 토지 동쪽 부분에 관하여는 직접 개발사업을 진행하기보다는 관련 분야의 전문가에게 맡겨 개발사업을 신속하게 진행하는 편이 합리적이라고 판단하여 분할 전 토지 동쪽 부분(0,000㎡) 중 이 사건 토지를 BBBBB에 매도하기로 하였고, 이에 따라 분할 전 토지 동쪽 부분이 신속히 개발되면 그보다 몇 배 넓은 면적의 나머지 분할 전 토지 개발도 쉬워질 것으로 기대하였다.

○ BBBBB는 이 사건 매매계약 체결일인 200X. X. X.로부터 1년이 지나도록 원고에게 잔금을 지급하지 못하고, 이 사건 토지에 관하여 토지거래허가를 받지도 못하였으며, 그로 인한 개발사업 지연에 따라 200X. X. X. 원고와 사이에 이 사건 합의(갑제4호증)를 하였다. 이 사건 합의는 ⁠‘잔금 지급 및 부동산 처분신탁이 이루어진 이후 매수인의 사정으로 토지거래허가를 받지 못하여 매수인이 이 사건 토지에 대하여 소유권이전등기를 경료하지 못하는 경우가 발생하여도 매수인은 계약금의 반환을 청구하지 못한다’(제4항)고 규정하는 한편, ⁠‘매수인이 부동산 처분신탁 등기 이후 1년 이내 토지거래허가를 득하지 못하는 경우에는 1년 이후에 기존에 처분신탁된 토지 및 건물(이 사건 사업부지 및 OO동 산 XX-XX, 이하 ’이 사건 사업부지 등‘이라 한다)에 대하여 기존 계약 내용에 따라 매도인은 매수인으로부터 계약을 승계할 수 있다’고 하고, 계약을 승계할 시에는 수령한 매매대금 전액을 반환하여야 한다고 규정하고 있다(제5항).이에 의하면, 원고와 BBBBB는 0억 0,000만 원의 계약금을 몰취하고 BBBBB에 나머지 매매대금을 반환함으로써 이 사건 매매계약을 확정적으로 무효로 할 수도 있고, 원고가 위 계약금을 몰취할 수 있는 권리를 포기하고 BBBBB에 매매대금 전액을 반환함으로써 이 사건 매매계약을 확정적으로 무효로 하되 BBBBB로부터 이 사건 사업부지 등에 관한 매수인(또는 우선수익자 및 매수예정자)으로서의 지위 내지 이 사건 사업권을 승계하고(BBBBB의 이 사건 사업부지 등에 관한 매수인으로서의 지위가 토지거래허가를 받지 못하여 유동적 무효 상태에 있었다고 하더라도 그 후 토지거래허가를 받으면 그 매수인으로서의 지위 승계도 효력을 발생한다고 봄이 상당하다. 다만 원고의 위 지위 승계가 이 사건 사업부지 등의 매도인에 대하여 직접 효력이 있는지 여부는 별론으로 한다), 이에 따라 BBBBB는 이 사건 사업 부지 등에 관한 개발사업에서 손을 떼기로 합의하였다고 봄이 타당하다[BBBBB 측이 이 사건 합의 등과 관련하여 원고를 강요, 공갈 혐의로 진정하였으나 혐의 없음으로 내사종결된 사실(갑 제84호증)에 비추어 피고가 제출한 증거만으로 이 사건 합의가 원고의 강요나 협박에 의하여 이루어졌다고 보기 어렵다].

결국 이 사건 합의 제5항에 따라 BBBBB로서는 토지거래허가를 받을 기한을 연장받는 대신 연장된 기한 내 토지거래허가를 받지 못하면 이 사건 사업부지 등에 대한 개발사업권 자체를 상실하게 되는 부담을 지게 되고, 원고로서는 BBBBB가 개발사업을 지연함에 따라 원고의 나머지 분할 전 토지 개발에도 차질이 생기는 것을 방지하며, 나아가 원고가 직접 이 사건 사업부지 등을 개발할 수 있는 수단을 확보하게 된 것이다.

○ 원고는 BBBBB가 이 사건 토지에 관한 처분신탁 등기일인 20XX. X. X.로부터 1년이 지난 후에도 토지거래허가를 받지 못하자 20XX. X. XX. BBBBB에 이 사건 합의 제5항에 따라 ⁠‘1개월 이내에 토지거래허가절차의 이행을 최고하고, 그 기간이 경과하는 경우 별도의 의사표시 없이 매매계약을 해제하며, 이 사건 사업부지 등에 관한 매매계약상의 매수인의 지위를 승계하겠다’는 의사를 표시하고, 20XX. X. XX. OO구청장에게 이 사건 매매계약이 해제되었음을 이유로 토지사용승낙을 철회한다는 의사를 표시하였다. 그 후 원고는 20XX. X. X. 도시계획전문가와 도시계획자문 용역계약을 체결하고, 이 사건 사업부지 등에 관한 개발계획을 입안하였으며, OO 등의 업체와 대형할인점을 입점하기 위한 실무자 간 접촉 및 협상을 시도하였고, 20XX. X. XX. OOO로부터 000억 원의 범위에서 이 사건 사업부지 등에 관한 소유권 및 사업권 인수절차 완료 확인을 조건으로 하는 투자 결정 통지를 받는 등 BBBBB로부터 이 사건 사업부지 등에 관한 매수인의 지위 내지 이 사건 사업권을 인수하여 이 사건 사업부지 등에 관한 개발사업을 직접 진행하려고 하였다.

○ BBBBB는 20XX. X. XX. 원고를 상대로 이 사건 토지 사용승낙 가처분 신청 ⁠(00지방법원 20XXOOXXX호)을 하여 20XX. X. XX. 인용 결정을 받았는데, 그 결정 이유는 원고가 이 사건 합의 제5항에 따라 BBBBB의 이 사건 사업부지 등에 관한 매수인의 지위 등을 인수하기 위하여는 BBBBB에 매매대금을 반환할 것을 조건으로 하나, 원고가 매매대금을 반환한 사실이 없으므로 조건 불성취이어서 매매계약을 해제하는 등의 절차를 거쳤다고 보기 어려워 이 사건 매매계약이 확정적으로 무효로 되었다고 볼 수 없다는 것이었다. 한편 BBBBB는 원고를 상대로 이 사건 토지의 개발행위허가를 신청하기 위한 토지사용승낙의 의사표시를 구하는 소송(00지방법원 201XOOXXX호)을 제기하여 20XX. XX. XX. 승소하였는데, 그 판결 이유도 이 사건 합의 제5항은 원고가 BBBBB에 매매대금을 반환할 것을 조건으로 한 것인데 원고가 매매대금을 반환하지 아니하여 그 효력을 주장할 수 없다는 것이었다.

○ 그 후 20XX. XX. XX. 위 가처분결정에 대한 가처분이의 사건(OO지방법원 20XXOOXXX)에서 원고와 BBBBB 사이에 이 사건 조정이 성립되고, 같은 날 이 사건 양도계약서(갑 제11호증)가 작성되었으며, 그 과정에서 BBBBB의 소송대리인 법무법인 OO의 이DD 변호사가 관여하였다. 이 사건 조정의 내용은 원고가 이 사건 토지에 관한 개발사업의 ⁠‘(승계)사업권’을 BBBBB에 양도하고, BBBBB는 원고에게 위 ⁠‘(승계)사업권’ 양도대금으로 00억 원을 지급하는 등임이 그 기재상 분명하다. 또한 이 사건 양도계약서의 내용도 원고가 이 사건 합의에 기초하여 이 사건 사업부지 등에 대하여 가지는 일체의 ⁠‘(승계)사업권’ 및 권한을 양도목적물로 하여 BBBBB에 이를 양도대금 00억 원에 양도한다는 내용임이 그 기재상 분명하다.

비록 원고가 당시 BBBBB로부터 이 사업부지 등에 관한 매수인으로서의 지위 내지 이 사건 사업권을 승계받지 못하였으나, 이후 이 사건 합의 제5항에 따라 BBBBB에 매매 대금 전액을 반환함으로써 이 사건 매매계약을 확정적으로 무효로 하고 BBBBB로부터 이 사건 사업부지 등에 관한 매수인으로서의 지위 내지 이 사건 사업권을 승계할 수 있는 지위에 있었으므로 이를 고려하여 원고가 BBBBB로부터 이미 이 사건 사업권을 승계받았음을 전제로 원고가 다시 BBBBB에 이 사건 사업권을 양도 내지 승계하고 그 대금으로 00억 원을 지급받기로 하여 위와 같은 내용의 이 사건 조정 및 이 사건 양도계약이 성립된 것으로 봄이 타당하고, 나아가 이 사건 양도계약은 그 체결 시기, 경위, 내용 등에 비추어 이 사건 매매계약과는 별도의 계약으로 봄이 상당하다(위와 같은 이 사건 조정과 이 사건 양도계약에 이른 경위, 그 내용, 그 과정에 BBBBB의 소송대리인이 관여한 점 등에 비추어 이 사건 조정과 이 사건 양도계약이 원고의 강요에 의하여 이루어졌다고 볼 수 없다. 한편 이 사건 양도 계약 제8조는 ⁠‘본 계약의 이행으로 이 사건 합의 제5항의 효력이 소멸되고, 양도인과 양수인 사이에 20XX. X. X. 체결된 이 사건 매매계약이 유효함을 확인한다’고 규정하고 있는데, 이는 원고가 이 사건 양도계약에 따라 BBBBB로부터 00억 원 등을 지급받으면 더는 이 사건 합의 제5항을 주장하여 이 사건 사업권을 승계할 수 없고 당초 체결된 이 사건 매매계약이 유효하다는 내용으로서 위 인정에 방해가 된다고 보기 어렵다).

○ 피고가 제출한 증거만으로는 원고와 BBBBB가 이 사건 양도계약 당시 실질적으로는 이 사건 매매계약의 매매대금만을 증액하려는 의도임에도 조세를 회피하기 위하여 형식상 그 양도목적물을 ⁠‘양도인이 ⁠(승계)사업권자로서 보유하는 본 건 사업에 대한 모든 권한’이라고 명시하기로 합의하는 통정허위표시를 하였다고 보기 어렵다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 있어 이를 받아들일 것이다. 이와 결론을 달리한 제1심판결은 부당하므로 이를 취소하고, 이 사건 처분은 위법하므로 이를 취소한다.

출처 : 서울고등법원 2018. 04. 25. 선고 서울고등법원 2017누62473 판결 | 국세법령정보시스템