요지

이 사건 재산세 중과분은 실비변상적 성격에 해당하여, 상증세법상 부동산에 대한 보충적 평가방법으로서 임대료등환산가액 적용시 제외되어야 함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 피고가 2022. 1. 5. 원고에 대하여 한,

  가. 2017. 7. 귀속 증여분에 대한 증여세 68,230,640원(가산세 포함) 부과처분,

  나. 2019. 9. 귀속 증여분에 대한 증여세 18,187,445원 부과처분 중 12,016,025원을 초과하는 부분, 신고불성실가산세 3,637,489원 부과처분 중 2,403,205원을 초과하는 부분, 납부불성실가산세 3,337,396원의 부과처분 중 2,241,640원을 초과하는 부분을 각 취소한다.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 20%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2022. 1. 5. 원고에 대하여 한, 주문 제1의 가항 및 2019. 9. 귀속 증여분 증여세 25,162,320원(가산세 포함)의 각 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2019. 7. 15. 배우자 BBB로부터 주식회사 CCC(이하 ⁠‘이 사건 법인’이라 한다) 주식 2,550주(이하 ⁠‘이 사건 제1주식’이라 한다)를 증여받고(이하 ⁠‘이 사건 제1거래’라 한다) 그 가액을 1주당 31,658원, 총 80,727,900원으로 평가하여 증여세를 신고하였다. 또한 원고는 2019. 9. 1. 이 사건 법인의 이사인 DDD로부터 이 사건 법인 주식 850주(이하 ⁠‘이 사건 제2주식’이라 한다)를 액면가액(1주당 10,000원)으로 양수하였다(이하 ⁠‘이 사건 제2거래’라 한다).

나. ○○지방국세청장(이하 ⁠‘조사청’이라 한다)은 2021. 10. 7.부터 2021. 10. 30.까지 원고와 이 사건 법인에 대한 세무조사를 실시한 후 이 사건 제1주식의 시가는 1주당 357,913원, 이 사건 제2주식의 시가는 1주당 251,155원이고, 원고가 이 사건 제1, 2주식을 저가양수하였다고 보아 해당 과세자료를 피고에게 통보하였다. 이에 피고는 2022. 1. 5. 원고에게, 구 상속세 및 증여세법(2021. 12. 21. 법률 제18591호로 개정되기 전의 것, 이하 ⁠‘구 상증세법’이라 한다) 제35조에 근거하여 ① 2019. 7. 15.자 증여분(2019. 7. 귀속 증여분)에 대한 증여세 52,535,630원, 신고불성실가산세 5,253,563원, 납부불성실가산세 10,441,456원 합계 68,230,640원을, ② 2019. 9. 1.자 증여분(2019. 9. 귀속 증여분)에 대한 증여세 18,187,445원, 신고불성실가산세 3,637,489원, 납부불성실가산세 3,337,396원 합계 93,392,970원을 각 결정·고지하였다(이하 위 ①, ② 부과처분을 모두 통칭하여 ⁠‘이 사건 각 처분’이라 한다).

다. 이에 불복하여 원고가 2022. 1. 26. ○○지방국세청장에게 이의신청을 하였으나 2022. 4. 14. 이의신청이 기각되었고, 2022. 5. 11. 조세심판원에 심판청구를 제기하였으나 2022. 12. 8. 심판청구가 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6호증, 을 제1, 2호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 가지번호를 포함한다. 이하 같다), 변론 전체의 취지

2. 이 사건 각 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

피고는 이 사건 제1, 2주식의 가액을 평가하기 위하여 이 사건 법인의 순자산가액을 산정함에 있어, 이 사건 법인이 소유한 부천시 ○○구 ○○동 000-0 ○○프라자(이하 ⁠‘이 사건 상가’라 한다) 701호, 801호의 재산가액을 구 상증세법 제61조 제5항 및 구 상속세 및 증여세법 시행령(2021. 1. 5. 대통령령 제31380호로 개정되기 전의 것, 이하 ⁠‘구 상증세법 시행령’이라 한다) 제50조 제7항에 따른 임대료환산 평가방법으로 산정하면서 그 임대료에 임차인이 부담한 실비변상적 성격의 금액인 재산세 중과세분 상당액까지 포함한 위법이 있다. 이 사건 상가 701호 및 801호의 가액을 그 임대료에서 실비변상에 불과한 재산세 중과세분 상당액을 제외하여 임대료환산 평가방법으로 재산정하면 4,149,727,200원이 되고, 그에 따른 이 사건 제1주식의 1주당 시가(보충적 평가액)는 234,351원, 이 사건 제2주식의 1주당 시가(보충적 평가액)는 200,975원이 된다. 따라서 피고가 산정한 증여재산가액 중 위와 같이 계산한 1주당 시가를 초과하여 산정한 부분은 위법하므로, 이 사건 각 처분은 취소되어야 한다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 관련 규정 및 법리

구 상증세법 제63조 제1항 제1호 ⁠(나)목, 같은 법 시행령 제54조 제1항에 따르면 비상장주식은 ⁠‘1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액을 3년 만기 회사채의 유통수익률을 감안하여 기획재정부령으로 정하는 이자율로 나눈 계산식에 따라 평가한 가액(이하 ’순손익가치‘라 한다)’과 ⁠‘1주당 순자산가치를 각 3과 2의 비율(부동산과다보유법인의 경우에는 1주당 순손익가치와 순자산가치의 비율을 각각 2와 3으로 한다)로 가중평균한 가액’으로 평가하되, 다만 그 가중평균한 가액이 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액보다 낮은 경우에는 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액을 비상장주식등의 가액으로 한다. 그리고 위 1주당 순자산가치는 당해 법인의 순자산가액을 발행주식총수로 나눈 산식에 의하여 평가한 가액으로 한다(구 상증세법 시행령 제54조 제2항). 만일 법인의 자산총액 중 부동산등 가액의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 80 이상인 경우에는 순자산가치에 따라 1주당 가액을 평가한다(구 상증세법 시행령 제54조 제4항 제3호).

한편 구 상증세법 제61조는 부동산에 대한 평가방법을 규정하면서, 제5항에서 ⁠‘사실상 임대차계약이 체결된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제6항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다’라고 규정하고 있고, 그 위임에 따른 구 상증세법 시행령 제50조 제7항, 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조의2에서는 ⁠‘대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액’(이하 ⁠‘임대료 환산가액’이라 한다)을 ⁠‘(1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율 12%) + 임대보증금’의 산식에 따라 산정하도록 규정하고 있다.

임대인이 부담하여야 할 유지비 및 임대용 부동산의 각종 시설 유지를 위해 근무하는 직원들의 인건비와 자본적 지출로서의 유익비, 쓰레기 수거료와 승강기 보수비 등의 고정관리비를 관리비 명목으로 임차인들로부터 지급받아 왔다고 하더라도 이는 임차인이 임대건물을 사용·수익함에 따라 성질상 부담하여야 할 비용을 실비 정산한 것으로 보아야 할 것이어서 임대료 환산가액 산정시 임대료에 포함시킬 수 없다(대법원 2004. 12. 10. 선고 2003두11575 판결 취지 참조).

2) 인정사실

가) 이 사건 법인은 2008. 3. 25. 이 사건 상가 701호, 801호를 취득하였다.

나) 이 사건 상가 7층은 건축물대장상 ⁠‘위락시설’로 등록되어 있고, 2005. 8. 11.부터 2008. 4. 6.까지 및 2012. 2. 20.부터 나이트클럽으로 사용되고 있다.

다) 이 사건 상가 701호 및 801호에 부과된 2019년도 재산세 중과세액은 아래 표 기재와 같다.

(표 생략)

라) 이 사건 법인은 2019. 4. 30. 주식회사 EEE기획(이하 ⁠‘임차인 회사’라 한다)과 이 사건 상가 701호 및 801호(전용면적 합계 2,969.43㎡)에 관하여 보증금 2억 원, 월임대료 5,000만 원, 기간 2018. 2. 1.부터 2020. 1. 31.까지의 상가임대차계약을 체결하였고, 2019. 7. 5. 재차 보증금과 월 차임을 기존과 동일하게 유지하고 임차기간을 2019. 2. 1.부터 2021. 1. 31.까지로 하는 상가임대차계약을 체결하였다.

마) 조사청은 이 사건 제1, 2주식의 시가를 평가하면서, 이 사건 법인의 자산 중 하나인 이 사건 상가 601호는 이 사건 제1거래가 있은 후 6개월 이내인 2019. 8. 2. 42억 원에 양도되었음을 이유로 42억 원으로 재평가하고, 이 사건 상가 701호, 801호에 관하여는 매매사례가액 등이 없어 시가를 산정하기 곤란한 경우라고 보아 구 상증세법 제61조에 따른 보충적 평가방법으로 평가하면서 기준시가 4,149,727,200원과 임대료환산 평가방법에 따른 가액 52억 원(= 평가기준일이 속하는 월의 임대료 5,000만원 × 12개월 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율 12% + 임대보증금 2억 원) 중 큰 금액인 52억 원으로 재평가하였다.

바) 한편 부천시장은 ⁠‘2021년 코로나19 피해 지원을 위한 재산세 감면계획’에 따라 이 사건 상가 701호, 801호의 2021년 귀속 재산세에 관하여 건축물분은 중과세에서 제외하고, 토지분은 중과세액의 90%를 감면하였다.

사) 임차인 회사는 2021. 10. 아래와 같은 내용의 확인서를 작성하였다.

(확인서 기재 생략)

아) 이 사건 상가 501호, 502호, 503호는 전체 전용면적 1,110.63㎡가 일괄하여 전체 보증금 1억 원, 월임대료 1,300만 원에 임대되어 501, 502호는 골프연습장으로, 503호는 일반음식점으로 사용되고 있다. 이 사건 상가 504호는 전용면적 548.5㎡로 보증금 5,000만 원, 월임대료 590만 원에 임대되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제7, 8, 9, 11, 12, 13, 14호증, 을 제2 내지 5호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

3) 구체적 판단

앞서 든 인정사실로 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 고려하면, 임차인 회사가 부담한 월임대료에는 이 사건 상가 701호, 801호에서 나이트클럽을 운영함에 따라 임대인인 이 사건 법인이 부담하게 될 재산세 중과세분을 보전하기 위한 금원, 즉 사실상 실비변상에 해당하는 금원이 포함되어 있었다고 보인다. 따라서 이 사건 상가 701호, 801호의 가액을 임대료환산 평가방법으로 평가함에 있어 해당 재산세 중과세분은 임대료에 포함하여서는 안된다고 봄이 타당하고, 이와 다른 전제에 선 이 사건 각 처분은 위법하다.

가) 구 상증세법 및 같은 법 시행령에서 부동산의 보충적 평가방법으로 임대료환산 평가방법에 따른 가액과 보충적 평가방법에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 하도록 규정한 입법취지는 임대차계약이 체결된 부동산의 경우에는 통상 당해 재산의 객관적인 교환가치의 범위 안에서 임대보증금이나 월임대료가 정하여지므로, 그 임대보증금 등에 의하여 시가에 가장 근접한 상속재산이나 증여재산의 가액을 산정하고자 하는 데에 있는 것이다(대법원 2009. 4. 23. 선고 2007두10884 판결 참조). 따라서 당해 재산의 객관적인 교환가치의 범위 내에 포함된다고 볼 수 없는 명목의 금원이 월임대료에 포함되어 있다면 이는 제외함이 타당하다.

나) 이 사건 상가 701호, 801호의 연간 재산세 중과세분은 합계 237,782,734원으로, 원고가 주장하는 임차인 회사의 월임대료 중 2,000만 원씩 12개월분 합계액인 2억 4,000만 원과 매우 유사하다. 조사청이 과세조사 당시 이 사건 법인으로부터 받은 2019. 7. 5.자 상가임대차계약서(을 제5호증의 2)에 그러한 내용의 특약사항 등 기재가 따로 없기는 하나, 임차인 회사는 월임대료에 재산세 중과세분을 포함하여 지급하였다는 내용의 사실확인서를 작성하였고, 이 사건 법인과 임차인 회사가 해당 내용이 포함된 상가임대차계약서도 다시 작성하였던 것으로 보이는바(갑 제10호증), 통상의 유흥업소 임대차 관행에 비추어 보더라도 이 사건 법인과 임차인 회사 사이에 그러한 약정이 있었던 것은 사실이라고 보이고, 달리 볼 만한 자료가 없다.

다) 이 사건 상가 701호, 801호의 건축물대장상 용도가 위락시설로 등록되어 있긴 하다. 그러나 이 사건 법인은 위 상가를 직접 이용하지 아니한 채 임대하였고, 결국 임차인 회사가 이를 유흥업소로 사용함으로써 그 소유주인 이 사건 법인이 재산세 중 과세분을 부담하게 되었다. 따라서 임차인 회사가 이 사건 상가 701호, 801호를 임차하여 나이트클럽으로 사용하는 대신 그로 인하여 소유주인 이 사건 법인이 추가로 부담하게 될 재산세 중과세분을 변상하기로 약정한 것은 충분히 수긍이 되고, 그러한 약정이 딱히 객관적으로 불합리하다고 보이지도 않는다.

라) 피고는 위 재산세 중과세분의 실제 부과된 금액과 임차인 회사가 부담한 금액의 차액이 명확히 정산된 적이 없다는 점을 들어 위 월임대료 중 2,000만 원을 만연히 실비변상 성격의 금원으로 볼 수는 없다는 취지로 주장한다. 그러나 재산세 중과세분을 매년 정확히 정산하려면 월임대료 금액도 매년 재결정하여야 하는 불편이 있는 바, 실제 부과된 재산세 중과세분 금액과 거의 부합하도록 쌍방 합의 하에 월정액을 정하여 나누어 지급한 뒤 미미한 차액을 정산하지 아니하였다는 것만으로 그와 같은 약정의 존재를 부인하거나 그 실비변상적 성격을 부인할 수는 없다.

마) 실제로 이 사건 상가 5층의 총 월임대료는 1,890만 원(= 501, 502, 503호 1,300만 원 + 504호 590만 원)이고, 이를 전용면적 총 합계 1,659.13㎡(= 501, 502, 503호 1,110.63㎡ + 504호 548.5㎡)로 나누면 단위면적당 월임대료가 11,392원(원 단위 미만 반올림, 이하 같다)이 된다. 이 사건 상가 701호 및 801호의 월임대료 5,000만 원을 총면적 2,969.43㎡로 나누면 단위면적당 월임대료가 16,838원이 되므로, 5층의 단위면적당 월임대료보다 약 148%나 높다는 결론이 된다. 결국 같은 건물에서 임대료 차이가 이처럼 크게 발생한 것은 이 사건 상가 701호 및 801호가 나이트클럽으로 이용됨으로써 발생한 재산세 중과세분이 반영되었기 때문으로 보이고, 해당 차액은 이 사건 법인의 재산세 중과세분 부담액에 충당될 뿐 이것이 이 사건 법인의 이익으로 오롯이 귀속되었다거나 그만큼 이 사건 상가의 객관적 교환가치가 상승된다고 볼 수도 없다.

바) 피고는 코로나 등으로 이 사건 상가 701호, 801호의 재산세 중과세분이 감면된 기간 동안에도 월임대료의 감액이 없었다고 주장한다. 그러나 갑 제21, 22호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 이 사건 법인은 2020. 10.부터 2020. 12.까지 3개월치 임대료에 대하여 임차인 회사에 대한 세금계산서 발행을 취소하였고, 2021. 1. 부터 2021. 3.까지는 임대료 관련 세금계산서 발행을 하지 않았던 사실이 인정된다. 즉 이 사건 법인은 위 6개월간 총 임대료 3억 원을 면제하여 줌으로써 면제받은 재산세 중과세분 상당액을 사실상 임차인 회사와 정산하였던 것인바, 이 역시 위 금액이 재산세 중과세분에 대한 실비보상적 성격임을 뒷받침한다.

라. 취소범위

결국 이 사건 상가 701호 및 801호의 시가평가액을 임대료 등 환산가액 방법으로 산정시 재산세 중과세분은 임대료에서 제외하여야 함이 타당하다. 그에 따라 이 사건 제1거래 및 제2거래에 관한 각 증여세 정당세액을 재계산하면, ① 이 사건 제1거래(2019. 7. 귀속 증여분)에 관한 증여세 및 가산세는 각 0원, ② 이 사건 제2거래(2019. 9. 귀속 증여분)에 관한 증여세는 12,016,025원, 신고불성실가산세는 2,403,205원, 납부불성실가산세는 2,241,640원이 된다(피고의 2023. 12. 21.자 참고서면 및 원고의 2023. 12. 22.자 참고서면 참조). 따라서 이 사건 각 처분 중 ① 2019. 7. 귀속 증여분에 대한 증여세 68,230,640원(가산세 포함)의 부과처분은 전부 취소되어야 하고, ② 2019. 9. 귀속 증여분에 대한 증여세 18,187,445원 부과처분 중 12,016,025원을 초과하는 부분, 신고불성실가산세 3,637,489원 부과처분 중 2,403,205원을 초과하는 부분, 납부불성실가산세 3,337,396원의 부과처분 중 2,241,640원을 초과하는 부분은 각 취소되어야 한다.

3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다

출처 : 서울행정법원 2024. 01. 19. 선고 서울행정법원 2023구합57432 판결 | 국세법령정보시스템