요지

이 사건 쟁점토지의 양도 당시 실지거래가액은 38억 원이라고 봄이 상당하므로, 실지거래가액이 25억 원이라는 원고의 주장은 이유 없음

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고는 2013. 9 1. 원고에게 한 2011년도 토지분 양도소득세 410,681,730원의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 OO시 OO구 OO동 376-1, 376-2, 377-1, 377-2, 389-1, 389-2, 390, 391-1 토지(이하 ⁠‘이 사건 쟁점토지’라 한다)를 취득하였다가 2011. 8. 25. CCC 앞으로 소유권이전등기를 경료해 주었다.

나. 원고는 2011. 10. 31. 이 사건 쟁점토지의 취득가액이 579,758,452원, 양도가액이 25억 원임을 전제로 양도소득세 454,684,170원을 예정신고하였다.

다. 그러나 피고는 2013. 9. 1. 원고에게, 이 사건 쟁점토지의 취득가액이 587,814,892원, 양도가액이 38억 원임을 전제로, 2011년도 귀속 양도소득세를 865,979,740원으로 경정하여 예정신고한 양도소득세 454,684,170원을 제외한 410,681,730원(일반과소신고 가산세 31,052,670원, 납부불성실 가산세 63,716,718원 포함)을 납부할 것을 고지하였다(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다).

라. 원고는 전심절차를 거쳤다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 4, 6, 7호증, 을 8호증(가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

(1) 원고는 송DD 등에게 이 사건 쟁점토지와 이 사건 쟁점토지 지상에서 원고가 운영하던 개인사업체 EE환경과 주식회사 EE환경을 함께 양도하기로 하면서 이 사건 쟁점토지를 25억 원, 주식회사 EE환경 등을 16억 원으로 하여 총 양도대금을 41억 원으로 정하였으므로, 이 사건 쟁점토지의 양도 당시의 실지거래가액은 25억 원이고, 이러한 실지거래가액은 매매계약서와 토지거래허가증 등에 의해 확인이 된다. 따라서 양도가액이 38억 원임을 전제로 한 피고의 이 사건 처분은 위법하다.

(2) 피고가 양도 당시의 실지거래가액이 25억 원이 아니라고 보았다고 하더라도 피고가 이 사건 쟁점토지의 양도 당시의 실지거래가액이 38억 원이라고 본 것은 아무런 근거가 없는 기준에 의하여 단정한 것으로 결국 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당하고, 매매사례가액, 감정가액도 없으므로 기준시가에 의하여 양도가액을 결정하여야 한다. 따라서 이와 다른 전제에서 이루어진 피고의 이 사건 처분은 위법하다.

나. 인정사실

(1) 원고는 1995.경부터 이 사건 쟁점토지 지상에서 EE환경(이하 ⁠‘이 사건 업체’라 한다)이라는 상호로 건축폐기물 수집운반업을 운영하였고, 이 사건 쟁점토지 중 OO시 OO구 OO동 391-1을 본점 소재지로 하여 1995. 8. 17. 건설폐기물 중간처리업 등을 영위하는 주식회사 EE환경(이하 ⁠‘이 사건 회사’라 한다)을 설립하여 운영하였다.

(2) 2011. 3.경 이 사건 회사의 주식은 50,000주로 원고가 33,500주를, 원고의 아들인 서FF이 16,500주를 보유하고 있었다.

(3) 원고는 이 사건 쟁점토지 중 농지 부분에 대한 타용도일시사용허가의 사용기간만료와 이 사건 쟁점토지에 관하여 건설폐기물 중간처리업을 영위하기 위한 부지로 사용하기 위한 개발행위허가신청에 대한 거부처분 등으로 인해 건축폐기물 수집운반업 및 중간처리업을 계속 할 수 없게 되자 송DD 등에게 이 사건 쟁점토지와 이 사건 업체와 이 사건 회사를 양도하기로 하였다.

(4) 원고는 송DD 또는 송DD, CCC과 사이에 이 사건 쟁점토지 등의 양도에 관하여 작성한 계약서는 4개인데, 주요한 내용은 다음과 같다.

  (가) 원고와 송DD 사이에 작성된 2011. 3. 23.자 계약서

OO시 OO구 OO동 376-1, 377-1, 389-1, 390, 391-1 토지 약 1300평에 대하여 이사건 회사가 허가를 득한 후에도 위 소재 토지와 이 사건 회사를 합하여 41억 원에 송DD(제3자 포함)에게 매각한다. 위 사실을 위반할 시는 50억 원을 배상한다. 토지매각금액을25억, 기타(EE환경 등)를 16억 원으로 상정한다.

  (나) 원고와 송DD 사이에 작성된 2011. 3. 25.자 계약서

OO시 OO구 OO동 376-1, 377-1, 389-1, 390, 391-1 토지 약 1300평에 대하여 이 사건 회사가 허가를 득한 후에도 위 소재 토지와 이 사건 회사를 합하여 41억 원에 송DD(제3자 포함)에게 매각한다. 위 사실을 위반할 시는 50억 원을 배상한다. 토지매각금액을 20억, 기타(EE환경 등)를 21억 원으로 상정한다.

  (다) 원고와 송DD, CCC 사이에 작성된 2011. 6. 20.자 계약서

원고와 매수인 송DD, CCC, 000(이하 3인을 합하여 ⁠“매수인”) 쌍방은 이 사건 회사(이하 ⁠“회사”) 및 이 사건 쟁점토지에 대하여 다음과 같은 내용의 매매계약을 체결한다.

제1조(매매대금)

“매수인”은 다음 각 호에 따른 매매대금을 ⁠“매도인”에게 지급한다.

1. ⁠“토지”에 대한 매매대금 : 25 억 원

2. ⁠“회사”에 대한 매매대금 : 16억 원

제2조 ⁠(계약금액)

본 계약의 체결시 매수인은 매도인에게 회사 및 토지에 대한 계약금으로 3억 원을 지급한다.

제3조 ⁠(잔금지급일)

잔금은 2011. 6. 30. 지급한다. 매수인이 2011. 6. 30. 이전에 잔금지급 요청시 매도인은 즉시 응한다. 다만 토지거래허가 때문에 명의이전이 늦어질 경우에는 명의이전이 완료가능한 시점까지로 한다.

제4조 ⁠(계약조건)

4. 매도인은 본 계약의 체결과 동시에 회사의 주식 중 서FF 명의 16,500주와 원고 명의 33,500주 중 9,500주를 매수인에게 이전한다.

6. 본 매매계약에도 불구하고 2011. 3. 25.자 송DD과 약정한 약정서(허가를 득한 후 매각하지 않을 시에는 50억 원을 배상한다)는 유효하다.

9. 기계장치 및 영업권 계약서는 16억 원의 범위 내에서 매도인이 작성한 세무신고서에 확인서명을 한다.

10. 잔금 지급시 회사의 주식 중 원고 명의 주식을 10,000주 매수인에게 양도하고 나머지 주식은 2011. 12. 25.까지 양도한다.

11. 소외 회사의 비계 구조물 해체 공사업 면허에 대하여 개인 및 법인 명의 이전이 가능할 시는 매도인이 원하는 시점에 이전해간다. ⁠(잔금이전까지)

※ 매수인 특약사항

위 매매 대금 중 토지 대금 전액 25억 원은 CCC이 지급키로 하며 법인 인수대금 16억원 중 2억 원은 송DD이, 나머지 14억 원 은 CCC이 부담키로 한다.

  (라) 원고와 CCC 사이의 이 사건 쟁점토지에 대한 2011. 8. 6.자 계약서

제1조(매매대금) ⁠“토지”에 대한 매매대금 : 25 억 원

제2조 ⁠(계약금액) 본 계약의 체결시 매수인은 매도인에게 토지에 대한 계약금으로 3억 원을 지급한다.

제3조 ⁠(잔금지급일) 잔금은 2011. 8. 19. 지급한다. 매수인이 2011. 8. 19. 이전에 잔금지급 요청시 매도인은 즉시 응한다. 다만 토지거래허가 때문에 명의이전이 늦어질 경우에는 명의이전이 완료 가능한 시점까지로 한다.

(5) 원고는 CCC, 유GG(송DD의 처)와 사이에 이 사건 회사의 주식 양도에 관하여 작성된 계약서는 3장인데 주요 내용은 다음과 같다(다만 계약서상 체결일자는 모두 공란이다).

(가) 당사자 : 원고, CCC, 매매대상 : 8,500주, 매매대금 : 5,950만 원(1주당7,000원)

(나) 당사자 : 원고, CCC, 매매대상 : 16,500주, 매매대금 : 1억 1,550만 원(1주당 7,000원)

(다) 당사자 : 원고, 유GG, 매매대상 : 25,000주, 매매대금 : 2,500만 원(1주당1,000원)

(6) 송DD이 3억 원, CCC이 38억 원, 총 41억 원을 원고에게 양수대금으로 지급 하였고, 원고는 2011. 8. 25. 이 사건 쟁점토지에 관하여 CCC 앞으로 소유권이전등기를 경료해 주었으며, 유GG는 2011. 4. 19. 이 사건 회사의 대표이사로 취임하였고, 유GG는 2011.경 이 사건 회사 주식 중 25,000주에 대하여 자신 명의로 명의개서를 하였으며(이후 유GG는 자신의 주식 5,000주를 김HH에게 양도하였다), 이에 따라 2011. 12. 31.과 2012. 12. 31. 이 사건 회사의 주주현황에 의하면, 원고가 8,500주, 서FF이 16,500주, 유GG가 20,000주를 보유하고 있는 것으로 나타난다.

(7) 한편 원고와 서FF은 이 사건 회사에 대한 주식 양도신고와 함께 2013. 1. 14. 증권거래세를 납부하였으나 명의개서절차가 이루어지지 않았고, 이에 따라 이 사건 회사의 주주현황에 의하면, 원고의 경우 2013년도에도 이 사건 회사 주식 중 8,500주를 보유하고 있는 것으로 나타난다.

(8) OO구청장이 2011. 8. 5. 발급한 토지거래허가증과 2011. 8. 25. 발급한 부동산거래계약신고필증에는 이 사건 쟁점토지의 양도가액은 25억 원으로 기재되어 있고, 이 사건 쟁점토지의 2011년 당시 기준시가는 25억 7730만 원이며, 주식회사 JJ은행의 의뢰에 의한 2011. 7. 28. 당시 이 사건 쟁점토지(다만 OO시 OO구 OO동 376-2, 377-2, 389-2 토지는 제외)의 감정평가액은 42억 5671만 원이다.

(9) 2010년도 구축물, 기계장치, 차량운반구, 비품, 중기에 대한 고정자산관리대장에 따르면, 이 사건 소외 회사의 경우 장부가액 합계가 79,399,800원이고, 이 사건 업체의 경우 장부가액 합계가 290,291,231원이다.

(10) 송DD은 2013. 11. 29. 세무서에 출석하여 당초 원고와 이 사건 회사가 허가를 받은 후 OO시 OO구 OO동 376-1, 377-1, 389-1, 390, 391-1 토지를 41억 원에 거래하기로 약정서를 작성하였고, 당시 원고도 이 사건 회사의 가치가 없음을 잘 알고 있었으며, 위 약정서를 작성하고 약 1주일 후 담당세무사와 논의한 결과 세금부담이 문제가 된다고 하면서 토지를 25억 원, 이 사건 회사를 16억 원에 매각한다는 취지의 계약서를 작성해달라고 요청하여 그렇게 하자고 협의하였고, 이 사건 회사는 폐기물처리업 허가 취소 후 재취득하지 못하여 법인의 재산적 가치가 낮으나 토지는 가치가 있어 CCC이 38억 원으로 토지를 취득하고 이 사건 회사 주식을 자신의 처인 유GG가 3억 원으로 취득하였다는 취지로 진술하였다.

(11) CCC은 법정에 출석하여 당시 이 사건 쟁점토지의 주변 시세가 평당 300만원이고, 자신이 토지매매가액을 너무 줄이는 것 아니냐며 엉터리로 작성하면 안 된다고 이야기 하였음에도 불구하고 원고와 송DD이 토지 매매대금을 25억 원으로 정하여 계약서를 작성한 것이며, 자신은 원고와 송DD이 25억 원에 신고하라고 해서 신고한 것이고, 자신이 이 사건 쟁점토지의 매매대금으로 38억 원, 송DD이 이 사건 회사의 매매대금으로 3억 원을 원고에게 지불하였으며, 이 사건 회사 주식에 대한 권한을 자신과 송DD이 각각 절반씩 나누어 갖기로 했으나 송DD이 약속을 어기고 주식의 절반을 자신에게 주지 않았다는 취지로 증언하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1 내지 3, 5, 8 내지 12, 16, 17, 19, 30호증, 을 4내지 11호증의 각 기재, 증인 CCC의 증언, 이 법원의 OO세무서장에 대한 과세정보제출명령결과, 변론 전체의 취지

다. 판단

(1) 이 사건 쟁점토지의 양도 당시 실지거래가액에 관하여 보건대, 앞서 인정한 사실 및 앞서 든 각 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, 이 사건 쟁점토지의 양도 당시 실지거래가액은 38억 원이라고 봄이 상당하므로, 실지거래가액이 25억 원이라는 원고의 주장은 이유 없다.

① 원고로부터 이 사건 쟁점토지와 이 사건 회사의 주식 등을 매수한 매수인인 CCC, 송DD은 모두 이 사건 쟁점토지의 매매대금이 38억 원이라고 진술하고 있으며, 38억 원을 부담한 CCC은 이 사건 쟁점토지에 관하여 소유권이전등기를 경료받은 것 외에 이 사건 회사의 주식을 양수하거나 이 사건 업체의 자산을 이전받은 자료가 없다(CCC에게 주식을 양도하였다는 신고도 OO구청이 이 사건 쟁점토지에 관하여 부동산거래신고의무위반 혐의로 매수대금 조사를 시작한 이후인 2013. 1. 신고되었다).

② 이 사건 쟁점토지의 양도와 관련하여 이 사건 쟁점토지의 매매대금이 25억 원이라고 기재된 계약서(2011. 3. 23.자 계약서, 2011. 6. 20.자 계약서, 2011. 8. 6.자 계약서)가 존재하나, 2011. 3. 23.자 계약서는 2011. 3. 25.자 계약서와 가필된 부분을 제외한 나머지 부분은 동일한데 가필된 부분이 2011. 3. 23.자 계약서는 토지매각금액이 25억 원인 반면 2011. 3. 25.자 계약서는 토지매각금액이 20억 원이라고 되어 있어 계약서상 토지의 매매대금이 다른 내용으로 작성된 점, 2011. 6. 20.자 계약서의 계약조건에 향후 어떤 게 세무신고 할 지 모르기 때문에 기계장치 및 영업권 계약서는 16억원의 범위 내에서 매도인이 작성한 세무신고서에 확인서명을 하고(제4조 제9항) 이 사건 회사 주식 중 14,000주는 2011. 12. 25.까지 양도하는데 위 14,000주의 양도는 권리 행사 목적이 아니고 세금감면 목적으로 단순히 세금 때문에 소유한다(제4조 제9항)는 취지의 내용이 있는 점(원고는 송DD에게 받을 돈을 담보하고, 건설폐기물처리업 협동조합 이사장으로 재직하고 있어 임기 내에 건설폐기물처리업에 종사하여야 하며, 송DD, CCC 외의 매수인이 공직에 있어 당장 주식을 받을 형편이 아니라 일부 주식의 양도시점을 미루는 취지로 계약서를 작성하였다는 취지로 주장하나, 원고 주장대로라면 계약서의 문구는 돈을 받으면 주식을 이전한다거나 2011. 12. 25.까지 양도한다는 취지의 기재만 있으면 되고, 세금감면 목적이라거나 단순히 세금 때문에 소유한다고 기재할 필요가 없으므로 원고의 주장은 납득하기 어렵다) 등을 고려하면, 양도소득세를 고려하여 이 사건 쟁점토지의 매매대금을 낮추어 실제와 달리 계약서에 기재한 것으로 보인다.

③ 원고는 이 사건 회사 등의 가치가 16억 원에 달한다고 주장하나, 이 사건 회사의 2010년의 재무상태표에 따르면 자산의 대부분은 가지급금으로 자본총계에서 가지급금을 제외하면 131,084,698원에 불과한 점, 이 사건 회사는 매매 당시 휴업상태였고, 원고 주장에 따르더라도 폐기물중간처리업은 지목이 대지인 지역에서만 가능한데 이 사건 쟁점토지 중 일부 토지가 농지여서 OO구청에서 허가를 3년밖에 내주지 않았고 후에 다시 3년을 연장받았으나 허가기간이 끝나고 허가 연장이나 재허가가 나오지 않아서 사업을 그만두어야 하는 상황에 처해 있었으므로 허가문제를 해결하지 못하면 이 사건 회사는 가치가 없었던 점, 2011. 6. 20.자 계약서 상 이 사건 회사와 이 사건 업체의 매매대금 16억 원의 내용은 주식 2억 원, 전기 1억 원, 기계장치 3.5억 원, 차량운반 4억 원, 허가증 2억 원, 권리금 2억 원, 특허사용료 1억 원, 토관·박스·사무실집기 1억 원으로 이 중 기계장치, 차량운반, 토관·박스·사무실집기의 총액은 8억 5,000만원 인데, 이 부분에 대한 장부가액 합계가 이 사건 소외 회사의 경우 79,399,800원이고, 이 사건 업체의 경우 290,291,231원으로 차이가 큰 점 등을 고려하면, 41억 원 중 이 사건 쟁점토지를 제외한 나머지 부분이 16억 원에 달한다고 보기 어렵다.

④ 2011.경 이 사건 쟁점토지의 개별공시지가는 25억 7730만 원이고, 주식회사 JJ은행의 이 사건 쟁점토지 중 일부에 대한 감정평가액은 42억 5671만 원이며, CCC은 이 사건 쟁점토지가 당시 평당 300만 원이었다는 취지로 증언하였다.

(2) 이 사건 쟁점토지의 양도 당시 실지거래가액이 38억 원이라고 인정되는 이상 추계조사를 하여야 한다는 취지의 원고의 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각한다.

출처 : 서울행정법원 2016. 01. 15. 선고 서울행정법원 2014구단53844 판결 | 국세법령정보시스템