요지

이 사건 근저당권설정등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있다.

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고에게 별지 목록 제1항 기재 부동산에 관하여,

가. 피고 주식회사 B은 서울남부지방법원 2012. 10. 18. 접수 제46283호로 마친 근저당권설정등기의 말소등기절차를 이행하고,

나. 피고 C, D, E 주식회사, F, G, H, I, J, K, L, 주식회사 M, N, 주식회사 O, P, Q, 대한민국은 위 가.항 기재 근저당권설정등기의 말소등기에 대하여 각 승낙의 의사표시를 하라.

2. 원고에게 별지 목록 제2항 기재 부동산에 관하여,

가. 피고 주식회사 B은 서울남부지방법원 2012. 10. 18. 접수 제46283호로 마친 근저당권설정등기의 말소등기절차를 이행하고,

나. 피고 C, D, E 주식회사, F, G, R, S, T, U, H, V, W, X, Y, I, J, K, L, 주식회사 M, N, 주식회사 O, P, Q, 대한민국은 위 가.항 기재 근저당권설정등기의 말소등기에 대하여 각 승낙의 의사표시를 하라.

3. 소송비용은 피고들이 부담한다.

청 구 취 지

주문과 같다.

이 유

1. 기초사실

가. 당사자들의 지위

원고는 별지 목록 제1항 기재 토지(이하 ⁠‘이 사건 토지’라 한다) 및 제2항 기재 건

물(이하 ⁠‘이 사건 건물’이라 하고, 토지와 건물을 통칭할 때 ⁠‘이 사건 각 부동산’이라 한다)의 소유자이다.

피고 B은 이 사건 건물 11층부터 19층까지의 임차인이고, 나머지 피고들은 피고 B의 채권자들이다.

나. 원고와 피고 B 사이의 임대차계약 등

원고는 2010. 11. 17. 주식회사 ○○그룹(이하 ⁠‘○○그룹’이라 한다)과 이 사건 건물 중 11층 내지 19층을 임대차기간 ⁠‘이 사건 건물 준공일(임대차개시일)로부터 10년이 되는 날까지’, 임대차보증금 ⁠‘100억 원(그중 20억 원은 계약 체결일에 지급)’ 등의 내용으로 임차하기로 하는 임대차계약(이하 ⁠‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였고, ○○그룹은 그 무렵 원고에게 임대차보증금 중 20억 원을 지급하였다.

피고 B은 2012. 4. 18. ○○그룹으로부터 이 사건 임대차계약의 임차인 지위를 승계하였고, 원고는 이에 동의하였다. 그리고 원고는 같은 날 피고 B이 이 사건 건물의 11층부터 19층까지를 주거용, 사무용, 창작지원스튜디오텔로 전대하는 데 동의하였다.

다. 원고와 피고 B 사이의 합의에 따른 근저당권설정

피고 B은 2012. 9. 28. 원고에게 1억 원을 지급하였고, 2012. 10. 4. 원고와 사이에 보증금 등 이 사건 임대차계약 내용을 변경하는 특약(이하 ⁠‘이 사건 특약’이라 한다)을 체결하였다. 이 사건 특약의 주요 내용은 아래와 같다.

이후 피고는 원고에게 2012. 10. 17. 3억 원을, 같은 해 10. 18. 11억 원을 각 지급하였다. 그리고 원고는 위 특약 제3조 제4항 제2호에 따라 2012. 10. 18. 이 사건 각 부동산에 관하여 채권최고액 60억 원, 채무자 원고, 근저당권자 피고 B인 근저당권설정등기(이하 이 사건 각 부동산에 관하여 마쳐진 근저당권설정등기를 통칭할 때 ⁠‘이 사건 각 근저당권설정등기’라 하고, 등기상 권리를 ⁠‘이 사건 각 근저당권’이라 한다)

를 마쳤다.

라. 이 사건 각 근저당권설정등기의 부기등기 이 사건 각 근저당권설정등기에는 각 피고 B을 채무자로 하여 아래 표 기재와 같은 내용의 부기등기가 마쳐져 있다.

  그리고 이 사건 건물에 관하여 마쳐진 피고 B 명의의 근저당권설정등기에는 각 피고 B을 채무자로 하여 아래 표 기재와 같은 내용의 부기등기도 마쳐져 있다.

마. 망 U의 사망에 따른 피고 Z의 소송수계

망 U이 이 사건 소송 제기 이후인 2023. 7. 20. 사망함에 따라 어머니인 피고 Z가 망 U의 권리를 단독으로 상속받아 이 사건 소송절차를 수계하였다.

[인정근거]

○ 피고 D, E, F, G, R, S, T, 망 U의 소송수계인 Z, H, V, W, X, Y, I, K, O, P(이하 ⁠‘피고 D 외 16인’이라 한다): 자백간주(민사소송법 제150조 제3항)

○ 피고 B, C, J, L, M, N, Q, 대한민국: 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 4, 7호증, 을가 제1 내지 4호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 피고 D 외 16인, Q에 대한 청구에 관한 판단

가. 청구의 표시 이 사건 각 근저당권의 피담보채권인 이 사건 임대차계약상 보증금반환채권은 이 사건 임대차계약이 해지된 2014. 1. 29.로부터 5년이 지나 시효완성으로 소멸하였으므로 이 사건 각 근저당권설정등기는 말소되어야 한다. 피고 D 외 16인, Q 명의로 마쳐진 위 1. 라.항 각 표의 해당 ⁠‘채권자’란 기재 각 부기등기는 모두 효력이 없으므로, 피고 D 외 16인, Q은 등기상 이해관계 있는 제3자로서 이 사건 각 근저당권설정등기의 말소등기에 대하여 각 승낙의 의사표시를 할 의무가 있다.

나. 적용법조

1) 피고 D 외 16인: 민사소송법 제208조 제3항 제2호, 제150조 제3항, 제1항(자백간주에 의한 판결)

2) 피고 Q: 민사소송법 제208조 제3항 제3호(공시송달에 의한 판결)

3. 피고 B, C, J, L, M, N, 대한민국에 대한 청구에 관한 판단

가. 청구원인에 관한 판단

1) 당사자들의 주장

가) 원고의 주장 이 사건 각 근저당권의 피담보채권인 이 사건 임대차계약상 보증금반환채권은 이 사건 임대차계약이 해지된 2014. 1. 29.로부터 5년이 지나 시효완성으로 소멸하였다. 따라서 피고 B은 이 사건 각 근저당권설정등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있고, 나머지 피고들은 이 사건 각 근저당권설정등기의 등기상 이해관계인으로서 말소등기절차 이행에 대해 각 승낙의 의사표시를 할 의무가 있다(또한 원고는 이 사건 보증금반환채권이 피고 B의 위약벌 등으로 모두 공제되었다고 주장하나 아래에서 살피는 바와 같이 소멸시효 완성을 인정하여 이 사건 청구를 인용하는 이상 이 부분 주장은 살피지 아니한다).

나) 피고들의 주장

(1) 피고 B, L

피고 B 외 나머지 피고들은 대부분 원고의 동의를 받아 이 사건 건물을 전차한 전차인이다. 임대차 종료 후 임차인이 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하는 경우 보증금반환채권에 대한 권리를 행사하는 것으로 보아야 하는데, 일부 전차인들은 전대차보증금을 반환받지 못하여 이 사건 건물을 점유하고 있으므로, 임대차보증금반환채권의 소멸시효는 완성되지 않았다.

(2) 피고 C, M 이 사건 임대차계약은 해지되지 않았으므로 임대차보증금반환채권은 시효로 소멸되지 않았다.

(3) 피고 J 이 사건 건물의 실제 전차인이 퇴거 당시 전대차보증금을 받지 못하였으므로 이를 담보하기 위해 이 사건 각 부동산에 마쳐진 근저당권설정등기는 유지되어야 한다.

(4) 피고 대한민국 이 사건 임대차계약 해지 여부를 알 수 없고, 피고 대한민국은 피고 B에 대해 가진 조세채권을 근거로 피고 B이 원고에 대해 가진 근저당권부채권을 적법하게 압류하였다.

2) 이 사건 임대차계약 해지 여부

가) 민사재판에 있어서 이미 확정된 관련 민사사건에서 인정된 사실은 특별한 사정이 없는 한 유력한 증거가 되므로 합리적인 이유 설시 없이 이를 배척할 수 없다(대법원 2000. 4. 11. 선고 99다51685 판결 등 참조).

나) 갑 제3, 4호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 따르면 아래와 같은 사실들이 인정된다.

(1) 원고는 피고 B에 임대차보증금의 완납을 여러 차례 독촉하다가 2014. 1. 28. 내용증명우편으로 ⁠‘피고가 이 사건 임대차계약의 임대차보증금 중 35억원만을 지급하고 나머지 보증금을 지급하지 아니함에 따라 이 사건 임대차계약을 해지한다.’라는 취지를 통보하였고, 위 내용증명우편은 2014. 1. 29. 피고 B에 도달하였다.

(2) 원고는 법원에 피고 B을 상대로 이 사건 임대차계약이 해지되었음을 이유로 미지급 보증금 지연손해금 등을 구하는 소를 제기하였다. 제1심과 항소심은 이 사건 임대차계약이 2014. 1. 29. 해지되었음을 전제로 원고의 청구를 일부 인용하였고(서울중앙지방법원 2014가합44647호, 서울고등법원 2016나209988호), 위 항소심 판결은 2018. 2. 8. 상고기각 판결로 확정되었다(대법원 2017다49259호, 이하 각 심급을 통틀어 ⁠‘이 사건 관련 소송’이라 한다).

다) 위 인정사실에 따르면 이 사건 임대차계약은 2014. 1. 29. 해지되었다.

3) 이 사건 각 근저당권 피담보채권의 소멸시효 완성 여부

가) 주택임대차보호법 내지 상가건물 임대차보호법이 적용되는 임대차에서는 그 기간이 끝난 후 임차인이 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하고 있는 경우 보증금반환채권에 대한 소멸시효가 진행되지 아니할 여지가 있기는 하다(대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 244231 판결 참조). 그러나 이 사건 임대차계약에 대해서는 주택임대차보호법 내지 상가건물 임대차보호법이 적용된다고 보기 어렵고, 나아가 피고 B 또는 나머지 피고들이 이 사건 임대차계약 해지 후에도 이 사건 건물 11층 내지 19층을 실제로 점유하고 있었다는 점을 인정할 증거도 없다. 따라서 이 사건 임대차계약상 보증금반환채권은 소멸시효의 대상이 된다.

나) 이 사건 임대차계약상 보증금반환채권의 소멸시효는 이 사건 임대차계약이 해지되어 종료된 2014. 1. 29.부터 진행한다. 그리고 상인이 영업을 위하여 하는 행위는 상행위로 보되 상인의 행위는 영업을 위하여 하는 것으로 추정되고(상법 제47조), 상행위인 계약의 해제로 인한 원상회복청구권 또한 상법 제64조의 상사시효의 대상이 되므로(대법원 2021. 9. 9. 선고 2020다299122 판결 등 참조), 당연상인인 ○○그룹의 이 사건 임대차계약도 상행위로서 그 종료로 인한 임대차보증금반환채권은 상법 제64조의 상사채권 소멸시효의 적용대상이 된다. 이는 피고 B이 이 사건 임대차계약의 임차인 지위를 승계하더라도 마찬가지이다.

다) 앞서 본 기초사실에 따르면 이 사건 각 근저당권의 피담보채권은 이 사건 임대차계약상 보증금반환채권이다. 그러므로 이 사건 각 근저당권의 피담보채권은 이 사건 임대차계약이 해지된 2014. 1. 29.부터 소멸시효가 진행되어 상사채권 소멸시효기간 5년이 지난 2019. 1. 29.에는 시효완성으로 소멸하였고, 그에 따라 이 사건 각 근저당권도 소멸하였다(민법 제369조).

라) 앞서 본 기초사실에 따르면 피고 J은 이 사건 각 근저당권설정등기에 근저당권부질권의 부기등기를 하였으므로, 질권의 목적은 이 사건 각 근저당권의 피담보채권인 이 사건 임대차계약상 보증금반환채권이다(민법 제348조). 위 다)항에서 본 것과 같이 이 사건 임대차계약상 보증금반환채권은 시효완성으로 소멸하였고, 소멸시효는 기산일에 소급하여 효력이 발생하므로(민법 제167조), 이 사건 임대차계약상 보증금반환채권을 입질채권으로 한 질권은 무효이다. 피고 J은 이 사건 각 근저당권의 피담보채권의 질권자로서 등기상 이해관계 있는 제3자이므로 원고에게 근저당권의 말소에 대한 승낙의 의사표시를 할 의무가 있다.

마) 근저당권이 있는 채권이 압류되는 경우, 근저당권설정등기에 부기등기의 방법으로 피담보채권의 압류사실을 기입등기하는 목적은 근저당권의 피담보채권이 압류되면 담보물권의 수반성에 의하여 종된 권리인 근저당권에도 압류의 효력이 미치게 되어 피담보채권의 압류를 공시하기 위한 것이므로, 만일 근저당권의 피담보채권이 존재하지 않는다면 그 압류명령은 무효라고 할 것이고, 근저당권을 말소하는 경우에 압류권자는 등기상 이해관계 있는 제3자로서 근저당권의 말소에 대한 승낙의 의사표시를 할 의무가 있다(대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다72070 판결 등 참조). 이 사건 각 근 저당권의 피담보채권은 시효 완성으로 소멸하였으므로 피고 대한민국의 이 사건 각 근저당권부채권에 대한 압류는 효력이 없다. 피고 대한민국은 등기상 이해관계 있는 제3자로서 원고에게 근저당권의 말소에 대한 승낙의 의사표시를 할 의무가 있다.

4) 소결론

따라서 특별한 사정이 없는 한 피고 B은 원고에게 이 사건 각 근저당권설정등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있고, 피고 C, J, L, M, N, 대한민국은 등기상 이해관계 있는 제3자로서 이 사건 각 근저당권설정등기의 말소등기에 대하여 승낙의 의사표시를 할 의무가 있다.

나. 피고들의 시효중단 내지 시효이익 포기 항변에 관한 판단

1) 피고 B, L, C의 주장

원고는 이 사건 임대차계약이 해지된 후인 2018년 말경과 2019년에 피고 B이 체결한 전대차계약을 승계하여 기존 전차인들을 상대로 전대차보증금을 반환하는 동시에 새로운 임대차계약을 체결하였다. 이는 원고가 피고 B에 반환해야 할 임대차보증금 잔액 중 일부를 전차인들에게 직접 반환한 것이었다. 그러므로 이 사건 임대차계약상 보증금반환채무는 원고의 채무승인으로 소멸시효가 중단되거나 원고가 시효이익을 포기하였다고 보아야 한다.

2) 판단

을가 제5호증의 기재, 갑 제5호증의 일부 기재에 따르면, 원고가 2018년 말경부터 이 사건 건물에 관하여 피고 B과 전대차계약을 체결한 일부 전차인들에게 전대차보증금 전부 또는 일부를 지급한 사실이 인정되기는 한다.

그러나 위 인정사실만으로는 원고가 이 사건 임대차계약상 보증금반환채무 이행에 갈음하여 전차인들에게 전대차보증금을 지급하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

오히려 갑 제5호증의 일부 기재 및 변론 전체의 취지에 따르면, 원고는 전차인들에게 전대차보증금 전부 또는 일부를 지급한 후 피고 B을 상대로 전차인들에게 지급한 전대차보증금 상당액의 구상금을 청구하는 소를 제기하여 무변론 승소판결을 받았고, 그 판결이 그대로 확정된 사실을 알 수 있다. 원고가 이 사건 임대차계약상 보증금반환채무 이행에 갈음하여 전차인들에게 전대차보증금을 지급했다면 피고 B을 상대로 구상권을 행사하지 않았을 것이라고 보인다. 그리고 원고가 제기한 위 소송에서 원고 승소 판결이 확정되면 피고 B은 원고에 대해 판결금 채무를 이행해야 하는데도 불구하고 상소하지 않은 채 그대로 확정되게 하였다. 이러한 사정은 원고가 피고 B에 대한 임대차보증금반환채무 변제를 갈음하여 전차인들에게 직접 전대차보증금을 반환하였다는 위 피고들의 주장에 반대되는 사정이라고 보인다.

따라서 위 피고들의 이 부분 주장은 이유 없다.

4. 결론

그렇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 이유 있어 모두 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울남부지방법원 2024. 10. 24. 선고 서울남부지방법원 2023가합102879 판결 | 국세법령정보시스템