부동산 매매 반복 행위의 사업소득 해당 여부와 양도소득세 필요경비 범위

요지

계속적·반복성이 있는 부동산매매업등의 사업 일환으로 이 사건 토지를 양도한 것으로 볼 수 없으며, 이 사건 토지의 취득가액은 평당 79,626원이 아닌 165,000원 상당에 취득하여 필요경비로 추가 공제 되어야함.

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 피고가 2014. 7. 2. 원고에게 한 2004년 귀속 양도소득세 430,170,590원의 부과처분

중 238,961,880원을 초과하는 부분, 2005년 귀속 양도소득세 64,393,840원의 부과처

분 중 32,365,920원을 초과하는 부분을 취소한다.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 80%는 원고가, 20%는 피고가 부담한다.

                                 청 구 취 지

피고가 2014. 7. 2. 원고에 대하여 한 2004년 귀속 양도소득세 430,170,590원,

2005년귀속 양도소득세 64,393,840원의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2004. 5. 8. BBB으로부터 OO시 OO면 OO리 산 28 임야 8,925㎡를

매수하였으나 소유권이전등기를 경료 받지 아니한 채, 위 토지를 2004. 11. 4. 같은리

218-1 임야 8,925㎡로 등록전환 한 뒤 같은 리 218-1 내지 8 등 8필지로 분필하여

그 중 같은 리 218-1 임야 2,361㎡, 같은 리 218-2 임야 926㎡(진입도로 부지), 같은

리218-3 임야 1,052㎡, 같은 리 218-4 임야 604㎡, 같은 리 218-5 임야 1,168㎡를

2004.11. 25. 및 2004. 12. 10., 같은 리 218-8 임야 921㎡를 2005. 5. 4.

제3자에게 합계 489,000,000원에 미등기인 채로 전매하였다(이하 위 218-1~5 및

218-8 등 6필지를 이 사건 토지라 한다).

나. 원고는 이 사건 토지를 위와 같이 매도한 뒤 BBB으로부터 제3자에게 직접 양도

된 것으로 하여 양도소득세를 신고하였다.

다. 피고는 위와 같이 분필된 토지 중 이 사건 토지를 제외한 나머지 2 필지인 같은

리 218-6 임야 1,156㎡에 관하여 원고의 처 CCC 앞으로, 같은 리 218-7 임야 737

㎡에 관하여 원고의 제수 DDD 앞으로 각 소유권이전등기를 경료하고 각 양도소득세 를 신고하면서 취득가액을 평당 79,926원으로 신고한 것으로 확인되어 원고도 이

사건 토지를 평당 79,926원에 취득한 것으로 보아 이 사건 토지의 취득가액을

139,920,000원으로 산정하고 그 밖에 지상 시설물 소유자인 EEE에게 지급한

16,000,000원을 경비로 인정한 뒤, 2014. 7. 2. 원고에게 2004년 귀속 양도소득세

430,170,590원, 2005년 귀속 양도소득세 64,393,840원(각 가산세 포함)을 부과,

고지하는 이 사건 처분을 하였다.

라. 이에 원고는 조세심판원에 심판청구를 하였으나 2013. 7. 17. 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 을 제1호증의 1, 2, 3의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

1) 원고는 2000. ~ 2004. 총 19회에 걸쳐 이 사건 토지를 비롯하여 면적 합계

38,559.4㎡의 토지를 취득하여 단기간에 양도하였고 9회에 걸쳐 면적 합계

3,351.9㎡의 토지를 취득하여 일정기간 보유한 뒤 양도하였다. 원고는 1999. 3.경부터

FFF라는 상호로 건설기계도급 및 대여, 토공사업 등을 하면서 자신이 직접 그 건설기

계 등을 이용하여 토지를 개량하는 등 부동산업도 영위하고 있다. 부가가치세법

시행규칙 제2조 제2항 제2호에 의하면 1 과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고

2회 이상 판매하는 경우에는 이를 부동산매매업으로 보고 있다.

따라서 원고가 사회통념상 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성, 반복성을 가지고 고 이 사건 토지를 양도한 것이라고 할 것이므로 이 사건 토지를 양도하여 얻은 소득 은 양도소득이 아니라 사업소득에 해당한다.

2) 원고는 등록전환 되기 전 같은 리 산 28 임야 8,925㎡(2,700평)를 평당 165,000

원, 합계 445,500,000원에서 500,000원을 제외한 445,000,000원에 매수하여 취득하

였다. 또한 GGG에게 지급한 산지전용허가비, 토목설계비용 등 34,543,135원 및

원고가 위 산 28 임야 상 석축, 매립, 도로공사를 동생인 양윤성에게 의뢰하고 지급한

공사비 257,400,000원 중 이 사건 토지 면적에 해당하는 202,805,240원

(=257,400,000원 × 7,032㎡/8,925㎡)은 양도자산의 용도변경, 개량 또는 이용편의를

위하여 지출한 비용으로서 필요경비로 공제되어야 한다.

나. 판 단

1) 사업소득인지 여부

부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인지 혹은 양도소득인지는 양도인

의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에

비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을

정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고,

그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라, 양도인이

보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을

참작하여야 한다(대법원 2010. 7. 22. 선고 2008두21768 판결, 대법원 2014. 7. 24.

선고 2014두5385 판결 등 참조).

살피건대, 원고가 2000. ~ 2004. 총 19회에 걸쳐 이 사건 토지를 비롯하여 면적 합

계 38,559.4㎡의 토지를 취득하여 단기간에 양도하였고 9회에 걸쳐 면적 합계

3,351.9㎡의 토지를 취득하여 일정기간 보유한 뒤 양도한 사실은 당사자 사이에

다툼이 없으나, 갑 제8, 9, 20호증, 을 제1호증의 1, 을 제7호증의 각 기재 및 변론

전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, ① 원고가 1999. 3. 5.부터

현재까지 FFF라는 상호로 건설기계 도급 및 대여업으로, 2003. 3. 15.부터 2006.

3. 15.까지 부동산컨설팅이라는 상호로 부동산컨설팅 서비스업으로, 2007. 3. 1.부터

현재까지 제부수산이라는 상호로 수생동식물, 종묘생산업 등으로 사업자등록을

하였으나 부동산매매업으로 사업자등록을 하지는 않은 점, ② 원고가 2000.경부터

2004.경까지 이 사건 토지 외에 다른 토지들도 취득한 뒤 단기간 내 또는 상당기간

경과한 이후 양도하면서 상당수는 이 사건 토지와 같이 명의신탁한 채 미등기 전매로

처분하고 이에 관하여는 명의수탁자 명의로 양도소득세를 신고하여 과세관청 등 대외적으로는 원고가 사업활동의 일환으로 부동산을 매매한 것으로 알 수조차 없었고,

원고 명의로 취득하여 양도한 경우에도 원고 스스로 당시에 양도소득으로 신고하고

납부하는 것이 유리하다는 판단하에 사업소득이 아닌 양도소득으로 신고하고 당해

과세연도 부가가치세나 사업소득으로 신고하지 아니한 점, ③ 원고가 대외적으로

부동산매매업을 영위하고 있다는 것을 알 수 있을 정도로 사무실을 마련하였다거나

직원을 고용하는 등 부동산 매매에 관한 영업을 구체적으로 운영방식을 취하지 아니한

채, 2004. 2. 17. 취득한 궁평리 369-2 등 6필지의 토지는 약 10년이 지난 2014. 2.

7. 양도하는 등 취득한 토지를 사업활동의 일환으로 처분하였다고 보기 어려운 점, ④

원고가 이와 같이 이 사건 토지에 관하여 당해 과세연도 부가가치세 및 사업소득으로

신고하지 아니한 상태에서 명의신탁 한 사실이 드러나 원고에 대하여 높은 세율이

적용되고 다액의 가산세가 포함된 양도소득세가 부과되자 이에 대하여 이의를

제기하면서 양도소득세에 관한 필요경비가 추가로 공제되어야 한다는 주장만을 하다가 이 사건 토지를 양도한지 9년 이상 경과되었고 이 사건 소가 제기된 지 1년이 지난

이후 비로소 이 사건 토지의 양도로 인한 소득이 사업소득에 해당한다는 주장을 하고

있는 점 등 원고가 보유하는 이 사건 토지 전반에 걸쳐 이 사건 양도가 행하여진

시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하면, 원고가 사회통념상 사업활동으로 볼 수

있을 정도의 계속성과 반복성이 있는 부동산매매업등의 사업 일환으로 이 사건 토지를

양도한 것으로 보기 어렵다고 할 것이다.

2) 필요경비 공제 여부

갑 제2호증의 3 내지 7, 갑 제11호증의 1, 2의 각 기재, 갑 제10호증의 음성, 증인

이홍근의 증언, 이 법원의 감정인 김덕원에 대한 감정촉탁결과 및 변론 전체의 취지를

종합하면, 비록 위와 같이 분필된 토지들에 관하여 취득가액을 평당 79,926원으로 신

고하였다고 하더라도 이는 당초 이 사건 토지에 관하여 BBB으로부터 제3자에게 직

접 양도된 것으로 하면서 BBB의 취득가액으로 신고한 것으로 보이고, 원고가 2004.

5. 8. BBB으로부터 위 산 28 임야 8,925㎡(2,700평)를 실제로는 평당 165,000원,

합계 445,500,000원에서 500,000원을 제외한 445,000,000원에 매수한 사실을 충분히

인정할 수 있다.

한편, 갑 제4 내지 8호증, 갑 제12, 13호증(각 가지번호 포함)의 각 기재 및 증인 서

원석, 양윤석의 각 증언, 이 법원의 감정인 김원기에 대한 감정촉탁결과만으로는 원고 가 이 사건 토지의 용도변경, 개량 또는 이용편의를 위하여 GGG에게 산지전용허가

비, 토목설계비용 등으로 34,543,135원을 실제로 지급하였다거나 이 사건 토지 상 석

축, 매립, 도로공사를 동생인 양윤성에게 의뢰하고 공사비 202,805,240원 상당을 실제 로 지급하였다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 만한 자료가 없다.

위 인정사실에 의하면, 원고가 BBB으로부터 이 사건 토지를 평당 79,926원이 아

닌 165,000원 상당에 취득하였다고 할 것이므로 그 차액 상당을 필요경비로 추가

공제되어야 할 것이므로 원고의 이 부분 주장은 위 인정범위 내에서 이유 있다.

3) 정당한 세액

취득가액을 합계 445,000,000원으로 하여 각 토지의 면적 비유로 안분하고, 1년 이

상 2년 미만 보유한 경우로서 미등기자산으로 70% 세율로 세액을 산출하고 각 가산세

등을 합산하여 정당한 세액을 계산하면 다음과 같다(합산대상 소득에 관한 부분은 계

산에서 제외한다).

과세표준 : 184,559,900원(= 양도가액 489,000,000원 - 취득가액 288,440,100원 -

필요경비 16,000,000원)

차감고지세액 : 238,961,880원 ⁠(= 결정세액 129,191,930원 + 신고불성실가산세

12,932,368원 + 납부불성실가산세 96,837,593원, 원 미만 버림)

과세표준 : 26,568,920원 ⁠(= 양도가액 77,875,000원 - 취득가액 51,256,080원)

차감고지세액 : 32,365,920원 ⁠(= 결정세액 18,598,244원 + 신고불성실가산세

1,877,824원 + 납부불성실가산세 11,889,857원, 원 미만 버림)

3. 결 론

그렇다면, 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 주문과 같이 판결한다.

출처 : 수원지방법원 2015. 08. 21. 선고 수원지방법원 2013구단4327 판결 | 국세법령정보시스템