부동산 교환계약 시 취득가액 산정 기준 및 허위계약서 제출시 가산세

요지

교환으로 취득한 물건의 취득가액은 교환으로 양도한 물건의 당초 매수금액이나 통상 감정가액이 시가보다 하회한다는 사정만으로는, 쌍방 당사자가 자신 및 상대방 소유의 부동산 가치를 재량껏 평가한 후 일정AAA한 차액을 추가로 수수하기로 서로 합의하여 성립한 교환계약의 특성상 고려대상이 아님

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청구취지

피고가 2013. 8. 14. 원고에게 한 2012년 귀속 양도소득세 107,980,170원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

이유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2006. 3. 7. 재단법인 CCCC직업전문학교(대표자 KKK, 이하 ⁠‘이 사건 재단법인’이라 한다)와 사이에, 위 재단법인 소유의 아래 ① 부동산과 원고 소유의 아래 ② 부동산을 교환하되, 원고가 위 재단법인에 2억 5,000만 원을 추가 지급하기로 하는 부동산물물교환계약(이하 ⁠‘이 사건 교환계약’이라 한다)을 체결하고, 2006. 4. 24. 위 ① 부동산에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.

[교환계약 목적물]

① 서울 DDD구 DDD동6가 74-1, 77-7 소재 상가 건물 중 제2 내지 5층(이하 ⁠‘이 사건 상가건물’이라 한다)

② 인천 O구 CC동 147-20 외 2필지 및 그 지상 2030모텔 건물(이하 ⁠‘이 사건 모텔’이라 한다).

나. 원고는 2012. 10. 29. FFF에게 이 사건 상가건물을 26억 원에 양도하였다. 원고는 이 사건 상가건물에 대하여 양도가액 26억 원, 취득가액 26억 4,474만 원으로 양도차손 4,474만 원이 발생하였다고 신고하였다.

다. 이에 피고는 세무조사 결과 원고가 허위의 계약서를 제출하여 취득가액 3억 원

상당을 과다 신고하였다고 보고, 2013. 8. 14. 원고에게 2012년 귀속 양도소득세

107,980,170원(신고불성실 가산세 40% 포함)을 경정, 고지하였다(이하 ’이 사건 처분‘이라 한다).

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 3 내지 9, 11호증의 각 기재

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

1) 이 사건 상가건물의 취득가액이 30억 5,000만 원이다.

원고는 2002. 12. 11. GGG로부터 이 사건 모텔을 28억 원에 매수하였고, 약 3

년 후인 2006. 4. 24. 이 사건 모텔에 2억 5,000만 원을 보태어 이 사건 상가건물과 교환하였다. 따라서 이 사건 상가건물의 취득가액은 30억 5,000만 원으로 보아야 한다.

2) 부정과소신고가산세 40% 부과처분은 위법하다.

원고는 서류를 허위로 작성하거나 사기 기타 부정한 행위로 사실과 다른 서류를

작성하여 양도소득세를 신고한 적이 없다. 따라서 위 가산세 부과처분은 아무런 근거가 없다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판 단

1) 인정사실

앞서 든 증거에 갑 1, 2호증, 갑 12 내지 18호증, 을 1 내지 9호증의 각 기재와

변론 전체의 취지를 종합해 보면 아래와 같은 사실을 인정할 수 있다.

가) 원고는 2002. 12. 11. GGG로부터 이 사건 모텔을 대금 28억 원에 매수하

여, 2003. 1. 22. 소유권이전등기를 마쳤다.

나) 원고는 2006. 3. 7. 이 사건 재단법인과 사이에 이 사건 교환계약을 체결하

였고, 이에 기하여 이 사건 상가건물을 취득하였다. 그런데 이 사건 모텔에 관하여는 이 사건 재단법인 앞으로 소유권이전등기가 이루어지지 않다가, 매수인 측의 요청으로 원고가 2007. 3. 12.자로 매수인 HHH, III에게 이 사건 모텔을 23억 원에 매도한다는 계약서(갑 17호증)를 작성해 주었는데, 이후 2007. 4. 24. JJJ 외 2명 앞으로 이 사건 모텔에 관하여 소유권이전등기가 마쳐졌다. 이후 원고는 과세관청에 이 사건 모텔의 양도에 관하여 양도가액을 20억 원으로 신고하였다.

다) 이 사건 교환계약(2006. 3. 7.)을 전후로 이 사건 상가건물의 시가 감정가액 은 2006. 1. 26. 기준 22억 원, 2006. 5. 9. 기준 21억 5,000만 원이고, 위 교환계약의 당사자인 이 사건 재단법인 대표자 KKK은 ⁠‘건물 가액을 20억 원으로 산정하고, 교환차액 2억 5,000만 원을 수수하였다’는 취지로 과세관청에 회보하였다.

라) 원고는 2012. 10. 29. FFF에게 이 사건 상가건물을 양도한 후 2012. 12.

27. 피고에게, 양도가액 26억 원, 취득가액 26억 4,474만 원(매입가액 23억 원+취․등록세 6,900만 원+중개료 2,574만 원+기타 교환차액 2억 5,000만 원)으로 양도차손 4,474만 원이 발생하였다고 신고하면서, 위 ⁠“매입가액 23억 원”에 대한 증빙자료로 위 나)항 기재 ⁠“이 사건 모텔에 대한 원고와 HHH, III 사이의 2007. 3. 12.자 대금23억 원짜리 매매계약서”(갑 17호증)를 제출하였다.

2) 판 단

가) 위 인정사실로 알 수 있는 여러 사정들 즉, 이 사건 교환계약을 즈음하여 이

사건 상가건물에 대한 시가 감정은 최대 22억 원으로 나왔고, 일방 당사자인 KKK은 건물 가액 20억 원에 현금 2억 5,000만 원으로 정하였다고 회보하고 있는 점에 비추어보면, 이 사건 상가건물의 취득가액은 22억 5,000만 원(이 사건 모텔 평가액 20억 원+현금 2억 5,000만 원)으로 봄이 상당하다(원고가 주장하는 2002년의 이 사건 모텔 매수금액이나 통상 감정가액이 시가보다 하회한다는 사정만으로는, 쌍방 당사자가 자신 및 상대방 소유의 부동산 가치를 재량껏 평가한 후 일정한 차액을 추가로 수수하기로 서로 합의하여 성립한 교환계약의 특성상 위와 같은 실지거래가액 인정에 장애가 되지 아니한다). 따라서 이 사건 건물의 취득가액을 30억 5,000만 원으로 보아야 한다는 원고 주장은 받아들이지 아니한다.

나) 나아가 위 인정사실에 의하면, 원고가 이 사건 상가건물의 취득가액 중 건물

자체 평가액을 23억 원으로 주장하면서 이에 대한 입증자료로 ⁠‘이 사건 모텔건물을 23억 원에 매도하였다’는 내용의 위 매매계약서(갑 17호증)를 입증자료로 제출하였고, 이는 실제로 원고와 HHH 등 사이에 약정된 사실이 없음에도 상대방 측의 요구로 임의로 작성해 준 것이다. 원고의 이러한 행위는 사실과 다른 계약서를 제출하여 정당한 조세의 부과, 징수를 현저히 곤란하게 하는 행위에 해당하므로, 이를 전제로 한 피고의 가산세 부과처분에는 아무런 잘못이 없다.

3. 결 론

결국 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로, 주문과 같이 판결한다.

관계법령

▣ 소득세법

제96조(양도가액)

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로

거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

제97조(양도소득의 필요경비 계산)

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

가. 제1항제1호가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

나. 제1항제1호나목 및 제114조제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자 물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액

다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호가목 단서, 같은 호 나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외

한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항제1호나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

가. 제1항제1호나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액

나. 제1항제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액

제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지)

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

▣ 국세기본법

제47조의3(과소신고·초과환급신고가산세)

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 호에 따른 금액을 가산세로 한다.

1. 부정행위로 소득세, 법인세, 상속세·증여세, 증권거래세 및 종합부동산세(이하 이 항에서 "소득세등" 이라 한다)의 과세표준의 전부 또는 일부를 과소신고한 경우: 다음 각 목의 금액을 합한 금액

가. 부정행위로 인한 과소신고분 과세표준(이하 "부정과소신고과세표준"이라 한다)이 과세표준에서 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액의 100분의 40에 상당하는 금액(이하 이 항에서 "부정과소신고가산세액"이라 한다). 다만, 부정행위로 과소신고(「소득세법」 제70조 및 제124조 또는 「법인세법」 제60조, 제76조의17 및 제97조에 따른 신고만 해당한다)한 자가 복식부기의무자 또는 법인인 경우에는 부정과소신고가산세액과 부정과소신고과세표준 관련 수입금액(이하 "부정과소신고 수입금액"이라 한다)에 1만분의 14를 곱하여 계산한 금액 중 큰 금액으로 한다.

출처 : 서울행정법원 2014. 08. 20. 선고 서울행정법원 2014구단4286 판결 | 국세법령정보시스템