고시원·하숙 혼용 건물의 양도소득세상 주택 해당성 판단

요지

이 사건 건물 중 지하층과 1층 부분은 소득세법 제95조 제3항에 따른 주택이 아님이 분명하고, 2층 부분은 임차인인 DDD의 주거로 사용되었다고 하더라도 주된 용도인 고시원업에 부수한 사용에 불과하여 소득세법 시행령 제154조 제3항을 적용함에 있어서 주택의 면적으로 볼 수 없음

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고들의 항소를 모두 기각한다.

2. 항소비용은 원고들이 부담한다.

청구취지 및 항소취지

제1심 판결을 취소한다. 피고가 2013. 2. 14. 원고들에게 한 양도소득세경정청구 거부처분을 취소한다.

  이 유

1. 처분의 경위 이 부분에 관하여 이 법원이 쓸 이유는, ① 제1심 판결문 제2면 제3행 중 ⁠“000.0㎡”를 ⁠“000.0㎡”로, ② 제2면 밑에서 2행 중 ⁠“1세대 1주택으로서 비과세(고가주택)”을 ⁠“1세대 1주택인 고가주택으로서”로 각 고치는 외에는, 제1심 판결 이유 중 ⁠“처분의 경위”부분 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.

2. 처분의 적법 여부

가. 원고들 주장의 요지

아래와 같은 이유로 이 사건 건물은 1세대 1주택인 고가주택에 해당하므로, 이와 다른 전제에서 이루어진 이 사건 처분은 위법하다.

1) 이 사건 건물의 2층 부분은 임차인 DDD와 그 가족이 장기간 주거용으로 사용하였고, 지하층과 1층 부분은 DDD가 대학생 등을 상대로 하숙을 쳤다. 따라서 위 각 부분은 공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하였던 부분이므로 주거용으로 사용된 이 사건 건물 3, 4층 부분과 함께 1세대 1주택인 고가주택에 해당한다.

2) 이 사건 건물 중 지하층과 1층 부분은 주택 외의 부분이고 2층 부분만 주택으로 본다고 하더라도, 주택 부분의 면적합계는 000.00㎡로서 건물 전체 연면적의 1/2인 000.00㎡를 초과하므로, 소득세법 시행령 제154조 제3항에 따라 이 사건 건물 전체를 1세대 1주택인 고가주택으로 보아야 한다.

나. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

다. 인정사실

1) 이 사건 건물은 1986. 5. 31. 사용승인을 받았고, 원고들은 1987. 2. 17. 이 사건 건물 전부를 매수하여 취득하였다. 이 사건 건물에 대한 사용승인 이래 건축물대장상의 용도는 지하층, 1층(주차장 부분 제외), 2층 부분은 근린생활시설로, 3, 4층 부분은 주택으로 되어 있었다.

2) 원고들은 이 사건 건물 중 3, 4층 부분을 EEE, FFF 등에게 임대하였고, 임차인들은 원고들이 이 사건 건물을 처분할 때까지 위 부분을 주거용으로 사용하였다.

3) 원고들은 2002년경부터 2012년경까지 약 10년간 이 사건 건물 중 지하층, 1층, 2층 부분을 DDD에게 임대하였다. DDD에게 임대된 지하층, 1층, 2층 부분은 임대 당시부터 층마다 방이 0개씩 있었고, 층별로 공동으로 사용할 수 있는 거실, 세면장(화장실), 주방 등이 있었다.

4) DDD와 그의 가족은 이 사건 건물 2층에 거주하면서 00명 내외의 대학생들에게 하숙을 쳤는데, 지하층과 1층 부분은 전부 대학생들에게 하숙을 쳤고, 2층 부분도 방 두 개를 지하층과 1층의 공간이 부족할 때 하숙을 쳤으며, 2층 중 하나의 방은 하숙을 도와주는 사람의 방으로 사용하였다. 그리고 2층 현관 바깥 계단 부분에 별도의 화장실이 설치되어 있고, 2층 하숙생들은 그 화장실을 이용하였다. DDD는 하숙생들에게 식사를 제공했는데, 지하층과 1층의 하숙생들도 식사시간에는 2층 거실 및 주방에서 식사를 하였다.

5) 이 사건 건물 중 DDD가 임차한 부분은 DDD가 임차하기 전에도 하숙을 쳤던 부분이며, DDD는 임차 도중 2층의 방들을 트려고 했으나 원고들이 거절하여 못하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2 내지 7, 11 내지 14호증, 을 제1 내지 4, 7, 8호증의 각 기재(가지번호 포함), 제1심 증인 DDD의 증언, 변론 전체의 취지

라. 판단

1) 건물의 어느 부분이 구 소득세법(2013. 1. 1. 법률 제11611호로 개정되기 전의 것, 이하 ⁠‘소득세법’이라 한다) 제89조 제1항 제3호, 구 소득세법 시행령(2013. 2. 15. 대통령령 제24356호로 개정되기 전의 것, 이하 ⁠‘소득세법 시행령’이라 한다) 제154조 제3항에서 정한 ⁠‘주택’에 해당하는지 여부는 공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 한다(대법원 1987. 9. 8. 선고 87누584 판결, 대법원 2005. 4. 28. 선고 2004두14960 판결 등 참조). 그리고 소득세법 시행령 제154조 제3항의 규정 내용에 비추어보면, 임대목적물인 건물도 임차인이 주거용으로 사용하였다면 주택에 해당한다고 볼 것이다.

DDD가 원고들로부터 이 사건 건물 중 지하층, 1층, 2층 부분을 임차하여 가족들과 함께 2층에서 거주하면서 지하층과 1층 전부와 2층 일부에서 00명 내외의 대학생들에게 하숙을 친 사실, 위 임차목적물 부분은 DDD가 임차하기 이전에도 하숙을 쳤으며, 사용승인 당시부터 공부상 근린생활시설로 등재되어 있었던 사실은 앞에서 본 바와 같다. 따라서 우선 이 사건 건물 중 지하층과 1층 부분은 다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령 제2조 제7호의2에 따른 고시원업(구획된 실 안에 학습자가 공부할 수 있는 시설을 갖추고 숙박 또는 숙식을 제공하는 형태의 영업)에 제공되어 실제 용도도 공부상 용도와 마찬가지로 근린생활시설로 사용되었다고 볼 것이므로, 소득세법 제95조 제3항에 따른 주택이라 할 수 없다.

2) 나아가 이 사건 건물 중 2층 부분의 용도에 관하여 살피건대, 2층 부분 중 하나의 방은 하숙을 도와주는 사람의 방으로 사용하고, 두 개의 방도 필요에 따라 하숙을 친 사실, 2층 현관 바깥 계단 부분에 별도의 화장실이 설치되어 있어 2층 하숙생들이 그 화장실을 이용한 사실, 2층 중 거실 및 주방 부분은 식사시간에 하숙생들이 식사를 하는 장소로 사용한 사실은 앞서 본 바와 같다. 위 인정사실에 DDD가 임차한 부분은 각 층마다 0개의 작은 방으로 이루어져 있었으며 임차하기 이전부터 근린생활시설로 사용된 점, DDD는 임차한 부분의 구조나 기능을 변경하지 않고 임차 부분을 사용한 점 등을 더하여 보면, DDD가 원고들로부터 임차한 부분은 전체적으로 보아 사업(고시원업)을 영위하기 위하여 사용되었고, DDD가 2층 부분을 주거용으로 사용하였다고 하더라도 이 부분은 주거용 부분과 사업용 부분의 경계가 불명확한 혼용건물로서 임차목적물 전체에서 차지하는 면적과 비율 등을 고려할 때 그 전체로서의 주된 용도에 따라 주거용이 아닌 사업용으로 봄이 타당하다.

3) 요컨대, 이 사건 건물 중 지하층과 1층 부분은 소득세법 제95조 제3항에 따른 주택이 아님이 분명하고, 2층 부분은 임차인인 DDD의 주거로 사용되었다고 하더라도 주된 용도인 고시원업에 부수한 사용에 불과하여 소득세법 시행령 제154조 제3항을 적용함에 있어서 주택의 면적으로 볼 수 없다.

결국 이 사건 건물 중 주택으로 볼 수 있는 부분은 3, 4층 부분뿐인데, 앞서 본 사실에 의하면 위 부분의 연면적은 000.00㎡이어서 이 사건 건물 전체 연면적의 1/2인 000.00㎡보다 작은 사실이 계산상 명백하므로, 이 사건 건물 전체를 주택으로 보아야 한다거나 소득세법 시행령 제154조 제3항에 따라 이 사건 건물 중 주택이 아닌 부분을 포함하여 그 전부를 주택인 것으로 보아야 한다는 원고들의 주장은 받아들일 수 없다(설령 DDD가 임차한 건물 부분 중 주거 전용으로 사용한 부분을 주택의 면적에 포함시킨다고 하더라도, 이 사건 건물 2층 000.00㎡ 중 하숙생들의 식사장소로 이용된 거실과 주방 및 하숙을 위하여 사용된 0개의 방과 현관 밖의 별도 화장실 등을 제외한다면, 이 사건 건물 중 주택 부분의 총면적은 이 사건 건물 전체 연면적의 1/2에 미달된다고 판단된다).

3. 결론

그렇다면, 원고들의 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로, 원고들의 항소를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울고등법원 2015. 08. 19. 선고 서울고등법원 2015누34078 판결 | 국세법령정보시스템