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* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과하며, 구체적인 사건에 대한 법률적 판단이나 조언으로 해석될 수 없습니다.
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[서울대로스쿨] 법의 날개로 내일의 정의를
안선우 변호사입니다.
주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고， 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다.
판결 내용은 붙임과 같습니다.
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사 건 |
2013가합3711 배당이의 |
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원 고 |
김AA |
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피 고 |
대한민국 |
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변 론 종 결 |
2013. 8. 8. |
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판 결 선 고 |
2013. 9. 26. |
주 문
1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
청 구 취 지
인천지방법원 부천지원 2011타경26488호 부동산임의경매사건에 관하여 같은 법원이 2013. 4. 24. 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액 0원을 OOOO원으로， 피고에 대한 배당액 OOOO원을 OOOO원으로 각 경정한다.
이 유
1. 기초사실
가. 이 사건 부동산의 권리관계
1) 원고는 2006. 6. 15. 김BB으로부터 그 소유인 별지 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’)을 보증금 OOOO원， 기간 2006. 7. 10.부터 2008. 7. 11.까지로 정하여 임차(이하 ‘이 사건 임대차’)하면서 그 무렵 위 보증금을 지급하고， 2006. 7. 10. 이 사건 부동산에 자녀들인 김CC(1990년 생)， 김DD(1993년 생)과 함께 입주한 다음 2006. 8. 10. 위 거주지로 자녀들과 함께 전입선고를 마쳤다. 그리고 2007. 6. 14. 주택 임대차보호법 상의 확정일자를 취득하였다.
2) 원고가 자녀들과 함께 위와 같이 전입신고를 마치고 확정일자를 취득할 당시 이 사건 부동산에는 아래와 같은 선순위 근저당권이 설정되어 있었다.
○ 1순위 : 인천지방법원 부천지원 2006. 5. 24. 접수 제61589호， 채권자 OOO새마을금고(당시 상호 OO동새마을금고)， 채무자 김BB， 채권최고액 OOOO원
○ 2순위 : 인천지방법원 부천지원 2007. 4. 11. 접수 제49972호， 채권자 주식회사 FFF， 채무자 김BB， 채권최고액 OOOO원
3) 한편 피고는 김BB에 대한 국세채권을 보전하기 위하여 2007. 11. 9. 이 사건 부동산을 압류하였다.
나. 원고의 주민등록 이전 및 재전입
1) 원고는 위와 같이 이 사건 부동산에 거주하던 중 2008. 6. 18. 자녀들의 주민등록은 이 사건 부동산에 그대로 남겨둔 채 자신의 주민등록만을 ‘OO시 OO구 OO동 189-270 OO빌리지 202호’로 이전하였다.
2) 한편 원고의 자녀들인 김CC， 김DD의 주민등록은 2008. 8. 28. 친권자인 모 정GG(원고와 2004. 7. 12. 이혼하였다.)에 의해 그 주거지인 ‘OO시 OO구 OO본동 175-22 OO연립 나동 103호’로 이전되었고， 이 사건 부동산에는 더 이상 주민등록이 된 원고의 가족이 없게 되었다.
3) 그 후 원고는 2008. 11. 7. 이 사건 부동산으로 다시 전입신고를 하였다.
다. 이 사건 부동산에 대한 임의경매절차의 진행
1) 이 사건 부동산은 1순위 근저당권자인 OOO새마을금고의 신청에 의한 2011. 12. 22.자 인천지방법원 부천지원 2011타경26488호 임의경매개시결정에 따라 경매절차 (이하 ‘이 사건 경매절차’)가 진행되었다.
2) 이 사건 경매절차에서 원고는 임대보증금 OOOO원에 대한 권리신고 및 배당요구를 하였고， 피고 또한 김BB에 대한 국세에 관하여 교부청구서를 제출하였다 (피고가 교부청구한 국세 중 법정기일이 가장 빠른 것은 2007. 12. 26.이다.).
3) 그런데 2013. 4. 24. 이 사건 경매절차의 배당기일에서 배당할 금액 OOOO원에서 집행비용 OOOO원을 뺀 OOOO원(= OOOO원 - OOOO원)에 대하여 아래와 같이 배당표가 작성되었고， 원고는 배당받지 못하였다.
○ 1순위 : OO시 OO구 당해세 OOOO원
○ 2순위 : 근저당권자 OOO새마을금고 OOOO원
○ 3순위 : 근저당권자 FFF 주식회사 OOOO원
○ 4순위 : 피고 OOOO원
4) 이에 원고는 위 배당기일에서 피고에 대한 배당에 관하여 이의를 진술하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실， 갑 제1 내지 11호증(가지번호 포함， 이하 같음)， 을 제1호 증의 각 기재， 변론 전체의 취지
2. 원고의 주장 요지
원고의 주민등록이 다른 곳으로 이전된 2008. 6. 18. 이후에도 가족인 김CC， 김DD의 주민등록이 이 사건 부동산에 남아 있었고， 이후 2008. 8. 28. 위 김CC， 김DD의 주민등록이 다른 곳으로 이전된 것은 임차인인 원고의 의사에 의하지 않고 이전된 것으로서 원고에게 그 책임을 물을 수 없는 것이므로， 결국 이 사건 임대차에 관한 원고의 대항력 및 우선변제권은 계속 유지되는 것이다. 한편 피고의 김BB에 대한 국세 채권은 그 법정기일이 원고의 확정일자보다 뒤이므로 원고의 임대차보증금채권 OOOO원이 피고의 국세채권보다 우선 배당되어야 한다. 그럼에도 불구하고 배당법원은 피고에게 우선 배당하는 것으로 배당표를 작성하였으므로 이를 청구취지와 같이 경정하여야 한다.
3. 판단
가. 주택임대차보호법이 저113조 제l항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때， 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고， 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다고 해석함이 상당하다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결 참조).
따라서 특별한 사정이 없는 한 원고가 이 사건 부동산에서 다른 곳으로 주민등록을 이전한 2008. 6. 18. 원고는 임차인으로서의 대항력 및 우선변제권을 상실하였다가 이 사건 부동산으로 다시 전입선고를 마친 2008. 11. 7. 새로운 대항력 및 우선변제권을 취득하였다고 보아야 할 것이다.
나. 이에 대하여 원고는 2008. 6. 18. 이후에도 가족인 김CC， 김DD의 주민등록이 이 사건 부동산에 남아 있었으므로， 원고가 최초 취득한 대항력 및 우선변제권이 유지 된다고 주장한다.
주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 주민등록이란 임차인 본인의 자녀 등 가족의 주민등록을 포함하므로， 일단 주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입선고를 마치고 입주함으로써 임차권의 대항력을 취득한 후 임차인이 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다고 하더라도 동일 세대에 속하였던 가족의 일부가 남아 여전히 당해 임차주택을 점유하면서 주민등록을 계속 존속시키고 있었다면， 전체적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없어 그 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다고 할 것이다(대법원 1998. 6. 12. 선고 98다5968 판결 참조).
그러나 앞서 본 바와 같이 위 김CC， 김DD 또한 2008. 8. 28. 다른 곳으로 주민등록이 전출되었을 뿐 아니라， 그들이 원고의 전출 후에도 계속해서 이 사건 부동산에 거주하였다는 사실을 인정할 만한 증거도 부족하므로{오히려 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 보태어 보면，① 원고는 전처(前妻)인 정GG과 2004. 6. 25. 이혼하였는데， 당시 원고가 위 미성년 자녀들의 친권자로 지정되었음에도 2007. 10. 10. 무렵부터는 실질적으로 위 정GG이 위 자녀들을 양육하였던 사실，② 그러던 중 정GG의 신청에 의해 2008. 8. 9. 위 자녀들의 친권자를 정GG으로 변경하는 심판(이 법원 2008느단596호)이 확정되었고， 이에 따라 정GG이 위 자녀들의 주민등록을 앞서 본 바와 같이 자신의 거주지로 변경한 사실이 인정되는 바， 이에 의하면 원고가 위와 같이 전출하였을 당시 위 두 자녀들은 이 사건 부동산에 거주하고 있지 않았던 것으로 보인다.)， 결국 원고의 최초 대항력이 유지된다는 주장은 받아들일 수 없다.
다. 이에 대하여 다시 원고는 위 김CC， 김DD의 전출이 원고의 의사에 기하지 않았음을 지적 하고 있으므로 이에 관하여 본다.
주민등록이 주택임차인의 의사에 의하지 않고 제3자에 의하여 임의로 이전되었고 그와 같이 주민등록이 잘못 이전된 데 대하여 주택임차인에게 책임을 물을 만한 사유도 없는 경우， 주택임차인이 이미 취득한 대항력은 주민등록의 이전에도 불구하고 그대로 유지된다고 할 것이다(대법원 2000. 9. 29. 선고 2000다37012 판결).
그러나 앞서 본 바와 같이 주택임대차보호법이 주민등록을 요건으로 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 보면 주민등록이 되어 있지 않음에도 대항력을 인정하는 예외적 사유를 폭넓게 인정할 것은 아닌바， 위 미성년 자녀들의 친권자가 법원의 심판에 의해 모(母)로 변경되어 그들이 모와 주민등록을 같이 하기 위하여 전출하게 된 사정이 ‘제3자에 의하여 주민등록이 임의로 이전’되었다거나 ‘주택임차인에게 책임을 물을 만한 사유가 없는 경우’에 해당한다고는 보기 어렵다. 따라서 원고의 이 부분 주장도 받아들일 수 없다.
라. 결국 원고는 이 사건 부동산으로 다시 전입신고를 마친 2008. 11. 7.에야 새로운 대항력 및 우선변제권을 취득하였다고 할 것이어서 그보다 선순위인 피고의 국세채권 에 우선 배당한 배당법원의 위 배당표 작성은 적법하다.
4. 결론
그렇다면 원고의 청구를 기각하기로 한다.
