부동산 매매·현물 일부 대금 교환 시 양도소득세 실지거래가액 평가

요지

부동산 매매계약을 하고 매매대금의 일부를 현물로 받은 경우, 매수자와 매도자 사이에 시가감정 등을 거치지 않고 임의로 그 현물의 가치를 평가하여 거래를 한 것은 거래 중 일부를 교환으로 보는 이상 그와 같은 평가액을 실지거래가액으로 볼 수 없음

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

목포세무서장이 2014. 3. 8. 원고에 대하여 한 0000원의 양도소득세 부과처분을 취소한다.

  이 유

1. 기초사실

가. 원고와 00나라 사이의 부동산 거래

원고는 2012. 3. 20. 주식회사 00나라(이하 ⁠‘00나라’라 한다)와 사이에 전남 00군 00면 00리 000 목장용지 0,000㎡ 외 2필지 및 그 지상의 축사건물 5동(이하 토지와 건물을 통틀어 ⁠‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여 매매대금을 0,000만 원(계약금 700만 원, 중도금 1,000만 원, 잔대금 900만 원)으로 하여 매매계약서(이하 ⁠‘이 사건 계약서’라 한다)를 작성하였다.

00나라는 이 사건 부동산의 대가로 원고에게, 2012. 3. 20. 0,000만 원을 송금하고, 2012. 3. 22. 화가 000가 그린 그림 1점(이하 ⁠‘이 사건 그림’이라 한다)을 인도하였으며, 원고는 2012. 3. 26. 00나라에게 이 사건 부동산에 관하여 2012. 3. 20. 매매를 원인으로 하여 소유권이전등기를 마쳐주었다(이하 위와 같은 원고와 00나라 사이의 거래를 ⁠‘이 사건 거래’라 한다).

나. 원고의 양도소득세 신고와 피고의 부과처분

원고는 2012. 4. 30. 이 사건 거래에 관하여 양도가액을 00,000,000원, 취득가액 을 00,000,000원으로 하여 양도소득과세표준 예정신고를 하였다.

이에 피고는 2014. 3. 8. 원고에 대하여 이 사건 거래는 교환계약에 따른 거래로

양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없다는 이유로 양도가액 및 취득가액을 기준시가로 추계 경정하여 양도소득세 00,000,000원을 부과하였다(이하 ⁠‘이 사건 부과처분’이

라 한다).

다. 전심절차

원고는 이 사건 부과처분에 불복하여 2014. 5. 2. 조세심판원에 심판청구를 하

였으나, 조세심판원은 2015. 2. 11. 위 심판청구를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2, 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법여부

가. 원고의 주장

다음과 같은 이유로 이 사건 부과처분은 위법하므로, 취소되어야 한다.

1) 이 사건 거래는 교환거래가 아니다

피고는 원고가 이 사건 부동산의 대가로 이 사건 그림을 인도받았음을 이유로 이 사건 거래를 교환으로 판단하였으나 원고가 꽃핀나라와 사이에 이 사건 부동산에 관하여 교환계약을 체결하였음을 인정할 아무런 증거가 없는 이상 이는 피고의 일방적인 추정에 불과하고, 이 사건 거래는 이 사건 계약서의 기재와 같이 매매이다.

2) 실지거래가액은 2,600만 원이다 이 사건 계약서의 기재와 같이 원고와 꽃핀나라 사이에서 이 사건 부동산의 가액을 0000만 원으로 하기로 하는 합의가 있는 등 이 사건 부동산의 실지거래가액이 0000만 원임을 객관적으로 확인할 수 있으므로, 피고와 같이 추계하는 방법으로 이사건 부동산의 가액을 결정할 수 없다.

나. 관계법령

별지 관계법령 기재와 같다.

다. 원고의 주장에 관한 판단

1) 이 사건 거래가 교환거래인지

가) 민법 제596조는 ⁠“교환이란 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 상호이전할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다”고 규정하고 있으며, 교환계약은 당사자간에 청약의 의사표시와 그에 대한 승낙의 의사표시의 합치로 성립하는 이른바 낙성계약으로서 서면의 작성을 필요로 하지 아니하고, 그 청약의 의사표시는 그 내용이 이에 대한 승낙만 있으면 곧 계약이 성립될 수 있을 정도로 구체적이어야 하고, 승낙은 이와 같은 구체적인 청약에 대한 것이어야 하며, 이 경우에 그 승낙의 의사표시는 특별한 사정이 없는 한 그 방법에 아무런 제한이 없고, 반드시 명시적임을 요하는 것도 아니다(대법원 1992. 10. 13. 선고 92다29696 판결 등 참조).

나) 위 인정사실에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정

들을 위와 같은 교환에 관한 민법의 규정과 법리에 비추어 보면, 이 사건 계약서의 기재와 상관없이 이 사건 거래는 매매와 교환이 결합된 것이므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.

(1) 이 사건 거래 중 이 사건 부동산의 대가로 0000만 원을 지급받은 부분은 매매에 해당하나 이 사건 그림을 인도받은 부분은 ⁠‘당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 상호이전’한 것이므로 교환에 해당한다.

(2) 교환은 의사표시의 합치만으로 이루어지며 그러한 의사표시의 합치는 묵시적으로도 가능하므로, 원고가 이 사건 부동산의 대가로 이 사건 그림을 인도받았다면 그러한 의사표시의 합치를 충분히 인정할 수 있다. 즉 원고와 꽃핀나라 사이에 교환계약서가 작성되지 않았다는 사실은 이 사건 거래가 교환인지 매매인지를 판단함에 있어 중요하지 않다.

(3) 이 사건 계약서는 이 사건 거래를 ⁠‘매매’로 규정하고 있는 듯하나, 이는 당사자들이 법률적 견해를 표명한 것에 불과하고, 법원이 당사자들의 그러한 법률적 견해에 구애받는 것은 아니다.

2) 실지거래가액이 0000만 원인지

가) 관련 법리

양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로, 거래가 교환인 경우에는 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등으로 목적물의 객관적인 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환을 한 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠지만, 위와 같은 과정 없이 당사자 사이의 합의에 의하여 교환대상 목적물의 가액 차이만을 결정하여 그 차액을 지급하는 방식으로 단순교환을 한 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 해야 할 것이고, 이는 교환계약 당사자들이 교환대상 목적물의 가액을 임의로 평가하여 정한 다음 그 차액을 산정한 경우에도 마찬가지라고 할 것이다(대법원 2012. 2. 9. 선고 2010두27592 판결 등 참조).

나) 판단

원고와 00나라 사이에 시가감정 등을 거치지 아니하고 임의로 이 사건 그림의 가치를 평가하여 이 사건 거래를 한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고, 이를 위와 같은 법리에 비추어 보면 이 사건 거래 중 일부를 교환으로 보는 이상 그와 같은 평가액을 실지 양도가액으로 볼 수 없다.

그리고 그러한 경우는 소득세법 제114조 제6항, 제7항, 소득세법 시행

령 제176조의2 제1항, 제3항 각 호에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산한 취득가액, 기준시가를 적용하여 양도가액을 산정하여야 한다. 그런데 이 사건 부동산의 양도일 전후 3월 이내에 이 사건 부동산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있다거나, 혹은 양도일 전후 3월 이내에 이 사건 부동산에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액이 있다고 볼 아무런 증거가 없고, 환산한 취득가액은 실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액이 있음을 전제로 하는 것으로 실지거래가액·매매사례가액·감정가액이 없는 이상 적용할 수 없으므로, 결국 이 사건 처분에서 한 것과 같이 이 사건 부동산의 양도가액은 기준시가에 의하여 산정하여야 한다.

따라서 원고의 위 주장은 이유 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 광주지방법원 2015. 08. 27. 선고 광주지방법원 2015구합660 판결 | 국세법령정보시스템