부동산 교환계약의 실지취득가액 산정 및 기준시가 적용 판단

요지

교환계약 체결의 경위와 내용에 비추어 단순교환에 불과하여 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하고, 매매사례가액이나 적절한 감정가액이 존재하지 아니하는 이상 취득가액은 기준시가를 토대로 계산한 환산가액에 의할 수 밖에 없음

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2011. 9. 7.(청구취지 및 원인 변경신청서 기재 "2012. 7. 20."은 잘못된 기재로 보인다) 원고에 대하여 한 2009년 귀속 양도소득세 OOOO원의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

 ○ 원고는 2002. 8. 30. OO시 OO면 OO리 135-4 대 480㎡ 및 그 지상 철근콘크리트조 와이어판넬지붕 2층 근린생활시설 건물, 같은 리 135-5 임야 900㎡, 같은 리 135-6 도로 266㎡, 같은 리 135-7 임야 40㎡(이하 '이 사건 각 부동산'이라 한다)를 김BB으로부터 교환계약(이하 '이 사건 교환'이라고 한다)에 의하여 취득하였다.

 ○ 원고는 그 후 이 사건 각 부동산을 보유하다가, 원고의 채권자인 수원화성오산축산업협동조합이 이 사건 각 부동산에 관하여 신청하여 개시된 담보권 실행을 위한 경매절차에서 이 사건 각 부동산이 최CC에게 대금 OOOO원에 매각됨에 따라 2009. 12. 18. 이를 양도하였다.

 ○ 원고는 이 사건 교환 당시 김BB과 사이에, ⁠「김BB이 실제 소유하는 이 사건 각 부동산(등기명의인 : 오DD)」 과 ⁠「원고 소유의 OO시 OO구 EE동 266-2 대 184㎡ 및 그 지상 알.씨조/벽돌조 슬래브지붕 3층 건물(이하 'EE동 대지 및 건물'이라고 한다), 원고의 처형 김GG 소유의 OO시 OO구 FF동 165 전 741㎡(이하 'FF동 토지'라고 한다)」를 서로 교환하되, 그 교환차액으로서 오DD의 농업협동중앙회에 대한 대출금 OOOO원의 채무(이 사건 각 부동산에 관하여 설정된 근저당권의 피담보채무) 및 이 사건 각 부동산에 관한 임대보증금 OOOO원의 반환채무 합계 OOOO원의 채무를 원고가 인수하기로 약정하였다.

 ○ 원고는 2010. 4. 2. 피고에게 이 사건 각 부동산의 취득가액이 OOOO원, 양도가액이 OOOO원으로서 양도차익이 존재하지 아니하므로 납부할 양도소득세가 없다는 취지로 양도소득 과세표준을 신고하였다.

 ○ 이에 피고는 세무조사를 거쳐 '조사 결과 원고가 신고한 양도가액은 인정되나, 그 취득가액은 이를 인정 또는 확인할 수 없다'는 이유로, 구 소득세법(2009. 12. 31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제114조 제7항, 구 소득세법 시행령(2010. 2. 18. 대통령령 제22034호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제176조의2 제3항 제3호에 따라 이 사건 각 부동산의 기준시가를 기초로 환산한 취득가액 OOOO원에 의하여 양도차익을 산정한 다음, 2011. 9. 7. 원고에게 2009년 귀속 양도소득세 OOOO원을 경정 ·고지하였다.

 사. 원고들은 2011. 12. 24. 이에 불복하여 조세심판원에 심판청구를 제기하였고, 조세심판원은 2012. 7. 4. '이 사건 각 부동산의 취득가액을 OOOO원으로 하여 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다'는 내용의 결정을 하였으며, 그에 따라 피고는 원고에 대한 2009년 귀속 양도소득세를 OOOO원으로 감액 경정하였다 ⁠(이하 당초의 2011. 9. 7. 부과처분 중 위와 같이 감액되고 남은 OOOO원의 부과처분을 '이 사건 처분'이라 한다).

[인정근거] 갑 1, 2, 9, 10, 을 1, 2, 3호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

 가. 원고의 주장

 원고와 김BB은 'EE동 대지 및 건물, FF동 토지'와 '이 사건 각 부동산'을 교환하였고, 그 차액에 해당하는 OOOO원 상당의 채무를 인수하였으며, 그 후 김BB은 2002. 9.경 정HH에게 EE동 대지 및 건물을 대금 OOOO원에 매도하였고, FF동 토지는 2004. 6.경 대한주택공사에 의하여 수용되어 그 토지보상금 OOOO원을 김BB이 수령하였으므로, 결국 이 사건 교환에 따라 원고가 김BB에게 지급한 가액은 총 OOOO원(채무인수액 OOOO원 + EE동 대지 및 건물 가액 OOOO원 + FF동 토지 가액 OOOO원) 상당이므로, 그 총액 상당액이 이 사건 각 부동산의 실지취득가액으로 인정되어야 함에도, 피고가 이 사건 각 부동산의 취득가액을 OOOO원 으로 하여 양도소득세를 산정한 이 사건 처분은 위법하다.

 나. 관계 법령

 별지 기재와 같다.

 다. 판단

 (1) 양도차익의 산정에 있어서 기준이 되는 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환 가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 설지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미하는데(대법원 2007. 4. 26. 선고 2006두7171 판 결 참조), 거래가 교환인 경우에는 그것이 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등의 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠지만, 위와 같은 과정 없이 당사자 사이의 합의에 의하여 교환대상 목적물의 가액 차이만을 결정하여 그 차액을 지급하는 방식으로 단순교환을 한 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 보아야 할 것이다(대법원 1999. 11. 26. 선고 98두19841 판결, 대법원 2012. 2. 9. 선고 2010두27592 판결 등 참조).

 (2) 위와 같은 법리에 비추어 살피건대, 위에서 채택한 증거들과 갑 3 내지 8, 11, 12, 13호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉, ○ 이 사건 각 부동산은 토지 또는 일반 건축물로서 객관적인 시장가격이 형성되어 있다고 보기 어려운 점, ○ 원고와 김BB이 이 사건 교환 당시 교환대상 목적물인 이 사건 각 부동산이나 EE동 대지 및 건물, FF동 토지에 대하여 시가감정을 거친바 없는 점, ○ 이 사건 처분 전에 있었던 피고 담당 공무원의 세무조사 당시 원고의 처 김II는 '이 사건 교환 당시 이 사건 각 부동산의 교환대상인 EE동 대지 및 건물을 OOOO원, FF동 토지를 OOOO원으로 평가하였고, 거기에 채무인수금 OOOO원 등을 합하여 이 사건 각 부동산의 가액을 OOOO원으로 평가하였다'고 진술 하였던 반면, 원고는 양도소득세 과세표준 신고 이후 이 사건 소송에 이르기까지 이 사건 각 부동산의 취득가액이 OOOO원이라고 주장하여 오고 있으나, 이 사건 교환 당시 작성된 부동산교환계약서(갑 2호증)에는 교환대상 각 부동산들의 객관적인 평가액을 구체적으로 산출하여 기재한 내용이 없으며, 원고와 김BB이 그러한 사항을 합의한 바 있다는 다른 자료도 없는 점, ○ 원고가 주장하는 EE동 대지 및 건물의 매각대금 OOOO원과 FF동 토지의 보상금 OOOO원은 모두 원고의 이 사건 각 토지 취득 이후에 이루어진 양도 당시의 가액으로서, 그 가액들을 원고가 이 사건 각 토지를 취득할 당시의 실지취득가액을 산정하는 기초로 삼을 수는 없는 점 등을 종합하면, ▷ 원고와 김BB은 이 사건 교환 당시 시가감정 등의 방법으로 그 교환대상 각 부동산들의 객관적인 가액을 정확하게 평가하여 그 차액에 대한 정산절차를 거치는 '가치적 교환'을 한 것이 아니라, 교환 당사자 사이의 합의에 의하여 교환대상인 '이 사건 각 부동산'과 'EE동 대지 및 건물, FF동 토지' 사이의 가액 차이에 해당하는 OOOO원의 채무를 원고가 인수하는 방법으로 교환대상 각 부동산의 가액을 임의로 평가하여 조정하는 '단순 교환'을 하였다고 보아야 할 것이므로, 이 사건 각 부동산의 실지취득가액은 확인할 수 없다고 보아야 한다.

 (3) 이와 같은 경우에는, 구 소득세법 제114조 제7항, 구 소득세법 시행령 제176조의2 제1항, 제2항, 제3항에 따라 ①매매사례가액(양도일 또는 취득일 전후 3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액), ②감정가액(양도일 또는 취득일 전후 3개월 이내에 당해 자산에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 신빙성 있는 감정가액의 평균액), ③환산가액(양도 당시의 실지거래가 액, 매매사례가액, 감정가액을 '취득 당시의 기준시가/양도 당시의 기준시가의 비율'에 따라 환산한 취득가액) 또는 ④기준시가를 순차로 적용하여 이 사건 각 부동산의 취득 가액을 추계조사하여 결정·경정하여야 하는바, 을 4호증의 기재에 의하면, JJ생명보험 주식회사가 이 사건 각 부동산을 담보로 대출을 할 목적으로 JJ감정평가법인에 의뢰하여 이 사건 각 부동산의 가액을 감정평가한 바 있는데, JJ감정평가법인은 원고가 이 사건 각 부동산을 취득한 날로부터 3개월 이내인 2002. 10. 21.을 기준일로 하여 이 사건 각 부동산의 가액을 OOOO원으로 평가한 사실이 인정되나, 위 인정사실만으로는 이 사건 각 부동산에 대하여 구 소득세법 시행령 제176조의2 제3항 제2호가 규정한, '2 이상의 감정평가법인'이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액이 존재한다고 볼 수 없고, 달리 이 사건 각 부동산의 취득가액의 산정에 적용할만한 매매사례가액이나, 감정가액이 있다고 볼 증거가 없다.

 따라서 앞서 든 증거들에 의하면, 이 사건 각 부동산의 취득가액은 구 소득세법 제114조 제7항, 구 소득세법 시행령 제176조의2 제3항 제3호, 제2항에 따라 이 사건 각 부동산의 기준시가를 토대로 계산한 환산가액 OOOO원에 의하여야 할 것인바, 이를 기초로 원고가 이 사건 각 부동산의 양도로 납부하여야 할 양도소득세액을 계산하면 아래 '정당한 세액' 표 기재와 같이 OOOO원이 되므로, 이 사건 처분의 세액은 위 정당한 세액의 범위 내에 있다고 보아야 할 것이고, 결국 이 사건 처분은 적법하며, 원고의 주장은 받아들일 수 없다.

3. 결론

 그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 수원지방법원 2013. 10. 18. 선고 수원지방법원 2013구단1007 판결 | 국세법령정보시스템