부동산 양도 거래가액 다툼과 실제 거래가액 인정 기준

요지

원고가 제출한 매매계약서에는 중개업자의 확인・날인이 없으나, 후소유자가 제출한 매매계약서에는 중개업자의 확인・날인이 있으며, 금융증빙에 의하여 뒷받침되므로 후소유자가 제출한 취득계약서의 거래가액이 실제 거래가액으로 인정됨.

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

  이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 ○○ ○○군 ○○읍 ○○리 ○○○-○ 답 ○○○㎡(이하 ⁠‘이 사건 토지’라고 한다)에 관하여 ○○지방법원 ○○등기소(이하 ⁠‘○○등기소’라고만 한다) 2004. 11. 12. 접수 제○○○○○호로 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 원고는 2005. 3. 16. 피고보조참가인(이하 ⁠‘참가인’이라고만 한다)에게 이 사건 토지를 양도(이하 ⁠‘이 사건 양도’라고 한다)하는 매매계약(이하 ⁠‘이 사건 계약’이라고 한다)을 체결하였다.

다. 참가인은 이 사건 토지에 관하여 ○○등기소 2005. 3. 23. 접수 제○○○○호로 2005. 3. 22. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

라. 원고는 참가인에게 이 사건 토지를 양도한 후, 이 사건 토지의 취득일자 2004. 11. 22. 취득가액 ○○○원, 양도일자 2005. 3. 22. 양도가액 ○○○원으로 계산한 양도소득세 ○○○원을 피고에게 신고, 납부하였다.

마. 참가인은 ○○○에게 이 사건 토지에 관하여 ○○등기소 2009. 9. 1. 접수 제○○○○○호로 2009. 8. 25. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다.

바. 참가인은 2009. 9.경 관할 ○○○세무서에 위 마항의 양도에 대한 양도소득세를 신고하면서 이 사건 토지의 취득가액(원고의 양도가액)을 □□□원으로 신고하였다.

사. 피고는 2012. 5.경 원고의 이 사건 토지에 대한 양도소득세 신고내용을 조사한 다음, 원고의 실지양도가액을 참가인이 취득가액으로 신고한 □□□원으로 보고, 2012. 9. 6. 원고에게 이 사건 양도에 대하여 2005년 귀속 양도소득세 ○○○원의 부과처분(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라고 한다)을 하였다.

아. 원고는 이 사건 처분에 대하여 2012. 12. 6. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 2013. 4. 5. 기각재결을 받았다.

[인정근거] 당사자 사이에 다툼이 없는 사실, 갑제1호증, 제2호증의1, 3 내지 7, 을제1, 2호증의 각 기재, 증인 이XX의 증언, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

(1) 이 사건 양도의 실지거래가액은 ○○○원이다.

(2) 원고는 이 사건 양도의 잔금지급기일에 참가인으로부터 ○○원이 아니라 액면금 1천만원권 ○○장, 합계 ○억원과 현금 ○○만원 총 합계 ○○○원을 수령하였을 뿐이다.

(3) 갑제2호증의2가 이 사건 양도에 따른 진정한 계약서로 참가인의 인감도장이 날인되어 있고, 원고는 위 계약서와 함께 참가인 명의의 부동산거래사실 확인서와 인감증명서를 교부받았다.

(4) 소득세법상 양도소득의 필요경비를 계산함에 있어 거주자가 전소유자의 인감증명서를 제출하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다고 정하고 있는바, 피고가 참가인의 인감증명서가 첨부된 매매계약서의 취득가액을 실지거래가액으로 인정하지 않는 것은 부당하다.

나. 인정사실

앞서 든 증거에다가 을제3, 4호증(각 가지번호 포함)의 각 기재 및 증인 이XX의 증언, 증인 정AA의 일부 증언에 의하면 아래의 각 사실을 인정할 수 있다.

(1) 원고의 아버지인 정AA은 원고의 대리인(또는 사자)으로서 2005. 3. 16. 참가인의 동서이자 대리인(또는 사자)인 이XX과 사이에 이 사건 토지에 관한 매매계약서를 작성하였다.

(2) 참가인은 2005. 3. 16. 원고에게 이 사건 양도의 계약금 ○천만원을 계좌이체로 지급하였다.

(3) 참가인의 ○○계좌에서 2005. 3. 22. 현금 ○백만원, 수표 ○억 ○천만원(액면금 1천만원권 ○○장, 이하 위 ○○장의 수표를 ⁠‘이 사건 수표’라고 한다)이 인출 또는 발행되었다.

(4) 이 사건 수표 중 ○장은 원고의 동생 정BB에 의하여 ○○○○○ ○○○지부에 입금의뢰되었고, ○장은 정AA의 친구인 정CC에 의하여 ○○에 입금의뢰되었다(이 사건 수표 중 ○장만 최종 소지인이 확인되었는데, 원고도 이 사건 수표 중 ○장을 정BB, 정CC에게 교부하였다는 사실은 다투지 않는다).

(5) 이 사건 수표 중 나머지 ○장은 ○○은행 ○○○○지점에 입금의뢰되었으나, 그 입금의뢰자, 배서인 등은 문서 보존기한의 경과로 인하여 알 수 없다.

다. 관계 법령

  이 사건의 쟁점은 원고와 참가인의 매매대금에 관한 주장 중 누구의 주장이 진정한 것인가의 여부이므로, 결론에 영향을 미치지 않는 관계 법령의 기재는 생략한다.

라. 판단

(1) 일반적으로 세금부과처분 취소소송에서 과세요건사실에 관한 입증책임은 과세권자에게 있다. 그러나 구체적인 소송과정에서 경험칙에 비추어 과세요건사실을 추단할 수있는 사실이 밝혀진 경우에는 상대방이 문제로 된 당해 사실이 경험칙을 적용하기에 적절하지 아니하다는 등의 반대사정을 입증하지 못하는 한 당해 과세처분을 과세요건이 흠결된 위법한 처분이라고 단정할 수 없다(대법원 2012. 8. 17. 선고 2010두23378

판결).

(2) 이 사건의 경우, 참가인이 유○○에게 이 사건 토지를 양도하고 양도소득세를 신고함에 있어 취득가액을 □□□원으로 신고한 사실, 참가인이 원고에게 이 사건 양도의 계약금 ○천만원을 지급하고, 잔금지급기일에 현금 또는 수표로 ○○○원을 인출한 사실 등 경험칙에 비추어 과세요건사실을 추단할 수 있는 사실이 밝혀졌다고 할 것이므로, 원고가 문제가 된 당해 사실이 경험칙을 적용하기에 적절하지 아니하다는 등의 반대사정을 입증하여야 한다.

(3) 살피건대, 앞서 인정한 각 사실에다가 기록에 나타난 아래의 각 사정들, 즉

① 이 사건 계약 체결 당시 매수인인 참가인이 동석하지 아니하여 참가인의 대리인인 이XX이 참가인의 인감도장을 소지하지 않고 있었을 가능성이 크다고 할 것이므로(원고도 계약 당일 작성된 진정한 계약서에 참가인의 인감도장이 날인되지 않았음은 인정하고 있다), 참가인의 인감도장이 날인되지 않은 계약서라고 하여 이를 허위의 계약서로 단정할 수 없는 점

② 갑제6호증에 첨부된 매매대금이 달리 기재된 2장의 매매계약서가 모두 동일인에 의하여 작성된 것으로 보이는데(증인 이XX의 증언에 의하면, 이XX은 매매대금이 □□□원인 매매계약서는 자신이 작성한 것이 맞고, 매매대금이 ○○○원인 매매계약서는 누가 작성한 것인지 정확히 기억이 나지 않는다고 주장하고 있으나, 2장의 계약서의 필적을 육안으로 비교해 보더라도 동일인이 작성하였음에는 의문의 여지가 없다), 중개업자인 이XX이 진정하게 작성된 계약서라면 갑제2호증의2에 중개업자로서 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제26조 제1, 2항, 제25조 제4항에 정한 서명 및 날인을 하지 않을 합리적인 이유가 없는 점(중개업자가 동일한 계약에 대한 2장의 계약서 중 1장의 계약서에만 서명, 날인하였다면, 진정하게 작성된 계약서에 날인하였을 가능성이 크다)

③ 이 사건 양도의 잔금지급일이 2005. 3. 22.이라는 사실은 당사자 및 참가인 사이에 다툼이 없는 바, 참가인이 위 2005. 3. 22.에 이 사건 수표를 자신의 금융계좌에서 인출한 점

④ 원고는 이 사건 수표 중에 ○○장만 지급받았을 뿐이라고 주장하지만, 이 사건 수표 중 ○장은 원고의 동생이자 정□□의 아들인 정BB이 ○○○○○ ○○○지부에서 입금의뢰하고, ○장은 정AA의 친구인 정CC이 ○○○○에서 입금의뢰하는 등, ○장의 수표가 이 사건 계약의 실질적인 당사자인 정AA과 관련된 인물에 의하여 입금의뢰된 점

⑤ 나머지 수표 ○장은 모두 ○○은행 ○○○○지점에 입금의뢰되었는데, 원고의 주장에 따르면 이 중 ○장만 원고(또는 원고측)가 입금의뢰한 것이고, 나머지 ○장은 원고와 관련이 없는 참가인 등에 의하여 입금의뢰된 것으로 보아야 하는바, 각기 다른 입금자에 의해 동일한 지점에서 수표가 입금되었다는 원고의 주장은 설득력이 없는 점(원고는 자신이 매매대금으로 받은 수표 중 ○장이 누구에 의하여 어떠한 경위로 ○○은행 ○○○○지점에 입금되었는지에 대해서는 상당한 주장 자체를 하지 못하고 있음)

⑥ 정AA의 2005. 3. 22. 당시의 주소지는 ○○시 ○○동 ○○○ ○○아파트인데, 이 사건 수표 중 ○장이 입금된 ○○은행 ○○○○지점과 직선거리로 불과 3-4km 정도 떨어져 있을 뿐인 점

⑦ 원고는 갑제6호증으로 매매대금이 각기 다른 2장의 계약서를 제출한 바 있는데, 원고의 주장에 의하면 이 사건 매매계약과 무관하다는 매매대금 □□□원의 계약서 우측에 매도인, 매수인, 중개업자의 간인이 각 날인되어 있는 사정을 알 수 있는바, 이러한 사정에 비추어 보면, 매매대금이 □□□원인 매매계약서가 통상적인 계약서 작성관행에 따라 매도인, 매수인 및 중개업자 보관용의 각 3부가 작성되었음을 추단할 수 있는 점(매매대금이 □□□원인 계약서가 부진정한 허위의 계약서라면 굳이 3부가 작성될 이유가 없다)

⑧ 원고가 주장하는 이 사건 토지의 취득가액은 ○○○원인바, 이 사건 토지의 양도가액이 ○○○원에 불과하다면, 원고로서는 1년 미만 단기 보유로 인하여 중과될 양도소득세(이 사건 토지의 보유기간이 소유권이전등기 접수일을 기준으로 불과 4개월 남짓임), 중개수수료, 취득세, ○○농협에의 대출수수료, 근저당권 설정비용 등 기타 제반비용을 고려할 때, 위와 같은 금액으로 참가인에게 이 사건 토지를 처분하였어야 할 급박한 사정은 없었던 것으로 보이는 점 등을 종합적으로 감안하여 보면, 원고의 주장에 부합하는 듯한 갑제2호증의5의 기재 및 증인 정AA의 일부 증언은 믿지 아니하고, 원고가 제출한 나머지 증거는 원고의 주장을 인정하기에 부족하며, 달리 원고의 주장을 인정할 만한 증거가 없으므로, 이 사건 양도가액이 ○○○원이라는 원고의 주장은 받아들일 수 없다(원고가 참가인으로부터 매매대금이 ○○○원으로 기재된 참가인 명의의 부동산거래사실 확인서와 참가인의 인감증명서를 교부받았다고 하더라도, 이는 원고가 소위 ⁠‘다운계약서’에 따라 양도소득세를 신고하기 위해 참가인으로부터 위와 같은 서류를 교부받은 것에 불과하다).

3. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 기각한다.

출처 : 수원지방법원 2014. 06. 18. 선고 수원지방법원 2013구단3072 판결 | 국세법령정보시스템