토지 위 건물 소유자에게 양도한 경우 사권행사 제한 평가 가능 여부

요지

토지가격 감정평가시 토지 소유자와 건물소유자가 다르다는 사유로 사권행사를 제한받는 토지로 보아 표준지보다 열세로 평가하였으나 토지가 건물소유자에게 양도되었으므로 사권의 제한을 받는다고 할 수 없는바 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 감정가액에 해당하여 적법한 감정평가로 볼 수 없음

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

청구취지 및 항소취지

제1심 판결을 취소한다.

피고가 2011. 10. 1. 원고에게 한 양도소득세 OOOO원의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 인용하는 부분

 이 사건에 관하여 설시할 이유는 아래 2.항과 같이 추가하는 외에는 제1심 판결문의 이유 기재와 같으므로, 「행정소송법」 제8조 제2항, 「민사소송법」 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.

2. 추가하는 부분

 제1심 판결문 제4면 제17행과 제18행 사이에 아래 부분을 추가한다.

 이에 관하여 원고는, 이 사건 토지의 양도 당시 그 지상에 안BB 소유의 이 사건 건물이 있었고 이로 인하여 이 사건 토지가 사권행사의 제한을 받고 있는 상황이었으므로, 이 사건 토지의 시가를 평가함에 있어서는 이와 같은 사권행사의 제한을 고려하는 것이 당해 재산의 원형대로 감정하는 것이라고 주장한다.

 살피건대, 「소득세법 시행령」 (2012. 2. 2. 대통령령 제23588호로 개정되기 전의 것) 제167조 제5항에 따라 양도소득의 부당행위계산에 관한 시가에 준용되는 「상속세 및 증여세법」 제60조 제1항은 '이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 따른다.'라고 규정 하면서, 같은 조 제2항의 전단은 '제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액' 이라고 규정하고 있다.

 위와 같은 '시가'는 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 말하고, 해당 거래가액을 시가로 볼 수 있으려면 객관적으로 보아 그 거래가액이 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 사정이 있어야 하므로(대법원 2000. 2. 11. 선고 99두2505 판결 등 참조), 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격 또는 해당 거래와 유사한 상황에서 일반적으로 거래되는 가격을 '시가'라고 할 수 있다.

 원고가 이 사건 토지를 안BB에게 양도하였을 당시 그 지상에 안BB 소유의 이 사건 건물이 있었는바, 이와 같이 건물의 소유자가 자신이 건물의 부지로 점유하고 있는 토지를 양수하는 경우, 그 양수인으로서는 양수한 토지를 종전과 같이 건물의 부지로 점유하거나 그 건물을 철거한 다음 양수한 토지를 다른 용도로 자유롭게 사용할 수 있는 것이므로, 양수인이 사권행사의 제한을 받는 토지를 양수하는 것이라고 할 수 없고 토지의 양도인으로서도 사권행사의 제한을 받는 토지를 양도하는 것이라고 할 수 없다. 이러한 사정은 거래대상인 토지의 객관적 상황에 따른 것이고 거래당사자 사이의 특수관계 유무에 따라 사정이 달라지는 것은 아니다. 따라서 위와 같은 양수인과 양도인 사이의 거래에 있어서는 토지에 대한 사권행사의 제한을 고려하지 않는 것이 정상적인 거래라고 할 것이다

 그런데 앞서 본 감정평가는 이 사건 토지가 이 사건 건물로 인하여 사권행사의 제한을 받는다고 보아 이 사건 토지를 표준지보다 70% 열세로 평가하였으므로, 이는 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하거나 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 것으로서, 위 감정평가에 의한 가액은 「상속세 및 증여세법」 제60조 소정의 '시가'로 볼 수 없다고 할 것이다. 따라서 원고의 위 주장은 이유 없다.

3. 결론

 그렇다면 이 사건 처분의 취소를 구하는 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고의 항소를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울고등법원 2013. 12. 13. 선고 서울고등법원 2013누11088 판결 | 국세법령정보시스템