8년 이상 자경농지 양도소득세 감면 여부는 원칙적으로 양도일 현재 농지인지로 판단하지만, 매수인이 매매계약 조건에 따라 양도일 이전에 형질변경·건축착공을 한 경우에는 매매계약일 현재 농지인지를 기준으로 보아야 한다고 판시하였습니다. 이 사건에서는 토지를 매매한 뒤 매수인이 단독주택 건축을 위해 착공하여, 비록 양도일 무렵에는 농지로 사용되지 않았더라도 매매계약일 당시 농지였으므로 자경농지로 보아 양도소득세 감면 대상에 해당한다고 보았습니다.
원칙적으로는 양도일 현재 농지인지가 기준이지만, 매수인이 매매계약 조건에 따라 양도일 이전에 형질변경이나 건축착공을 한 경우에는 매매계약일 현재 농지인지를 기준으로 자경농지 감면 여부를 판단하여야 합니다.
근거
서울고등법원 2011누3151 사건에서 법원은 조세특례제한법 시행령 제66조 제5항과 소득세법 시행령 제162조를 근거로, 원칙적으로는 양도일 현재 농지를 기준으로 하나, 예외적으로 매수인이 매매계약조건에 따라 양도일 이전에 형질변경·건축착공 등을 한 경우에는 매매계약일 현재 농지를 기준으로 보아야 한다고 판시하였습니다.
2. 농지 매매 후 매수인이 주택 건축을 위해 착공하면 자경농지 양도세 감면을 받을 수 있나요?
답변
매매계약 후 매수인이 계약조건에 따라 해당 토지에 단독주택 등 건축을 위한 착공을 하였다면, 비록 양도일 무렵에는 실제 농지로 사용되지 않더라도 매매계약일 당시 농지였다면 자경농지로 보아 양도소득세 감면 대상이 될 수 있습니다.
근거
서울고등법원 2011누3151 사건에서, 이 사건 토지는 양도일 이전인 2007.10.9.경에는 농지로 사용되지 않았으나, 원고가 2007.8.31. 매매계약을 체결하고 매수인이 2007.10.4.경부터 2층 단독주택 건축을 위한 사업계획 제출 및 착공을 한 사실을 인정하여, 이를 매매계약조건에 따른 건축착공에 해당한다고 보았습니다. 따라서 매매계약일 현재 농지였으므로 자경농지에 해당하여 양도소득세 감면 대상이라고 판단하였습니다(서울고등법원 2011누3151).
3. 매매계약 후 농지로 쓰이지 않더라도 계약 당시 농지였다면 자경농지로 인정되나요?
답변
매수인의 형질변경·건축착공이 매매계약조건에 따라 양도일 이전에 이루어진 경우에는, 이후 실제 사용 상태와 무관하게 매매계약일 당시 농지였다면 자경농지로 인정될 수 있습니다.
근거
서울고등법원 2011누3151 사건에서 법원은 이 사건 토지가 2007.10.9. 당시에는 농지로 사용되지 않은 것으로 보인다고 하면서도, 조세특례제한법 시행령 제66조 제5항 단서를 적용하여, 매수인이 매매계약조건에 따라 양도일 이전에 건축착공을 한 경우이므로 양도일(2007.10.22.)이 아니라 매매계약일(2007.8.31.) 현재 농지인지를 기준으로 자경농지 여부를 판단해야 한다고 판시하였습니다.
4. 단독주택 건축을 위한 건축관계자 명의변경과 착공이 있으면 자경농지 예외 기준에 해당하나요?
답변
건축관계자 명의변경과 함께 매수인이 단독주택 건축을 위한 사업계획을 제출하고 실제 착공에 이른 경우라면, 이는 매매계약조건에 따른 건축착공으로 보아 자경농지 기준시점을 매매계약일로 보는 예외에 해당할 수 있습니다.
근거
서울고등법원 2011누3151 사건에서 매수인 이AA는 매매계약 후 이 사건 토지에 2층 단독주택 건축을 위해 사업계획서를 제출하고, 건축주와 공사기간을 변경하는 건축관계자 명의변경 신고를 하였으며, 그 무렵 단독주택을 짓기 위해 착공한 사실이 인정되었습니다. 법원은 이러한 사정을 들어 매수인이 매매계약조건에 따라 양도일 이전에 건축착공을 한 경우에 해당한다고 보았습니다(서울고등법원 2011누3151).
5. 자경농지 양도소득세 감면을 받으려면 매매계약일 기준 농지 상태를 어떻게 입증해야 하나요?
답변
자경농지 감면을 받기 위해서는 매매계약서, 농지 이용상태를 보여주는 자료, 그리고 매수인의 건축착공 과정(사업계획서, 건축관계자 명의변경 서류 등)을 확보하여, 매매계약일 당시에는 농지였고 이후 비농지 사용은 매수인의 계약조건 이행 과정이라는 점을 입증하시는 것이 중요합니다.
근거
서울고등법원 2011누3151 사건에서 법원은 갑 제9호증, 을 제14호증의 2·4·5, 을 제15호증의 4 영상, 을 제19호증의 2 등 여러 증거와 변론 전체 취지를 종합하여, 매매계약일 당시 이 사건 토지가 농지였고 이후 매수인의 사업계획 제출, 건축관계자 명의변경, 착공 과정이 있었다는 점을 인정하였습니다. 이러한 자료들이 자경농지 감면 요건 충족을 뒷받침하는 핵심 증거가 되었습니다(서울고등법원 2011누3151).
* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과하며, 구체적인 사건에 대한 법률적 판단이나 조언으로 해석될 수 없습니다.
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양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 단독주택을 짓기 위해 착공을 한 것으로 보이므로 양도일 현재가 아닌 매매계약일 현재 농지인지를 기준으로 자경농지 여부가 결정된다 할 것임
판결내용
판결 내용은 붙임과 같습니다.
상세내용
사 건
2011누3151 양도소득세부과처분취소
원고, 피항소인
이XX
피고, 항소인
남양주세무서장
제1심 판 결
의정부지방법원 2010. 12. 14. 선고 2010구합1779 판결
변 론 종 결
2011. 10. 25.
판 결 선 고
2012. 1. 10.
주 문
1. 피고의 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 피고가 부담한다.
청구취지 및 항소취지
1. 청구취지
피고가 2009. 12. 1. 원고에 대하여 한 2007년 귀속 양도소득세 270,991,560원의 부과처분을 취소한다.
2. 항소취지
제1심 판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다.
이 유 이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는, 제1심 판결문 제2면 제5행의 ’XX리 000’을 ’XX리 000’로 고치고, 『을 제15호증의 4의 영상, 을 제19호증의 2의 기재에 의하면 남양주시 와부읍 XX리 000 전 873㎡(이하 ’이 사건 토지’라 한다)는 그 양도일 이전인 2007. 10. 9. 당시에는 농지로 사용되고 있지 않은 것으로 보이나, 조세특례 제한법 시행령 제66조 제5항에 의하면 양도소득세 감면대상이 되는 8년 이상의 자경 농지는 원칙적으로 소득세법 시행령 제162조의 규정에 의한 양도일 현재의 농지를 기준으로 하되, 다만 양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공 등을 한 경우에는 매매계약일 현재의 농지를 기준으로 하는바, 갑 제9호증, 을 제14호 증의 2, 4, 5의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 2007. 8. 31. 이AA에게 이 사건 토지를 매도하는 매매계약을 체결하였고, 이AA은 2007. 10. 4.경 이 사건 토지에 2층 단독주택을 건축하기 위한 사업계획서를 제출하면서 건축주를 종전의 ’이BB’에서 ’이AA’로 변경하고, 시공기간을 ’2006. 12. 27. - 2007. 10. 3.’에서 ’2007. 10. 4. -’로 변경하는 건축관계자 명의변경 신고를 하고(2007. 10. 9 남양주시장으로 부터 건축관계자 명의변경 신고가 수리되었다), 그 무렵 이 사건 토지에 위 단독주택을 짓기 위해 착공한 것으로 보이므로, 이 사건 토지의 매수자인 이AA은 매매계약조건에 따라 양도일 이전에 건축착공을 한 경우에 해당하여 이 사건 토지의 양도일인 2007. 10. 22. 현재가 아닌 매매계약일인 2007. 8. 31. 현재 농지인지를 기준으로 양도 소득세 감면대상인 자경 농지 여부가 결정된다 할 것이다. 따라서 비록 매매계약일 이후인 2007. 10. 9. 이 사건 토지가 농지로 사용되고 있지 않다고 하더라도 매매계약일 현재 이 사건 토지가 농지인 이상 조세특례제한법에 따라 양도소득세 감면대상인 자경 농지에 해당한다 할 것이다』라는 점을 추가하는 외에는 제1심 판결의 이유 부분 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.
그렇다면 원고의 청구는 이유 있어 이를 인용할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 피고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
