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공동매도인간 임야 매매계약 해제시 매매대금·위약금 반환 범위와 불가분채무 판단
2022나2044713* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과하며, 구체적인 사건에 대한 법률적 판단이나 조언으로 해석될 수 없습니다. 동일해 보이는 상황이라도 사실관계나 시점 등에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 자세한 내용은 변호사와 상담을 권장합니다.
매매대금반환
[서울고등법원 2023. 9. 22. 선고 2022나2044713 판결]
【전문】
【원고, 항소인】
원고 (소송대리인 법무법인 혜인 담당변호사 차정훈 외 1인)
【피고, 피항소인】
피고 1 외 3인 (소송대리인 법무법인 가인 담당변호사 박세웅)
【제1심판결】
의정부지방법원 고양지원 2022. 10. 14. 선고 2021가합78223 판결
【변론종결】
2023. 6. 16.
【주 문】
1. 제1심 판결 중 아래에서 지급을 명하는 금액에 해당하는 원고 패소 부분을 취소한다.
피고들은 공동하여 원고에게 240,000,000원 및 그중 200,000,000원에 대하여는 2008. 5. 23.부터, 40,000,000원에 대하여는 2021. 11. 3.부터 각 2023. 9. 22.까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 원고의 피고들에 대한 나머지 항소를 모두 기각한다.
3. 소송 총비용 중 80%는 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담한다.
4. 제1항의 금전지급 부분은 가집행할 수 있다.
【청구취지 및 항소취지】
제1심 판결을 취소한다. 피고들은 공동하여 원고에게 1,580,000,000원 및 그중 400,000,000원에 대하여는 2008. 5. 23.부터, 780,000,000원에 대하여는 2013. 11. 28.부터 각 다 갚는 날까지 연 5%, 400,000,000원에 대하여는 이 사건 청구취지 변경신청서 부본 최종 송달일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
【이 유】
1. 기초사실
가. 피고 4 등의 태백시 임야 취득 및 개발사업 추진
1) 피고 4, 피고 1의 부친인 소외 2, 피고 3의 피상속인인 망 소외 3(이하 ‘이 사건 공유자들’이라 한다)은 2003. 6. 21. 태백시 (지번 1 생략) 임야 800,471㎡와 같은 동 (지번 2 생략) 임야 859,127㎡(이하 ‘분할 전 임야’라 한다. 이하 행정구역은 모두 ‘태백시 ○○동’으로 동일하므로 그 기재를 생략하고, 지번, 지목, 면적만 기재한다)에 관하여 각 아래 표 기재 지분에 관한 지분이전등기를 마쳤다.
소외 2망 소외 3피고 4지분 합계(지번 1 생략) 임야 800,471㎡396,696/800,47182,645/800,471321,130/800,4711(지번 2 생략) 임야 859,127㎡429,754/859,12782,645/859,127346,728/859,1271
2) 이 사건 공유자들은 분할 전 임야에 대한 개발사업을 수행하기 위하여 2003. 7. 19. 피고 4를 대표이사로 하고, 망 소외 3, 소외 2 등을 이사로 하여 농업의 경영 및 부대사업 등을 목적으로 하는 △△조합법인을 설립하였다.
3) 이 사건 공유자들은 2003. 8.경 원고에게 ① 분할 전 임야의 인·허가 및 개발에 따른 권한 일체, ② 개발에 따른 영농 및 영농시설 일체의 관리 권한을 위임하면서, 이 사건 공유자들이 위 사업에 소요되는 사업비 및 부대경비 일체를 지원하되 행정청이 요구하면 최소 30억 원 이상의 사업비를 예치하기로 약정하였다.
4) 이 사건 공유자들은 2003. 9.경 원고와 사이에 아래와 같은 내용의 영농계약을 체결하였다("갑"은 이 사건 공유자들을, "을"은 원고를 각각 지칭한다).
영농계약서 부동산 표시: 분할 전 임야 및 도유지 (지번 3 생략)번지 일대 약 108만 평1. "갑"은 "을"의 지분 5만 평에 대하여 위 부동산 농지조성에 따른 인허가 소요경비로 2억 5,000만 원을 "을"에게 대출하여 준다. 단, 지구지정변경이 되었을 경우 "을"의 지분 5만 평의 담보는 조건 없이 해지하며, 필요한 경비를 지출한다. 만일의 경우 지구지정변경이 안 될 경우 "을"은 지분 5만 평을 포기하며, "갑" 또한 그동안 지출한 경비일체와 대출금을 포기하고 "을"의 지분 5만 평은 "갑"이 취득한다.2. 도유지 임대분 중 40%는 "을"의 소유로 하고, 60%는 "갑"의 소유로 한다.3. 농지 조성되어 작물재배단지로서 영농을 할 시에는 "을"은 "갑"의 지분에 대하여 경사도가 완만한 토지에는 임대료를 평당 3,000원으로 하고, 경사도가 높은 토지의 경우 "갑"과 "을"은 별도 합의하여 임대료를 조정하고 임대료는 매년 선불로 지불한다(도유지 지분은 직영처리 함).4. 설계비 및 개발비용 일체를 평당 3,000원으로 한다.
5) △△조합법인은 2004. 3. 원고와, 이 사건 공유자들이 2003. 9.경 원고와 체결한 영농계약과 유사한 내용의 ‘영농 및 개발 계약’을 체결하였다(다만, 여기에서는 원고가 분할 전 임야에 대해 특화작물재배단지로 인허가를 득하였을 경우 △△조합법인이 원고에게 성과금 3억 원을 지급한다는 내용이 추가되었다).
6) 강원도지사는 2006. 1. 13. 강원도고시 제2006-5호로 (지번 1 생략) 일대 1,225,000㎡에 관광펜션, 홍보관, 휴게소, 체험학습장 등을 건설하는 내용의 □□ 관광휴양단지(이하 ‘관광휴양단지’라 한다) 조성사업을 승인하는 탄광지역개발촉진지구 개발계획변경을 고시하고, 2006. 3. 9. △△조합법인과 사이에 관광휴양단지 개발사업의 시행자 지정 등에 관한 내용이 담긴 협약을 체결하였다. 이에 따라 태백시는 2006. 3. 24. 태백시고시 제2006-20호로 △△조합법인을 관광휴양단지 개발사업의 시행자로 지정하였다.
7) △△조합법인은 2007. 4. 24. 주식회사 대지엔지니어링, 주식회사 태원코퍼레이션과 사이에 용역대금을 8억 원으로 한 관광휴양단지 조성 용역계약을 체결하였다.
나. 원고와 소외인의 임야 매수 등
1) 분할 전 임야에 대한 피고 4 지분 중 일부에 관하여, 2005. 3. 11. 소외 4 앞으로, 2005. 7. 8. 소외 2의 처인 피고 2 앞으로 각 지분이전등기가 마쳐졌고, 분할 전 임야에 대한 소외 2 지분 전부에 관하여 2007. 5. 29. 피고 1 앞으로 지분이전등기가 마쳐졌다. (지번 1 생략) 임야 800,471㎡는 2007. 11. 7. (지번 1 생략) 임야 469,893㎡와 (지번 4 생략) 임야 330,578㎡로 분필되었다(분필되고 남은 (지번 1 생략) 임야 469,893㎡와 (지번 2 생략) 임야 859,127㎡를 이하에서 ‘이 사건 임야’라 한다).
2) 원고와 소외인은 2007. 11. 30. 피고 1, 피고 2, 피고 4, 망 소외 3과 사이에 이 사건 임야를 매매대금 40억 원에 매수하는 내용의 계약을 체결하고(이하 위 매매계약을 ‘이 사건 매매계약’이라 하고, 이 사건 매매계약의 매도인들인 피고 1, 피고 2, 피고 4, 망 소외 3을 ‘이 사건 매도인들’이라 한다), 계약 당일 2억 원, 2008. 5. 23. 2억 원 합계 4억 원의 계약금을 소외 2의 계좌로 송금하였다. 이 사건 매매계약의 주요 내용은 아래와 같다.
제2조 이 사건 임야의 매매에 있어 매수인은 매매대금을 아래와 같이 지불키로 한다. 매매대금: 40억 원 계약금: 4억 원 중 2억 원은 계약시 지불하고, 2억 원은 2008. 3. 30. 지불한다. 중도금: 10억 원은 2008. 5. 31. 지불한다. 잔금: 26억 원은 2008. 9. 30. 지불한다.제3조 이 사건 임야의 명도는 2008. 9. 30.로 한다.제6조 본 계약을 매도인이 위약시는 계약금의 배액을 변상하고, 매수인이 위약시는 계약금을 포기하고 반환청구하지 않기로 한다.특약사항 1. 잔금은 금융기관 대출 발생 처리에 매도인이 동의한다. 2. 매매대금은 매도인이 토지보유기간동안 법적비용, 지구지정승인비용, 인허가비용 등이 포함된 금액이므로 양도세에 포함하고, 양도세는 매수인이 처리한다. 3. 이 토지로 발생된 모든 민형사 부분은 매수인이 책임진다. 4. 소유권이전시 매수인이 원하는 자(개인 및 법인)로 매수인을 변경 요청하면 매도인은 승낙한다.
3) 한편, 이 사건 매도인들은 (지번 4 생략) 임야 330,578㎡에 대한 각 자기 지분에 관하여 2007. 12. 3. 원고 앞으로 2007. 11. 30. 매매를 원인으로 한 지분이전등기를 마쳐주었다. 원고는 2007. 12. 7. (지번 4 생략) 임야 330,578㎡에 관하여 ◇◇조합법인 앞으로 2007. 10. 25. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다.
다. 이 사건 매매계약 체결 이후 이 사건 임야 지분의 변동
1) 피고 1은 2013. 12. 20. 이 사건 임야의 피고 4 지분에 관하여 2013. 11. 7. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 한 지분이전등기를 마쳤다.
2) 망 소외 3은 2015. 11. 19. 사망하였고, 피고 3은 2016. 4. 26. 이 사건 임야에 대한 망 소외 3 지분에 관하여 협의분할에 의한 상속을 원인으로 한 지분이전등기를 마쳤다.
라. 주식회사 삼수풍력발전에 대한 지상권 설정 및 관련 소송의 경과
1) 주식회사 삼수풍력발전(이하 ‘삼수풍력발전’이라 한다)은 2018. 12. 10. 풍력발전단지 건설 및 운영 목적으로 피고 1, 피고 2, 피고 3(이하 ‘피고 1 등’이라 한다)으로부터 이 사건 임야 중 130,000㎡를 임대차기간 2019. 8. 1.부터 2044. 7. 31.까지 25년간, 차임 총 10억 원(계약금 1억 원, 중도금 4억 원, 잔금 5억 원으로 나누어 지급)으로 정하여 임차하였다.
2) (지번 2 생략) 임야 859,127㎡는 2019. 12. 30. ① (지번 2 생략) 임야 729,127㎡, ② (지번 5 생략) 임야 110,295㎡, ③ (지번 6 생략) 임야 19,705㎡로 분필되었다. 피고 1 등은 2020. 1. 9. 위 (지번 5 생략) 임야와 (지번 6 생략) 임야(면적 합계 130,000㎡)에 관하여 삼수풍력발전 앞으로 ‘풍력발전소 건설 및 운영에 따른 단지 내 풍력발전기 및 송전선로, 도로 설치 및 이용’을 목적으로 하는 존속기간 24년의 지상권을 설정하여 주었다(이하 ‘이 사건 지상권’이라 한다). 위 (지번 5 생략) 임야와 (지번 6 생략) 임야는 2020. 2. 28. (지번 5 생략) 임야 130,000㎡로 합필되었다. 위와 같은 분필 및 합필 경과를 정리하면 아래 표와 같다.
2000년 초2007. 11. 7. 분필2019. 12. 30. 분필2020. 2. 28. 합필(지번 1 생략) 임야 800,471㎡(지번 1 생략) 임야 469,893㎡변동 없음변동 없음(이 사건 임야)(지번 4 생략) 임야 330,578㎡변동 없음변동 없음(원고, ◇◇조합법인에게 순차 이전)(지번 2 생략) 임야 859,127㎡변동 없음(지번 2 생략) 임야 729,127㎡변동 없음(지번 5 생략) 임야 110,295㎡(지번 5 생략) 임야 130,000㎡(이 사건 임야)(지번 6 생략) 임야 19,705㎡ (이 사건 지상권 설정)
3) 2020. 7. 10. 원고를 상대로, 피고 1 등은 (지번 2 생략) 임야 729,127㎡ 지상 공작물의 철거 및 위 임야의 인도, 차임 상당 부당이득의 반환, 소유권 방해금지를, 삼수풍력발전은 지상권 방해금지를 각 청구하는 소를 제기하였다(춘천지방법원 영월지원 2020가합10369호). 위 법원은 2021. 10. 21. 피고 1 등과 삼수풍력발전의 청구를 모두 기각하였다. 피고 1 등이 위 판결에 대하여 서울고등법원(춘천) 2021나2467호로 항소하여 현재 위 사건이 항소심에 계속 중이다(이하 위 사건을 ‘관련 소송’이라 한다).
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 9, 11 내지 13, 16호증, 을 제5호증(가지번호 있는 것은 별도로 특정하지 않는 이상 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 청구원인(원고 주장의 요지)
원고는 피고들의 채무불이행(이행불능 또는 이행거절)을 이유로 이 사건 매매계약을 해제한다는 의사표시를 하였고, 이에 따라 이 사건 매매계약이 적법하게 해제되었다. 따라서 피고들은 공동하여 원고에게, 매매계약 해제에 따른 원상회복으로 기 지급 매매대금 총 11억 8,000만 원과 위약금 4억 원 및 각 이에 대한 법정이자 또는 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
3. 이 사건 매매계약이 피고들의 채무불이행에 따라 해제되었는지 여부
가. 쟁점
이 사건 청구원인은 이 사건 매매계약이 매도인들의 채무불이행으로 해제되었음을 전제로 하므로, 먼저 이 사건 매매계약상 매도인들의 채무불이행이 있었는지에 관하여 보고, 다음으로 원고의 해제의 의사표시에 따라 적법하게 해제되었는지에 관하여 본다. 피고는 이 사건 매매계약이 원고의 채무불이행으로 인하여 해제되었다고 주장하므로 원고의 적법한 계약해제가 있기 전에 먼저 원고의 채무불이행으로 인한 피고의 계약 해제가 적법하게 이루어졌는지에 관하여도 본다.
나. 피고들의 채무불이행 여부
1) 피고 4 지분에 대한 이행불능 여부
가) 원고의 주장
이 사건 임야에 대한 피고 4 지분이 2013. 11. 7. 피고 1에게 이전됨에 따라 피고 4의 소유권이전등기의무는 이행불능이 되었다.
나) 판단
앞서 본 바와 같이 이 사건 임야에 대한 피고 4 지분은 2013. 12. 20. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 피고 1에게 이전되었으므로 피고 4는 자신의 지분에 대한 소유권이전등기의무를 이행할 수 없게 되었다. 그러나 앞서 든 증거들과 갑 제8호증의 1의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 아래 (1) 내지 (4) 기재와 같은 사정들을 종합하면, 이 사건 매매계약이 매도인들의 각 지분에 대한 각각의 이전등기의무 부담을 전제로 성립된 계약이라고 보기는 어렵고, 이 사건 매도인들이 원고와 소외인에 대하여 이 사건 임야 전체를 불가분적으로 이전하여 주기로 한 계약이라고 봄이 타당하다. 피고 4가 그 지분에 관한 소유권을 상실하였다 하더라도 이 사건 매도인들 중 1인인 피고 1이 그 지분을 이전 받아 원고와 소외인에게 이 사건 매매계약에 따른 이전등기의무를 이행할 수 있는 상태였으므로, 피고 4의 지분 매각으로 피고 4의 지분에 대한 소유권이전등기의무만이 이행불능이 되었다고 볼 수는 없다.
(1) 이 사건 매매계약은 이 사건 임야 전체에 대하여 하나의 매매계약으로 체결되었다. 또한 이 사건 임야 중 (지번 1 생략) 임야 469,893㎡와 분할 전 (지번 2 생략) 임야 859,127㎡에 대한 이 사건 매도인들의 지분 비율이 서로 다름에도 불구하고 매매대금이 매도인별로 특정되지 않았다. 원고와 소외인은 이 사건 매매계약에 따른 계약금을 이 사건 매도인들의 지분비율에 따라 나누어 지급하지 않고, 그 전액을 소외 2에게 지급하였다.
(2) 원고는 2003. 8, 9월경 이 사건 공유자들과 분할 전 임야의 개발에 관한 위임계약과 영농계약을 체결하였는데, 위 각 계약에서도 이 사건 공유자들의 권리와 의무를 공유자별로 따로 정하지 않고 일체로 정하였다. 이 사건 공유자들은 2003. 7. 19. △△조합법인을 설립하여 대표이사 또는 이사로 함께 재직하였고, 원고는 2003. 9.경 △△조합법인과 ‘영농 및 개발 계약’을 체결하기도 하였다.
(3) 피고 2는 이 사건 공유자들 중 한 명인 소외 2의 처로서 2005. 7. 8. 분할 전 임야에 대하여 피고 4가 보유하고 있던 지분 중 일부를 취득하였고, 피고 1은 소외 2의 아들로서 2007. 5. 29. 분할 전 임야에 대한 소외 2 지분 전부를 취득하였다.
(4) 앞서 본 분할 전 임야에 관한 개발 추진의 경과, 원고와 이 사건 공유자들의 관계, 이 사건 매매계약의 목적과 체결 경위, 대금지급의 경과 등의 사정에다 위와 같은 공동매도인들의 인적 관계까지 더하여 보면, 이 사건 매매계약 당시 소유권이전등기의무의 이행에 관하여 이 사건 매도인들 전원의 의사와 능력이 일체로서 고려되었다고 봄이 타당하고, 공동매도인들 역시 같은 의사였다고 봄이 타당하다.
2) 이 사건 지상권 설정으로 인한 이행불능 여부
가) 원고의 주장
이 사건 매매계약은 원고와 소외인이 이 사건 임야를 매수하여 관광휴양단지로 개발하는 것을 목적으로 한다. 그런데 피고 1 등이 2020. 1. 9.경 이 사건 임야 중 130,000㎡에 관하여 삼수풍력발전에 이 사건 지상권을 설정해줌에 따라 위 목적 달성이 불가능하게 되었으므로 피고들의 소유권이전등기의무는 이행불능이 되었다.
나) 판단
(1) 이 사건 매매계약은 관광휴양단지 개발사업을 매수 목적으로 명시하고 있지 않고, 개발사업의 추진을 전제로 계약 당사자에게 어떠한 의무를 부과하고 있는 조항도 없다. 앞서 본 바와 같이 이 사건 공유자들은 2003. 7. 19. 분할 전 임야에 대한 개발사업을 수행하기 위하여 △△조합법인을 설립하였고, △△조합법인이 2006. 3. 24. (지번 1 생략) 일대 1,225,000㎡에 대한 관광휴양단지 개발사업의 시행자로 지정되었다. 그런데 이 사건 매매계약에 따라 원고와 소외인이 이 사건 임야의 소유권을 취득하기로 하였고, 원고와 소외인이 이 사건 매매계약 체결을 전후하여 △△조합법인으로부터 관광휴양단지 개발사업을 양수하거나 기타 개발사업의 추진을 위한 절차를 취하였다고 볼 자료는 없다. 오히려 원고는 분할 전 토지 중 (지번 4 생략) 임야 330,578㎡에 관한 소유권을 취득하여 이를 ◇◇조합법인에게 매각하였다. 따라서 이 사건 임야에 대한 관광휴양단지 개발사업이 계약의 목적이라는 점을 이 사건 매매계약의 내용으로 삼았다고 볼 수 없다.
(2) 뿐만 아니라, 이 사건 매매계약 체결 이후 10년이 넘도록 이 사건 임야 일대에 대한 관광휴양단지의 개발이 전혀 진행된바 없고, 오히려 원고는 이 사건 임야에 대한 전매를 추진하였던 것으로 보인다. 이러한 상황에서, 원고의 관광휴양단지의 개발 계획이 이 사건 매매계약 체결일로부터 약 12년이 지난 2020. 1.경에 이르러 이루어진 이 사건 지상권 설정으로 인하여 불가능하게 되었다고 평가할 수도 없다.
(3) 피고 1 등은 이 사건 지상권 설정 이후에도 원고와 소외인에게 이 사건 지상권을 말소하고 이 사건 임야에 대한 소유권을 이전하여줄 의무를 부담하고 있다. 설령 위 지상권의 설정으로 인하여 이 사건 임야 중 (지번 5 생략) 임야 130,000㎡에 관하여 아무런 부담이 없는 소유권이전등기를 이행할 의무가 이행불능이 되었다고 보더라도, 이 사건 임야 면적의 10%에도 미치지 못하는 토지 가장자리 부분에 대하여 제한물권이 설정되었음을 이유로 이 사건 임야 전체에 대한 소유권이전등기의무가 이행불능이 된다고 볼 수도 없는바, 이를 전제로 한 원고의 해제 주장은 이유 없다.
3) 피고 1 등의 이행거절 여부
가) 원고의 주장
피고 1 등은 2020. 7. 10. 원고를 상대로 이 사건 매매계약이 해제되었음을 주장하며 이 사건 임야의 일부인 (지번 2 생략) 임야 729,127㎡의 인도 등을 구하는 관련 소송을 제기함으로써 이 사건 매매계약을 이행하지 않겠다는 의사를 명백히 표시하여 채무이행을 거절하였다.
나) 판단
(1) 쌍무계약에 있어서 상대방이 자신의 채무를 이행할 의사가 없음을 명백히 표시한 경우에는 신의성실의 원칙상 이행기 전이라도 자신의 채무의 이행제공이나 최고 없이도 계약을 해제할 수 있다(대법원 1993. 6. 25. 선고 93다11821 판결, 대법원 2007. 9. 20. 선고 2005다63337 판결 등 참조). 이행거절로 인한 계약해제의 경우에는 채권자의 최고도 필요하지 않고 동시이행관계에 있는 자기 채무의 이행제공도 필요하지 않아 이행지체를 이유로 한 계약해제와 비교할 때 계약해제의 요건이 완화되어 있으므로, 이행거절의사가 명백하고 종국적인 것으로 볼 수 있어야 한다(대법원 2006. 11. 9. 선고 2004다22971 판결 참조).
(2) 앞서 본 바와 같이 피고 1 등은 이 사건 매매계약의 체결 이후 장기간 동안 쌍방의 의무이행이 이루어지지 않고 계약이 명시적으로 종료되지도 않은 상태에서 2019. 12. 30. 이 사건 임야를 분필하여 2020. 12. 30. 분필된 일부 임야에 대하여 존속기간 24년의 이 사건 지상권을 설정하였다. 그리고 2020. 7. 10. 이 사건 매매계약이 원고와 소외인의 매매대금 지급 지체에 따라 해제되었다고 주장하며 원고를 상대로 이 사건 임야의 일부인 (지번 2 생략) 임야 729,127㎡의 인도 등을 구하는 관련 소송을 제기하였다.
(3) 이처럼 피고 1 등은 이 사건 매매계약에 따라 원고와 소외인에 대하여 아무런 부담이 없는 소유권이전등기를 이행할 의무를 부담함에도 불구하고 이 사건 임야의 일부를 분필하여 존속기간이 장기인 지상권을 설정하였고, 이 사건 매매계약의 이행을 전제로 매매목적물의 일부를 이전 받아 점유하고 있는 원고의 점유권을 부정하며 관련 소송을 제기하였다. 이러한 일련의 행위로, 피고 1 등은 원고에 대하여 이 사건 매매계약을 이행하지 않겠다는 의사를 명백히 그리고 종국적으로 표시함으로써 그 이행을 거절하였다고 봄이 타당하다.
다. 이 사건 매매계약이 적법하게 해제되었는지 여부
1) 원고의 계약해제 의사표시에 따른 계약의 해제
가) 피고 1 등의 이행거절을 이유로 이 사건 매매계약을 해제한다는 원고의 의사가 기재된 2022. 10. 6.자 서면이 2022. 10. 7. 또는 같은 달 13. 피고들에게 송달되었다(법원에 현저한 사실).
나) 한편, 이 사건 매매계약의 공동매수인인 소외인은 이 사건 매매계약 체결 후인 2008. 2. 13. 이 사건 매매계약에 관한 모든 권한을 원고에게 위임하였고, 원고는 이 사건 소장에 소외인으로부터 이 사건 매매계약에 관한 모든 권한을 위임 받았음을 표시하고 그 위임서류를 첨부하였다(갑 제8호증의 4의 기재, 변론 전체의 취지). 따라서 원고는 소외인으로부터 이 사건 매매계약의 해제에 관한 대리권을 수여받아 공동매수인 중 1인이자 다른 공동매수인의 대리인으로서 민법 제547조 제1항에 따라 이 사건 매매계약을 적법하게 해제하였다고 볼 수 있다. 따라서 이 사건 매매계약은 원고의 2022. 10. 6.자 서면이 피고들에게 송달됨에 따라 해제되었다.
2) 피고들의 주장에 관한 판단
가) 원고의 채무불이행을 원인으로 한 계약의 자동해제 주장(피고들의 주장)
(1) 피고들은, 소외인이 이 사건 매도인들에 대하여 2010. 7. 5.자 각서와 2010. 8. 9.자 확인서를 작성해줌으로써 이 사건 매매계약에 따른 잔금을 2010. 12. 31.까지 지급하지 못하면 이 사건 매매계약이 자동으로 해제되도록 합의하고, 위 기한 내에 잔금이 지급되지 않았으므로 이 사건 매매계약은 별도의 해제의사표시 없이 자동으로 해제되었다고 주장한다.
(2) 소외인이 ‘이 사건 매매계약에 따른 잔금을 2010. 12. 31.까지 지급하지 않을 때에는 이 사건 매매계약상 권리 및 계약금을 포기한다’는 내용의 2010. 7. 15.자 각서 및 2010. 8. 9.자 확인서를 작성한 사실은 인정된다(을 제3, 4호증의 각 기재). 그러나 위 각서와 확인서는 소외인이 작성한 것으로, 원고가 피고들에게 그와 같은 의사표시를 하였다고 볼 증거는 없다. 오히려 소외인은 2008. 2. 13. 이 사건 매매계약에 관한 모든 권한을 원고에게 위임하였는바(갑 제8호증의 4의 기재), 소외인이 위 각서와 확인서 작성 당시 원고를 대신하여 이 사건 매매계약상의 권리와 계약금을 포기할 권한이 있었다고 볼 수 없다. 달리 이 사건 매매계약이 원고의 잔금 미지급으로 인하여 자동해제되었다고 볼 근거가 없다.
나) 원고의 이행거절을 이유로 한 계약의 해제 주장(피고 1 등의 주장)
(1) 피고 1 등은, 원고가 2021. 1. 26. 이 사건 매매계약의 해제를 주장하며 매매대금 반환 등을 구하는 이 사건 소를 제기함으로써 이 사건 매매계약의 이행을 거절하였으므로 원고의 이행거절을 이유로 이 사건 매매계약을 해제한다고 주장한다(2022. 6. 14.자 서면).
(2) 피고 1 등은 앞서 본 바와 같이 원고가 이 사건 소를 제기하기 전인 2020. 7. 10. 이미 관련 소송을 제기함으로써 이 사건 매매계약의 이행을 거절하였는바, 원고가 이 사건 소를 제기함으로써 이 사건 매매계약의 이행을 거절하였다고 평가할 수는 없다. 이는 원고가 피고 1 등의 이행거절을 이유로 이 사건 매매계약을 해제한다는 의사를 표시하기 전에 피고 1 등이 원고의 이행거절을 이유로 이 사건 매매계약을 해제한다는 의사를 표시하였다고 하더라도 마찬가지이다. 뿐만 아니라, 피고 1 등이 이 사건 매매계약을 적법하게 해제하기 위해서는 원고뿐만 아니라 소외인에게도 해제의 의사표시를 하여야 하는데(민법 제547조 제1항 참조), 피고 1 등이 소외인에 대하여 해제의 의사표시를 하였다는 점에 대한 주장과 증명도 없다.피고 1 등의 위 주장도 이유 없다.
다) 원고들의 채무불이행을 이유로 한 계약 해제 주장(피고 1 등의 주장)
(1) 피고 1 등은, 위 피고들이 원고에 대하여 이 사건 매매계약에 따른 소유권이전등기의무의 이행을 제공하면서 2023. 2. 28.자 준비서면의 송달로써 위 준비서면 송달일로부터 20일 내에 매매잔대금을 지급할 것을 최고하였으나, 원고는 위 기간 내에 위 피고들에게 매매잔대금을 지급하지 않았으므로, 원고의 매매대금 지급 지체를 이유로 이 사건 매매계약을 해제한다고 주장한다.
(2) 그러나 이 사건 매매계약은 앞서 본 바와 같이 원고 2022. 10. 6.자 참고서면이 피고들에게 송달됨에 따라 위 참고서면 최종 송달일인 2022. 10. 13. 이미 해제되었다. 따라서 피고의 위 주장도 이유 없다.
4. 이 사건 매매계약의 해제에 따른 피고들의 매매대금 반환 및 위약금 지급의무
가. 계약 해제에 따른 매매대금 반환의무
1) 매매대금 반환에 관한 권리의무의 내용
가) 이 사건 매매계약은 원고의 해제 의사표시에 따라 적법하게 해제되었으므로, 피고들은 원고와 소외인에게 이 사건 매매계약에 따라 지급받은 매매대금을 반환할 의무가 있다.
나) 계약당사자들 상호간의 밀접한 관계, 계약체결경위와 내용 등에 비추어 계약 이행에 관하여 전원의 의사나 능력이 일체로서 고려되었다고 볼 수 있는 경우에는 매매계약의 무효나 해제로 인한 매매대금 반환채무는 성질상 불가분채무라고 봄이 타당하다(대법원 1997. 5. 16. 선고 97다7356 판결, 대법원 2000. 6. 9. 선고 99다24980 판결 참조). 이 사건 매매계약의 소유권이전등기의무 이행에 관하여 이 사건 매도인들 전원의 의사와 능력이 일체로서 고려되었다고 볼 수 있음은 앞서 3. 가.의 1)항에서 본 바와 같으므로, 피고들의 매매대금 반환채무는 불가분채무에 해당한다.
다) 한편, 채권자가 수인인 경우 특별한 의사표시가 없으면 각 채권자는 균등한 비율로 권리가 있으므로(민법 제408조), 원고는 피고들에 대하여 원고와 소외인이 지급한 매매대금 중 절반에 해당하는 금액의 반환만을 구할 수 있다. 원고는 소외인으로부터 이 사건 매매계약상의 모든 권리를 위임 받았다고 주장하였을 뿐이고, 원고가 소외인의 매매계약상의 권리를 이전 받았거나 매매대금 반환채권을 양도 받았다는 취지의 주장과 증명은 없다. 달리 원고가 소외인의 매매대금 반환채권을 행사할 수 있다고 볼 근거도 없다.
2) 반환하여야 할 매매대금의 액수
가) 원고 또는 소외인이 이 사건 매매계약 체결 당시 및 2008. 5. 23.경 계약금 합계 4억 원을 지급한 사실은 앞서 본 바와 같다(위 계약금은 소외 2 명의 계좌로 송금되었는데, 피고들도 위 돈이 이 사건 매매계약의 계약금으로 지급되었음을 다투지 않는다).
나) 원고는, 원고가 2007. 12. 3. 소외 2에게 지급한 5억 원 중 4억 원을 이 사건 매매계약에 따른 중도금으로 하기로 합의하였다고 주장하며 그 반환을 구한다. 그러나 갑 제8호증의 2에 따르면 원고가 소외 2에게 5억 원을 송금하였음을 알 수 있을 뿐이고, 이 사건 매매계약의 당사자들 사이에 위 돈 중 4억 원을 중도금으로 보는 합의가 있었다는 점을 인정할 증거는 없다. 오히려 이 사건 매매계약의 매매대금에 관한 기재가 있는 소외인 작성의 2008. 5. 29.자 확인서(갑 제8호증의 1)와 피고 4 작성의 2013. 11. 28. 사실확인서(갑 제8호증의 3)에는 원고 주장의 4억 원이 중도금으로 지급되었다는 내용이 기재되어 있지 않고, 원고가 소외 2에게 보낸 2017. 11. 24.자 내용증명우편(갑 제10호증)에도 ‘원고가 2008. 5. 23. 소외 2의 농협 계좌로 송금한 중도금 2억 원과 용역비로 지불한 4억 원’의 반환을 요청하는 내용만 기재되어 있을 뿐이다. 따라서 원고의 위 주장은 이를 인정할 증거가 부족하여 받아들이지 않는다.
다) 원고는, 소외인이 피고 4에게 중도금 중 일부로 3억 8,000만 원을 지급하였다고 주장하며 그 반환을 구한다. 그러나 위 주장에 부합하는 갑 제8호증의 3의 기재는 이를 그대로 믿기 어렵고, 갑 제16, 17호증의 각 기재만으로 위 주장과 같은 사실을 인정하기에는 부족하며, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 위 주장도 이유 없다.
라) 그렇다면 피고들은 공동하여 원고에게 2억 원(= 계약금 4억 원 × 원고의 몫 1/2) 및 이에 대하여 원고가 구하는 계약금의 최종 지급일인 2008. 5. 23.부터 피고들이 이행의무의 범위나 존부에 관하여 다툼이 타당한 이 법원 판결 선고일인 2023. 9. 22.까지 민법이 정한 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 정한 법정이자 또는 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
나. 위약금 지급의무
1) 약정에 따른 위약금 지급의무
이 사건 매매계약 제6조는 "본 계약을 매도인이 위약시는 계약금의 배액을 변상하고, 매수인이 위약시는 계약금을 포기하고 반환청구를 하지 않기로 한다."고 정하고 있다. 앞서 본 바와 같이 이 사건 매매계약은 피고 1 등의 이행거절을 원인으로 해제되었으므로, 피고들은 원고에게 위 조항에 따른 위약금을 지급할 의무가 있다.
2) 손해배상예정액의 감액
가) 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되고(민법 제398조 제4항), 손해배상 예정액의 지급이 당사자의 지위, 계약의 목적 및 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상손해액의 크기, 당시의 거래관행, 실제의 손해액 등 모든 사정을 참작하여 일반 사회관념에 비추어 경제적 약자 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우에는 예정된 손해배상액을 감액할 수 있다(민법 제398조 제2항, 대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다60169 판결 등 참조).
나) 앞서 살펴보았거나 앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, 이 사건 매매계약 제6조에 따른 위약금은 부당히 과다하다고 판단되므로, 이를 20%로 감액함이 타당하다.
(1) 원고는 2003. 8.경부터 2004. 3.경까지 이 사건 공유자들과 △△조합법인으로부터 분할 전 임야에 대한 개발사업에 관한 사무를 위임받았으나, 그 위임사무를 원활히 진행하였다고 볼 자료가 없다. 이 사건 매매계약 체결 이전에 원고가 소외 2 등으로부터 돈을 지급 받은 것으로 보이고(을 제1호증의 1, 2의 각 기재), 이 사건 매매계약의 체결은 분할 전 임야에 대한 위 개발사업이 원활히 진행되지 못한 것과 밀접한 관련이 있어 보인다(원고 주장에 의하더라도 개발을 위한 투자비용의 마련을 위해 이 사건 임야를 제3자에게 매각하려고 하였다는 것이다).
(2) 원고와 소외인이 이 사건 매매계약 체결일로부터 12년이 넘게 지나도록 계약금 4억 원을 제외한 나머지 매매대금 36억 원에 관한 이행을 제공하였다고 볼 자료가 없다. 앞서 본 바와 같이 공동매수인인 소외인은 2010. 7. 15. 및 2010. 8. 9. 피고측에 이 사건 매매계약에 따른 잔금을 2010. 12. 31.까지 지급하지 않을 때에는 이 사건 매매계약상 권리 및 계약금을 포기한다는 내용의 각서 및 확인서를 작성하여 주기도 하였다. 이러한 경위를 종합하여 보면, 이 사건 매매계약이 해제되기에 이른 책임이 피고들에게만 있다고 보기는 어렵다.
(3) 원고는 이 사건 매매계약 이후 장기간 동안 피고들에게 특별한 대가를 지급하지 않고 이 사건 임야 중 일부를 점유하여 왔다.
다) 한편, 공동매수인 중 1인인 원고는 피고들에 대하여 위약금 중 절반에 해당하는 금액의 지급만을 청구할 수 있고(민법 제408조), 피고들의 원고에 대한 위약금 지급의무는 앞서 본 매매대금 반환채무와 마찬가지로 불가분채무라고 봄이 타당하다. 따라서 피고들은 공동하여 원고에게 위와 같이 감액된 위약금 중 1/2에 해당하는 4,000만 원(= 위약금 4억 원 × 20% × 1/2) 및 이에 대하여 피고들의 채무불이행 이후로서 원고가 구하는 이 사건 청구취지 변경신청서 부본 최종송달일 다음 날인 2021. 11. 3.부터 피고들이 이행의무의 범위나 존부에 관하여 다툼이 타당한 이 법원 판결 선고일인 2023. 9. 22.까지 민법이 정한 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 정한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
다. 소결론
피고들은 공동하여 원고에게 매매대금 반환채무와 위약금 지급채무 합계 2억 4,000만 원 및 그 중 매매대금 반환금 2억 원에 대하여는 위 2008. 5. 23.부터, 위약금 4,000만 원에 대하여는 위 2021. 11. 3.부터 각 위 2023. 9. 22.까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다.
5. 결 론
원고의 피고들에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 각 나머지 청구는 이유 없어 기각하여야 한다. 제1심 판결은 이와 결론이 달라 부당하므로, 제1심 판결 중 위에서 지급을 명한 원고 패소 부분을 취소하고, 피고들에게 위 금액의 지급을 명하며, 원고의 피고들에 대한 나머지 항소는 모두 이유 없어 기각한다.
판사 정경근(재판장) 박순영 민지현
판례 검색
공동매도인간 임야 매매계약 해제시 매매대금·위약금 반환 범위와 불가분채무 판단
2022나2044713* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과하며, 구체적인 사건에 대한 법률적 판단이나 조언으로 해석될 수 없습니다. 동일해 보이는 상황이라도 사실관계나 시점 등에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 자세한 내용은 변호사와 상담을 권장합니다.
매매대금반환
[서울고등법원 2023. 9. 22. 선고 2022나2044713 판결]
【전문】
【원고, 항소인】
원고 (소송대리인 법무법인 혜인 담당변호사 차정훈 외 1인)
【피고, 피항소인】
피고 1 외 3인 (소송대리인 법무법인 가인 담당변호사 박세웅)
【제1심판결】
의정부지방법원 고양지원 2022. 10. 14. 선고 2021가합78223 판결
【변론종결】
2023. 6. 16.
【주 문】
1. 제1심 판결 중 아래에서 지급을 명하는 금액에 해당하는 원고 패소 부분을 취소한다.
피고들은 공동하여 원고에게 240,000,000원 및 그중 200,000,000원에 대하여는 2008. 5. 23.부터, 40,000,000원에 대하여는 2021. 11. 3.부터 각 2023. 9. 22.까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 원고의 피고들에 대한 나머지 항소를 모두 기각한다.
3. 소송 총비용 중 80%는 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담한다.
4. 제1항의 금전지급 부분은 가집행할 수 있다.
【청구취지 및 항소취지】
제1심 판결을 취소한다. 피고들은 공동하여 원고에게 1,580,000,000원 및 그중 400,000,000원에 대하여는 2008. 5. 23.부터, 780,000,000원에 대하여는 2013. 11. 28.부터 각 다 갚는 날까지 연 5%, 400,000,000원에 대하여는 이 사건 청구취지 변경신청서 부본 최종 송달일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
【이 유】
1. 기초사실
가. 피고 4 등의 태백시 임야 취득 및 개발사업 추진
1) 피고 4, 피고 1의 부친인 소외 2, 피고 3의 피상속인인 망 소외 3(이하 ‘이 사건 공유자들’이라 한다)은 2003. 6. 21. 태백시 (지번 1 생략) 임야 800,471㎡와 같은 동 (지번 2 생략) 임야 859,127㎡(이하 ‘분할 전 임야’라 한다. 이하 행정구역은 모두 ‘태백시 ○○동’으로 동일하므로 그 기재를 생략하고, 지번, 지목, 면적만 기재한다)에 관하여 각 아래 표 기재 지분에 관한 지분이전등기를 마쳤다.
소외 2망 소외 3피고 4지분 합계(지번 1 생략) 임야 800,471㎡396,696/800,47182,645/800,471321,130/800,4711(지번 2 생략) 임야 859,127㎡429,754/859,12782,645/859,127346,728/859,1271
2) 이 사건 공유자들은 분할 전 임야에 대한 개발사업을 수행하기 위하여 2003. 7. 19. 피고 4를 대표이사로 하고, 망 소외 3, 소외 2 등을 이사로 하여 농업의 경영 및 부대사업 등을 목적으로 하는 △△조합법인을 설립하였다.
3) 이 사건 공유자들은 2003. 8.경 원고에게 ① 분할 전 임야의 인·허가 및 개발에 따른 권한 일체, ② 개발에 따른 영농 및 영농시설 일체의 관리 권한을 위임하면서, 이 사건 공유자들이 위 사업에 소요되는 사업비 및 부대경비 일체를 지원하되 행정청이 요구하면 최소 30억 원 이상의 사업비를 예치하기로 약정하였다.
4) 이 사건 공유자들은 2003. 9.경 원고와 사이에 아래와 같은 내용의 영농계약을 체결하였다("갑"은 이 사건 공유자들을, "을"은 원고를 각각 지칭한다).
영농계약서 부동산 표시: 분할 전 임야 및 도유지 (지번 3 생략)번지 일대 약 108만 평1. "갑"은 "을"의 지분 5만 평에 대하여 위 부동산 농지조성에 따른 인허가 소요경비로 2억 5,000만 원을 "을"에게 대출하여 준다. 단, 지구지정변경이 되었을 경우 "을"의 지분 5만 평의 담보는 조건 없이 해지하며, 필요한 경비를 지출한다. 만일의 경우 지구지정변경이 안 될 경우 "을"은 지분 5만 평을 포기하며, "갑" 또한 그동안 지출한 경비일체와 대출금을 포기하고 "을"의 지분 5만 평은 "갑"이 취득한다.2. 도유지 임대분 중 40%는 "을"의 소유로 하고, 60%는 "갑"의 소유로 한다.3. 농지 조성되어 작물재배단지로서 영농을 할 시에는 "을"은 "갑"의 지분에 대하여 경사도가 완만한 토지에는 임대료를 평당 3,000원으로 하고, 경사도가 높은 토지의 경우 "갑"과 "을"은 별도 합의하여 임대료를 조정하고 임대료는 매년 선불로 지불한다(도유지 지분은 직영처리 함).4. 설계비 및 개발비용 일체를 평당 3,000원으로 한다.
5) △△조합법인은 2004. 3. 원고와, 이 사건 공유자들이 2003. 9.경 원고와 체결한 영농계약과 유사한 내용의 ‘영농 및 개발 계약’을 체결하였다(다만, 여기에서는 원고가 분할 전 임야에 대해 특화작물재배단지로 인허가를 득하였을 경우 △△조합법인이 원고에게 성과금 3억 원을 지급한다는 내용이 추가되었다).
6) 강원도지사는 2006. 1. 13. 강원도고시 제2006-5호로 (지번 1 생략) 일대 1,225,000㎡에 관광펜션, 홍보관, 휴게소, 체험학습장 등을 건설하는 내용의 □□ 관광휴양단지(이하 ‘관광휴양단지’라 한다) 조성사업을 승인하는 탄광지역개발촉진지구 개발계획변경을 고시하고, 2006. 3. 9. △△조합법인과 사이에 관광휴양단지 개발사업의 시행자 지정 등에 관한 내용이 담긴 협약을 체결하였다. 이에 따라 태백시는 2006. 3. 24. 태백시고시 제2006-20호로 △△조합법인을 관광휴양단지 개발사업의 시행자로 지정하였다.
7) △△조합법인은 2007. 4. 24. 주식회사 대지엔지니어링, 주식회사 태원코퍼레이션과 사이에 용역대금을 8억 원으로 한 관광휴양단지 조성 용역계약을 체결하였다.
나. 원고와 소외인의 임야 매수 등
1) 분할 전 임야에 대한 피고 4 지분 중 일부에 관하여, 2005. 3. 11. 소외 4 앞으로, 2005. 7. 8. 소외 2의 처인 피고 2 앞으로 각 지분이전등기가 마쳐졌고, 분할 전 임야에 대한 소외 2 지분 전부에 관하여 2007. 5. 29. 피고 1 앞으로 지분이전등기가 마쳐졌다. (지번 1 생략) 임야 800,471㎡는 2007. 11. 7. (지번 1 생략) 임야 469,893㎡와 (지번 4 생략) 임야 330,578㎡로 분필되었다(분필되고 남은 (지번 1 생략) 임야 469,893㎡와 (지번 2 생략) 임야 859,127㎡를 이하에서 ‘이 사건 임야’라 한다).
2) 원고와 소외인은 2007. 11. 30. 피고 1, 피고 2, 피고 4, 망 소외 3과 사이에 이 사건 임야를 매매대금 40억 원에 매수하는 내용의 계약을 체결하고(이하 위 매매계약을 ‘이 사건 매매계약’이라 하고, 이 사건 매매계약의 매도인들인 피고 1, 피고 2, 피고 4, 망 소외 3을 ‘이 사건 매도인들’이라 한다), 계약 당일 2억 원, 2008. 5. 23. 2억 원 합계 4억 원의 계약금을 소외 2의 계좌로 송금하였다. 이 사건 매매계약의 주요 내용은 아래와 같다.
제2조 이 사건 임야의 매매에 있어 매수인은 매매대금을 아래와 같이 지불키로 한다. 매매대금: 40억 원 계약금: 4억 원 중 2억 원은 계약시 지불하고, 2억 원은 2008. 3. 30. 지불한다. 중도금: 10억 원은 2008. 5. 31. 지불한다. 잔금: 26억 원은 2008. 9. 30. 지불한다.제3조 이 사건 임야의 명도는 2008. 9. 30.로 한다.제6조 본 계약을 매도인이 위약시는 계약금의 배액을 변상하고, 매수인이 위약시는 계약금을 포기하고 반환청구하지 않기로 한다.특약사항 1. 잔금은 금융기관 대출 발생 처리에 매도인이 동의한다. 2. 매매대금은 매도인이 토지보유기간동안 법적비용, 지구지정승인비용, 인허가비용 등이 포함된 금액이므로 양도세에 포함하고, 양도세는 매수인이 처리한다. 3. 이 토지로 발생된 모든 민형사 부분은 매수인이 책임진다. 4. 소유권이전시 매수인이 원하는 자(개인 및 법인)로 매수인을 변경 요청하면 매도인은 승낙한다.
3) 한편, 이 사건 매도인들은 (지번 4 생략) 임야 330,578㎡에 대한 각 자기 지분에 관하여 2007. 12. 3. 원고 앞으로 2007. 11. 30. 매매를 원인으로 한 지분이전등기를 마쳐주었다. 원고는 2007. 12. 7. (지번 4 생략) 임야 330,578㎡에 관하여 ◇◇조합법인 앞으로 2007. 10. 25. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다.
다. 이 사건 매매계약 체결 이후 이 사건 임야 지분의 변동
1) 피고 1은 2013. 12. 20. 이 사건 임야의 피고 4 지분에 관하여 2013. 11. 7. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 한 지분이전등기를 마쳤다.
2) 망 소외 3은 2015. 11. 19. 사망하였고, 피고 3은 2016. 4. 26. 이 사건 임야에 대한 망 소외 3 지분에 관하여 협의분할에 의한 상속을 원인으로 한 지분이전등기를 마쳤다.
라. 주식회사 삼수풍력발전에 대한 지상권 설정 및 관련 소송의 경과
1) 주식회사 삼수풍력발전(이하 ‘삼수풍력발전’이라 한다)은 2018. 12. 10. 풍력발전단지 건설 및 운영 목적으로 피고 1, 피고 2, 피고 3(이하 ‘피고 1 등’이라 한다)으로부터 이 사건 임야 중 130,000㎡를 임대차기간 2019. 8. 1.부터 2044. 7. 31.까지 25년간, 차임 총 10억 원(계약금 1억 원, 중도금 4억 원, 잔금 5억 원으로 나누어 지급)으로 정하여 임차하였다.
2) (지번 2 생략) 임야 859,127㎡는 2019. 12. 30. ① (지번 2 생략) 임야 729,127㎡, ② (지번 5 생략) 임야 110,295㎡, ③ (지번 6 생략) 임야 19,705㎡로 분필되었다. 피고 1 등은 2020. 1. 9. 위 (지번 5 생략) 임야와 (지번 6 생략) 임야(면적 합계 130,000㎡)에 관하여 삼수풍력발전 앞으로 ‘풍력발전소 건설 및 운영에 따른 단지 내 풍력발전기 및 송전선로, 도로 설치 및 이용’을 목적으로 하는 존속기간 24년의 지상권을 설정하여 주었다(이하 ‘이 사건 지상권’이라 한다). 위 (지번 5 생략) 임야와 (지번 6 생략) 임야는 2020. 2. 28. (지번 5 생략) 임야 130,000㎡로 합필되었다. 위와 같은 분필 및 합필 경과를 정리하면 아래 표와 같다.
2000년 초2007. 11. 7. 분필2019. 12. 30. 분필2020. 2. 28. 합필(지번 1 생략) 임야 800,471㎡(지번 1 생략) 임야 469,893㎡변동 없음변동 없음(이 사건 임야)(지번 4 생략) 임야 330,578㎡변동 없음변동 없음(원고, ◇◇조합법인에게 순차 이전)(지번 2 생략) 임야 859,127㎡변동 없음(지번 2 생략) 임야 729,127㎡변동 없음(지번 5 생략) 임야 110,295㎡(지번 5 생략) 임야 130,000㎡(이 사건 임야)(지번 6 생략) 임야 19,705㎡ (이 사건 지상권 설정)
3) 2020. 7. 10. 원고를 상대로, 피고 1 등은 (지번 2 생략) 임야 729,127㎡ 지상 공작물의 철거 및 위 임야의 인도, 차임 상당 부당이득의 반환, 소유권 방해금지를, 삼수풍력발전은 지상권 방해금지를 각 청구하는 소를 제기하였다(춘천지방법원 영월지원 2020가합10369호). 위 법원은 2021. 10. 21. 피고 1 등과 삼수풍력발전의 청구를 모두 기각하였다. 피고 1 등이 위 판결에 대하여 서울고등법원(춘천) 2021나2467호로 항소하여 현재 위 사건이 항소심에 계속 중이다(이하 위 사건을 ‘관련 소송’이라 한다).
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 9, 11 내지 13, 16호증, 을 제5호증(가지번호 있는 것은 별도로 특정하지 않는 이상 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 청구원인(원고 주장의 요지)
원고는 피고들의 채무불이행(이행불능 또는 이행거절)을 이유로 이 사건 매매계약을 해제한다는 의사표시를 하였고, 이에 따라 이 사건 매매계약이 적법하게 해제되었다. 따라서 피고들은 공동하여 원고에게, 매매계약 해제에 따른 원상회복으로 기 지급 매매대금 총 11억 8,000만 원과 위약금 4억 원 및 각 이에 대한 법정이자 또는 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
3. 이 사건 매매계약이 피고들의 채무불이행에 따라 해제되었는지 여부
가. 쟁점
이 사건 청구원인은 이 사건 매매계약이 매도인들의 채무불이행으로 해제되었음을 전제로 하므로, 먼저 이 사건 매매계약상 매도인들의 채무불이행이 있었는지에 관하여 보고, 다음으로 원고의 해제의 의사표시에 따라 적법하게 해제되었는지에 관하여 본다. 피고는 이 사건 매매계약이 원고의 채무불이행으로 인하여 해제되었다고 주장하므로 원고의 적법한 계약해제가 있기 전에 먼저 원고의 채무불이행으로 인한 피고의 계약 해제가 적법하게 이루어졌는지에 관하여도 본다.
나. 피고들의 채무불이행 여부
1) 피고 4 지분에 대한 이행불능 여부
가) 원고의 주장
이 사건 임야에 대한 피고 4 지분이 2013. 11. 7. 피고 1에게 이전됨에 따라 피고 4의 소유권이전등기의무는 이행불능이 되었다.
나) 판단
앞서 본 바와 같이 이 사건 임야에 대한 피고 4 지분은 2013. 12. 20. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 피고 1에게 이전되었으므로 피고 4는 자신의 지분에 대한 소유권이전등기의무를 이행할 수 없게 되었다. 그러나 앞서 든 증거들과 갑 제8호증의 1의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 아래 (1) 내지 (4) 기재와 같은 사정들을 종합하면, 이 사건 매매계약이 매도인들의 각 지분에 대한 각각의 이전등기의무 부담을 전제로 성립된 계약이라고 보기는 어렵고, 이 사건 매도인들이 원고와 소외인에 대하여 이 사건 임야 전체를 불가분적으로 이전하여 주기로 한 계약이라고 봄이 타당하다. 피고 4가 그 지분에 관한 소유권을 상실하였다 하더라도 이 사건 매도인들 중 1인인 피고 1이 그 지분을 이전 받아 원고와 소외인에게 이 사건 매매계약에 따른 이전등기의무를 이행할 수 있는 상태였으므로, 피고 4의 지분 매각으로 피고 4의 지분에 대한 소유권이전등기의무만이 이행불능이 되었다고 볼 수는 없다.
(1) 이 사건 매매계약은 이 사건 임야 전체에 대하여 하나의 매매계약으로 체결되었다. 또한 이 사건 임야 중 (지번 1 생략) 임야 469,893㎡와 분할 전 (지번 2 생략) 임야 859,127㎡에 대한 이 사건 매도인들의 지분 비율이 서로 다름에도 불구하고 매매대금이 매도인별로 특정되지 않았다. 원고와 소외인은 이 사건 매매계약에 따른 계약금을 이 사건 매도인들의 지분비율에 따라 나누어 지급하지 않고, 그 전액을 소외 2에게 지급하였다.
(2) 원고는 2003. 8, 9월경 이 사건 공유자들과 분할 전 임야의 개발에 관한 위임계약과 영농계약을 체결하였는데, 위 각 계약에서도 이 사건 공유자들의 권리와 의무를 공유자별로 따로 정하지 않고 일체로 정하였다. 이 사건 공유자들은 2003. 7. 19. △△조합법인을 설립하여 대표이사 또는 이사로 함께 재직하였고, 원고는 2003. 9.경 △△조합법인과 ‘영농 및 개발 계약’을 체결하기도 하였다.
(3) 피고 2는 이 사건 공유자들 중 한 명인 소외 2의 처로서 2005. 7. 8. 분할 전 임야에 대하여 피고 4가 보유하고 있던 지분 중 일부를 취득하였고, 피고 1은 소외 2의 아들로서 2007. 5. 29. 분할 전 임야에 대한 소외 2 지분 전부를 취득하였다.
(4) 앞서 본 분할 전 임야에 관한 개발 추진의 경과, 원고와 이 사건 공유자들의 관계, 이 사건 매매계약의 목적과 체결 경위, 대금지급의 경과 등의 사정에다 위와 같은 공동매도인들의 인적 관계까지 더하여 보면, 이 사건 매매계약 당시 소유권이전등기의무의 이행에 관하여 이 사건 매도인들 전원의 의사와 능력이 일체로서 고려되었다고 봄이 타당하고, 공동매도인들 역시 같은 의사였다고 봄이 타당하다.
2) 이 사건 지상권 설정으로 인한 이행불능 여부
가) 원고의 주장
이 사건 매매계약은 원고와 소외인이 이 사건 임야를 매수하여 관광휴양단지로 개발하는 것을 목적으로 한다. 그런데 피고 1 등이 2020. 1. 9.경 이 사건 임야 중 130,000㎡에 관하여 삼수풍력발전에 이 사건 지상권을 설정해줌에 따라 위 목적 달성이 불가능하게 되었으므로 피고들의 소유권이전등기의무는 이행불능이 되었다.
나) 판단
(1) 이 사건 매매계약은 관광휴양단지 개발사업을 매수 목적으로 명시하고 있지 않고, 개발사업의 추진을 전제로 계약 당사자에게 어떠한 의무를 부과하고 있는 조항도 없다. 앞서 본 바와 같이 이 사건 공유자들은 2003. 7. 19. 분할 전 임야에 대한 개발사업을 수행하기 위하여 △△조합법인을 설립하였고, △△조합법인이 2006. 3. 24. (지번 1 생략) 일대 1,225,000㎡에 대한 관광휴양단지 개발사업의 시행자로 지정되었다. 그런데 이 사건 매매계약에 따라 원고와 소외인이 이 사건 임야의 소유권을 취득하기로 하였고, 원고와 소외인이 이 사건 매매계약 체결을 전후하여 △△조합법인으로부터 관광휴양단지 개발사업을 양수하거나 기타 개발사업의 추진을 위한 절차를 취하였다고 볼 자료는 없다. 오히려 원고는 분할 전 토지 중 (지번 4 생략) 임야 330,578㎡에 관한 소유권을 취득하여 이를 ◇◇조합법인에게 매각하였다. 따라서 이 사건 임야에 대한 관광휴양단지 개발사업이 계약의 목적이라는 점을 이 사건 매매계약의 내용으로 삼았다고 볼 수 없다.
(2) 뿐만 아니라, 이 사건 매매계약 체결 이후 10년이 넘도록 이 사건 임야 일대에 대한 관광휴양단지의 개발이 전혀 진행된바 없고, 오히려 원고는 이 사건 임야에 대한 전매를 추진하였던 것으로 보인다. 이러한 상황에서, 원고의 관광휴양단지의 개발 계획이 이 사건 매매계약 체결일로부터 약 12년이 지난 2020. 1.경에 이르러 이루어진 이 사건 지상권 설정으로 인하여 불가능하게 되었다고 평가할 수도 없다.
(3) 피고 1 등은 이 사건 지상권 설정 이후에도 원고와 소외인에게 이 사건 지상권을 말소하고 이 사건 임야에 대한 소유권을 이전하여줄 의무를 부담하고 있다. 설령 위 지상권의 설정으로 인하여 이 사건 임야 중 (지번 5 생략) 임야 130,000㎡에 관하여 아무런 부담이 없는 소유권이전등기를 이행할 의무가 이행불능이 되었다고 보더라도, 이 사건 임야 면적의 10%에도 미치지 못하는 토지 가장자리 부분에 대하여 제한물권이 설정되었음을 이유로 이 사건 임야 전체에 대한 소유권이전등기의무가 이행불능이 된다고 볼 수도 없는바, 이를 전제로 한 원고의 해제 주장은 이유 없다.
3) 피고 1 등의 이행거절 여부
가) 원고의 주장
피고 1 등은 2020. 7. 10. 원고를 상대로 이 사건 매매계약이 해제되었음을 주장하며 이 사건 임야의 일부인 (지번 2 생략) 임야 729,127㎡의 인도 등을 구하는 관련 소송을 제기함으로써 이 사건 매매계약을 이행하지 않겠다는 의사를 명백히 표시하여 채무이행을 거절하였다.
나) 판단
(1) 쌍무계약에 있어서 상대방이 자신의 채무를 이행할 의사가 없음을 명백히 표시한 경우에는 신의성실의 원칙상 이행기 전이라도 자신의 채무의 이행제공이나 최고 없이도 계약을 해제할 수 있다(대법원 1993. 6. 25. 선고 93다11821 판결, 대법원 2007. 9. 20. 선고 2005다63337 판결 등 참조). 이행거절로 인한 계약해제의 경우에는 채권자의 최고도 필요하지 않고 동시이행관계에 있는 자기 채무의 이행제공도 필요하지 않아 이행지체를 이유로 한 계약해제와 비교할 때 계약해제의 요건이 완화되어 있으므로, 이행거절의사가 명백하고 종국적인 것으로 볼 수 있어야 한다(대법원 2006. 11. 9. 선고 2004다22971 판결 참조).
(2) 앞서 본 바와 같이 피고 1 등은 이 사건 매매계약의 체결 이후 장기간 동안 쌍방의 의무이행이 이루어지지 않고 계약이 명시적으로 종료되지도 않은 상태에서 2019. 12. 30. 이 사건 임야를 분필하여 2020. 12. 30. 분필된 일부 임야에 대하여 존속기간 24년의 이 사건 지상권을 설정하였다. 그리고 2020. 7. 10. 이 사건 매매계약이 원고와 소외인의 매매대금 지급 지체에 따라 해제되었다고 주장하며 원고를 상대로 이 사건 임야의 일부인 (지번 2 생략) 임야 729,127㎡의 인도 등을 구하는 관련 소송을 제기하였다.
(3) 이처럼 피고 1 등은 이 사건 매매계약에 따라 원고와 소외인에 대하여 아무런 부담이 없는 소유권이전등기를 이행할 의무를 부담함에도 불구하고 이 사건 임야의 일부를 분필하여 존속기간이 장기인 지상권을 설정하였고, 이 사건 매매계약의 이행을 전제로 매매목적물의 일부를 이전 받아 점유하고 있는 원고의 점유권을 부정하며 관련 소송을 제기하였다. 이러한 일련의 행위로, 피고 1 등은 원고에 대하여 이 사건 매매계약을 이행하지 않겠다는 의사를 명백히 그리고 종국적으로 표시함으로써 그 이행을 거절하였다고 봄이 타당하다.
다. 이 사건 매매계약이 적법하게 해제되었는지 여부
1) 원고의 계약해제 의사표시에 따른 계약의 해제
가) 피고 1 등의 이행거절을 이유로 이 사건 매매계약을 해제한다는 원고의 의사가 기재된 2022. 10. 6.자 서면이 2022. 10. 7. 또는 같은 달 13. 피고들에게 송달되었다(법원에 현저한 사실).
나) 한편, 이 사건 매매계약의 공동매수인인 소외인은 이 사건 매매계약 체결 후인 2008. 2. 13. 이 사건 매매계약에 관한 모든 권한을 원고에게 위임하였고, 원고는 이 사건 소장에 소외인으로부터 이 사건 매매계약에 관한 모든 권한을 위임 받았음을 표시하고 그 위임서류를 첨부하였다(갑 제8호증의 4의 기재, 변론 전체의 취지). 따라서 원고는 소외인으로부터 이 사건 매매계약의 해제에 관한 대리권을 수여받아 공동매수인 중 1인이자 다른 공동매수인의 대리인으로서 민법 제547조 제1항에 따라 이 사건 매매계약을 적법하게 해제하였다고 볼 수 있다. 따라서 이 사건 매매계약은 원고의 2022. 10. 6.자 서면이 피고들에게 송달됨에 따라 해제되었다.
2) 피고들의 주장에 관한 판단
가) 원고의 채무불이행을 원인으로 한 계약의 자동해제 주장(피고들의 주장)
(1) 피고들은, 소외인이 이 사건 매도인들에 대하여 2010. 7. 5.자 각서와 2010. 8. 9.자 확인서를 작성해줌으로써 이 사건 매매계약에 따른 잔금을 2010. 12. 31.까지 지급하지 못하면 이 사건 매매계약이 자동으로 해제되도록 합의하고, 위 기한 내에 잔금이 지급되지 않았으므로 이 사건 매매계약은 별도의 해제의사표시 없이 자동으로 해제되었다고 주장한다.
(2) 소외인이 ‘이 사건 매매계약에 따른 잔금을 2010. 12. 31.까지 지급하지 않을 때에는 이 사건 매매계약상 권리 및 계약금을 포기한다’는 내용의 2010. 7. 15.자 각서 및 2010. 8. 9.자 확인서를 작성한 사실은 인정된다(을 제3, 4호증의 각 기재). 그러나 위 각서와 확인서는 소외인이 작성한 것으로, 원고가 피고들에게 그와 같은 의사표시를 하였다고 볼 증거는 없다. 오히려 소외인은 2008. 2. 13. 이 사건 매매계약에 관한 모든 권한을 원고에게 위임하였는바(갑 제8호증의 4의 기재), 소외인이 위 각서와 확인서 작성 당시 원고를 대신하여 이 사건 매매계약상의 권리와 계약금을 포기할 권한이 있었다고 볼 수 없다. 달리 이 사건 매매계약이 원고의 잔금 미지급으로 인하여 자동해제되었다고 볼 근거가 없다.
나) 원고의 이행거절을 이유로 한 계약의 해제 주장(피고 1 등의 주장)
(1) 피고 1 등은, 원고가 2021. 1. 26. 이 사건 매매계약의 해제를 주장하며 매매대금 반환 등을 구하는 이 사건 소를 제기함으로써 이 사건 매매계약의 이행을 거절하였으므로 원고의 이행거절을 이유로 이 사건 매매계약을 해제한다고 주장한다(2022. 6. 14.자 서면).
(2) 피고 1 등은 앞서 본 바와 같이 원고가 이 사건 소를 제기하기 전인 2020. 7. 10. 이미 관련 소송을 제기함으로써 이 사건 매매계약의 이행을 거절하였는바, 원고가 이 사건 소를 제기함으로써 이 사건 매매계약의 이행을 거절하였다고 평가할 수는 없다. 이는 원고가 피고 1 등의 이행거절을 이유로 이 사건 매매계약을 해제한다는 의사를 표시하기 전에 피고 1 등이 원고의 이행거절을 이유로 이 사건 매매계약을 해제한다는 의사를 표시하였다고 하더라도 마찬가지이다. 뿐만 아니라, 피고 1 등이 이 사건 매매계약을 적법하게 해제하기 위해서는 원고뿐만 아니라 소외인에게도 해제의 의사표시를 하여야 하는데(민법 제547조 제1항 참조), 피고 1 등이 소외인에 대하여 해제의 의사표시를 하였다는 점에 대한 주장과 증명도 없다.피고 1 등의 위 주장도 이유 없다.
다) 원고들의 채무불이행을 이유로 한 계약 해제 주장(피고 1 등의 주장)
(1) 피고 1 등은, 위 피고들이 원고에 대하여 이 사건 매매계약에 따른 소유권이전등기의무의 이행을 제공하면서 2023. 2. 28.자 준비서면의 송달로써 위 준비서면 송달일로부터 20일 내에 매매잔대금을 지급할 것을 최고하였으나, 원고는 위 기간 내에 위 피고들에게 매매잔대금을 지급하지 않았으므로, 원고의 매매대금 지급 지체를 이유로 이 사건 매매계약을 해제한다고 주장한다.
(2) 그러나 이 사건 매매계약은 앞서 본 바와 같이 원고 2022. 10. 6.자 참고서면이 피고들에게 송달됨에 따라 위 참고서면 최종 송달일인 2022. 10. 13. 이미 해제되었다. 따라서 피고의 위 주장도 이유 없다.
4. 이 사건 매매계약의 해제에 따른 피고들의 매매대금 반환 및 위약금 지급의무
가. 계약 해제에 따른 매매대금 반환의무
1) 매매대금 반환에 관한 권리의무의 내용
가) 이 사건 매매계약은 원고의 해제 의사표시에 따라 적법하게 해제되었으므로, 피고들은 원고와 소외인에게 이 사건 매매계약에 따라 지급받은 매매대금을 반환할 의무가 있다.
나) 계약당사자들 상호간의 밀접한 관계, 계약체결경위와 내용 등에 비추어 계약 이행에 관하여 전원의 의사나 능력이 일체로서 고려되었다고 볼 수 있는 경우에는 매매계약의 무효나 해제로 인한 매매대금 반환채무는 성질상 불가분채무라고 봄이 타당하다(대법원 1997. 5. 16. 선고 97다7356 판결, 대법원 2000. 6. 9. 선고 99다24980 판결 참조). 이 사건 매매계약의 소유권이전등기의무 이행에 관하여 이 사건 매도인들 전원의 의사와 능력이 일체로서 고려되었다고 볼 수 있음은 앞서 3. 가.의 1)항에서 본 바와 같으므로, 피고들의 매매대금 반환채무는 불가분채무에 해당한다.
다) 한편, 채권자가 수인인 경우 특별한 의사표시가 없으면 각 채권자는 균등한 비율로 권리가 있으므로(민법 제408조), 원고는 피고들에 대하여 원고와 소외인이 지급한 매매대금 중 절반에 해당하는 금액의 반환만을 구할 수 있다. 원고는 소외인으로부터 이 사건 매매계약상의 모든 권리를 위임 받았다고 주장하였을 뿐이고, 원고가 소외인의 매매계약상의 권리를 이전 받았거나 매매대금 반환채권을 양도 받았다는 취지의 주장과 증명은 없다. 달리 원고가 소외인의 매매대금 반환채권을 행사할 수 있다고 볼 근거도 없다.
2) 반환하여야 할 매매대금의 액수
가) 원고 또는 소외인이 이 사건 매매계약 체결 당시 및 2008. 5. 23.경 계약금 합계 4억 원을 지급한 사실은 앞서 본 바와 같다(위 계약금은 소외 2 명의 계좌로 송금되었는데, 피고들도 위 돈이 이 사건 매매계약의 계약금으로 지급되었음을 다투지 않는다).
나) 원고는, 원고가 2007. 12. 3. 소외 2에게 지급한 5억 원 중 4억 원을 이 사건 매매계약에 따른 중도금으로 하기로 합의하였다고 주장하며 그 반환을 구한다. 그러나 갑 제8호증의 2에 따르면 원고가 소외 2에게 5억 원을 송금하였음을 알 수 있을 뿐이고, 이 사건 매매계약의 당사자들 사이에 위 돈 중 4억 원을 중도금으로 보는 합의가 있었다는 점을 인정할 증거는 없다. 오히려 이 사건 매매계약의 매매대금에 관한 기재가 있는 소외인 작성의 2008. 5. 29.자 확인서(갑 제8호증의 1)와 피고 4 작성의 2013. 11. 28. 사실확인서(갑 제8호증의 3)에는 원고 주장의 4억 원이 중도금으로 지급되었다는 내용이 기재되어 있지 않고, 원고가 소외 2에게 보낸 2017. 11. 24.자 내용증명우편(갑 제10호증)에도 ‘원고가 2008. 5. 23. 소외 2의 농협 계좌로 송금한 중도금 2억 원과 용역비로 지불한 4억 원’의 반환을 요청하는 내용만 기재되어 있을 뿐이다. 따라서 원고의 위 주장은 이를 인정할 증거가 부족하여 받아들이지 않는다.
다) 원고는, 소외인이 피고 4에게 중도금 중 일부로 3억 8,000만 원을 지급하였다고 주장하며 그 반환을 구한다. 그러나 위 주장에 부합하는 갑 제8호증의 3의 기재는 이를 그대로 믿기 어렵고, 갑 제16, 17호증의 각 기재만으로 위 주장과 같은 사실을 인정하기에는 부족하며, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 위 주장도 이유 없다.
라) 그렇다면 피고들은 공동하여 원고에게 2억 원(= 계약금 4억 원 × 원고의 몫 1/2) 및 이에 대하여 원고가 구하는 계약금의 최종 지급일인 2008. 5. 23.부터 피고들이 이행의무의 범위나 존부에 관하여 다툼이 타당한 이 법원 판결 선고일인 2023. 9. 22.까지 민법이 정한 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 정한 법정이자 또는 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
나. 위약금 지급의무
1) 약정에 따른 위약금 지급의무
이 사건 매매계약 제6조는 "본 계약을 매도인이 위약시는 계약금의 배액을 변상하고, 매수인이 위약시는 계약금을 포기하고 반환청구를 하지 않기로 한다."고 정하고 있다. 앞서 본 바와 같이 이 사건 매매계약은 피고 1 등의 이행거절을 원인으로 해제되었으므로, 피고들은 원고에게 위 조항에 따른 위약금을 지급할 의무가 있다.
2) 손해배상예정액의 감액
가) 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되고(민법 제398조 제4항), 손해배상 예정액의 지급이 당사자의 지위, 계약의 목적 및 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상손해액의 크기, 당시의 거래관행, 실제의 손해액 등 모든 사정을 참작하여 일반 사회관념에 비추어 경제적 약자 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우에는 예정된 손해배상액을 감액할 수 있다(민법 제398조 제2항, 대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다60169 판결 등 참조).
나) 앞서 살펴보았거나 앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, 이 사건 매매계약 제6조에 따른 위약금은 부당히 과다하다고 판단되므로, 이를 20%로 감액함이 타당하다.
(1) 원고는 2003. 8.경부터 2004. 3.경까지 이 사건 공유자들과 △△조합법인으로부터 분할 전 임야에 대한 개발사업에 관한 사무를 위임받았으나, 그 위임사무를 원활히 진행하였다고 볼 자료가 없다. 이 사건 매매계약 체결 이전에 원고가 소외 2 등으로부터 돈을 지급 받은 것으로 보이고(을 제1호증의 1, 2의 각 기재), 이 사건 매매계약의 체결은 분할 전 임야에 대한 위 개발사업이 원활히 진행되지 못한 것과 밀접한 관련이 있어 보인다(원고 주장에 의하더라도 개발을 위한 투자비용의 마련을 위해 이 사건 임야를 제3자에게 매각하려고 하였다는 것이다).
(2) 원고와 소외인이 이 사건 매매계약 체결일로부터 12년이 넘게 지나도록 계약금 4억 원을 제외한 나머지 매매대금 36억 원에 관한 이행을 제공하였다고 볼 자료가 없다. 앞서 본 바와 같이 공동매수인인 소외인은 2010. 7. 15. 및 2010. 8. 9. 피고측에 이 사건 매매계약에 따른 잔금을 2010. 12. 31.까지 지급하지 않을 때에는 이 사건 매매계약상 권리 및 계약금을 포기한다는 내용의 각서 및 확인서를 작성하여 주기도 하였다. 이러한 경위를 종합하여 보면, 이 사건 매매계약이 해제되기에 이른 책임이 피고들에게만 있다고 보기는 어렵다.
(3) 원고는 이 사건 매매계약 이후 장기간 동안 피고들에게 특별한 대가를 지급하지 않고 이 사건 임야 중 일부를 점유하여 왔다.
다) 한편, 공동매수인 중 1인인 원고는 피고들에 대하여 위약금 중 절반에 해당하는 금액의 지급만을 청구할 수 있고(민법 제408조), 피고들의 원고에 대한 위약금 지급의무는 앞서 본 매매대금 반환채무와 마찬가지로 불가분채무라고 봄이 타당하다. 따라서 피고들은 공동하여 원고에게 위와 같이 감액된 위약금 중 1/2에 해당하는 4,000만 원(= 위약금 4억 원 × 20% × 1/2) 및 이에 대하여 피고들의 채무불이행 이후로서 원고가 구하는 이 사건 청구취지 변경신청서 부본 최종송달일 다음 날인 2021. 11. 3.부터 피고들이 이행의무의 범위나 존부에 관하여 다툼이 타당한 이 법원 판결 선고일인 2023. 9. 22.까지 민법이 정한 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 정한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
다. 소결론
피고들은 공동하여 원고에게 매매대금 반환채무와 위약금 지급채무 합계 2억 4,000만 원 및 그 중 매매대금 반환금 2억 원에 대하여는 위 2008. 5. 23.부터, 위약금 4,000만 원에 대하여는 위 2021. 11. 3.부터 각 위 2023. 9. 22.까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다.
5. 결 론
원고의 피고들에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 각 나머지 청구는 이유 없어 기각하여야 한다. 제1심 판결은 이와 결론이 달라 부당하므로, 제1심 판결 중 위에서 지급을 명한 원고 패소 부분을 취소하고, 피고들에게 위 금액의 지급을 명하며, 원고의 피고들에 대한 나머지 항소는 모두 이유 없어 기각한다.
판사 정경근(재판장) 박순영 민지현
