요지

납세의무자가 제시한 감정가액 등 기존 감정가액이 존재하지 않는 상황에서도 과세관청이 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에서 정한 요건과 방식에 따라 감정을 의뢰할 수 있고 그에 따른 감정가액 역시 객관적이고 합리적인 방식으로 이루어진 것으로서 객관적 교환가치를 적정하게 반영하고 있다면 시가로 인정될 수 있음

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고들의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다.

청 구 취 지

피고가 원고들에 대하여 한 별지 1 부과처분 목록 기재 각 증여세 부과처분(가산세 포함)을 모두 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 서울 ○○구 ○○동 대 1,865.1㎡(이하 ⁠‘이 사건 토지’라 한다) 및 위 지상 철근콘크리트조 슬라브지붕 지하1층, 지상 4층 교육연구 및 복지시설(이하 위 건물과 토지를 통틀어 ⁠‘이 사건 부동산’이라 한다)은 원고들이 각 1/12 지분, BBB이 1/4 지분을 각 소유하고 있었는데, BBB은 2020. 4. 20. 이 사건 부동산에 관한 자신의 지분을 원고들에게 균등하게 각 1/36 지분씩 증여하였다.

나. 원고들은 2020. 7. 31. 구 상속세 및 증여세법(2020. 12. 22. 법률 제17654호로 개정되기 전의 것, 이하 ⁠‘상증세법’이라 한다) 제60조 제3항, 제61조에서 정한 보충적 평가방법에 따라 원고들에 대한 각 증여지분(이 사건 부동산의 각 1/36) 가액을 453,081,415원으로 평가하여 증여세를 신고․납부하였다.

다. ○○지방국세청장은 2021. 1.경 주식회사 aa감정평가법인(이하 ⁠‘aa감정평가법인’이라 한다)과 bb감정감정평가법인 주식회사(이하 ⁠‘bb감정감정평가법인’이라 한다)에 가격산정 기준일을 2020. 4. 20.로 정하여 이 사건 부동산에 관한 감정평가(이하 ⁠‘이 사건 감정평가’라 한다)를 의뢰하였는데, 위 각 감정평가법인이 2021. 1. 28. 작성한 이 사건 감정평가 결과에 의하면 이 사건 부동산의 1/36 지분 가액은 아래와 같다.

라. 피고는 이 사건 감정결과에 따른 이 사건 부동산의 1/36 지분에 관한 감정가액 평균인 1,033,686,510원(이하 ⁠‘이 사건 감정가액’이라 한다)을 시가로 보아 증여세 과세표준을 정정하여, 2021. 5. 6. 원고들에 대하여 별지 1 기재와 같이 각 증여세를 경정․고지하였다(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다).

마. 원고들은 이 사건 처분에 불복하여 이의신청을 거쳐 2022. 1. 19. 조세심판원에 심판청구를 제기하였으나, 조세심판원은 2022. 4. 5. 원고들의 청구를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6호증, 을 제1 내지 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고들 주장의 요지

1) 이 사건 감정평가는 아래와 같은 이유로 위법하다.

가) 조세법률주의 위배

① 구 상속세 및 증여세법 시행령(2021. 1. 5. 대통령령 제31380호로 개정되기 전의 것, 이하 ⁠‘상증세법 시행령’이라 한다) 제49조 제1항 제2호 단서에 의하면, 납세의무자가 제시한 감정가액이 보충적 평가방법에 따라 기준시가로 평가한 가액과 상증세법 시행령 제49조 제4항에 따라 증여재산의 시가로 인정되는 유사사례가액의 90%에 해당하는 금액 중 적은 금액에 미달하는 경우에 한하여 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액을 시가로 볼 수 있다. 이 사건 부동산에 관하여 증여일로부터 3개월 도과한 시점인 증여세 납부기한을 기준으로 매매거래가액, 감정가액 등이 존재하지 않고 원고들이 이 사건 부동산의 감정가액을 제시한 사실이 없으므로, 피고는 상증세법 제60조 제3항에서 정한 보충적 평가방법에 의해서만 과세할 수 있을 뿐 직접 다른 감정기관에 감정을 의뢰하여 감정한 가액에 기하여 과세할 수 없다.

② 이와 달리 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서를 해석하여 납세의무자가 제시한 감정가액이 없는 경우에도 과세관청이 소급하여 감정을 의뢰할 수 있다고 본다면, ⁠‘평가기준일 현재 존재하는 시가’를 기준으로 증여세를 부과하도록 하는 상증세법 제60조 제1항의 취지에 반하게 되므로, 위 규정은 모법의 위임 범위를 벗어나 무효이다.

③ 이해관계가 상반되는 납세의무자의 의사와 무관하게 과세관청이 일방적으로 의뢰하여 나온 감정가액은 그 객관성 및 공정성을 뒷받침할 수 없으므로, 이는 상증세법 제60조 제1, 2항에서 정한 ⁠‘시가’라고 볼 수 없다.

나) 조세평등주의 위배

과세관청이 아무런 기준 없이 비거주용 부동산 중 일부를 임의로 선정하여 감정평가를 실시한 후 그에 따라 과세하는 것은 조세평등주의에 위배된다.

다) 세무조사권의 남용

피고 소속 공무원이 감정기관에 이 사건 부동산에 대한 감정을 의뢰한 행위는 조사사무처리규정 제30조 제2항에서 정한 ⁠‘거래처 등에 대한 조사를 실시하면서 관련법령 및 규정에서 정한 조사절차를 준수하지 아니하고 조사를 실시하는 행위’(제5호) 및 ⁠‘그 밖에 세무조사를 실시하면서 납세자의 권리를 부당하게 침해하는 행위’(제7호)로서 세무조사권을 남용한 것으로, 이에 근거한 이 사건 처분 역시 위법하다.

2) 설령 이 사건 감정평가가 적법하다 하더라도, 증여일(2020. 4. 20.)과 이 사건 감정평가서 작성일(2021. 1. 28.) 사이에 발생한 서울 강남구의 급격한 지가 상승을 고려하면 이 사건 감정가액을 증여일 현재의 시가로 볼 수 없다.

나. 관계 법령

별지 2 기재와 같다.

다. 판단

1) 이 사건 감정평가의 위법 여부

가) 관련 규정 및 법리

상증세법 제60조 제1항 본문은 ⁠“상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 ”평가기준일“이라 한다) 현재의 시가에 의한다.”라고 규정하고, 제2항은 ⁠“제1항의 규정에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.”고 규정하고 있다. 그 위임에 따라 상증세법 시행령 제49조 제1항은 ⁠“법 제60조 제2항에서 ⁠‘수용가격․공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것’이라 함은 평가기준일전 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 ”평가기간“이라 한다) 이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 ⁠‘매매등’이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.”라고 규정하고 있다.

상증세법 제60조 제2항이 ”수용가격⋅공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.“고 한 문언에 비추어 볼 때, 상증세법 시행령 제49조 제1항 각호는 증여재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것으로 봄이 타당하다. 한편 시가란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가치를 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액도 포함되는 개념이므로, 공신력 있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있고(대법원 2005. 9. 30. 선고 2004두2356 판결 등 참조), 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 아니한다(대법원 1997. 7. 22. 선고 96누18038 판결 참조).

나) 조세법률주의 위배 여부

앞서 본 상증세법 제60조 제1항, 상증세법 시행령 제49조 제1항의 문언 및 관련 법리에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합해 보면, 납세의무자가 제시한 감정가액 등 기존 감정가액이 존재하지 않는 상황에서도 과세관청이 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에서 정한 요건과 방식에 따라 감정을 의뢰할 수 있고 그에 따른 감정가액 역시 객관적이고 합리적인 방식으로 이루어진 것으로서 객관적 교환가치를 적정하게 반영하고 있다면 시가로 인정될 수 있다고 봄이 타당하다. 따라서 원고들의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.

(1) 증여세는 부과과세 방식의 조세로서, 납세의무자에게 과세표준 및 세액의 신고의무가 있더라도 이는 과세관청에 대한 협력의무에 불과하여 조세채무 확정의 효력이 없고, 과세관청이 과세표준과 세액을 결정하는 때에 조세채무가 확정되므로, 증여세 신고를 받은 과세관청으로서는 정당한 과세표준 및 세액을 조사⋅결정하여야 한다.

따라서 과세관청이 정당한 과세표준 및 세액을 조사⋅결정하기 위하여 감정을 의뢰하는 것은 이러한 부과과세 방식의 조세에서 과세관청의 정당한 권한에 속하는 사항이다.

(2) 상증세법 제60조 제1항은 ”이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 따른다.“고 규정하고 있고, 같은 조 제2항의 전단은 ⁠“제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액”이라고 규정함으로써 상속⋅증여재산의 평가방법으로 시가주의를 채택하고 있다. 여기서 ⁠‘시가’란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 말하는 것으로, 거래가액을 증여 당시의 시가라고 할 수 있기 위해서는 객관적으로 보아 그 거래가액이 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 사정이 있어야 한다(대법원 2007. 8. 23. 선고 2005두5574 판결 등 참조). 즉 ⁠‘시가’는 ① 주관적인 요소가 배제된 객관적인 것이어야 하고, ② 일반적이고 정상적인 거래에 의해 형성되어야 하며, ③ 그 기준시점의 재산의 구체적 현황에 따라 평가된 객관적 교환가치를 적정하게 반영한 것이어야 한다. 앞서 본 바와 같이 상증세법 제60조 제2항 후단 및 상증세법 시행령 제49조 제1항은 상속⋅증여재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것에 불과하므로, 감정가액 등이 위 각 규정의 내용에 형식적으로 부합하지는 않는다고 하더라도 그것이 ⁠‘일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성되는 객관적 교환가치’를 적절하게 반영하고 있다고 인정되는 때에는 이를 증여재산의 ⁠‘시가’로 인정할 수 있다.

(3) 상증세법 제60조 제2항 후단에서 ⁠‘불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액’ 외에 수용가격⋅공매가격 및 감정가격 등을 시가로 인정할 수 있도록 하고 상증세법 시행령 제49조 제1항에서 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월) 이내의 기간 중 매매⋅감정⋅수용⋅경매 또는 공매가 있는 경우 확인되는 가액을 포함하여 시가의 범위를 확장한 것은, 과세관청의 시가 산정상 어려움을 다소나마 해결하고 증여재산 평가의 합리화를 도모함과 동시에 납세의무자에게 예측가능성을 부여하기 위한 취지로 이해된다. 그와 같은 취지와 위 규정에서 문언상 감정을 의뢰할 수 있는 주체를 납세의무자로 명백히 제한하고 있지 않은 점, 상증세법 제60조 제3항 은 제1, 2항의 방법으로 시가를 ⁠‘산정(算定)’하기 어려운 경우에는 상증세법 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다고 규정하고 있는데, ⁠‘산정’의 의미에 비추어 볼 때 이는 매매사례가액, 수용가격이나 공매가격 등을 통해 분명한 시가를 발견할 수 없는 경우에는 구체적 사정에 맞추어 시가를 계산하여 정하되 그와 같은 산정조차 어려운 경우 보충적으로 법정평가방법에 따른 평가액을 재산의 가액으로 삼는다는 취지로 보이는 점, 이와 같은 취지에서 법원은 소급감정 등 사후적으로 산정한 가치를 증여당시의 가액으로 인정하여 온 점 등을 고려하면, 기존의 감정가액이 존재하지 않는 경우에 과세관청이 실질과세를 위하여 감정을 의뢰하는 것 또한 상증세법 제60조 제1, 2항에서 정한 ⁠‘시가’에 포함된다고 보이고, 위 규정에서 말하는 ⁠‘평가기준일 현재의 시가’가 반드시 평가기준일 현재 존재하는 가액만을 의미한다고 볼 수 없다. 따라서 그와 다른 전제에서 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서가 모법인 상증세법 제60조 제1, 2항의 위임 범위를 벗어나 무효라는 원고들의 주장은 받아들이기 어렵다.

(4) 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호의 단서에서 납세의무자가 제시한 감정가액이 보충적 평가방법에 따라 기준시가로 평가한 가액과 상증세법 시행령 제49조 제4항에 따라 증여재산의 시가로 인정되는 유사사례가액의 90%에 해당하는 금액 중 적은 금액에 미달하는 경우에는 세무서장 등이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액을 시가로 인정할 수 있다고 규정하고 있기는 하나, 이는 이미 존재하는 감정가액이 시가로 보기 어려운 사정이 있는 경우에 과세관청이 다시 감정기관에 의뢰하여 정확한 감정가액을 얻어 과세할 수 있다는 취지로 이해될 뿐, 그 자체로 과세관청이 최초 감정을 의뢰하는 것을 제한하는 의미라고 볼 수 없다.

(5) 더구나 실질과세원칙을 고려하여 보더라도, 만약 매매사례 등이 존재하지 않는 비주택부동산 내지 토지 등에 관하여 납세의무자가 별도의 감정을 하지 않은 채 보충적 평가방법을 적용하여 증여세를 신고⋅납부하였는데 과세관청의 조사 결과 시가로 보기 어렵다고 볼 만한 상당한 이유가 있다면, 감정을 통하여 확인한 시가를 적용하여 증여재산가액을 산정할 수 있다고 보는 것이 오히려 조세공평뿐 아니라 상증세법 제60조 제1항의 시가주의 원칙 및 국세기본법 제14조의 실질과세 원칙에 부합하는 결과가 될 수 있다.

(6) 원고들은 과세관청이 의뢰한 감정가액을 시가로 볼 경우 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호 단서 및 보충적 평가방법을 정한 상증세법 제60조 제3항, 제61조가 완전히 형해화된다는 취지로도 주장한다. 그러나 과세관청이 현실적으로 모든 상속⋅증여재산에 관하여 감정을 의뢰할 수는 없고, 감정이 이루어진다고 하더라도 그 감정가액이 객관적 교환가치로 인정되기 어려운 경우도 충분히 가능하며, 부동산가격 급락기에는 감정가액이 보충적 평가방법에 의한 가격에 미달할 수 있고 그러한 경우 여전히 보충적 평가방법으로 평가한 가격이 시가로 인정될 수 있으므로, 과세관청이 적극적으로 감정을 의뢰할 수 있다고 보는 것만으로 원고들의 주장과 같이 상증세법상 보충적 평가방법을 정한 규정들이 완전히 형해화된다고 보기는 어렵다.

(7) 원고들은, 과세관청이 일방적으로 감정평가를 의뢰하여 나온 결과는 그 객관성 및 공정성을 담보하기 어렵기 때문에 ⁠‘불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로서 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격’으로서의 시가에 해당한다고 보기 어렵다고 주장한다. 그러나 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호에서 감정기관을 복수로 하여 감정평가를 의뢰하는 점, 매매등의 가액의 시가인정에 대하여 위 시행령 제49조의2 제1항에서 정한 평가심의위원회의 심의를 거치는 점, 평가심의위원회는 공정하고 객관적인 심의를 위하여 필요하다고 인정되는 경우 심의에 앞서 관계인의 증언을 청취할 수 있는 점(제49조의2 제9항) 등 감정가액의 객관성 및 공정성을 담보하는 장치가 마련되어 있으며, 그럼에도 불구하고 그 감정가액이 객관적인 교환가격을 반영하지 못하고 있다면 납세의무자 역시 불복절차에서 감정가액이 적정한 시가가 아님을 다툼으로써 권리를 구제받을 수 있으므로, 단지 과세관청이 증여재산에 관하여 감정을 의뢰하였다는 이유만으로 그 감정가액이 시가로 인정될 수 없다고 볼 수는 없다.

다) 조세평등주의 위배 여부 을 제4호증의 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합해 보면, 기존 매매등이 존재하지 않는 경우에 과세관청이 선별하여 감정을 의뢰하였다 하더라도 그 자체로 국세기본법 제18조 제1항의 조세형평주의에 위배된다고 보기는 어렵다. 따라서 원고들의 이 부분 주장도 받아들이지 않는다.

(1) 아파트⋅오피스텔 등의 주거용 부동산은 면적⋅위치⋅용도 등이 유사한 물건이 많으므로 그 유사매매사례가액 등을 증여재산의 시가로 인정할 수 있는 경우가 많은 반면(상증세법 시행령 제49조 제4항 참조), 비주거용 부동산은 개별적 특성이 강하여 비교대상이 될 만한 물건을 찾기 어렵고, 거래 자체가 빈번하지 않아 유사매매사례가액 등을 확인하기 어렵다. 따라서 대부분의 납세의무자들은 공시가격으로 비주거용 부동산을 평가하여 상속⋅증여세를 신고하고 있는데, 특히 최근까지 비주거용 부동산은 공시가격 현실화율 역시 현저하게 낮아 그 객관적 교환가격이 제대로 반영되지 못하는 문제가 있었던 것이 사실이다.

(2) 국세청은 2020. 1. 31. ⁠‘상속⋅증여세 과세형평성 제고를 위한 꼬마빌딩 등 감정평가사업 시행 안내’에 대한 보도자료를 발표하였는데, 비주거용 부동산 및 지목의 종류가 대지 등으로 지상에 건축물이 없는 토지(나대지) 중 보충적 평가방법에 따라 신고하여 시가와의 차이가 크고 고가인 부동산을 중심으로 감정평가를 실시할 계획이고, 2019. 2. 12. 이후 상속 및 증여받은 부동산 중 법정결정기한 이내의 물건을 대상으로 실시할 예정인 점을 밝혔다. 또한 위 보도자료의 질의응답 항목 중 ⁠‘고가의 비주거용 부동산이 모두 감정평가 대상이 되는지?’라는 질의 부분에서 고가의 비주거용 부동산 전체가 감정평가 대상이 되는 것은 아니고, 상속⋅증여된 비주거용 부동산으로서 시가와 신고가액의 차이가 큰 경우 등 과세형평성이 현저히 떨어지는 물건을 대상으로 한다는 내용도 밝혔다. 즉 국세청은 위 보도자료를 통하여 과세관청이 감정을 시행할 대상과 기준을 가능한 범위에서 밝혔던 것으로 보이고, 그 선정 기준이 현저히 자의적이라고 보이지도 않는다.

(3) 즉 담세력에 따른 실질과세의 원칙 등에 비추어 볼 때 시가를 확인하기 어려운 토지 등 비주거용 부동산 중 공시가격과 시가의 차이가 지나치게 큰 것으로 보이는 일부 고가의 상속⋅증여 부동산을 대상으로 과세관청이 감정을 실시하여 시가를 확인하는 것이 합리적인 이유 없는 차별이라고 보기는 어려우며, 그와 같이 이루어진 감정이라 하더라도 그 자체에 하자가 없고 객관적인 교환가치에도 부합한다면 담세력을 초과하는 과세가 이루어진다고 보기도 어려운 점 등을 종합해 보면, 과세관청이 고가의 비주거용 부동산에 관하여만 일부 감정을 실시하였다고 하여 이를 조세형평주의에 위배된다고 보기는 어렵다.

라) 세무조사권의 남용 여부

앞서 살펴본 바와 같이 피고 소속 공무원이 감정기관에 이 사건 부동산에 대한 감정을 의뢰한 행위는 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에서 정한 요건과 절차에 따라 이루어진 것으로 적법하고, 달리 피고 소속 공무원이 관련 법령 및 규정에서 정한 조사절차를 준수하지 아니하고 거래처 등에 대한 조사를 실시하였다거나 그 밖에 세무조사를 실시하면서 납세자의 권리를 부당하게 침해하였다고 인정할 증거가 없다.

따라서 원고들의 이 부분 주장도 이유 없다.

2) 이 사건 감정가액을 증여일 현재의 시가로 볼 수 있는지 여부

앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합해 보면, 이 사건 감정가액은 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서의 요건을 충족하고 있을 뿐 아니라 증여일 당시 이 사건 부동산의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 보이므로, 이 사건 감정가액에 따라 이루어진 이 사건 처분은 적법하다.

따라서 원고들의 이 부분 주장도 받아들이지 않는다.

가) 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서는 ⁠“평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한(이하 ⁠‘법정결정기한’이라 한다)까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.”고 규정하고 있다. 이때 ⁠‘가격변동의 특별한 사정’이 있는 경우로서 형질변경, 도시계획변경, 토지의 분할⋅합병, 멸실⋅훼손, 용도변경 등 객관적 사유가 있는 경우에만 ⁠‘가격변동의 특별한 사정’을 한정하여 인정하는 것으로 해석할 수는 없고, 상증세법 제60조 제1항이 시가주의의 원칙을 채택하고 있는 점 등을 더해 보더라도, 위 규정에서 말하는 ⁠‘가격변동의 특별한 사정’은 증여일로부터 가격산정기준일, 감정가액평가서 작성일까지의 기간 중에 객관적인 교환가격의 변동이 있다고 인정될 수 있는 모든 사정을 의미하는 것으로 이해된다.

나) 앞서 든 증거들에 의하면, 증여일 무렵인 2020. 4.경부터 이 사건 감정가액평가서 작성일 무렵인 2021. 1.경까지 서울 ○○구의 지가변동률이 4.592%인 사실을 인정할 수 있다. 그러나 이 사건 감정가액은 가격산정기준일을 평가기준일과 동일한 2020. 4. 20.로 하여 산정되었을 뿐만 아니라 지가지수는 일반적인 지가수준의 변동을 측정하기 위한 지표에 불과하여 개별토지의 가격수준 및 가격 변동을 측정할 수 있는 수단이 아니므로 지가지수의 변동만으로 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에서 정하는 ⁠‘가격변동의 특별한 사정’이 있었다고 인정하기는 어렵다.

다) 서울지방국세청장은 2개의 감정평가법인(aa감정평가법인 및 bb감정감정평가법인)에 이 사건 부동산의 감정을 의뢰하여 각 감정평가법인은 법정결정기한 내인 2021. 1. 28.에 감정평가서를 각 작성하였다. 이 사건 감정평가에 있어 감정평가법인들은 ① 이 사건 부동산 중 토지 부분에 관하여는 공시지가기준법¹⁾을 적용하여 용도지역, 이용상황, 주변환경 등이 유사한 인근 대치동 986-4를 비교표준지로 선정하고 지가변동률을 활용하여 그 시점을 수정하고, 지역요인, 개별요인 등 가치형성요인을 반영하여 시산가액을 산정한 다음, 이를 거래사례비교법²⁾에 따라 용도지역, 이용상황, 주변환경, 지리적 접근 등 가치형성요인이 유사한 대치동 987-3 토지 및 건물의 거래사례를 비교 거래사례로 선정하여 산정한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토한 후 적정한 시장가치를 산정한 것으로 보이고, ② 건물 부분에 관하여는 원가법³⁾을 적용하여 건물의 구조, 사용자재, 시공상태, 부대설비, 용도 등을 종합적으로 고려하여 건물을 신축하는데 소요되는 가격을 구한 후 감가상각비를 고려하여 적정한 시장가치를 산정한 것으로 보이며 달리 그 평가방법에 있어서 어떠한 위법이 있었다고 볼 만한 자료가 없다.

라) 나아가 이 사건 감정가액은 위와 같이 서울지방국세청장이 의뢰하여 받은 2개의 감정가격을 더하여 그 평균액으로 산정한 것으로 국세청 평가심의위원회 역시 2021. 2. 23. 이 사건 감정가액을 증여일 현재 이 사건 부동산의 시가로 인정하였는바, 절차적으로도 그 객관성과 공정성이 충분히 담보되었다고 보인다.

3. 결론

그렇다면 원고들의 이 사건 청구는 이유 없으므로, 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

1) 대상토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법이다.

2) 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 형황에 맞게 사정보정, 시점보정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법이다.

3) 대상물건의 재조달 원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법이다.

출처 : 서울행정법원 2023. 07. 13. 선고 서울행정법원 2022구합71271 판결 | 국세법령정보시스템