요지

실지거래가액이란 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의
거래대금 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미하므로 단순히
기준시가나 다른 매매사례보다 실지거래가액이 낮다는 사정만으로 위 약정상의 취득금액을 부인하기는 어려워 보임

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고들의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다.

청 구 취 지

피고가 20**. *. **. ○○○에게 한 양도소득세 ******원(가산세 포함), 원고 ○○○에게 한 양도소득세 ******원(가산세 포함), 원고 ○○○에게 한 양도소득세 ******원(가산세 포함)의 각 부과처분을 취소한다

이 유

1. 처분의 경위

가. ○○○(이하 ⁠‘망인’이라 한다), 원고 ○○○, 원고 ○○○(이하 ⁠‘망인 외 2인’이라 한다)은 2001. 5. 14. 서울 강동구 길동 414-9, 414-14, 414-15 토지 및 물(이하 ⁠‘이 사건 부동산’이라 한다, 414-14 토지와 414-15 토지는 2019. 5. 10. 합병으로 인하여 ○○○ 토지 등기부에 이기되었다)을 매수하는 내용의 계약서(이하 ⁠‘이 사건 계약서’라 한다)를 작성하고, 20**. *. **. 이 사건 부동산 중 망인은 70/100, 원고 ○○○은 18/100, 원고 ○○○은 12/100 지분에 관하여 각 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 망인은 20**. *. **. 원고 ○○○, 원고 ○○○, 소외 ○○○(원고 ○○○의 배우자 이다)에게 이 사건 부동산에 관한 자신의 지분 70/100 중 28/100을 증여하고(원고 ○○○에게 8/100, 원고 ○○○에게 10/100, 소외 ○○○에게 10/100을 각 증여하였 다), 20**. *. **. 각 소유권이전등기를 마쳐주었다(이하 위 ⁠‘망인 외 2인’에 원고 ○○○, 소외 ○○○를 더하여 ⁠‘망인 외 4인’이라 한다).

다. 망인 외 4인은 20**. **. **. ○○○○ 주식회사와 이 사건 부동산에 관한 매매 계약을 체결하고, 2019. 7. 1. 소유권이전등기를 마쳐주었다.

라. 망인 외 2인은 실지취득가액을 확인할 수 없다는 이유로 아래 표와 같이 환산취 득가액1)을 취득가액으로 하여 양도소득세를 신고·납부하였다.

마. 피고는 망인 외 2인이 복식부기의무자인 부동산임대업을 영위하는 일반과세사업자로서 이 사건 부동산의 취득가액이 장부상 확인되므로 장부가액을 이 사건 부동산의 실지거래가액으로 하여, 20**. *. **. 원고들에게 아래 표와 같이 20**년 귀속 양도소득세를 경정·고지하였다(이하 '이 사건 처분'이라 한다. 납부고지서에는 아래 고지세액에서 10원 미만을 정리한 것으로 보인다).

바. 망인 외 2인은 이에 불복하여 20**. *. *. 조세심판원에 심판청구를 하였으나 20**. **. **. 기각 결정을 받았다.

사. 망인 외 2인은 20**. *. *. 이 사건 처분에 불복하여 이 사건 소를 제기하였는데,

망인은 소송계속 중인 20**. **. **. 사망하였고, 망인의 배우자인 원고 ○○○, 망인 의 아들인 원고 ○○○, 원고 ○○○, 원고 ○○○이 소송절차를 수계하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 7, 9호증(가지번호 포함, 이하 같다), 을 제 1, 2, 12호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고들의 주장 요지

납세자가 실지거래가액을 확인할 수 없음을 근거로 환산취득가액으로 취득가액을

신고한 경우, 실지거래가액을 입증할 책임은 과세관청인 피고에게 있는데, 피고는 이

사건 부동산의 장부가액이 실지취득가액임을 전혀 증명하지 못하고 있다. 피고가 실지

취득가액으로 본 장부가액 2,862,380,748원은 공시지가에 의해 추론되는 당시 ⁠‘시가’보다 현저히 낮고, 망인 외 2인의 통장 입출금 내역을 보더라도 원고들은 실제로 이 사건 부동산을 취득하기 위해서 취득 당시 장부가액보다 훨씬 더 많은 자금을 사용하였음을 알 수 있으며, 또한 장부가액의 근거가 된 이 사건 계약서는 출처가 불분명할 뿐만 아니라, 망인 외 2인과 매도인 간에 실제로 작성된 것이라고 보더라도 ⁠‘다운계약서’

의 작성이 일반적이었던 당시 상황 등을 고려하면, 이 사건 계약서에 기재된 매매가액 은 오히려 실질적인 거래가액보다 낮은 가액이라는 것을 반증한다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 관련 법리

양도차익을 계산할 때에 기준이 되는 실지거래가액이란 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미한다(대법원 2011. 2. 10. 선고 2009두19465 판결, 대법원 2015. 10. 15. 선고 2011두24286 판결 등 참조).

매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 할 것이며, 실지거래가액에 관한 증빙서류로서 검인 매매계약서와 계약상대방의 인감증명서 등을 제출하였다면 취득과

양도 사이의 거래가액 상승률이 실제의 시가상승률보다 현저히 낮다거나 세무서가 계 약상대방으로부터 매매가액에 관한 확인을 받을 수 없었다는 사유만으로 증빙서류에

의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우가 아니라고 단정할

수는 없다 할 것이다(대법원 1993. 4. 9. 선고 93누2353 판결 등 참조).

한편 소득세법의 규정에 의한 납세자의 과세표준확정신고에 오류 또는 탈루가 있어 이를 경정함에 있어서는 장부나 증빙에 의함이 원칙이라고 하겠으나 다른 자료에

의하여 그 신고내용에 오류 또는 탈루가 있음이 인정되고 실지조사가 가능한 때에는

그 다른 자료에 의하여서도 이를 경정할 수 있는바, 실지조사는 그것이 실제의 수입을

포착하는 방법으로서 객관적이라고 할 수 있는 한 특별한 방법상의 제한이 없다(대법 원 2004. 4. 27. 선고 2003두14284 판결 참조).

2) 구체적 판단

앞에서 인정한 사실과 채택한 증거 및 갑 제7호증, 을 제3 내지 10호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 아래와 같은 사정을 앞서 본 관계 법령 및

법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 계약서에 기재된 매매대금 2,610,000,000원을 기초로

하여 산정한 2,666,546,294원은 이 사건 부동산 취득 당시의 실지거래가액에 해당한다 고 봄이 타당하다. 따라서 원고들의 주장은 받아들이지 아니한다.

가) 부동산등기 특별조치법 제3조 제1항은 ⁠‘당사자’, ⁠‘목적부동산’, ⁠‘계약연월일’,

‘대금 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항’ 등이 기재된 계약서에 검인을 받아 관할등기소에 제출하도록 하고 있고, 구 부동산등기특별조치법에따른대법원규칙(2020. 6. 26. 대법원규칙 제2911호로 개정되기 전의 것) 제1조 제2항은 ⁠‘검인신청을 할 때에는 계약서의 원본을 제출하여야 한다’고 규정하고 있다. 이 사건 부동산에 관한 소유권 이전 당시 이 사건 부동산 소재지를 관할하던 ○○구청장이 해당 부동산을 검인한 내역으로 회신한 문서상의 당사자, 목적부동산, 거래가격 등은 이 사건 계약서와 주요 부분에 있어서 동일하므로, 해당 계약서는 강동구청장의 검인을 받은 계약서와 동일한 내용의 계약서로 봄이 타당하다. 원고들은 매도 당사자의 일부와 임대차보증금 및 근저당권 채무 승계 등의 사항이 위 검인내역에 없으므로 이 사건 계약서와 검인을 받은 계약서는 다르다고 주장하지만, 위와 같은 사정만으로 이 사건 계약서가 검인을 받은 계약서가 아니라고 볼 수는 없어 보인다(아래에서 보듯이 매수인이 인수하기로 한 임대차보증금이나 근저당권 채무액은 매매대금에 포함되는 것으로 보이는 이상 그 기재가 누락된 것이 위 계약서가 검인 사실을 부인할 정도에 이르지 못한다).

이 사건 계약서에는, 망인 외 2인은 20**. *. **. 매도인으로부터 이 사건 부동산을 매매대금 2,610,000,000원에 매수하되, 계약금 260,000,000원은 계약일에, 잔금

2,350,000,000원은 20**. *. **.에 지불한다는 내용이 기재되어 있다. 이 사건 계약서의

기재 내용을 부정할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 이상, 그 기재와 같 이 망인 외 2인이 매매대금 2,610,000,000원에 이 사건 부동산을 취득한 것으로 인정

된다.

나) 피고는 이 사건 계약서뿐만 아니라 망인 외 2인 측이 제출한 자료를 토대로 하여 망인 외 2인이 20**. *. **.경 이 사건 부동산을 취득할 당시 20**년 기초 장부가액을 아래 표와 같이 2,862,380,748원으로 산정한 뒤,2) 구 소득세법 제97조 제3항에 따라 감가상각비를 공제하여 20**년 양도 당시 장부가액(2018년 기말 장부가액)을 2,666,546,294원(을 제5호증 7면)으로 산정하였고, 이를 이 사건 부동산 취득 당시의

실지거래가액에 해당한다고 보았다. 이와 같은 피고의 실지조사 방식에 합리성이 결여

되었다고 단정할 수 없다.

다) 원고들은 이 사건 계약서는 이른바 ⁠‘다운계약서’로 세금 절약을 위하여 매매대금을 일부러 줄여서 기재된 것이고, 해당 계약서가 작성된 20**년경에는 위와 같은 다운계약서 작성이 일반적이었으며, 망인 외 2인의 통장에서 인출된 금액들이 이 사건 부동산의 취득 시기와 유사한 시기에 이루어진 현금인출금액인데 그 규모가 이 사건 계약서에 기재된 매매대금보다 훨씬 높으므로, 위 계약서는 신고용으로만 작성되었고 실제 거래가격에 대한 증명은 피고가 해야 한다는 취지로 주장한다.

살피건대, 을 제11, 12호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면 망인은 20**년 *월경 부동산 투자를 위하여 서울 여러 곳을 둘러보다가 이 사건 부동산을 보게 되었는데, 부동산 중개업자를 통해 알아본 결과 해당 부동산은 기존 소유자가 당시

사망하여 그 아내와 자녀들이 공동으로 상속받은 물건이었고 매매대금의 상당 부분을

현금 및 무기명채권으로 지급해야 하는 상황이어서 위 부동산의 가격 자체는 저렴함에 도 매매계약이 체결되지 않고 있음을 알았으며, 망인은 현금 및 무기명채권으로 매매

대금을 지급할 수 있었으므로 곧바로 위 상속인들을 만나 계약을 체결하고 매매대금을

지급한 후 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 마친 것으로 보인다. 위와 같은

매수 경위를 볼 때 이 사건 부동산의 양도인들은 급하게 현금이 필요한 상황이어서 해

당 부동산을 원래의 시가보다 저렴한 가격에 매도할 유인이 있었고, 망인 외 2인이 이

사건 부동산을 매수할 무렵은 19**년 외환위기로 부동산 가격이 폭락한 이후 부동산

가격이 충분히 회복되지는 않았던 시기로 보이며, 더욱이 이 사건 계약서에는 매매계

약서의 일반적인 내용 이외에 ⁠‘현재 건물 내 임차인은 매수인이 승계한다’, ⁠‘등기상 설

정된 채무는 매수인이 승계한다’와 같은 특약사항이 수기로 추가 기재되어 있는데, 이

러한 계약서의 기재 내용 등을 고려하면 해당 계약서가 관할 관청에 신고를 위해 형식

적으로 작성된 문서라고만 보기도 어렵다. 따라서 이 사건 계약서는 신고만을 위한 목

적으로 매매대금을 실제 보다 줄여서 작성된 것이라고 보기 어렵다고 판단된다.

한편 앞서 본 법리에 의하면 이 사건 계약서는 당사자 사이의 계약 내용대로

기재되었다고 추정되므로, 해당 계약서와 실제로 다른 취득가액을 주장하는 원고들이

그와 같은 사정을 증명해야 하는데, 원고들은 이 사건 계약서와 다른 실제 매매계약서 또는 이 사건 계약서의 내용과 다른 계약이 체결되었음을 인정할만한 당사자 간 확인

서 등 객관적인 자료를 전혀 보유하고 있지 않다(원고들의 주장과 같이 이 사건 계약

서가 다운계약서라면 실제 매매계약서나 최소한 실거래가격을 확인할 수 있는 확인서

등을 작성하는 것이 경험칙에 부합한다고 할 것인데, 그에 대한 자료가 전혀 없다). 원

고들은 망인 외 2인의 통장에서 인출된 금액들이 이 사건 계약서에 기재된 매매대금을

훨씬 초과한다는 취지로 주장하지만, 위 인출금액이 매매대금으로 지급되었다는 점은

전혀 증명하지 못하고 있다. 또한 원고들은 이 사건 계약서의 특약사항을 통해 임대차

보증금이나 근저당권 채무를 인수하기로 하였는데 해당 계약서에 기재된 매매대금은

그 규모로 보아 위 채무액 상당을 고려하지 않은 것이고 이 사건 부동산의 실지거래가

액은 위 매매대금에 임대차보증금 및 근저당권 채무 상당액을 가산한 금액이어야 한다 는 취지의 주장을 한다. 그러나 위 임대차보증금 및 근저당권 채무 상당의 금액이 특

정되어 있지 않을 뿐 아니라 위 특약사항의 기재는 별도의 약정이 없는 한 매매대금

지급 방법을 정한 것에 불과해 보여, 이 사건 계약서상의 매매대금 26억 1,000만 원은

앞서 본 임대차보증금 및 근저당권 채무를 반영한 금액이라고 봄이 상당하다.

라) 구 소득세법 제97조 제1항 제1호에서는 가목의 취득에 든 실지거래가액을 취득가액으로 하는 것이 원칙이고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목에서 규정한 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 순차적으로 적용하도록 규정하고 있다. 앞서 본 바와 같이 이 사건 부동산의 취득가액을 실지거래가액으로 한 것이

불합리하다는 사정이 없다면 원고들이 주장하는 소급감정가액은 이 사건 부동산의 취

득가액으로 고려하기 어렵고, 오히려 원고들의 주장대로 이 사건 계약서에도 불구하고

소급감정가액이나 환산취득가액을 기준으로 양도차익을 인정한다면, 원고들의 자의에

따라 취득가액을 신고·납부하여 고액의 양도소득세를 탈세할 수 있는 수단으로 이용될

우려가 있다.

마) 경제 상황, 개개 부동산 거래의 특수성상 기준시가보다 낮은 가격으로 이루어

지는 거래는 충분히 발생할 수 있고, 앞서 보았듯이 양도차익을 계산할 때에 기준이

되는 실지거래가액이란 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의

거래대금 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미하므로 단순히

기준시가나 다른 매매사례보다 실지거래가액이 낮다는 사정만으로 위 약정상의 취득금

액을 부인하기는 어려워 보인다.

3. 결론

그렇다면 원고들의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울행정법원 2023. 03. 07. 선고 서울행정법원 2022구합57855 판결 | 국세법령정보시스템