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이중계약서 작성 시 양도가액 판단은 어떻게 되는가

서울행정법원 2022구단69820

판결 요약

부동산 양도 시 이중계약서로 매매가를 낮추었더라도 실제 거래대금이 따로 확인되면 그 금액이 양도가액으로 인정됩니다. 양도소득세는 이 실거래액을 기준으로 부과되는 것이 적법하다는 판단입니다.

#이중계약서 #다운계약서 #부동산거래 #양도소득세 #실거래가액

질의 응답

1. 이중계약서를 작성해 매매대금을 낮추면 양도소득세는 어떻게 산정되나요?

답변

이중계약서로 매매대금을 허위로 낮춰 신고하였더라도, 실제 매매대금이 확인되는 경우 그 실거래가액이 양도소득세 산정의 기준이 됩니다.

근거

서울행정법원-2022-구단-69820 판결은 이중계약서 작성 사실과 실거래가액이 확인되면 당초 매매대금을 실거래가액으로 봐야 한다고 판시하였습니다.

2. 실제 거래대금과 신고가액이 다를 때 국세청이 양도소득세를 경정할 수 있나요?

답변

원칙적으로 실제 매매대금이 밝혀지면 신고가액과 무관하게 실가격을 기준으로 양도소득세를 경정할 수 있습니다.

근거

서울행정법원-2022-구단-69820 판결은 실질과세 원칙에 따라 실지양도가액을 기준으로 경정·고지한 처분이 적법함을 인정하였습니다.

3. 이중계약서가 적발된 경우 신고한 양도가액으로 세금을 내지 않아도 되나요?

답변

아닙니다. 허위로 낮춘 금액을 신고하였더라도, 실제 거래대금이 확인되면 그 금액 기준으로 세금이 부과됩니다.

근거

서울행정법원-2022-구단-69820 판결은 다운계약서를 근거로 한 신고는 받아들여지지 않으며, 실제 거래사실을 기준으로 판단하였습니다.

* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과하며, 구체적인 사건에 대한 법률적 판단이나 조언으로 해석될 수 없습니다. 동일해 보이는 상황이라도 사실관계나 시점 등에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 자세한 내용은 변호사와 상담을 권장합니다.

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판결 전문

요지

부동산의 양도인과 양수인은 이중계약서 작성으로 매매대금을 낮춘 사실이 확인되므로 쟁점부동산의 양도가액은 당초 매매대금을 실거래가액으로 봄이 타당함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

사 건	2022구단69820 양도소득세부과처분취소
원 고	AAA
피 고	○○세무서장
변 론 종 결	2023. 11. 10.
판 결 선 고	2023. 12. 08.

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청구취지

피고가 20xx. x. x. 원고에게 한 201x년 귀속 양도소득세 xxx,xxx,xxx원의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 20xx. x. xx. 및 20xx. x. xx. ○○시 *구 ***1가길 ** 소재 **상가 118호 외 9개의 상가점포(이하 ⁠‘이 사건 부동산’이라 한다)를 취득하였고, 2010. 2. 5. CCC 외 3명에게 이 사건 부동산을 양도한 후 20xx. x. x. 총 양도가액을 ***,000,000원, 취득가액을 ***,000,000원으로 하여 양도소득세 **,000,000원을 신고·납부하였다.

나. SS세무서장은 2018년 CCC에 대한 양도소득세 조사 중 이 사건 부동산의 취득가액이 원고가 신고한 양도가액과 상이한 사실을 확인하고 피고에게 과세자료를 통보하였고, 피고는 이 사건 부동산의 실지양도가액을 *00,000,000원으로 보아 20xx. x. x. 원고에게 20xx년 귀속 양도소득세 ***,000,000원을 경정·고지하였다(이하 ⁠‘이 사건처분’이라 한다).

다. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 이의신청을 거쳐 2021. 11. 8. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2022. 7. 21. 원고의 심판청구를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 이 사건 부동산의 매도를 소외 DDD에게 위임하였는데 당초 DDD는 이 사건 부동산을 CCC에게 대금 *억 원에 일괄 매매하기로 계약을 체결하였다가 CCC가 자금 부족을 호소하여 CCC 외 3인에게 이 사건 부동산을 쪼개어 총 *억 *천만원에 매각하였다. 원고는 CCC로부터 *억 원을 받은 사실이 없으므로 이 사건 처분은 위법하다.

나. 인정사실

1) 원고는 20xx. x. x. CCC와 사이에 이 사건 부동산을 대금 *억 원(계약금 *천만 원)에 매도하되, 20xx. x. x. 중도금 지급시 구분 점포별 매매계약서를 작성하기로 하는 내용의 매매계약(이하 ⁠‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하고, 같은 날 CCC로부터 계약금 *천만 원을 지급받았다.

2) 이후 원고는 CCC, KKK, YYY, XXX와 사이에 아래와 같이 구분 점포별 매매계약서를 작성하면서 매매대금을 합계 *억 *천만 원으로 낮추어 소위 다운계약서를 작성하였고 그에 따라 양도소득세를 신고하였다.

3) 원고는 20xx. x. x. CCC에게 이 사건 매매계약의 중도금으로 *억 원을 수령하였다는 확인서를 작성해 주었다. CCC는 20xx. x. x. 원고에게 이 사건 매매계약의 매매대금 x억 원 중 계약금 x천만 원, 중도금 x억 원을 이미 지급하였고, 잔금 x억 x천만 원 중 x천만 원은 땅지분 계약금으로 지급한 x천만 원으로 상계하고 나머지 x억 x천만 원을 20xx. x. x. 지급하겠다는 내용의 내용증명을 보냈다. 원고는 20xx. x. x. CCC에게 이 사건 매매계약의 잔금 *억 *천만 원을 지급받았다는 영수증을 작성해 주었다.

4) 이 사건 매매계약 관련하여 원고의 통장에 입금된 금원은 20xx. x. x. x천만원, 20xx. x. x. **,000,000원, 20xx. x. x. ***만 원, 20xx. x. x. *억 *천만 원, 20xx. x. x. *,900만 원, 20xx. x. x. *00만 원 합계 ***,000,000원이다.

[인정근거] 앞서 인정한 증거, 갑 제8, 9호증, 을 제1호증의 각 기재, 증인 CCC의 일부

증언, 변론 전체의 취지

다. 판단

위 인정사실에 의하면, 원고는 CCC에게 이 사건 부동산을 총 매매대금 *억 원으로 정하여 매도한 뒤 CCC, KKK, YYY, XXX와 사이에 총 매매대금을 *억 *천원으로 낮춘 다운계약서를 다시 작성하였고, CCC로부터 20xx. x. x. 계약금 *천만 원, 20xx. x. x.중도금 *억 원, 20xx. x. x. 상계의 의사표시가 있었던 *천만 원을 제외한 잔금 *억 *천만 원을 각 지급받음으로써 20xx. x. x.이 사건 부동산을 양도하였다고 봄이 상당하다.

따라서 이 사건 부동산의 양도가액은 당초 매매대금인 *억 원이라고 할 것이므로 이를 전제로 한 이 사건 처분은 적법하고 이에 반하는 원고의 주장은 받아들이지 아니한다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울행정법원 2023. 12. 08. 선고 서울행정법원 2022구단69820 판결 | 국세법령정보시스템

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