임대차보증금

 ⁠[수원지방법원 안양지원 2022. 9. 22. 선고 2021가소111108 판결]

【전문】

【원 고】

원고

【피 고】

피고

【변론종결】

2022. 6. 16.

【주 문】

1. 피고는 원고에게 21,365,670원 및 이에 대하여 2021. 1. 28.부터 2022. 9. 22.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용 중 30%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.

【청구취지】

피고는 원고에게 30,000,000원 및 이에 대하여 2021. 1. 28.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

【이 유】

1. 임대차계약의 종료 시기에 관한 판단
가. 원고의 주장
원고는 상가건물임대차보호법(이하 ⁠‘상가임대차법’이라고 한다)상 임차인이 임대차계약의 갱신거절 통지를 할 수 있는 시기에 제한이 없으므로 임차인인 원고의 2020. 12. 29.자 계약종료 통지에 따라 이 사건 임대차계약은 2020. 12. 30. 기간만료로 종료되었다.
나. 판단
1) 관련 규정
상가임대차법은 임대차계약의 갱신과 관련하여 다음과 같은 규정을 두고 있다.
제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. ⁠(중략) ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
2) 판단
살피건대, 상가임대차법은 주택임대차보호법과는 달리 임차인의 갱신거절의 통지에 관하여 명시적인 규정을 두고 있지는 아니하다.
그러나 이 사건 임대차계약의 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인인 피고가 갱신거절의 통지 등 적극적인 조치를 취하지 아니하였고, 임차인인 원고도 계약종료 통지 내지 갱신거절의 통지 등 별다른 조치를 취하지 아니한 이상, 이 사건 임대차계약은 기간만료일 전 1개월이 경과함으로서 묵시적 갱신의 성립 및 효과가 확정적으로 발생하였다고 봄이 상당하고, 그 이후 원고의 2020. 12. 29.자 계약종료 통지만으로는 위와 같이 이미 성립된 묵시적 갱신이 무효 또는 취소된다고 보기 어렵다.
다만 상가임대차법 제10조 제5항은 위와 같이 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 규정하고 있는바, 원고의 2020. 12. 29.자 계약종료 통지로 인하여 이 사건 임대차계약은 그로부터 3개월이 지난 2021. 3. 29. 해지되어 종료되었다고 봄이 상당하다.
2. 피고의 차임 공제 주장에 대한 판단
가. 2020. 12. 30.까지 임대료 인상분에 대한 판단
1) 원고는, 이 사건 임대차계약서의 특약사항으로 기재한 "계약 후 1년 만기시점 이후로(2020년 1월분부터) 임대료 5% 인상하기로 합의한다."는 약정은 통정허위의사표시라는 취지로 주장하나, 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.
2) 한편, 원고가 피고에게 2020. 12. 30.까지의 인상 전 차임을 모두 지급한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으므로, 원고는 2019. 12. 31.부터 2020. 12. 30.까지 12개월 동안 위 차임 인상분 5%에 해당하는 1,080,000원(= 기존 차임 월 1,800,000원 × 5/100 × 12개월) 및 이에 대한 부가세 108,000원 등 합계 1,188,000원을 지급할 의무가 있으므로, 이를 임대차보증금에서 공제한다.
나. 2020. 12. 31.부터 2020. 3. 29.까지의 차임에 대한 판단
앞서 본 바와 같이 원고는 피고에게 2020. 12. 31.부터 2021. 3. 29.까지의 차임 5,607,000원[= 인상된 차임 월 1,890,000원 × ⁠(2개월 + 29일/30일)] 및 이에 대한 부가세 560,700원 등 합계 6,167,700원을 지급할 의무가 있으므로, 이를 임대차보증금에서 공제한다.
3. 피고의 원상회복비용 공제 주장에 대한 판단
임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차 종료 후에 발생하는 임료 상당의 부당이득반환채권 뿐만 아니라 훼손된 건물 부분의 원상복구 비용 상당의 손해배상 채권 등도 담보하는 것이므로, 임대인으로서는 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있고, 그 임대차보증금에 의하여 담보되는 부당이득반환채권 및 손해배상채권의 발생에 관한 주장·입증책임은 임대인이 부담한다(대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664 판결 참조). 또한 임차인의 원상회복의무의 범위는 그 임차인이 설치한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 별도의 약정이 없는 한 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결 등 참조).
살피건대, 피고가 제출한 증거만으로는 이 사건 임대차목적물에 원고가 임차할 당시와 비교하여 임대차에 따른 통상적인 손상의 정도를 넘어 심하게 훼손되었다는 점을 인정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.
4. 피고의 미납관리비 공제 주장에 대한 판단
피고가 제출한 증거에 의하면, 원고가 2020년 12월분 및 2021년 1월분 관리비 등 합계 1,278,630원을 미납한 사실이 인정되므로, 이를 임대차보증금에서 공제한다.
5. 결론
따라서 피고는 원고에게 임대차보증금 30,000,000원에서 차임 및 미납관리비를 공제한 21,365,670원(= 30,000,000원 － 1,188,000원 － 6,167,700원 － 1,278,630원) 및 이에 대하여 원고가 임대차목적물을 인도한 다음날인 2021. 1. 28.부터 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 사건 판결선고일인 2022. 9. 22.까지는 민법에서 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

판사 박정진

출처 : 수원지방법원안양지원 2022. 09. 22. 선고 2021가소111108 판결 | 사법정보공개포털 판례