요지

상증세법상 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로, 이러한 의미의 시가는 그 재산에 관한 정당한 가격이 추상적으로 존재하는 것이 아니라 당해 시점에서 형성된 그 재산에 관한 슈요 공급에 따라 구체적으로 정해지는 것으로 보아야 함.

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고들의 항소 및 이 법원에서 추가된 예비적 청구를 모두 기각한다.

2. 항소제기 이후의 소송비용은 원고들이 부담한다.

청구취지 및 항소취지

제1심판결을 취소한다. 주위적으로, 피고가 원고들에 대하여 한 별지1 목록 과세처분 중 원고 AAA에 대하여는 800,000,000원을 초과하는 부분을, 원고 BBB에 대하여는 180,000,000원을 초과하는 부분을 각 취소한다. 예비적으로, 피고가 원고들에 대하여 한 별지1 목록 과세처분 중 원고 AAA에 대하여는 1,200,000,000원을 초과하는 부분을, 원고 BBB에 대하여는 300,000,000원을 초과하는 부분을 각 취소한다(원고들은 당초 피고가 원고들에 대하여 한 별지1 목록 기재 각 과세처분의 취소를 구하였으나, 이 법원에 이르러 위 청구를 일부 감축하여 주위적 청구로 변경하였고, 예비적 청구를 추가하였다).

  이 유

1. 처분의 경위 등

가. 원고들과 OOO, OOO, OOO(이하 ⁠‘원고 등’이라 한다)는 2014. 00. 00. JJJ으로부터 광주 KK구 QQ동 000 답 3,000㎡(이하 ⁠‘이 사건 토지’라 한다)를 1,000,000,000원(평당 100만 원)에 매수하여 2014. 00. 00. 그 소유권이전등기를 마친 사람들이다.

나. QQ동지역주택조합(이하 ⁠‘이 사건 조합’이라 한다)은 광주 KK구 QQ동 100-0 외 58필지 일대 46,800㎡(이하 ⁠‘이 사건 사업부지’라 한다)에 700세대 규모의 아파트 신축사업(이하 ⁠‘이 사건 사업’이라고 한다)을 시행하기 위하여 설립된 지역주택조합이다.

다. 원고 등은 2017. 3. 2. 주식회사 CCC(이하 ⁠‘CCC’이라 한다)에 이 사건 토지의 각 공유지분을 1,000,000,000원(평당 100만 원)에 매도하고, 2017. 4. 11. 위 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐 주었다(이하 ⁠‘이 사건 양도’라 한다).

CCC은 2017. 5. 22. 이 사건 조합에게 이 사건 토지를 6,800,000,000원(평당 700만 원)에 매도하는 매매계약(이하 ⁠‘이 사건 매매계약’이라 한다)를 체결하고, 2017. 00. 00. 이 사건 토지에 관하여 2017. 00. 00.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

라. 원고 등은 이 사건 양도에 따른 차익 00,000,000원(= 000,000,000원 000,000,000원)에 대하여 공유지분자별로 양도소득세를 신고·납부하였다.

마. 피고는, 이 사건 양도 시인 2017. 4. 11. 당시 이 사건 토지의 시가를 이 사건 매매계약의 거래가액인 6,800,000,000원으로 보고 원고 등이 특수관계자인 CCC에게 시가보다 낮은 가격으로 이 사건 토지를 양도한 경우에 해당한다고 보아 양도소득세 부당행위계산부인 규정을 적용하고, 이 사건 토지의 공유지분 중 OOO, OOO, OOO의 지분은 원고 AAA이 명의신탁한 것으로 보아 원고 AAA의 지분에 포함하여, 2020. 1. 8. 원고들에게 별지1 기재와 같이 양도소득세 합계 3,000,000,000원(가산세 포함)을 경정·고지(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.

바. 원고들은 이에 불복하여 2020. 3. 17. 조세심판원에 조세심판을 청구하였으나,

조세심판원은 2020. 9. 15. 원고들의 심판청구를 기각하였다.

[인정근거] 

다툼 없는 사실,

갑 제1, 2, 5호증, 을 제1, 2, 5호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고들의 주장

가. 주위적 주장

피고는 이 사건 토지에 관하여 이 사건 매매계약의 거래가액이 시가에 해당함을 전제로 이 사건 처분을 하였는데, 위 거래가액은 객관적으로 보아 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하였다고 볼 수 없고, 오히려 이 법원의 감정인 OOO에 대한 감정촉탁결과에 따른 감정가액(이하 ⁠‘이 사건 감정가액’이라 한다)이 위 시가에 해당한다고 봄이 타당하다. 따라서 위 감정가액을 기준으로 한 정당한 세액은 원고 AAA에 대하여는 801,626,040원, 원고 BBB에 대하여는 189,235,850원이므로, 피고가 이 사건 처분 중 위 각 부분을 초과하여 부과한 부분은 위법하여 취소되어야 한다.

나. 예비적 주장

설령 이 사건 매매계약의 거래가액이 이 사건 양도 당시의 시가에 해당한다고 하더라도, CCC은 실체가 없는 도관회사에 불과하므로 피고는 부당행위계산부인이 아닌 실질과세원칙에 따라 이 사건 양도 및 이 사건 매매계약을 하나의 거래로 보아 원고들에게 추가 과세를 하되 이 사건 처분금액에서 CCC이 납부한 법인세액을 공제하였어야 한다.

3. 관계법령 이 법원이 이 부분에 적을 이유는, 이 판결에 첨부된 별지 2 ⁠‘추가 관계 법령’을 추가하는 외에는 제1심판결 이유 3.항 및 제1심판결문 별지 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 그대로 인용한다.

4. 주위적 주장에 대한 판단

가. 인정사실

 1) 당사자 및 관계인의 지위

  가) CCC은 농산물의 유통, 가공, 판매업 등을 목적으로 설립된 회사로, 원고들이 각 50%의 지분을 보유하고 있고, 설립 시부터 현재까지 이 사건 매매계약과 관련한 거래 이외에는 거래내역이 없고 주업종과 관련한 사업실적도 없다.

  나) 원고 AAA은 CCC의 대표이사이고, 원고 BBB은 CCC의 사내이사이다. 이 사건 토지의 공유자였던 OOO, OOO은 원고 AAA의 처제들이고, OOO는 원고 AAA의 동서이다. 피고는 이 사건 토지의 명의신탁에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, OOO, OOO, OOO의 각 지분이 실제 원고 AAA의 소유임을 확인하여 OOO, OOO, OOO의 각 지분을 원고 AAA의 소유지분으로 경정하였다.

 2) 이 사건 토지 매매경위

  가) 이 사건 조합은 설립 전인 2015. 8.경 주식회사 000000 외 1인의 명의로 ⁠(이하 편의상 조합 설립 전후를 불문하고 ⁠‘이 사건 조합’으로만 지칭한다) 원고 등으로부터 이 사건 토지의 각 공유지분을 합계 2,900,000,000원(평당 300만 원)에 매수하는 매매계약을 체결하면서, 계약금(매매대금의 10%)은 2015. 9. 30.까지, 잔금(매매대금의 90%)은 2016. 7. 30.까지 각 지급하기로 정하였고, 계약금과 잔금이 약정기한까지 지급되지 않을 경우에는 매매계약이 자동 해제되는 것으로 약정하였다. 이후 이 사건 조합은 2015. 9. 30.까지 위 계약금을 지급하지 않았다.

  나) 이 사건 조합은 다시 2016. 12. 5. 원고 등으로부터 이 사건 토지의 각 공유지분을 6,000,000,000원(평당 600만 원)에 매수하는 매매계약을 체결하면서, 계약금(매매대금의 10%)은 2017. 1. 25.까지, 잔금(매매대금의 90%)은 2017. 7. 30.까지 각 지급하기로 정하였고, 계약금과 잔금이 약정기한까지 지급되지 않을 경우에는 매매계약이 자동해제되는 것으로 약정하였다. 이후 이 사건 조합은 2017. 1. 25.까지 위 계약금을 지급하지 않았다.

  다) 원고들은 2017. 3. 2. CCC과 이 사건 토지에 관하여 매매계약을 체결하고, 2017. 4. 11. 소유권이전등기를 마쳤다. CCC은 이 사건 양도일로부터 3개월 이내인 2017. 5. 22. 이 사건 매매계약을 체결하였고, 2017. 12. 14. 이 사건 토지에 관하여 2017. 11. 29.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

3) 관련 민사사건 이 사건 조합은 2018. 2. 19. CCC을 상대로 이 사건 매매계약이 민법 제104조에 따른 불공정 법률행위에 해당함을 이유로 이 사건 매매계약상 계약금액 중 이 사건 조합이 2015. 8.경 원고 등과 체결한 매매계약의 계약금액 2,000,000,000원을 초과하는 부분에 관한 부당이득반환청구의 소(광주지방법원 2018가합0000)를 제기하였으나, 2018. 10. 18. 이 사건 조합의 청구를 기각하는 판결이 선고되었고, 이 사건 조합이 항소하였으나(광주고등법원 2018나2000) 2019. 7. 5. 항소기각판결이 선고된 후 2019. 7. 23. 그대로 확정되었다.

 4) 이 사건 토지의 감정가액

 이 법원의 감정인 OO에 대한 감정촉탁결과에 의하면, 이 사건 양도 당시를 기준으로 한 이 사건 토지에 대한 감정평가액은 2,900,000,000원(평당 300만 원)이다.

[인정근거] 

다툼 없는 사실, 갑 제2 내지 7, 17호증, 을 제2 내지 6호증의 각 기재, 이 법원의 감정인 OOO에 대한 감정촉탁결과 및 변론 전체의 취지

1) 관련법리

부당행위계산부인 규정은, 거주자의 행위 또는 계산이 객관적인 사실에 합치되고 또한 법률상 유효·적법한 것으로서 회계상으로는 정확한 계산이라 하더라도, 그 행위나 계산이 특수관계자간의 거래이고 저가양도 등 객관적으로 조세의 부담을 부당하게 감소시키는 유형의 거래에 해당되는 경우에는 세법상 이를 부인하여 정부가 법령이 정하는 방법으로 소득금액을 계산하는 제도로서, 이는 실질과세원칙을 구체화하여 공평과세를 실현하고자 하는 데에 그 입법 취지가 있다고 할 것이므로, 부당행위계산은 특수관계자 사이의 일정한 거래가 사회통념이나 관습에 비추어 볼 때 합리적인 경제인이 취할 정상적인 거래로 볼 수 없어 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에 할 수 있는 것이다(대법원 2001. 6. 15. 선고 99두1731 판결 참조).

 소득세법 제101조, 구 소득세법 시행령(2019. 2. 12. 대통령령 제29523호로 개정되기 전의 것. 이하 같다) 제98조 제1항, 제167조에 의하면, 양도소득이 있는 거주자가 특수관계에 있는 자에게 시가보다 낮은 가격(시가와 거래가액의 차이가 3억 원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우)으로 자산을 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 양도가액을 시가에 의하여 계산하여 양도소득세를 부과하도록 되어 있다.

 한편, 시가는 구 소득세법 시행령 제167조 제5항, 구 상속세 및 증여세법(2017. 12. 19. 법률 제15224호로 개정되기 전의 것, 이하 ⁠‘구 상증세법’이라 한다) 제60조 제2항, 같은 법 시행령(2018. 2. 13. 대통령령 제28638호로 개정되기 전의 것. 이하 같다) 제49조 제1항 제1호에 따라 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외하고 양도소득세 부과 대상 자산의 양도일 전후 각 3개월의 기간에 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우(매매계약일 기준)에는 그 거래가액으로 하도록 되어 있다.

 2) 판단

  가) CCC은 원고들이 각 지분 50%를 출자하여 설립한 법인이고, 원고 AAA은 CCC의 대표이사이며, 원고 BBB은 CCC의 사내이사인 사실은 앞서 본 바와 같으므로, CCC은 원고들과 특수관계에 있다고 할 것이다(원고들을 제외한 이 사건 토지의 공유자들은 원고들과 친족관계에 있는 자들이고, 원고 AAA 소유의 이 사건 토지에 관하여 명의수탁자들에 불과하므로 OOO, OOO, OOO의 이 사건 토지에 관한 공유지분은 실질적으로 원고 AAA의 지분인 점은 앞서 본 바와 같다).

 원고들이 CCC에 이 사건 토지를 양도한 2017. 4. 11.(CCC이 매매대금을 청산한 날이 분명하지 아니하므로 소득세법 제98조, 구 소득세법 시행령 제162조 제1항 제1호에 의하여 CCC 명의로 소유권이전등기가 마쳐진 날이 양도일이 된다)로부터 3개월 이내인 2017. 5. 22. CCC이 이 사건 조합과 이 사건 토지에 관하여 매매계약을 체결하였으므로, 이 사건 토지의 2017. 4. 11. 당시의 시가는 2017. 5. 22.자 거래가액인 6,804,000,000원으로 보아야 한다.

 따라서 원고들이 특수관계에 있는 CCC에 이 사건 토지를 시가 6,804,000,000원보다 낮은 1,458,000,000원에 양도함으로써 시가와 거래가액의 차이가 3억 원 이상이 되었는바, 특별한 사정이 없는 한 원고들이 CCC에 이 사건 토지를 양도한 행위는 부당행위계산부인의 대상이 된다.

  나) 원고들은, 이 사건 매매계약의 거래가액이 객관적으로 부당하다는 취지로 주장하나, 앞서 인정한 사실 및 갑 제6 내지 10호증, 을 제6호증의 각 기재, 이 법원의 QQ동지역주택조합 조합장, 광주시에 대한 각 사실조회 결과 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 아래와 같은 사실 및 사정에 비추어 볼 때, 위 거래가액이 객관적으로 부당하다고 볼 수 없으므로, 위 거래가액이 이 사건 토지에 관한 이 사건 양도 당시의 시가임을 전제로 한 이 사건 처분은 적법하다. 따라서 원고들의 위 주장은 받아들일 수 없다.

 ① 구 상증세법상 시가란 ⁠‘불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액’으로서(구 상증세법 제60조 제2항), 이러한 의미의 시가는 그 재산에 관한 정당한 가격이 추상적으로 존재하는 것이 아니라 당해 시점에서 형성된 그 재산에 관한 수요·공급에 따라 구체적으로 정하여지는 것이다.

 그런데 거래계에 유일하게 존재하는 어떤 부대체물을 반드시 취득하여야 하는 사람이 있어 그 재산을 취득하지 못하면 그 자체로 큰 손해가 발생하게 되는 경우, 그 사람은 손해를 회피하기 위하여 그 예상되는 손해가 반영된 높은 가격으로라도 재산을 취득하려고 할 것이고, 그러한 사정이 거래 일반에 널리 알려졌다면 그 재산의 매도인도 그 높은 가격으로 이를 매도하려고 할 뿐만 아니라 매수인도 이를 그 사람에게 다시 높은 가격에 매도할 수 있다는 점을 염두에 두면서 이를 매수하려고 할 것이므로, 그러한 사정이 거래 일반에 널리 알려진 이후부터는 위와 같은 사정은 거래 일반의 객관적 사정이 된다고 보아야 하고, 그러한 가격은 적어도 그 시점에서 그 재산의 일반적이고 정상적인 교환가치가 된다고 보아야 한다(다만, 그 높은 가격이 민법 제103조 내지 제104조에 저촉되지 않는 범위 내에 있을 것을 전제로 한다).

 ② 이 사건 조합과 같이 아파트 신축사업을 시행하는 사업시행자는 주택법에 따라 사업부지의 95%를 취득하여야 사업추진을 원활하게 할 수 있는데, 이 사건 토지와 같이 사업부지 내에 그 전체면적의 5% 이상을 차지하는 토지가 있을 경우 이 사건 조합으로서는 위 토지의 매입에 심혈을 기울이게 된다. 그 과정에서 토지소유자들은 사업시행자에게 다른 토지들보다 훨씬 높은 가격을 매매대금으로 요구하는 경우가 종종 있고, 사업시행자는 통상 기투입한 사업자금과 사업부지 매입 지연으로 부담하게 될 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여, 토지소유자의 요구에 대한 수용 여부를 고려할 뿐이다. 이 사건 토지는 이 사건 사업부지의 6.865%에 해당하여 이 사건 조합이 사업진행을 위하여 취득하여야 할 필요성이 있는 토지이고, 이에 따라 이 사건 조합은 CCC이 제시한 이 사건 매매계약의 거래가액을 수용한 것으로 보이는바, 위 매매계약이 민법 제103조 내지 제104조에 저촉된다고 볼만한 사정도 없다.

 ③ 원고 등은 이 사건 양도 전인 2016. 12. 5. 이 사건 조합에게 이 사건 토지를 6,025,600,000원(평당 620만 원)에 매도하는 매매계약을 체결하기도 하였는바, 위 거래가액은 이 사건 매매계약의 거래가액인 6,804,000,000원(평당 700만 원)에 근접하는 가액이다.

 ④ CCC은 2017. 4. 11. 원고 등으로부터 이 사건 토지를 평당 150만 원에 양수하였다가 2017. 5. 22. 이 사건 조합에 이 사건 토지를 평당 700만 원에 실제로 양도한 것인바, CCC 이외에도 거래 일반은 2017. 4. 11. 당시 이 사건 토지를 매수하면 이를 곧바로 이 사건 조합에 평당 700만 원 가량에 매도할 수 있음을 충분히 인지하고 이 사건 토지에 관하여 그에 상응하는 가치평가를 하고 있었던 것으로 볼 수 있다.

 ⑤ 이 사건 사업부지 전체 면적의 5%를 초과하는 토지들로서 이 사건 매매계약 이후에 위 매매계약의 거래가액보다 낮은 가격으로 거래된 사례가 있다하더라도 위 토지들이 이 사건 토지와 제반 조건이 동일하거나 유사하다고 단정할 수도 없다.

 ⑥ 이 사건 조합과 CCC 사이에 있었던 위 민사소송의 2018. 3. 29.자 CCC의 답변서에서는 ⁠“위 아파트 신축사업부지에 해당되는 토지의 실거래 가액은 위 아파트 신축사업으로 인하여 2014년부터 꾸준히 증가하였고, 이 사건 매매계약을 체결할 당시에는 2~3배 정도 증가하였으며, 향후 아파트가 완공되는 경우 이 사건 조합이 매입한 가격보다 수십 배 폭등하게 된다는 점에서도 이 사건 매매계약의 거래가액은 적절한 시세가 반영된 것입니다”라고 주장하기도 하였다(을 제6호증 11쪽 참조).

 다) 원고들은, 이 사건 감정가액을 시가로 보아야 한다고 주장한다. 구 상증세법 제60조 제1항, 제2항에 의하면, 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따르되, 그 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있다. 여기서 ⁠‘시가'라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 ⁠‘시가'로 볼 수 있다(대법원 2010. 9. 30. 선고 2010두8751 판결 참고). 부당행위계산 부인규정이 적용되는 경우에도 구 소득세법 167조 제5항에 의하여 구 상증세법 제60조 제1항 규정을 준용하는바, 부당행위계산 부인규정의 ’시가‘에 대하여도 위와 마찬가지로 볼 수 있다. 앞서 인정한 사실에 위 법리의 취지를 더하여 볼 때 CCC은 이 사건 양도 시로부터 3개월 이내에 이 사건 매매계약을 체결하였고 위 매매계약의 거래가액이 객관적으로 부당하다고 보이지 않아 거래를 통한 교환가격이 있는 경우에 해당하므로, 공신력 있는 감정기관의 감정가격을 시가로 보아야 하는 경우에 해당하지 않는다. 따라서 원고들의 위 주장도 받아들일 수 없다(원고들은 이 사건 감정가액이 이 사건 사업부지 내 유사토지의 실제거래가액과도 부합한다고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 이 사건 매매계약의 거래가액이 위 시가에 해당한다고 봄이 타당한바 위 주장도 받아들이지 않는다).

5. 예비적 주장에 대한 판단

 원고들은, 피고가 CCC에게 이 사건 매매계약을 이유로 법인세를 이미 부과하였음에도 불구하고 이 사건 매매계약의 거래가액을 시가로 하여 원고들에게 양도소득세를 부과한 것은 이중으로 과세하는 결과를 초래하여 실질과세원칙에 위반한다는 취지로 주장한다. 그러나 앞서 인정한 사실 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들에 비추어 살펴보면, CCC을 도관회사로 보아 실질과세원칙을 적용하여야 한다는 원고들의 주장은 아무런 근거가 없고 이 사건 처분금액에서 CCC이 납부한 법인세액을 공제하였어야 한다고 볼 수도 없다. 따라서 원고들의 위 주장도 받아들일 수 없다.

 ① 소득세법 제101조 제1항의 양도소득세 부당행위계산부인 규정은, 납세의무자가 특수관계인과의 거래로 인하여 조세부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에 그 계산을 부인하고 객관적으로 타당한 기준에 의하여 소득을 재계산하여 과세하게 하여 실질과세원칙을 구체화하여 공평과세를 실현하고자 하는 데에 그 입법 취지가 있다.

 ② 이 사건 양도는 이 사건 매매계약과는 별도로 원고들이 특수관계인인 CCC과의 거래로 인하여 조세부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되어 위 소득세법 제101조 제1항의 부당행위계산부인에 해당한다.

 ③ 별도의 법인격인 CCC이 납부한 법인세는 이 사건 처분과 무관하고, 법인세와 양도소득세는 납세의무의 성립요건과 시기 및 납세의무자를 서로 달리할 뿐만 아니라 중복적용을 배제하는 특별한 규정도 없으므로 함께 부과되었다고 하여 이중과세에 해당한다고 볼 수 없다.

6. 결론

그렇다면 원고들의 주위적 및 예비적 청구는 이유 없어 이를 모두 기각하여야 한다. 이 법원의 주위적 청구 부분이 일부 감축되기 전에 원고들의 청구를 기각한 제1심 판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로 이에 대한 원고들의 항소는 이유 없고, 이 법원에서 추가한 원고들의 예비적 청구도 이유 없으므로, 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 광주고등법원 2022. 05. 26. 선고 광주고등법원 2021누11172 판결 | 국세법령정보시스템