부동산 시세 변동 시 재산분할 기준 시점은 언제일까?

"이혼 소송 중인데, 결혼 초기에 3억에 산 아파트가 지금은 7억이 됐습니다. 재산분할할 때 3억 기준인가요, 7억 기준인가요?"

오늘은 이혼 시 부동산 시세 변동과 재산분할 기준 시점에 대해 알아보겠습니다. 부동산 가격이 혼인 기간 중 크게 오르거나 떨어진 경우, 어느 시점의 가격을 기준으로 분할하느냐에 따라 수천만 원에서 수억 원까지 결과가 달라질 수 있습니다.

핵심 결론부터 말씀드리면, 재산분할의 기준 시점은 원칙적으로 이혼 소송의 사실심 변론종결일입니다. 즉, 위 사례에서 현재 시세인 7억 원에 가까운 금액이 분할 대상 재산가액이 됩니다.

첫째, 재산분할 기준 시점의 법적 근거

민법 제839조의2에 따르면 이혼 시 당사자 일방은 상대방에게 재산분할을 청구할 수 있습니다. 다만 법조문 자체에는 "어느 시점의 재산가액을 기준으로 할 것인지"가 명시되어 있지 않습니다.

이 부분은 대법원 판례를 통해 확립되었습니다. 대법원은 재산분할에서 두 가지 시점을 구분합니다.

재산의 존부(存否) 확정 시점 -- 이혼 소송의 사실심 변론종결일을 기준으로, 그 시점에 실제로 존재하는 재산이 분할 대상이 됩니다.
재산의 가액 평가 시점 -- 역시 사실심 변론종결일 현재의 시가(시세)를 기준으로 평가합니다.

쉽게 풀어 말하면, 재판부가 최종 심리를 마치는 날에 남아 있는 재산을 그날의 시세로 계산한다는 뜻입니다. 따라서 혼인 중 취득 당시의 매수가가 아니라, 소송이 진행되는 현재 시점의 시세가 기준이 되는 것이 원칙입니다.

둘째, 부동산 시세가 올랐을 때의 쟁점

부동산 가격 상승분을 누구의 기여로 볼 것인지가 실무에서 자주 다투어집니다. 크게 세 가지 상황으로 나눌 수 있습니다.

1. 단순 시세 상승(시장 요인)

주변 개발 호재, 전반적인 부동산 경기 상승 등으로 가격이 오른 경우입니다. 이 경우 상승분도 혼인 기간 중 형성된 부부 공동재산의 일부로 보아, 원칙적으로 분할 대상에 포함됩니다.

2. 일방의 특유재산으로 취득한 경우

배우자 한쪽이 혼인 전부터 소유하던 부동산이나, 상속 또는 증여로 취득한 부동산은 특유재산(고유재산)입니다. 이 경우 부동산 자체는 분할 대상에서 제외될 수 있으나, 혼인 중 대출 상환에 부부 공동 노력이 투입되었거나, 상대 배우자의 내조 또는 가사노동 기여가 인정되면 시세 상승분의 일부가 분할 대상에 포함되기도 합니다.

3. 별거 이후의 시세 변동

사실상 별거가 시작된 후에 부동산 가격이 크게 변동한 경우, 법원은 별거 시점과 변론종결일 사이의 시세 변동분에 대해 기여도를 조정하는 방식으로 형평을 맞추기도 합니다. 별거 후 한쪽이 단독으로 대출을 갚거나 리모델링을 해서 가치가 상승한 경우에는 그 부분을 해당 배우자의 기여분으로 인정할 수 있습니다.

셋째, 부동산 시세가 떨어졌을 때는 어떻게 되나

반대로 혼인 중 5억에 매수한 아파트가 소송 시점에 3억 5천만 원으로 하락한 경우에도, 변론종결일 현재의 시가인 3억 5천만 원이 기준이 됩니다. 하락한 가격으로 분할하게 되므로, 매수 시점 기준으로 분할받는 것보다 불리해질 수 있습니다.

이 때문에 실무에서는 소송 시기의 전략적 판단이 중요합니다. 부동산 시세가 하락 추세에 있다면 분할을 받는 쪽은 빠른 진행이 유리하고, 상승 추세라면 시간이 지날수록 분할 대상 금액이 커질 수 있습니다.

넷째, 예외적으로 기준 시점이 달라지는 경우

모든 경우에 변론종결일이 절대적 기준은 아닙니다. 법원은 구체적 사안에 따라 형평의 원칙에 맞게 기준 시점을 조정할 수 있습니다.

소송 중 일방이 재산을 처분한 경우 -- 변론종결일에는 해당 부동산이 존재하지 않더라도, 처분 시점의 가액을 기준으로 분할 대상에 포함시킬 수 있습니다. 재산 은닉이나 고의 처분을 방지하기 위한 것입니다.
협의이혼의 경우 -- 협의이혼에서는 소송이 없으므로, 이혼 신고일 또는 재산분할 청구 시점을 기준으로 판단합니다. 협의이혼 후 2년 이내에 재산분할 청구 소송을 제기할 수 있는데, 이때는 해당 소송의 변론종결일이 기준입니다.
감정평가 시점과의 차이 -- 법원이 감정평가를 의뢰하면, 감정 시점과 변론종결일 사이에 시세 차이가 생길 수 있습니다. 이 경우 법원은 감정가를 참고하되 변론종결일에 가까운 시세 자료(공시지가, 실거래가, KB시세 등)를 종합해 최종 가액을 결정합니다.

다섯째, 실무에서 꼭 알아두셔야 할 팁

1. 시세 입증 자료를 미리 확보하세요. 부동산 실거래가 조회(국토교통부), KB부동산 시세, 감정평가서 등을 통해 현재 시세를 객관적으로 증명할 수 있어야 합니다.

2. 특유재산 주장에는 증거가 필요합니다. 혼인 전 취득이나 상속 사실을 등기부등본, 상속관련 서류 등으로 입증해야 합니다. 단순히 "내 재산이었다"는 주장만으로는 인정받기 어렵습니다.

3. 재산 처분을 서두르지 마세요. 소송 중 재산을 임의 처분하면, 처분 가액이 분할 대상으로 산정될 뿐 아니라 법원 심증에도 부정적 영향을 줄 수 있습니다. 반대로, 상대방이 재산을 처분할 우려가 있다면 부동산 처분금지 가처분을 신청해 두는 것이 안전합니다.

4. 기여도 산정이 핵심입니다. 시세가 아무리 높더라도 기여도가 낮게 인정되면 실제 수령액은 적어집니다. 맞벌이 여부, 가사노동, 양육 참여, 재산 형성 과정 등을 구체적으로 정리해 두셔야 합니다.

정리하면, 이혼 시 재산분할에서 부동산의 가액은 원칙적으로 사실심 변론종결일의 시세를 기준으로 평가됩니다. 결혼 당시의 매수가가 아닌, 현재 시점의 시세가 기준이라는 점을 반드시 기억하시기 바랍니다. 다만, 특유재산 해당 여부, 별거 후 시세 변동, 기여도 조정 등 개별 사정에 따라 결과가 크게 달라질 수 있으므로, 본인의 상황에 맞는 구체적인 분석이 필요합니다.

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허제량 변호사의 코멘트

실무에서 부동산 시세 변동이 큰 사건을 다루다 보면, 기준 시점 하나 차이로 분할 금액이 수천만 원 이상 달라지는 경우를 자주 봅니다. 특히 별거 시점과 변론종결일 사이의 시세 격차가 클수록 치밀한 입증 전략이 필요합니다. 가능한 초기 단계에서 전문가의 조력을 받아 시세 자료와 기여도 증거를 체계적으로 준비하시길 권합니다.

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