재건축 사업을 진행하면서, 조합 설립에 동의하지 않은 토지등소유자에 대해 매도청구권을 행사해야 하는 상황이 생기곤 합니다. 그런데 막상 매도청구를 하려고 보면, 요건을 하나라도 갖추지 못해 청구가 무효가 되는 경우가 실무에서 적지 않습니다. 사업 전체의 일정이 지연되거나 소송으로 번지는 일도 많기에, 사전에 꼼꼼하게 확인하시는 것이 무엇보다 중요합니다.
아래 7가지 항목을 하나씩 점검해 보시면, 매도청구권 행사 과정에서 흔히 발생하는 실수를 예방하실 수 있습니다.
핵심 체크리스트 7가지
1조합설립인가가 적법하게 완료되었는지
매도청구권은 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제64조에 근거하며, 조합설립인가가 적법하게 이루어진 뒤에만 행사할 수 있습니다. 인가 과정에서 동의율 산정이나 절차적 하자가 있으면, 매도청구 자체가 효력을 잃을 수 있으므로 인가처분의 적법성을 반드시 먼저 확인하셔야 합니다.
2매도청구 대상이 정확한지
매도청구의 상대방은 조합설립에 동의하지 않은 토지등소유자입니다. 여기서 주의할 점은, 동의 여부의 판단 기준 시점이 '조합설립인가 고시일'이라는 것입니다. 동의 철회가 적법하게 이루어진 경우에는 비동의자로 보게 되므로, 동의서 제출 및 철회 이력을 정확히 파악하시는 것이 좋습니다.
3사업시행계획인가 고시가 있었는지
도시정비법 제64조 제1항에 따르면, 매도청구권은 사업시행계획인가 고시가 있은 날부터 행사할 수 있습니다. 사업시행계획인가 고시 이전에 매도청구를 하면 시기상조로서 효력이 인정되지 않을 가능성이 높습니다. 고시일자와 관보 또는 공보 게재 여부를 꼭 확인하시기 바랍니다.
4재건축 참여 여부 회답 촉구를 했는지
매도청구에 앞서, 조합은 비동의 토지등소유자에게 재건축 참여 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구해야 합니다(도시정비법 제64조 제2항). 촉구서를 보낸 뒤 2개월 이내에 상대방이 회답하지 않거나 참여하지 않겠다고 답한 경우에 비로소 매도청구가 가능해집니다. 촉구 없이 바로 매도청구를 하면 절차적 하자로 무효가 될 수 있어, 많은 분들이 간과하시는 부분이기도 합니다.
5촉구서의 송달이 적법한지
회답 촉구서는 반드시 상대방에게 도달해야 효력이 발생합니다. 실무에서는 내용증명 우편을 이용하는 것이 일반적이며, 수취인 부재로 반송된 경우에는 도달 여부가 다투어질 수 있습니다. 등기부상 주소뿐 아니라 실제 거주지도 파악하여 확실한 송달이 이루어지도록 신경 쓰시는 것이 좋습니다. 반송 기록이 남으면 추후 소송에서 불리하게 작용할 수 있습니다.
6매도청구의 행사 기간을 지키고 있는지
회답 촉구 기간(2개월)이 지난 후부터 매도청구를 할 수 있지만, 너무 오래 지체하는 것도 문제가 될 수 있습니다. 법원은 신의칙이나 실효의 원칙 등을 고려할 수 있으므로, 촉구 기간 만료 후 합리적인 기간 내에 매도청구 의사를 통지하시는 것을 권장합니다. 통상 실무에서는 촉구기간 만료 후 수개월 이내에 행사하는 것이 안전합니다.
7매도가격 산정의 근거가 준비되어 있는지
매도청구 시 가장 많이 분쟁이 되는 부분이 바로 매매가격입니다. 도시정비법 제64조 제3항에 따르면, 당사자 간 협의가 이루어지지 않을 경우 법원에 매매대금 결정을 청구할 수 있습니다. 이때 감정평가 결과가 핵심 증거가 되므로, 감정평가업자 2인 이상의 감정평가를 사전에 준비해 두시면 협상력을 높이실 수 있습니다. 시가와 개발이익 배제 여부 등도 주요 쟁점이 되므로, 감정평가 기준에 대해서도 미리 검토하시길 권합니다.
매도청구권은 형성권(상대방의 동의 없이 일방적 의사표시만으로 매매계약이 성립하는 권리)이기 때문에, 한번 행사하면 그 효력이 바로 발생합니다. 그만큼 행사 전에 위 요건들을 빠짐없이 갖추고 있는지 신중하게 점검하시는 것이 중요합니다. 특히 촉구 절차의 적법성과 매도가격 산정 근거는 소송에서 가장 빈번하게 다투어지는 부분이므로, 사전 준비에 충분한 시간을 두시길 바랍니다.
