아파트 공용부분 하자는 입주 후 일정 기간이 지나면서 서서히 드러나는 경우가 많습니다. 외벽 균열, 지하주차장 누수, 옥상 방수 불량, 복도 타일 들뜸 등 다양한 형태로 나타나며, 개별 세대가 아닌 공용부분이기 때문에 누가 청구권자가 되는지, 어떤 절차를 거쳐야 하는지 혼란이 생기기 쉽습니다. 아래에서는 가상의 사례를 토대로 공용부분 하자 보수 청구의 핵심 쟁점을 분석합니다.
사례 개요
대전광역시 유성구에 위치한 A아파트(총 812세대, 2020년 3월 사용검사 완료)의 입주자대표회의 회장 C씨(56세, 자영업)는 입주 3년차인 2023년 봄, 지하주차장 천장 다수 구간에서 콘크리트 백태와 누수가 발생하고, 외벽 이음부에 길이 수십 미터에 달하는 균열이 확인되자 시공사 D건설에 하자 보수를 요청했습니다. 그러나 D건설은 "하자담보책임기간이 일부 항목에 대해 이미 만료되었다"며 보수를 거부하였고, 입주자대표회의는 하자 보수 소송을 검토하게 되었습니다.
쟁점 1. 공용부분 하자 보수 청구권자는 누구인가
아파트 공용부분의 하자에 대해 보수를 청구할 수 있는 주체가 개별 구분소유자(입주민)인지, 입주자대표회의 또는 관리단인지가 실무에서 빈번하게 다투어지는 쟁점입니다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제9조의2에 따르면, 공용부분의 하자에 관한 담보책임에 관하여 구분소유자 전원을 위하여 관리인 또는 관리단집회의 결의에 따라 지정된 자가 청구할 수 있습니다.
다만 주택법상 입주자대표회의와 집합건물법상 관리단은 법적 지위가 다릅니다. 입주자대표회의가 소송을 제기하려면 구분소유자들로부터 소송수행권을 적법하게 수권받아야 합니다. 실무에서는 입주자대표회의가 관리규약이나 입주민 총회 결의를 통해 소송 수행 권한을 위임받는 방식이 일반적입니다.
본 사례에서 C씨가 이끄는 입주자대표회의가 소송 당사자로 나서려면, 관리규약에 하자 보수 소송 수행 근거가 있는지 확인하고, 없다면 입주민 총회 특별결의를 통해 소송수행권을 부여받는 절차가 필요합니다.
쟁점 2. 하자담보책임기간의 판단 기준
D건설이 "일부 항목은 하자담보책임기간이 만료되었다"고 주장한 부분은 구체적으로 살펴볼 필요가 있습니다.
공동주택관리법 시행령 별표 4에서는 하자의 유형에 따라 담보책임기간을 세분화하고 있습니다. 주요 항목은 다음과 같습니다.
1) 방수 하자 - 사용검사일로부터 5년 이내. 지하주차장 천장 누수가 방수 공사 불량에 기인한다면 2025년 3월까지 책임기간 내에 해당합니다.
2) 구조체 하자(내력벽, 기둥 등) - 사용검사일로부터 10년 이내. 외벽 균열이 구조적 결함에서 비롯되었다면 2030년 3월까지 청구가 가능합니다.
3) 미장 및 타일 공사 - 사용검사일로부터 2년 또는 3년 이내. 복도 타일 들뜸 등은 이미 기간이 경과했을 수 있습니다.
중요한 점은 하자의 원인이 어느 공종(공사 종류)에 해당하는지에 따라 담보책임기간이 달라진다는 것입니다. 단순히 "지하주차장 누수"라 하더라도 원인이 방수 불량인지, 구조체 균열에 따른 것인지에 따라 적용 기간이 5년 또는 10년으로 달라질 수 있습니다.
본 사례의 경우, 사용검사 완료일인 2020년 3월을 기산점으로 보면 2023년 시점에서 방수 하자(5년)와 구조체 하자(10년)는 모두 책임기간 내에 해당할 가능성이 높습니다. D건설의 기간 만료 주장이 타당한지 여부는 하자의 원인을 정밀하게 감정한 후에야 판단할 수 있습니다.
쟁점 3. 하자 보수에 갈음하는 손해배상 청구 가능 여부
시공사가 하자 보수 자체를 거부하거나 보수 능력이 없는 경우, 입주민 측은 하자 보수 대신 하자 보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이는 주택법 제46조 및 민법 제667조에 근거한 것으로, 실무에서 가장 많이 활용되는 방식이기도 합니다.
손해배상액은 일반적으로 하자를 보수하는 데 소요되는 비용을 기준으로 산정됩니다. 이때 법원은 감정인을 선임하여 하자 항목별 보수 비용을 감정하게 되는데, 감정 절차에만 6개월에서 1년 이상이 소요되는 경우가 적지 않습니다.
실무 포인트: 하자 보수 소송에서는 소 제기 전에 사전 하자 조사(용역)를 실시하여 하자 항목과 범위를 구체적으로 특정하는 것이 유리합니다. 막연하게 "공용부분 전체에 하자가 있다"고 주장하면 법원에서 청구가 구체적이지 않다는 이유로 불리한 판단을 받을 수 있습니다.
본 사례에서 입주자대표회의가 손해배상을 청구한다면, 사전에 건축 하자 전문 감정업체를 통해 지하주차장 누수와 외벽 균열의 원인, 보수 공법, 예상 비용을 구체적으로 산출한 뒤 소를 제기하는 것이 실무적으로 유리합니다.
실무적 조언
아파트 공용부분 하자 보수 청구를 진행할 때 다음 사항을 유의하는 것이 좋습니다.
첫째, 하자담보책임기간 내에 권리를 행사해야 합니다. 하자를 인지하고도 기간을 도과하면 청구 자체가 불가능해질 수 있으므로, 하자 발견 즉시 시공사에 내용증명을 발송하여 보수를 요청한 기록을 남기는 것이 중요합니다.
둘째, 소송수행권한을 적법하게 확보해야 합니다. 입주자대표회의 명의로 소송을 진행하려면 관리규약 근거 또는 입주민 총회 결의가 필요합니다. 이 절차가 미비하면 소 자체가 각하될 수 있습니다.
셋째, 하자 증거를 체계적으로 확보해야 합니다. 사진, 동영상, 시공도면 대비 실제 시공 상태 비교 자료 등을 날짜별로 정리해 두면, 감정 및 소송 절차에서 유리하게 활용할 수 있습니다.
넷째, 하자 보수 청구와 손해배상 청구의 전략적 선택이 필요합니다. 시공사의 재정 상태, 보수 의지, 하자의 규모 등을 종합적으로 고려하여 어떤 방식이 효율적인지 판단해야 합니다.
아파트 공용부분 하자는 개별 세대 문제와 달리 수백 세대의 이해관계가 얽혀 있어 절차가 복잡하고, 하자의 원인과 책임 범위에 대한 기술적 판단이 수반되는 사안입니다. 사전에 충분한 준비를 갖추어 권리를 행사하는 것이 바람직합니다.
