"공익사업으로 토지가 수용되는데, 보상액이 시세보다 턱없이 낮습니다. 어떻게 해야 합니까?"
핵심만 말씀드리겠습니다. 중앙토지수용위원회에 이의재결을 신청하면 보상액을 다시 심사받을 수 있습니다. 이의재결을 거치지 않고도 바로 행정소송을 제기할 수 있지만, 실무에서는 이의재결 단계에서 보상액이 상향 조정되는 사례가 상당수 존재하므로 전략적으로 검토할 필요가 있습니다.
이의재결이란 무엇인가
이의재결은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법) 제83조에 근거한 불복 절차입니다. 시 도지사 소속 지방토지수용위원회가 내린 최초 재결(수용재결)에 대해, 토지소유자 또는 사업시행자가 보상액에 불복할 경우 중앙토지수용위원회에 재심사를 요청하는 제도입니다.
결론부터 정리하면
수용재결 보상액이 부당하다고 판단되면, 재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내에 이의재결을 신청해야 합니다. 이 기간을 넘기면 이의재결 자체가 불가능합니다.
이의재결 신청 절차와 기한
1신청 기한 확인 - 수용재결서 정본 수령일로부터 30일 이내. 사업시행자도 같은 기간 내에 신청할 수 있습니다.
2신청서 작성 - 중앙토지수용위원회 소정 서식에 이의 사유, 희망 보상금액, 감정평가 관련 근거를 구체적으로 기재합니다.
3감정평가서 준비 - 실무상 가장 중요한 단계입니다. 토지소유자가 자비로 감정평가법인에 별도 감정을 의뢰하면, 이의재결 과정에서 보상액 상향의 근거로 활용됩니다.
4심리 및 재결 - 중앙토지수용위원회는 신청 접수 후 통상 60일 이내 재결합니다. 감정평가사를 다시 선정하여 보상액을 산정하는 경우가 많습니다.
이의재결 vs 바로 행정소송, 무엇이 유리한가
토지보상법 제85조에 따르면, 이의재결을 거치지 않고 수용재결에 대해 곧바로 행정소송(보상금 증액 청구소송)을 제기할 수도 있습니다. 그렇다면 이의재결을 굳이 거쳐야 하는지 의문이 생깁니다.
이의재결 선택 시
비용 부담이 소송보다 적음
통상 2~3개월 내 결론
보상액 상향 가능성 존재
바로 행정소송 시
소송비용, 감정비용 상당
1심만 6개월~1년 이상
법원 감정으로 정밀 심사 가능
실무적으로는 이의재결을 먼저 거친 뒤, 결과가 불만족스러우면 행정소송으로 가는 2단계 전략이 많이 사용됩니다. 이의재결에서 일부라도 보상액이 올라가면, 소송에서의 출발점 자체가 달라지기 때문입니다.
보상액이 낮게 나오는 주된 원인
보상금 산정은 감정평가법인 2곳의 평가액을 산술평균하는 방식으로 이루어집니다. 여기서 문제가 되는 부분은 다음과 같습니다.
비교 표준지 선정 오류 - 해당 토지와 유사성이 낮은 표준지를 기준으로 삼으면 보상액이 크게 낮아집니다.
개별 요인 보정 미흡 - 토지의 형상, 도로 접면, 이용 상황 등 개별 특성이 충분히 반영되지 않는 경우가 있습니다.
개발이익 배제 과다 적용 - 해당 공익사업의 시행으로 인한 지가 상승분은 보상에서 배제하는데(토지보상법 제67조 제2항), 이 범위를 넓게 잡으면 보상액이 줄어듭니다.
이의재결이나 소송에서 보상액을 올리려면, 위 3가지 중 어디에 문제가 있는지를 구체적으로 지적해야 합니다. 단순히 "시세보다 낮다"는 주장만으로는 보상액 변경이 어렵습니다.
놓치기 쉬운 실무 포인트
30일 기한은 절대적입니다. 재결서 정본을 수령한 날부터 기산되며, 우편 수령일이 아니라 실제 수령일 기준입니다. 수령을 지체하더라도 도달주의가 적용되므로, 재결서 송달 시점을 정확히 확인해야 합니다.
이의재결 중에도 수용 효력은 유지됩니다. 이의재결을 신청했다고 해서 수용 자체가 중단되지 않습니다. 사업시행자가 보상금을 공탁하면 소유권이 이전될 수 있으므로, 별도로 집행정지 신청이 필요한지를 검토해야 합니다.
이의재결에서 오히려 보상액이 낮아질 수도 있습니다. 이의재결은 보상액의 상한을 보장하지 않습니다. 재감정 결과에 따라 원래 재결보다 낮은 금액이 산정될 가능성이 이론적으로 존재합니다. 다만 실무상 이런 사례는 드문 편입니다.
이의재결 신청 전에 반드시 별도 감정평가를 받아 보상액의 상향 가능성이 있는지 확인하시기 바랍니다. 감정평가 결과에 따라 이의재결과 행정소송 중 어떤 경로가 효율적인지 판단이 달라집니다.
이광덕 변호사의 코멘트
법률사무소 신조 · 인천광역시 미추홀구
수용 보상 사건을 다루면서 보면, 감정평가서의 비교 표준지 선정이나 개별 요인 보정에서 문제가 발견되는 경우가 상당히 많습니다. 이의재결 신청 전에 반드시 별도 감정평가를 통해 보상액의 적정성을 검증하시고, 30일 불변기간을 놓치지 않도록 유의하시길 권합니다.
