상가 임대차 계약을 갱신하면서 임대인이 보증금을 대폭 올려달라고 요구하는 상황, 한 번쯤 겪어 보신 분들이 많으실 겁니다. 오랫동안 열심히 장사하며 자리를 잡아 온 공간인데, 갑작스러운 증액 요구에 막막한 마음이 드시는 것은 당연합니다.
오늘은 실제 상담 현장에서 자주 접하는 유형의 사례를 재구성하여, 상가건물 임대차보호법상 보증금 증액 상한 규정이 어떻게 적용되는지 구체적으로 살펴보겠습니다.
사례 개요
서울 마포구에서 5년째 카페를 운영하는 A씨(42세)는 보증금 5,000만 원, 월 차임 180만 원에 상가를 임차하고 있었습니다. 계약 갱신 시점이 다가오자 임대인 B씨는 "주변 시세가 많이 올랐다"며 보증금을 7,000만 원으로, 월 차임을 230만 원으로 인상해 달라고 통보했습니다. 보증금은 40%, 차임은 약 28%의 인상률입니다.
A씨는 장사가 잘되는 편이라 가게를 옮기고 싶지 않지만, 한꺼번에 이렇게 올리는 것이 합법인지 의문이 들었습니다.
쟁점 1: 보증금 증액 상한 5%는 어떻게 계산될까
상가건물 임대차보호법 제11조 제1항은 차임 또는 보증금의 증액 청구에 대해 "약정한 차임 또는 보증금의 100분의 5(5%)를 초과하지 못한다"고 규정하고 있습니다. 같은 법 시행령 제4조에서도 이 상한을 5%로 정하고 있습니다.
A씨 사례에 적용하면
보증금: 5,000만 원 x 5% = 250만 원 → 최대 5,250만 원까지만 증액 가능
월 차임: 180만 원 x 5% = 9만 원 → 최대 189만 원까지만 증액 가능
B씨가 요구한 보증금 7,000만 원(+2,000만 원)과 월 차임 230만 원(+50만 원)은 법정 상한을 크게 초과합니다.
여기서 중요한 점은, 이 5% 상한은 직전 계약 기준이라는 것입니다. 예를 들어 2년 전 갱신 당시 보증금이 5,000만 원이었다면, 이번 갱신에서는 5,250만 원이 상한이 됩니다. 그리고 다음 갱신 때는 5,250만 원의 5%인 262만 5천 원을 더한 5,512만 5천 원이 상한이 되는 구조입니다.
또한 차임과 보증금은 각각 별도로 5% 상한이 적용됩니다. 보증금을 적게 올리는 대신 차임을 많이 올리는 식으로 합산해서 5%를 맞추는 것은 허용되지 않습니다.
쟁점 2: 증액 상한 규정이 적용되지 않는 경우도 있을까
많은 분들이 걱정하시는 부분인데, 증액 상한 규정에도 적용 범위의 한계가 있습니다. 실무에서 자주 문제가 되는 경우를 정리하면 다음과 같습니다.
1
최초 계약이 아닌 갱신 시에만 적용 — 처음 계약을 체결할 때는 증액 상한이 적용되지 않습니다. 임대인과 임차인이 자유롭게 보증금을 정할 수 있습니다. 5% 상한은 기존 계약의 갱신(묵시적 갱신 포함) 과정에서 증액을 청구할 때 적용됩니다.
2
증액 청구의 시기 제한 — 상가건물 임대차보호법 제11조 제2항은 증액 청구가 "임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는" 하지 못하도록 규정합니다. 즉, 최소 1년 간격을 두어야 합니다.
3
환산보증금 범위 초과 여부 — 지역별로 정해진 환산보증금(보증금 + 월 차임 x 100) 기준을 초과하는 고액 임대차의 경우에도 증액 상한 규정 자체는 적용됩니다. 다만 대항력, 우선변제권 등 일부 보호 규정은 적용되지 않을 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
A씨의 경우 5년째 갱신을 해 온 기존 계약이고, 직전 증액으로부터 2년이 지났으므로 5% 상한 규정이 온전히 적용됩니다.
쟁점 3: 임대인이 5%를 초과하여 증액하겠다고 고집하면
실무에서 가장 많이 상담을 받는 부분이기도 합니다. 임대인이 법정 상한을 초과하는 증액에 합의하지 않으면 계약을 갱신하지 않겠다고 하는 경우, 임차인으로서 어떻게 대응할 수 있을까요.
핵심 포인트
임차인에게는 상가건물 임대차보호법 제10조에 따른 계약갱신요구권이 있습니다. 최초 임대차 기간을 포함하여 전체 10년까지 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유(3기 이상 차임 연체, 무단 전대 등 법정 사유) 없이 이를 거절할 수 없습니다.
따라서 A씨는 다음과 같이 대응할 수 있습니다.
1
B씨에게 상가건물 임대차보호법 제11조의 5% 증액 상한을 서면(내용증명 등)으로 고지하면서, 법정 범위 내 증액에는 동의한다는 의사를 명확히 전달합니다.
2
임대인이 이를 수용하지 않는 경우, 계약갱신요구권을 행사하겠다는 내용증명을 발송합니다. 갱신요구권 행사 기간은 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지입니다.
3
그래도 분쟁이 해결되지 않으면, 대한법률구조공단이나 상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나, 법원에 차임 등 증감 확인 청구 소송을 제기할 수 있습니다.
참고로, 5% 상한을 초과하는 증액에 임차인이 합의하여 실제로 그 금액을 지급한 경우에도, 초과 부분은 무효로 볼 여지가 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제15조는 이 법에 위반하여 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다고 규정하고 있기 때문입니다. 다만 이 부분은 사안에 따라 판단이 달라질 수 있으므로, 이미 초과 지급한 경우라면 구체적인 법률 검토가 필요합니다.
실무적 조언: 미리 준비하면 훨씬 수월합니다
상가 보증금 증액 문제는 대부분의 경우 임차인이 자신의 권리를 정확히 알고 있느냐 여부에 따라 결과가 크게 달라집니다. 실무에서 보면, 법정 상한 규정을 모르고 임대인의 요구를 그대로 수용하시는 분들이 적지 않습니다.
계약 갱신 시점이 다가오기 전에 다음 사항을 미리 점검해 두시는 것이 좋습니다.
갱신 전 체크사항
1. 직전 계약서상 보증금과 차임 금액 확인
2. 직전 증액 시점으로부터 1년이 경과했는지 확인
3. 전체 임대차 기간이 10년 이내인지 확인 (계약갱신요구권 잔여 여부)
4. 임대인과의 대화 내용은 문자, 카카오톡 등 기록이 남는 방법으로 진행
5. 증액 범위에 대한 합의가 이루어지지 않을 경우 내용증명 발송 준비
A씨의 사례처럼, 임대인이 시세를 이유로 큰 폭의 인상을 요구하더라도, 법이 정한 5% 상한 범위를 초과하는 부분에 대해서는 응할 의무가 없습니다. 혹시 지금 비슷한 상황에 처해 계시다면, 계약 만료일 전에 충분한 시간을 두고 대응 방안을 정리해 두시길 권해 드립니다.
