얼마 전 서울 동대문구의 한 재개발 조합에서 이런 사연이 있었습니다. 조합원 K씨는 어느 날 총회 안건으로 정관 변경의 건이 올라온 것을 보고 의아했다고 합니다. 시공사 선정 기준과 분담금 산정 방식이 함께 묶여 있었는데, 안내문에는 단순히 "운영상 필요에 따라 일부 조항을 정비한다"라고만 적혀 있었던 것입니다. 결의 후 시청에 인가 신청을 했지만 두 달 뒤 보완 통지가 날아왔고, 조합 집행부는 그제야 절차상 문제가 있었음을 알게 되었습니다.
재개발 사업에서 조합 정관은 단순한 내부 규약이 아니라 조합원 권리·의무의 근거가 되는 법적 기준입니다. 그래서 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)은 정관 변경을 일반 안건과 다르게 취급하고, 효력 발생 시점도 까다롭게 규정하고 있습니다. 오늘은 K씨의 사례처럼 실무에서 자주 어긋나는 재개발 조합 정관 변경 절차를 단계별로 정리해 드리겠습니다.
정관 변경, 왜 까다롭게 다뤄지는가
도시정비법 제40조는 조합 정관에 반드시 담겨야 할 사항을 열거하고, 동법 제45조는 정관 변경을 총회 의결사항으로 규정하고 있습니다. 더 중요한 점은 변경 사항에 따라 의결 정족수와 인가 절차가 달라진다는 것입니다.
실무에서 가장 흔한 오해는 "총회에서 다수결로 통과되면 그 즉시 새 정관이 적용된다"는 생각입니다. 그러나 일정한 사항은 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요하고, 시장·군수 등의 인가를 받아야만 효력이 발생합니다. 인가 전에 새 정관을 근거로 집행한 행위는 다툼이 생길 경우 무효가 될 수 있습니다.
단계별 절차 안내
1
변경안 발의 및 이사회 검토
조합장 또는 조합원 5분의 1 이상이 변경안을 발의할 수 있습니다. 이사회는 발의된 안을 검토하여 총회 부의 여부를 결정하고, 변경 사유와 신·구 조문 대비표를 작성합니다.
소요기간 약 2~3주서류: 변경안, 신구 대비표, 사유서
2
총회 소집 통지
총회 개최 7일 전까지 조합원 전원에게 회의 목적·안건·일시·장소를 서면으로 통지해야 합니다. 정관 변경의 경우 변경되는 조항의 내용을 구체적으로 적시해야 하며, 단순히 "정관 일부 변경"이라고만 기재하면 결의 자체가 무효가 될 수 있습니다.
소요기간 7일 이상통지방법: 서면+전자통지 권장
3
총회 의결
일반 정관 변경은 조합원 과반수 출석에 출석 과반수 찬성이 원칙이지만, 도시정비법 제40조 제3항이 정한 중요사항(조합원 자격, 비용 분담, 시공자 선정 등)은 조합원 3분의 2 이상의 찬성이 필요합니다. 정족수 산정 시 서면결의서와 전자투표도 포함되며, 위임장의 적법성 검토가 필수입니다.
의결정족수: 사안별 상이서면결의서 보관 5년
4
변경 인가 신청
총회 의결 후 관할 시장·군수·구청장에게 정관변경인가를 신청합니다. 신청서에는 총회 회의록, 결의서, 신·구 조문 대비표, 조합원 명부 등을 첨부합니다. 다만 경미한 사항(조합 사무소 소재지 변경 등)은 신고만으로 가능합니다.
처리기간 약 30~60일수수료 지자체별 상이
5
인가 후 등기 및 공고
인가서를 수령하면 변경된 정관을 조합원에게 공고하고, 등기사항(조합 명칭, 사무소 등)에 변경이 있는 경우 2주 이내에 변경등기를 마쳐야 합니다. 이때부터 비로소 변경 정관이 대내외적으로 효력을 갖습니다.
인가 전에 변경 정관을 적용해 분담금을 부과하거나 시공사를 선정하면, 후일 조합원이 무효확인의 소를 제기할 가능성이 있습니다.
실무에서 자주 발생하는 함정
첫째, 안건 통지서에 변경 조항을 두루뭉술하게 기재하는 경우입니다. 둘째, 서면결의서 양식이 안건별로 분리되어 있지 않아 의결정족수 산정에 다툼이 생기는 경우입니다. 셋째, 인가 신청 시 신·구 조문 대비표의 표기 오류로 보완 통지가 반복되어 사업이 지연되는 경우입니다. 이 세 가지만 사전에 점검해도 행정 지연을 상당 부분 줄일 수 있습니다.
마무리하며
K씨가 속했던 조합은 결국 보완 절차를 거쳐 정관을 다시 의결했고, 그 사이 사업 일정이 약 4개월 지연되었다고 합니다. 정관 변경은 단순한 행정 절차가 아니라 조합원 권리에 직접 영향을 미치는 법률행위이기 때문에, 발의 단계부터 인가·등기까지 단계별로 형식 요건을 빠짐없이 챙겨야 합니다. 특히 비용 분담이나 시공자 선정처럼 분쟁 가능성이 높은 사항이라면, 회의록 작성과 결의서 보관 단계까지 미리 점검해 두는 것이 분쟁 예방의 핵심입니다.
한상균 변호사의 코멘트
법률사무소 위드 · 부산광역시 연제구
재개발 조합 자문을 하다 보면 정관 변경 절차상 사소한 흠결 하나로 사업 일정이 수개월씩 밀리는 경우를 자주 봅니다. 특히 안건 통지의 구체성과 의결정족수 산정은 사후에 다툼이 생기면 되돌리기 어려우니, 발의 단계부터 법률 검토를 받아 두시기를 권합니다.
