Q. 동거하던 연인과 함께 5:5 공동명의로 아파트를 샀습니다. 그런데 헤어지게 됐고, 실제로 돈은 제가 더 많이 냈는데도 등기상으로는 절반씩입니다. 제가 더 낸 만큼 받아낼 수 있을까요?
핵심부터 말씀드립니다. 등기부상 지분과 실제 출자 비율이 다르다면, 차액을 돌려받을 수 있습니다. 단, 입증 책임은 더 냈다고 주장하는 쪽에 있고, 이 입증이 실패하면 등기부상 지분대로 정리됩니다. 실무에서 자주 접하는 분쟁 유형이라 핵심만 명쾌하게 정리하겠습니다.
동거 커플의 부동산은 ‘재산분할’이 아니라 ‘공유물 분할’입니다
먼저 오해 하나를 풀어야 합니다. 법률혼이나 사실혼이 인정되는 관계라면 헤어질 때 재산분할청구권(혼인 중 형성한 재산을 기여도에 따라 나누는 권리)이 발생합니다. 그러나 단순 동거 커플은 사실혼이 아닌 한 재산분할청구권 자체가 인정되지 않습니다.
그렇다면 공동명의 부동산은 어떻게 정리할까요. 답은 민법상 공유물 분할입니다. 부부 사이의 다툼이 아니라, 한 부동산을 공동으로 소유한 두 사람 사이의 재산 분쟁으로 보는 것입니다.
정리: 사실혼 인정 시 → 재산분할 / 단순 동거 → 공유물 분할 + 부당이득 또는 명의신탁 법리
등기 지분과 실제 출자금이 다를 때, 받아낼 수 있는 방법
5:5 등기인데 실제로는 7:3으로 냈다면, 차액에 해당하는 20%만큼은 별도로 청구할 수 있습니다. 실무에서 활용되는 청구 구조는 크게 세 가지입니다.
1. 명의신탁 해지에 따른 지분 이전 청구
내 돈을 들였는데 상대방 이름으로 등기된 부분이 있다면, 이는 명의신탁(실제 소유자와 등기명의자가 다른 상태)에 해당할 수 있습니다. 다만 부동산 실권리자명의 등기법상 명의신탁은 원칙적으로 무효이므로, 단순히 “내 돈이니 내 이름으로 돌려달라”는 청구가 항상 받아들여지지는 않습니다.
2. 부당이득 반환 청구
가장 현실적인 청구 방법입니다. 상대방이 자기 지분 취득에 들어간 돈을 내가 대신 부담했다면, 그만큼은 상대방이 법률상 원인 없이 이익을 얻은 것이므로 부당이득으로 반환을 구할 수 있습니다.
3. 공유물 분할 소송
부동산 자체를 처분해 정산하고 싶다면 공유물 분할 청구를 합니다. 협의가 안 되면 법원이 경매를 통해 매각한 뒤 지분 비율대로 대금을 분배하는 방식(형식적 경매)이 일반적입니다.
입증의 핵심 — 통장 흐름이 전부입니다
상담 현장에서 보면, 결과를 가르는 것은 결국 자금 출처 입증입니다. 직설적으로 말씀드리면, 현금으로 주고받았거나 영수증이 없으면 인정받기 매우 어렵습니다.
- 계약금·중도금·잔금 송금 내역 (본인 계좌 → 매도인 또는 부동산 계좌)
- 대출 명의자 및 원리금 상환 계좌 내역
- 취득세·등기비용·중개수수료 결제 카드 명세
- 관리비·재산세 등 보유 비용 분담 내역
- 리모델링·인테리어 비용 지출 증빙
특히 한쪽이 대출을 받아 부담하고 다른 쪽이 현금으로 부담한 경우, 대출 원리금은 매달 통장에 찍히지만 현금은 흔적이 남지 않아 불리해집니다. 처음부터 모든 자금은 본인 계좌를 거쳐 송금하는 습관이 중요합니다.
예외 — 증여로 해석될 위험을 조심해야 합니다
출자금 차이를 입증해도 항상 차액을 돌려받는 건 아닙니다. 동거 기간 중 한쪽이 다른 쪽에게 호의로 더 많은 자금을 부담한 것으로 인정될 경우, 법원은 이를 증여로 판단할 수 있습니다. 그러면 부당이득 반환이 부정됩니다.
실무상 증여로 인정되지 않으려면 다음과 같은 정황이 필요합니다.
- 매수 당시 “지분은 실제 부담 비율대로 한다”는 합의(문자, 카톡 포함)
- 차용증 또는 정산을 전제로 한 약정서
- 일정 시점 이후 분담금을 정산하기로 한 정황
반대로 “결혼하면 같이 살 집이니까 내가 좀 더 낼게”라는 식의 대화가 증거로 남아 있다면, 증여로 해석될 여지가 있어 불리하게 작용합니다.
실무 팁 — 헤어진 직후 무엇부터 해야 하는가
분쟁이 시작되면 상대방이 자기 지분을 제3자에게 처분하거나 담보로 넣는 위험이 있습니다. 이를 막기 위한 절차가 우선입니다.
처분금지 가처분 신청
상대방 지분에 대해 처분금지 가처분을 먼저 걸어두는 것이 안전합니다. 본안 소송 전이라도 신청 가능하며, 통상 1~3주 내 결정이 납니다.
내용증명 발송
출자금 차액 정산 요청과 협의 의사를 명확히 한 내용증명을 보내두면, 이후 부당이득 반환 청구의 시효 관리와 협상 기록 측면에서 유리합니다.
대출 명의 분리
공동으로 받은 대출이 있다면, 처분 방향이 정해지기 전까지 원리금 분담 방식을 서면으로 확정해두는 것이 좋습니다. 한쪽이 상환을 끊으면 나머지 한쪽이 신용 문제까지 떠안게 됩니다.
마지막으로 한 가지. 동거 커플의 부동산 분쟁은 감정 다툼이 결합되어 협의가 매우 어렵습니다. 자료가 흩어지기 전에 정리하고, 청구 구조를 부당이득·공유물 분할·가처분 중 어느 조합으로 가져갈지부터 결정하는 것이 핵심입니다.
