아버지가 남긴 집을 삼형제가 똑같이 3분의 1씩 나눠 가졌는데, 팔자니 한 명이 반대하고 그냥 두자니 재산세만 나갑니다. 이 공유 상태, 어떻게 풀 수 있을까요?
얼마 전 상담실을 찾아온 40대 회사원 최모씨의 사연입니다. 아버지가 돌아가신 뒤 서울 외곽의 단독주택 한 채를 삼형제가 물려받았는데, 등기부에는 각자 3분의 1 지분으로 올라가 있었습니다. 문제는 그다음이었습니다. 큰형은 세를 놓자 하고, 최씨는 팔아서 나누자 하고, 막내는 어릴 적 추억이 담긴 집이라며 절대 못 판다고 버텼습니다. 이렇게 상속 부동산 공유 상태가 몇 년째 이어지면서 형제 사이는 점점 멀어지고 있었습니다.
결론부터: 협의가 안 되면 법으로 나눌 수 있습니다
먼저 핵심을 말씀드리겠습니다. 공유 부동산은 공유자 중 누구라도 원하면 공유물분할(여러 사람이 함께 소유한 재산을 나누는 것)을 요구할 수 있습니다. 민법 제268조는 공유자에게 언제든지 분할을 청구할 권리를 인정하고 있기 때문입니다.
즉 막내가 반대하더라도, 최씨는 자신의 지분을 근거로 분할을 요구할 수 있습니다. 물론 처음부터 소송으로 가는 것은 아닙니다. 순서가 있습니다.
공유 상태 해소의 3단계
1
협의분할 — 공유자끼리 합의해 나누는 방법. 가장 빠르고 비용도 적습니다.
2
지분 매매 — 한 사람이 다른 사람의 지분을 사거나, 자기 지분을 파는 방법.
3
공유물분할청구소송 — 협의가 끝내 안 될 때 법원에 나눠달라고 청구하는 방법.
협의가 안 되면 법원은 어떻게 나눌까
최씨처럼 협의가 결렬되면 결국 소송으로 갈 수밖에 없습니다. 이때 법원이 나누는 방식은 크게 세 가지입니다.
첫째, 현물분할. 토지처럼 물리적으로 쪼갤 수 있으면 실제로 땅을 나눠 각자에게 줍니다. 다만 단독주택 한 채처럼 나누기 어려운 경우에는 적용이 어렵습니다.
둘째, 가액배상(대금정산). 한 사람이 부동산 전체를 갖는 대신 나머지 공유자에게 그 지분에 해당하는 돈을 지급하는 방식입니다. 막내가 집을 지키고 싶다면 이 방법으로 형들의 지분을 사들일 수 있습니다.
셋째, 경매분할(대금분할). 어느 방법도 합의가 안 되면 법원이 부동산을 경매에 부쳐 매각한 뒤, 그 대금을 지분 비율대로 나눕니다. 실무에서 단독주택이나 아파트 공유 사건은 이 경매분할로 마무리되는 경우가 상당히 많습니다.
주의할 점이 있습니다. 경매로 넘어가면 시세보다 낮은 가격에 팔리는 경우가 흔합니다. 결국 가장 손해가 적은 길은 소송 전 협의라는 것이 실무의 현실입니다.
소송까지 얼마나 걸리고, 무엇을 준비해야 하나
공유물분할청구소송은 보통 제기부터 판결까지 6개월에서 1년 정도 걸립니다. 감정평가(부동산 가치를 전문가가 매기는 절차)가 들어가면 기간이 더 늘어날 수 있습니다.
준비해야 할 것은 부동산 등기부등본, 공유자 전원의 지분 관계를 확인할 수 있는 자료, 그리고 그동안 오간 협의 내용입니다. 특히 상속 부동산은 처음 상속받을 때 상속재산분할협의가 어떻게 이뤄졌는지가 이후 공유 해소 방식에도 영향을 미치므로, 그 경위를 정리해두는 것이 좋습니다.
또 한 가지, 한 형제가 부동산을 혼자 사용하며 임대수익을 얻고 있었다면 다른 공유자는 그 이익 중 자기 지분만큼을 부당이득으로 돌려받을 수 있습니다. 최씨의 경우 큰형이 오랫동안 그 집에 살고 있었다면, 이 부분까지 함께 정리해야 진짜로 공유 관계가 깔끔하게 해소됩니다.
김경숙 변호사의 코멘트
더감 법률사무소 · 경기도 수원시
상속 부동산 공유 사건을 다루면서 느낀 점은, 감정이 개입된 형제 분쟁일수록 소송보다 협의 조정이 실익이 크다는 것입니다. 경매로 넘어가면 시세보다 낮게 팔려 모두가 손해를 보는 경우가 많으니, 소송 전 지분 정산안을 먼저 검토하시길 권합니다.
