핵심만 말씀드리겠습니다. 발코니 확장이나 불법 증축이 있는 아파트·상가를 매매할 때, 계약 전에 확인하지 않으면 나중에 매수인이 원상복구 비용과 이행강제금까지 떠안게 되는 경우가 많습니다. 매매가 끝난 뒤에는 되돌리기 어렵습니다. 계약서에 도장 찍기 전에 아래 7가지를 반드시 확인하시기 바랍니다.
결론부터 말하면, 불법 증축의 법적 책임은 원칙적으로 현재 소유자(매수인)에게 넘어갑니다. "전 주인이 불법으로 지었으니 나는 책임 없다"는 통하지 않습니다. 위반건축물에 대한 이행강제금은 소유자에게 부과되기 때문입니다.
불법 증축 매매, 이것부터 확인하세요
1건축물대장에 '위반건축물' 표기가 있는지 확인
2발코니 확장이 합법 확장인지, 불법 증축인지 구분
3이행강제금 부과 이력과 향후 부과 가능성 파악
4매매계약서에 위반 사항과 책임 분담을 명시
5하자담보책임 기간과 범위 확인
6대출·전세 시 불이익 여부 사전 점검
7현장 실측으로 서류와 실제 상태 대조
1. 건축물대장에 '위반건축물' 표기가 있는지 확인
가장 먼저 정부24에서 건축물대장을 발급받아 상단에 '위반건축물'이라는 노란색 표기가 있는지 봐야 합니다. 이 표기가 있으면 이미 관할 구청이 위반 사실을 인지한 상태이며, 원상복구 명령과 이행강제금(위반을 시정할 때까지 반복 부과되는 금전 부담)이 진행 중이거나 예정일 수 있습니다.
2. 발코니 확장이 합법인지 불법인지 구분
2005년 이후 발코니 확장은 일정 요건을 갖추면 합법입니다. 문제는 확장하면 안 되는 구조를 임의로 트거나, 대피 공간을 없애버린 경우입니다. 특히 세대 간 경계벽을 헐거나 서비스면적을 임의로 방으로 개조한 것은 불법 증축에 해당할 수 있습니다. 겉보기엔 멀쩡해도 도면과 다르면 위반입니다.
3. 이행강제금 부과 이력과 향후 부과 가능성
이행강제금은 건축법 위반이 시정될 때까지 매년 부과됩니다. 과거에는 부과 횟수 상한이 있었으나 현재는 시정될 때까지 반복 부과가 원칙입니다. 소유권이 넘어가도 이 부담은 새 소유자에게 이어집니다. 매수 전 반드시 관할 구청 건축과에 부과 내역과 잔여 책임을 확인하십시오.
4. 매매계약서에 위반 사항과 책임 분담을 명시
불법 증축 사실을 알고 매수한다면, 계약서 특약에 '위반건축물임을 매수인이 인지하고 계약한다' 또는 반대로 '잔금 전까지 매도인이 원상복구한다'는 내용을 명확히 기재해야 합니다. 실무에서는 이 특약 유무에 따라 분쟁 결과가 완전히 달라집니다. 구두 약속은 증명하기 어렵습니다.
5. 하자담보책임 기간과 범위 확인
매도인이 불법 증축 사실을 숨겼다면 민법상 하자담보책임(매매 목적물의 흠에 대한 매도인의 책임)이나 사기 취소를 물을 수 있습니다. 다만 계약서에 위반 사실이 기재돼 있으면 매수인이 알고 산 것으로 보아 책임을 묻기 어려워집니다. 매도인 책임을 남기려면 '고지받지 못했다'는 정황을 확보해 두는 것이 중요합니다.
6. 대출·전세 시 불이익 여부 사전 점검
위반건축물로 등재되면 담보대출 한도가 줄거나 아예 대출이 거절될 수 있습니다. 전세보증금 반환보증(HUG 등) 가입이 거부되는 경우도 있어 향후 임대에도 지장이 생깁니다. 실거주 목적이라도 재산 가치와 환금성에 직접 영향을 주므로 미리 금융기관에 확인하는 것이 안전합니다.
7. 현장 실측으로 서류와 실제 상태 대조
서류상 문제가 없어 보여도 실제 확장·증축이 도면과 다른 경우가 흔합니다. 잔금 전 직접 방문해 발코니, 옥탑, 베란다, 상가 앞 가설 구조물 등을 도면과 대조하시기 바랍니다. 특히 상가는 무단 증축한 데크나 창고가 위반건축물로 잡히는 사례가 많아 주의가 필요합니다.
정리
불법 증축 아파트·상가는 가격이 저렴해 보여도 원상복구 비용, 반복되는 이행강제금, 대출·매도 제약이라는 세 가지 부담이 매수인에게 넘어옵니다. 매매 전에 건축물대장 확인과 계약서 특약 정리, 이 두 가지만 놓치지 않아도 대부분의 분쟁을 예방할 수 있습니다. 이미 계약이 진행 중이거나 매수 후 위반 사실을 뒤늦게 알았다면, 책임 소재를 다투는 문제는 계약서 문구와 고지 여부에 따라 결론이 크게 갈립니다.
