재개발 사업이 진행되면서 종전자산 평가(사업 전 내가 가진 부동산의 가치를 감정평가로 정하는 것) 결과를 받아보고 실망하시는 분들이 많습니다. 오랜 세월 살아온 내 집인데 생각보다 낮게 나온 금액을 보면 억울한 마음이 드는 것이 당연합니다. 오늘은 종전자산 평가액이 부당하게 낮다고 느껴질 때, 어떻게 이의를 제기할 수 있는지 가상의 사례를 통해 차근차근 살펴보겠습니다.
사례로 살펴보기
인천의 한 재개발 구역에서 30년 넘게 단독주택에 거주해 온 김모 씨(62세, 자영업)는 조합으로부터 종전자산 평가액이 3억 8천만 원이라는 통지를 받았습니다. 그런데 바로 옆 골목의 비슷한 규모 주택은 4억 5천만 원으로 평가되었다는 이야기를 이웃에게 듣게 되었습니다. 김 씨는 내 집만 유독 낮게 평가된 것 같아 이의를 제기하고 싶지만, 어디서부터 시작해야 할지 막막한 상황입니다.
종전자산 평가는 어떤 의미를 가질까요
종전자산 평가액은 단순히 '내 부동산이 얼마짜리냐'를 넘어, 재개발 사업에서 조합원 각자가 받게 될 권리가액(새 아파트를 분양받을 때 인정받는 내 지분의 가치)을 정하는 기준이 됩니다. 종전자산 평가액이 낮으면 그만큼 추가로 부담해야 할 분담금이 늘어나기 때문에, 조합원 입장에서는 매우 중요한 문제입니다.
김 씨의 경우처럼 이웃과 비교해 낮게 나왔다면, 우선 그 차이가 실제 부동산의 위치, 면적, 도로 조건, 노후도 같은 개별 요인 때문인지, 아니면 평가 과정 자체에 문제가 있었는지를 구분해 볼 필요가 있습니다. 감정평가는 여러 요인을 종합해 이루어지므로, 단순히 옆집보다 낮다는 사실만으로 곧바로 잘못된 평가라고 단정하기는 어렵습니다.
평가에 이의가 있을 때 밟을 수 있는 절차
종전자산 평가에 이의가 있으신 경우, 감정 결과를 그대로 받아들이지 않고 다투실 수 있는 여러 방법이 있습니다. 순서대로 정리해 드리겠습니다.
1
조합에 이의 및 재산정 요청
먼저 조합에 서면으로 이의를 제기하고, 평가 근거자료의 열람을 요청합니다. 어떤 요인이 반영되었는지 확인하는 것이 출발점입니다.
2
관리처분계획에 대한 의견 제출
재개발에서 종전자산 평가는 관리처분계획에 반영됩니다. 이 계획이 총회에서 의결되고 인가되기 전, 공람 기간에 의견서를 제출할 수 있습니다.
3
관리처분계획 인가에 대한 행정소송
관리처분계획이 인가된 이후에도 평가액이 위법하게 산정되었다고 판단되면, 인가처분의 취소를 구하는 행정소송으로 다툴 수 있습니다.
다만 각 단계마다 다툴 수 있는 기간이 정해져 있다는 점에 유의해야 합니다. 특히 관리처분계획 인가처분에 대한 소송은 처분이 있음을 안 날부터 90일 이내에 제기해야 하는 것이 원칙이므로, 시기를 놓치지 않는 것이 무엇보다 중요합니다.
실무에서 이의가 받아들여지려면
상담 현장에서 보면, 단순히 '금액이 낮다'는 주장만으로는 평가 결과를 뒤집기가 쉽지 않습니다. 감정평가에는 평가인의 전문적 재량이 인정되기 때문입니다. 따라서 객관적 근거를 확보하는 것이 관건입니다.
이의 제기 시 준비하면 좋은 자료
· 인근 유사 부동산의 실거래가 및 공시가격 비교자료
· 내 부동산의 면적, 도로 접면, 개별 특성을 보여주는 자료
· 필요 시 별도 감정평가사의 사적 감정 결과
· 조합에서 받은 평가 산출 근거 및 요인 비교표
김 씨의 사례라면, 옆집과의 평가 차이가 도로 조건이나 형상 같은 합리적 이유에서 비롯된 것인지, 아니면 유사한 조건임에도 특정 요인이 과소하게 반영된 것인지를 자료로 밝혀내는 작업이 필요합니다. 이런 검토를 거쳐야 이의가 설득력을 가지게 됩니다.
내 집의 가치가 제대로 인정받지 못한 것 같아 속상하신 마음은 충분히 이해됩니다. 다만 감정에 앞서 어떤 근거로 다툴 수 있는지를 차분히 정리하고, 정해진 기간 안에 절차를 밟는 것이 실질적인 결과로 이어진다는 점을 기억해 주시기 바랍니다.
