많은 분들이 아파트나 상가를 매수한 뒤 매도인의 허위 설명을 알게 되었을 때, 계약을 어떻게 되돌려야 하는지 몰라 어려워하십니다. "역세권이라고 했는데 아니었다", "누수가 없다고 했는데 반복된다"와 같은 상황에서 허위 설명으로 인한 매매 계약 취소가 가능한지, 그 절차는 어떻게 되는지 단계별로 정리하겠습니다.
먼저 알아둘 법적 근거
허위 설명을 이유로 계약을 무효화하려는 경우, 크게 두 가지 법적 근거를 검토하게 됩니다.
사기에 의한 취소(민법 제110조) — 매도인이 고의로 거짓 사실을 말하거나 중요한 사실을 숨겨 매수인을 착오에 빠뜨린 경우입니다.
착오에 의한 취소(민법 제109조) — 사기까지는 아니더라도, 매수인이 계약의 중요한 부분(법률행위의 내용의 중요 부분)에 관해 잘못 알고 계약한 경우입니다.
정리하면, 매도인의 적극적 기망이 인정되면 사기 취소를, 그렇지 않고 매수인 측 오인이 핵심이면 착오 취소를 주장하게 됩니다. 실무에서는 두 가지를 함께 주장하는 경우가 많습니다.
취소가 인정되기 위한 요건
사기 취소의 경우, 다음 요건이 모두 충족되어야 합니다.
1. 기망행위의 존재
매도인이 사실과 다른 내용을 적극적으로 말했거나, 알릴 의무가 있는 중요 사실을 고의로 숨긴 경우에 해당합니다. 단순한 과장 광고나 주관적 평가(예: "살기 좋은 동네")는 기망으로 보기 어렵습니다.
2. 고의
매도인이 그 내용이 거짓임을 알면서도 매수인을 속이려는 의사가 있어야 합니다.
3. 인과관계
그 허위 설명 때문에 매수인이 계약을 체결했다는 연결고리가 인정되어야 합니다. 이미 알고 있었거나 설명과 무관하게 매수했다면 인정되기 어렵습니다.
착오 취소의 경우, 오인한 부분이 계약의 중요 부분일 것, 그리고 그 착오가 매수인의 중대한 과실로 인한 것이 아닐 것이 요구됩니다. 스스로 확인할 수 있었던 사항을 확인하지 않은 경우에는 중대한 과실로 취소가 제한될 수 있습니다.
취소 절차 단계별 안내
1
증거 확보
가장 먼저 해야 할 일은 허위 설명이 있었음을 입증할 자료를 모으는 것입니다. 중개대상물 확인·설명서, 분양 광고물, 매도인·중개인과 주고받은 문자와 카카오톡, 통화 녹음, 하자 사진 등이 핵심 증거입니다.
소요기간: 즉시~수일 / 필요자료: 계약서, 확인설명서, 대화기록 / 비용: 없음
2
취소 의사표시(내용증명 발송)
취소권은 상대방에게 취소한다는 의사를 표시함으로써 행사합니다. 실무에서는 사기 또는 착오를 이유로 계약을 취소한다는 뜻을 내용증명 우편으로 발송하여 의사표시 시점과 내용을 남깁니다.
소요기간: 발송 후 1~2일 도달 / 필요자료: 취소 사유 정리 / 비용: 우편비 수천 원
3
협의 또는 소송 제기
매도인이 취소를 받아들이면 매매대금 반환과 등기 원상회복으로 마무리됩니다. 응하지 않으면 매매대금 반환 청구 소송(또는 계약 취소 확인 및 부당이득반환 청구)을 제기합니다. 필요 시 매도인 재산에 대한 가압류를 함께 검토합니다.
소요기간: 협의 실패 시 소송 6개월~1년 이상 / 비용: 인지·송달료 및 변호사 보수
취소권 행사 기간에 유의
취소권은 무한정 행사할 수 있는 권리가 아닙니다. 민법상 취소권은 추인할 수 있는 날(사기·착오를 안 날)부터 3년, 계약을 체결한 날부터 10년 내에 행사해야 합니다. 이 기간이 지나면 취소권 자체가 소멸하므로, 허위 설명을 알게 된 시점부터 시간을 지체하지 않는 것이 중요합니다.
정리하면 다음과 같습니다. 첫째, 허위 설명의 내용과 그것을 믿고 계약했다는 점을 입증할 증거를 확보합니다. 둘째, 내용증명으로 취소 의사를 명확히 표시합니다. 셋째, 협의가 안 되면 소송으로 대금 반환을 청구합니다. 그리고 이 모든 과정을 취소권 행사 기간 내에 진행해야 합니다.
한편 계약을 유지하면서 손해만 배상받고자 한다면, 취소 대신 하자담보책임이나 손해배상 청구를 선택하는 방법도 있습니다. 어떤 경로가 유리한지는 사안마다 다르므로, 확보한 증거의 강도와 하자의 정도를 함께 검토하여 결정하는 것이 바람직합니다.
