최근 전국 곳곳에서 재개발·재건축 사업이 속도를 내면서, 사업에 동의하지 않았거나 조합원이 되기를 거부한 소유자들에게 매도청구소송이 제기되는 사례가 크게 늘고 있습니다. 국토교통부 자료에 따르면 도시정비사업 구역이 매년 증가 추세에 있고, 그만큼 조합과 미동의자 사이의 분쟁도 함께 늘고 있습니다.
결론부터 말씀드리겠습니다. 매도청구소송을 받았다고 해서 무조건 헐값에 부동산을 넘겨야 하는 것은 아닙니다. 대응 여하에 따라 정당한 시가를 받을 수 있고, 절차상 하자가 있다면 청구 자체를 다툴 여지도 있습니다.
매도청구소송이란 무엇인가
매도청구권은 도시 및 주거환경정비법(도시정비법)에 근거한 제도입니다. 재건축의 경우 사업에 동의하지 않은 소유자에게, 재개발의 경우에도 일정 요건에서 조합이 해당 부동산을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있는 권리입니다.
핵심은 이것입니다. 조합은 먼저 사업 참여 여부를 묻는 최고(촉구) 절차를 거쳐야 하고, 정해진 회답 기간이 지나야 비로소 매도청구를 할 수 있습니다. 이 절차를 건너뛰거나 기간을 지키지 않으면 청구 자체가 부적법해질 수 있습니다.
실무에서 자주 보는 오해
"소송장이 오면 이미 끝난 것"이라는 생각입니다. 그러나 매도청구소송의 핵심 쟁점은 대부분 '얼마에 넘기느냐', 즉 가격(시가) 감정에 있습니다. 여기서 대응을 어떻게 하느냐가 결과를 크게 좌우합니다.
대응의 핵심은 '시가' 산정에 있다
매도청구소송에서 부동산 가격은 법원이 지정한 감정인의 감정평가로 정해집니다. 그런데 이 감정가는 산정 방식과 기준 시점, 개발이익 반영 여부에 따라 상당한 차이가 발생합니다.
여기서 반드시 짚어야 할 개념이 개발이익 반영입니다. 매도청구에서의 시가는 단순한 현황 가격이 아니라, 재건축·재개발로 인해 발생하는 개발이익까지 고려한 가격이어야 한다는 것이 실무의 확립된 태도입니다. 즉 '사업이 예정된 상태를 전제로 한 시가'로 평가받아야 정당한 보상에 가까워집니다.
- 감정 시점(기준 시점)이 언제로 잡히는지 확인
- 개발이익이 시가에 제대로 반영되었는지 검토
- 인근 유사 거래 사례가 적정하게 채택되었는지 점검
- 필요 시 사감정(私鑑定, 별도로 의뢰한 감정)으로 대응 근거 확보
법원 감정 결과가 지나치게 낮게 나왔다면 감정 보완이나 재감정을 신청할 수 있습니다. 이때 소유자 측이 근거 있는 반박 자료를 제출했는지 여부가 결정적입니다.
절차적 하자를 다툴 수 있는 경우
가격뿐 아니라 절차 자체를 다투는 방법도 있습니다. 다음과 같은 사정이 있으면 청구의 적법성을 문제 삼을 여지가 있습니다.
- 최고(촉구) 절차 자체가 없었거나 회답 기간이 지켜지지 않은 경우
- 조합 설립인가나 사업시행인가 등 선행 절차에 하자가 있는 경우
- 매도청구권 행사 기간(제척기간)을 도과한 경우
특히 매도청구권 행사 기간은 매우 중요합니다. 조합이 정해진 기간 안에 권리를 행사하지 않으면 청구권 자체가 소멸할 수 있어, 이 부분은 소송 초기에 반드시 검토해야 합니다.
미동의자가 흔히 저지르는 실수
상담 현장에서 보면, 소유자들이 몇 가지 공통된 실수를 합니다.
첫째, 소송 서류를 방치하는 경우입니다. 답변서 제출 기한을 놓치면 무변론 판결로 불리한 결과가 나올 수 있습니다. 둘째, 법원 감정가를 그대로 받아들이는 경우입니다. 이의 없이 넘어가면 그 가격이 확정됩니다. 셋째, 감정적으로 대응해 사업 자체를 무산시키려다 정작 자신의 재산권 보호 기회를 놓치는 경우입니다.
현실적으로 사업이 이미 상당 부분 진행된 구역이라면 사업을 되돌리기는 어렵습니다. 그렇다면 전략의 초점은 정당한 시가를 최대한 확보하는 것에 맞추는 편이 실익이 큽니다.
앞으로의 전망과 대응 방향
정비사업이 활발해질수록 매도청구 분쟁은 더 늘어날 것으로 판단됩니다. 소유자 입장에서 기억해야 할 것은 명확합니다. 매도청구소송은 '넘기느냐 마느냐'의 싸움이 아니라 '얼마에 넘기느냐'의 싸움인 경우가 대부분이라는 점입니다.
소장을 받은 시점부터 감정 절차, 재감정 신청, 절차적 하자 검토까지 대응 시점마다 전략이 달라집니다. 초기에 자료를 정리하고 대응 방향을 잡는 것이 결과를 좌우하는 핵심이라는 점을 강조하고 싶습니다.
