권리금 계약 해제 위약금, 계약금만 돌려주면 끝일까?

얼마 전 카페 창업을 준비하던 한 분이 상담을 오셨습니다. 마음에 드는 상가를 찾아 기존 임차인에게 권리금 6,000만 원을 주기로 하고 계약금 600만 원을 먼저 건넸는데, 며칠 뒤 그 자리 바로 옆에 대형 프랜차이즈가 들어온다는 소식을 들었다는 것입니다. 계약을 없던 일로 하고 싶은데, 준 돈은 돌려받을 수 있는지 물으셨습니다. 권리금 계약을 해제할 때 위약금이 어떻게 처리되는지, 실제 사례를 바탕으로 정리해 보겠습니다.

Q. 권리금 계약을 중간에 해제하면 계약금은 무조건 포기해야 하나요? 아니면 돌려받을 수 있나요?

결론부터: 누가 왜 해제하느냐에 따라 달라집니다

권리금 계약 해제에서 가장 중요한 기준은 계약 해제의 원인이 누구에게 있느냐입니다. 결론부터 말씀드리면, 단순히 마음이 바뀌어 계약을 그만두려는 쪽이 손해를 부담하는 것이 원칙입니다.

계약금은 특별한 약정이 없으면 '해약금'(계약을 해제할 수 있는 대가로 지급한 돈)의 성격을 가집니다. 민법 제565조에 따르면, 당사자 일방이 계약 이행에 착수하기 전까지는 계약금을 지급한 사람은 이를 포기하고, 받은 사람은 그 배액(두 배)을 상환하여 계약을 해제할 수 있습니다.

즉 위 사례처럼 매수인(권리금을 주는 신규 임차인)이 개인 사정으로 계약을 접는다면, 원칙적으로 이미 지급한 계약금 600만 원을 포기해야 합니다. 반대로 기존 임차인(권리금을 받는 사람)이 마음을 바꿔 해제하려면 받은 600만 원의 두 배인 1,200만 원을 돌려줘야 합니다.

계약금 포기·배액 상환은 '이행 착수 전'까지만

다만 이 규칙에는 시간적 한계가 있습니다. 계약금에 의한 해제는 상대방이 계약 이행에 착수하기 전까지만 가능합니다. 이미 이행이 시작된 뒤에는 계약금을 포기하는 것만으로 손쉽게 빠져나올 수 없습니다.

권리금 계약에서 '이행의 착수'란 어떤 상황일까요? 실무에서는 매수인이 잔금을 준비해 지급하려 하거나, 기존 임차인이 인테리어·집기·거래처 등 유형·무형의 시설을 넘겨주기 시작하는 경우 등을 이행 착수로 보는 경우가 많습니다.

이 시점을 지나면

이행 착수 이후에 일방적으로 계약을 파기하면, 계약금 포기 수준을 넘어 상대방이 입은 실제 손해에 대한 배상책임까지 질 수 있습니다. 따라서 해제를 결심했다면 상대방의 이행이 시작되기 전에 서둘러 의사표시를 하는 것이 중요합니다.

위약금 약정이 따로 있으면 그 내용이 우선입니다

많은 분들이 놓치는 부분이 있습니다. 권리금 계약서에 별도의 위약금 조항이 들어 있는 경우입니다. 예를 들어 '매수인이 계약을 위반하면 계약금을 위약금으로 몰취한다', '매도인이 위반하면 계약금의 배액을 지급한다'는 식의 문구가 있으면, 이 약정이 우선 적용됩니다.

이렇게 위약금이 정해져 있는 경우 법적으로는 '손해배상액의 예정'으로 봅니다. 즉 실제 손해가 얼마인지 일일이 따지지 않고 약정된 금액을 손해배상으로 청구할 수 있다는 뜻입니다. 다만 그 금액이 지나치게 과다하다면 법원이 감액할 수 있습니다(민법 제398조).

예외: 해제 원인이 상대방에게 있다면

만약 계약을 해제하려는 이유가 상대방의 잘못 때문이라면 이야기가 달라집니다. 예를 들어 기존 임차인이 권리금 계약 당시 약속한 거래처·단골·영업 노하우를 실제로 넘겨주지 않거나, 임대인이 신규 임차인과의 임대차계약을 거부해 권리 승계 자체가 불가능해진 경우가 있습니다.

이럴 때는 매수인의 잘못으로 인한 해제가 아니므로, 지급한 계약금을 반환받는 것은 물론 경우에 따라 추가 손해배상까지 청구할 여지가 있습니다. 핵심은 상대방의 채무불이행 사실을 입증할 수 있는 증거를 확보해 두는 것입니다.