상가를 운영하시다 보면 사정이 생겨 가게를 정리하고, 다른 분에게 넘기며 권리금을 회수하려는 순간이 찾아옵니다. 그런데 어렵게 신규 임차인을 구해 임대인에게 소개했더니 "그 사람과는 계약하지 않겠다"는 답을 듣고 막막해하시는 분들이 많습니다.
임대인이 신규 임차인을 거절했다고 해서 모두 위법한 것은 아닙니다. 법이 인정하는 정당한 거절 사유가 분명히 존재하기 때문입니다. 반대로, 정당한 사유 없이 거절한다면 임대인은 권리금 회수를 방해한 책임을 질 수 있습니다. 오늘은 임대인의 거절이 정당한지 판단하기 전에 반드시 확인하셔야 할 핵심 사항들을 하나씩 짚어보겠습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약을 거절하여 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안 된다고 규정하고 있습니다. 거절이 '정당한지'를 가르는 기준을 정확히 아는 것이 핵심입니다.
신규 임차인 거절 전 확인할 핵심 체크리스트
1. 신규 임차인이 보증금·차임을 감당할 능력이 있는가
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법은 신규 임차인이 보증금과 차임(월세)을 지급할 자력이 없는 경우, 임대인의 거절을 정당하다고 봅니다. 다만 '자력이 없다'는 점은 임대인이 입증해야 하며, 막연한 의심만으로는 인정되지 않습니다. 재직증명서, 자금계획 등 지불 능력을 보여줄 자료를 미리 준비해 두시면 좋습니다.
2. 신규 임차인이 의무를 위반할 우려가 명백한가
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신규 임차인이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나, 임대차를 유지하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우도 정당한 거절 사유에 해당합니다. 예를 들어 과거 임대차 분쟁 이력이 명백하거나 영업에 부적합한 사정이 뚜렷해야 하며, 단순한 우려만으로는 부족합니다.
3. 임대인이 1년 6개월 이상 비영리로 사용하려는가
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임대차 종료 후 임대인이 해당 상가를 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않는 경우에도 거절이 정당할 수 있습니다. 다만 이를 핑계로 거절한 뒤 곧바로 다른 임차인에게 세를 주면 오히려 방해행위로 인정될 수 있다는 점에 유의하셔야 합니다.
4. 임대인이 직접 임대차 계약을 체결한 경우인가
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임대인이 선택한 신규 임차인과 1년 6개월 이상 임대차 계약을 체결한 경우 등 법에 열거된 사유에 해당하면 거절이 정당할 수 있습니다. 반대로 이런 명확한 사유 없이 임차인이 주선한 사람을 거부한다면 신중히 따져봐야 합니다.
5. 임차인이 '실제로' 신규 임차인을 주선했는가
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권리금 회수 기회를 주장하려면 임차인이 구체적인 신규 임차인을 주선한 사실이 있어야 합니다. 물론 임대인이 명백히 거절 의사를 밝혀 주선이 무의미한 상황이라면, 반드시 임차인을 데려오지 않아도 방해를 인정받을 여지가 있습니다. 이 판단은 사안마다 달라 꼼꼼한 검토가 필요합니다.
6. 임대차 기간과 행사 시기를 지켰는가
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권리금 회수 보호는 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지의 기간에 적용됩니다. 이 시기를 벗어나면 보호를 받기 어려우므로, 계약 만료 시점을 미리 확인하고 여유 있게 신규 임차인을 물색하시는 것이 안전합니다.
7. 임대인에게 과도한 조건을 요구받지 않았는가
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임대인이 신규 임차인에게 시세보다 현저히 높은 보증금이나 차임을 요구하는 것도 사실상의 거절, 즉 방해행위로 볼 수 있습니다. "계약은 하되 월세를 두 배로 올리겠다"는 식의 요구가 있었다면 그 내용을 기록으로 남겨 두시기 바랍니다.
거절이 부당하다면 어떻게 대응할까
만약 임대인의 거절에 정당한 사유가 없다면, 임차인은 임대인을 상대로 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있습니다. 배상액은 임차인이 주선한 신규 임차인에게 받기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 않는 범위에서 정해지는 것이 일반적입니다. 이 청구권은 임대차 종료 후 일정 기간 내에 행사해야 하므로 시기를 놓치지 않는 것이 중요합니다.
무엇보다 중요한 것은 증거의 확보입니다. 신규 임차인을 주선한 사실, 임대인이 거절한 정황, 거절 당시 오간 대화 내용 등을 문자나 녹취, 내용증명 등으로 남겨 두면 분쟁 시 큰 도움이 됩니다. 거절 사유가 정당한지 모호하게 느껴지신다면, 성급히 포기하기보다 기록을 차분히 정리하며 상황을 살펴보시길 권합니다.
