법률사무소
계정환 변호사
건물 일부 무단점유 부당이득 계산법, 얼마를 청구할 수 있나요?
건물을 소유하고 계신 분들 중, 임차인이나 인접 상가가 복도, 주차장, 외벽, 옥상 일부를 허락 없이 사용하고 있어 고민하시는 분들이 많습니다. "건물 전체도 아니고 일부인데 돈을 받을 수 있을까" 하는 생각에 그냥 넘어가시는 경우도 적지 않습니다. 오늘은 건물 일부 무단점유에 따른 부당이득을 어떻게 계산하는지, 따뜻하게 하나씩 짚어 드리겠습니다.
Q. 제 상가 건물 1층 복도와 외벽 일부를 옆 가게가 진열대와 간판으로 몇 년째 쓰고 있습니다. 전체 면적도 아닌데, 부당이득을 청구할 수 있나요? 금액은 어떻게 정하나요?
결론부터: 일부만 써도 부당이득 청구가 됩니다
먼저 마음 놓으셔도 좋습니다. 결론부터 말씀드리면, 타인이 내 소유 건물의 일부분을 정당한 권원(사용할 법적 근거) 없이 사용했다면, 소유자는 그에 상응하는 부당이득(법률상 원인 없이 얻은 이익)을 돌려받을 수 있습니다.
민법 제741조는 "법률상 원인 없이 타인의 재산으로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다"고 규정합니다. 무단점유자는 대가를 내지 않고 공간을 사용하는 이익을 얻었고, 소유자는 그 공간을 활용하거나 임대할 기회를 잃었기 때문에, 반환 의무가 성립합니다.
건물 전체가 아니라 복도 한 편, 외벽 일부, 주차장 몇 면처럼 일부만 사용한 경우에도 마찬가지입니다. 중요한 것은 "얼마만큼의 공간을, 어떤 용도로, 얼마 동안" 사용했는지입니다.
부당이득은 보통 '차임 상당액'으로 계산합니다
그렇다면 금액은 어떻게 정할까요. 실무에서 가장 널리 쓰이는 기준은 차임 상당액, 즉 그 공간을 정상적으로 임대했다면 받았을 임대료 상당의 금액입니다.
계산의 기본 구조
- 월 차임 상당액 × 무단점유 기간(개월)
- 월 차임 = 해당 부분의 가치(보통 토지·건물 가액) × 기대수익률(연 임료 비율)
- 점유한 면적 비율을 반영하여 산정
예를 들어 옆 가게가 사용한 복도·외벽 면적이 전체 임대 가능 공간에서 차지하는 비중을 환산하고, 인근 유사 상가의 평당 임대료 시세를 참고하여 월 차임을 추정하는 방식입니다. 분쟁 금액이 크거나 다툼이 치열하면 법원은 감정평가(임료감정)를 통해 객관적인 차임 상당액을 산정하게 됩니다.
간판이나 광고물처럼 외벽·옥상을 광고 목적으로 사용한 경우에는, 단순 바닥면적이 아니라 그 위치가 가진 광고 가치를 고려해 더 높게 평가되기도 합니다.
청구할 수 있는 기간과 소멸시효
"몇 년째 사용했는데 전부 받을 수 있나요?" 하고 걱정하시는 분들이 많습니다. 부당이득반환청구권의 소멸시효는 원칙적으로 10년입니다. 따라서 과거 10년치까지 소급해 청구하는 것이 가능합니다.
다만 주의할 점이 있습니다. 상가 임대차처럼 상행위에서 발생한 채권으로 평가되는 경우 5년의 상사시효가 적용될 수 있고, 사안의 성격에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 또한 점유가 지금도 계속되고 있다면, 매달 새로운 부당이득이 발생하므로 장래의 차임 상당액까지 함께 청구하는 것이 실무적으로 유리합니다.
명도와 함께 청구하는 것이 효율적입니다
무단점유 상태를 끝내려면 부당이득 반환뿐 아니라, 그 공간을 비워 달라는 인도(명도) 청구를 병행하는 것이 바람직합니다. 돈만 받고 점유는 계속되면 분쟁이 반복되기 때문입니다.
실무 팁 — 미리 챙겨두면 좋은 것들
- 무단 사용 부분을 날짜가 표시된 사진·영상으로 기록
- 언제부터 사용했는지 확인할 수 있는 자료(입점 시기, 간판 설치 시점 등)
- 인근 상가 임대료 시세 자료(공인중개사 확인서 등)
- 내용증명으로 사용 중단과 대가 지급을 먼저 요구한 기록
이런 자료들은 금액 산정과 소송에서 점유 기간을 입증하는 데 큰 힘이 됩니다. 건물 일부 무단점유 문제는 작아 보여도 시간이 지날수록 금액이 쌓이고 분쟁이 복잡해지는 경우가 많으므로, 가능한 한 이른 시점에 정리해 나가시길 권합니다.
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계정환 변호사의 코멘트
실제로 건물 일부 무단점유 사건을 다뤄 보면, 소유자분들이 '일부라 애매하다'며 수년간 방치하다 금액이 크게 불어난 뒤 찾아오시는 경우가 많습니다. 부당이득은 과거 10년까지 소급 청구가 가능하지만, 점유 기간과 시세 입증 자료가 있어야 제대로 받을 수 있습니다. 사진과 시세 자료를 먼저 확보하신 뒤 상담받으시길 권합니다.
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