법률사무소
채보화 변호사
상가 인테리어 원상복구 분쟁, 보증금 지키는 단계별 해결 절차
많은 분들이 상가 인테리어 원상복구 분쟁 해결 절차를 어려워합니다. 계약 만료를 앞두고 임대인이 '처음 상태로 돌려놓으라'며 수천만 원짜리 견적서를 내밀거나, 원상복구 비용을 보증금에서 빼겠다고 통보하면 당황스러우실 수밖에 없습니다. 몇 년 동안 정성껏 꾸민 매장을 어디까지 뜯어내야 하는지, 보증금은 제대로 돌려받을 수 있을지 걱정되시죠.
상담 현장에서 보면, 이런 분쟁의 상당수는 원상복구 범위를 둘러싼 오해에서 시작됩니다. 법이 정한 기준을 알고 순서대로 대응하면 생각보다 차분하게 해결할 수 있는 경우가 많습니다. 오늘은 그 절차를 단계별로 정리해 드리겠습니다.
상가 원상복구 의무, 어디까지가 법적 범위일까
민법 제654조는 사용대차에 관한 제615조를 임대차에 준용하고 있습니다. 이에 따라 임차인은 임대차가 끝나면 목적물을 원상회복(빌릴 당시의 상태로 되돌려 놓는 것)하여 반환할 의무를 집니다. 여기서 중요한 기준은 '건물이 처음 지어졌을 때'가 아니라 '내가 임차해 들어올 당시의 상태'라는 점입니다.
따라서 이전 임차인이 설치한 시설을 그대로 인수해 영업했다면, 원칙적으로 그 부분까지 철거할 의무는 없다고 보는 것이 실무의 일반적인 태도입니다. 다만 계약서에 '전 임차인 시설 포함 원상복구' 같은 특약이 있거나, 권리금 계약을 통해 시설을 승계하면서 복구 의무까지 넘겨받은 경우에는 판단이 달라질 수 있습니다.
원상복구 범위를 판단하는 세 가지 기준
- 입점 당시 상태: 계약 시점의 사진, 인수인계 기록이 기준이 됩니다.
- 계약서 특약: 원상복구 범위를 구체적으로 정한 문구가 있는지 확인합니다.
- 통상의 손모(자연스러운 사용으로 생긴 마모): 벽지 변색, 바닥의 일반적인 흠집 등은 복구 대상에서 제외되는 경우가 많습니다.
상가 원상복구 분쟁 해결 절차, 단계별 정리
1
계약서 검토와 현황 증거 확보
가장 먼저 해야 할 일은 다툼의 기준이 될 자료를 모으는 것입니다. 퇴거 전에 현재 상태를 날짜가 표시된 사진과 영상으로 꼼꼼히 남겨 두셔야 합니다.
2
내용증명 발송과 견적 비교 협의
임대인이 제시한 견적이 과도하다고 판단되면, 복구 범위에 대한 입장과 근거를 정리해 내용증명(발송 내용과 날짜를 우체국이 증명해 주는 우편)으로 보냅니다. 동시에 다른 업체 2~3곳에서 견적을 받아 비교하면 협상력이 크게 높아집니다.
3
상가건물임대차분쟁조정위원회 조정 신청
협의가 어려우면 상가건물 임대차보호법 제20조에 따른 분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 소송보다 비용과 시간 부담이 훨씬 적고, 조정이 성립되어 조정서에 강제집행을 승낙하는 취지가 기재되면 판결처럼 집행할 수 있는 효력이 생깁니다.
4
보증금반환청구 소송
조정이 성립하지 않거나 임대인이 조정에 응하지 않으면 법원에 보증금반환청구 소송을 제기합니다. 청구금액이 3,000만 원 이하라면 소액사건심판 절차로 비교적 빠르게 진행할 수 있습니다. 복구비용에 다툼이 크면 법원 감정이 진행될 수 있습니다.
보증금 공제와 임차권등기명령, 함께 알아둘 점
임대인이 원상복구가 미흡하다는 이유로 보증금 전액을 돌려주지 않는 경우가 있습니다. 그러나 원칙적으로 임대인은 실제로 필요한 원상복구 비용 상당액만 공제할 수 있고, 나머지 보증금은 반환해야 합니다. 공제 내역과 근거 자료를 서면으로 요구하는 것이 좋습니다.
보증금을 받지 못한 상태에서 점포를 비워야 한다면, 상가건물 임대차보호법 제6조의 임차권등기명령(이사 후에도 대항력과 우선변제권을 유지하게 해 주는 제도)을 신청해 두는 것이 안전합니다. 신청 후 등기가 마쳐진 것을 확인하고 퇴거하셔야 권리가 보호됩니다.
한편 인테리어 공사비를 유익비(건물 가치를 높이는 데 들인 비용, 민법 제626조)로 돌려받을 수 있는지 문의하시는 분들도 많습니다. 하지만 계약서에 원상복구 약정이 있으면 유익비상환청구권을 미리 포기한 것으로 해석되는 경우가 많고, 영업을 위한 내부 시설은 건물 자체의 가치 증가로 인정받기 어려운 편입니다. 이 부분은 계약서 문구와 시설의 성격을 함께 따져 보아야 합니다.
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채보화 변호사의 코멘트
원상복구 분쟁을 다루다 보면, 입점 당시 사진 한 장이 수천만 원의 공제 여부를 가르는 경우를 자주 봅니다. 퇴거 전 현황 기록과 비교 견적부터 확보하시고, 임대인 견적이 과하다고 느껴지신다면 조정 신청 전에 가능한 빨리 전문가와 범위를 점검해 보시길 권합니다.
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