전세 계약 전 근저당 확인 필수 체크리스트 7가지 안전 기준

전세 계약하기 전에 반드시 확인하세요. 핵심만 말씀드리겠습니다. 전세사기 피해의 상당수는 계약 전 근저당 확인을 제대로 하지 않아 발생합니다. 등기부등본 한 장이면 확인할 수 있는 것을, 대수롭지 않게 넘겼다가 보증금 수천만 원을 날리는 사례가 반복되고 있습니다.

결론부터 말하면, 근저당 설정액과 전세보증금을 합한 금액이 주택 시세의 70%를 넘으면 위험합니다. 이 기준 하나만 기억해도 전세사기 피해 절반은 막을 수 있습니다.

근저당이란 무엇이고 왜 위험한가

근저당권(근저당)이란 집주인이 은행 등 금융기관에서 대출받을 때 해당 주택을 담보로 설정하는 권리입니다. 집주인이 대출을 갚지 못하면 은행이 그 집을 경매에 넘길 수 있고, 경매 낙찰대금에서 근저당권자(은행)가 먼저 돈을 가져갑니다.

문제는 이겁니다. 임차인(세입자)의 보증금 반환 순위는 근저당 설정일과 전입신고일 중 무엇이 앞서느냐에 따라 달라집니다. 근저당 설정이 전입신고보다 앞서면, 경매 시 은행이 먼저 배당받고 세입자는 남은 금액에서만 보증금을 돌려받게 됩니다. 남은 금액이 부족하면 보증금 일부 또는 전부를 잃습니다.

전세 계약 전 반드시 확인할 7가지 체크리스트

등기부등본 을구 - 근저당 설정 여부와 채권최고액 확인 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 발급비 700원이면 확인 가능합니다. 을구(乙區)에 근저당권이 있는지, 있다면 채권최고액이 얼마인지 반드시 확인하세요. 채권최고액은 실제 대출금의 120~130% 수준으로 설정되므로, 이 금액 전체를 기준으로 계산해야 합니다.

선순위 채권총액 + 보증금이 시세의 70% 이하인지 계산 안전한 전세의 기본 공식입니다. (근저당 채권최고액 + 본인 전세보증금 + 선순위 임차보증금) / 주택 시세 = 70% 이하여야 합니다. 주택도시보증공사(HUG)도 이 기준에 준하여 전세보증보험 가입 여부를 심사합니다. 80%를 넘기면 보험 가입 자체가 거절될 수 있습니다.

등기부등본 발급일자 - 계약 당일 것을 확인 일주일 전에 발급받은 등기부등본은 의미 없습니다. 계약 당일, 가능하면 계약 직전에 발급받아 확인하세요. 그 사이 근저당이 추가 설정될 수 있기 때문입니다. 잔금일에도 한 번 더 확인하는 것이 정석입니다.

선순위 임차인 존재 여부 확인 등기부등본에는 다른 세입자의 보증금이 나타나지 않습니다. 전입세대 열람(주민센터)을 통해 해당 주택에 이미 전입신고를 한 세대가 있는지 확인해야 합니다. 다세대·다가구 주택의 경우 여러 세대가 있을 수 있고, 이들의 보증금도 선순위로 잡힙니다.

근저당 말소 조건을 특약에 명시 집주인이 "잔금일까지 근저당을 말소하겠다"고 구두로 약속하는 경우가 많습니다. 반드시 계약서 특약사항에 "잔금일 전까지 을구 근저당권 전부 말소, 미이행 시 계약 해제 및 위약금 청구 가능"이라고 명시하세요. 구두 약속은 법적으로 입증이 어렵습니다.

전세보증보험 가입 가능 여부 사전 확인 HUG, SGI서울보증, HF주택금융공사 등에서 전세보증금 반환보증보험에 가입할 수 있습니다. 계약 전에 해당 물건이 보험 가입 대상인지 미리 조회하세요. 근저당 비율이 높거나 집주인의 세금 체납이 있으면 가입이 거절됩니다. 보험 가입이 안 되는 물건은 그 자체가 위험 신호입니다.

국세·지방세 체납 여부 확인 요청 2023년 4월부터 시행된 개정 주택임대차보호법에 따라 임대인은 임차인에게 국세·지방세 체납 정보를 고지할 의무가 있습니다(미납액이 일정 기준 이상인 경우). 체납 세금은 경매 시 보증금보다 우선 배당될 수 있으므로, 집주인에게 납세증명서 제출을 당당히 요구하세요.

안전 기준 요약 - 이 수치를 기억하세요

(채권최고액 + 선순위보증금 + 내 보증금) / 시세 = ?

- 60% 이하: 비교적 안전

- 60~70%: 주의 필요, 보증보험 가입 권장

- 70~80%: 위험 구간, 보증보험 가입 필수

- 80% 초과: 계약 재고 강력 권장

여기서 '시세'는 KB시세, 한국부동산원 공시가격 등 공신력 있는 기준을 사용해야 합니다. 집주인이나 공인중개사가 말하는 "호가"를 기준으로 삼으면 안 됩니다.

근저당이 있으면 무조건 위험한 것인가

그렇지는 않습니다. 핵심은 비율입니다. 시세 5억 원짜리 아파트에 근저당 채권최고액이 1억 2,000만 원이고, 전세보증금이 2억 원이라면 합산 3억 2,000만 원으로 시세 대비 64%입니다. 이 정도면 비교적 안전한 구간입니다.

반면 시세 3억 원짜리 빌라에 근저당 1억 5,000만 원, 전세보증금 2억 원이면 합산 3억 5,000만 원으로 시세를 초과합니다. 이른바 깡통전세로, 경매가 진행되면 보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 수 있습니다.

잔금일에 반드시 해야 할 마지막 확인

계약 체결 후 잔금일 사이에 집주인이 추가 근저당을 설정하는 경우가 실무에서 드물지 않습니다. 잔금 지급 당일, 등기부등본을 한 번 더 발급받아 을구 변동사항이 없는지 확인하세요. 잔금을 치르고 바로 그날 전입신고와 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권이 생깁니다.

전입신고와 확정일자를 하루라도 늦추면, 그 사이 설정된 근저당에 밀릴 수 있습니다. 법적으로 대항력은 전입신고 다음날 오전 0시부터 효력이 발생하므로(주택임대차보호법 제3조 제1항), 잔금일 당일 전입신고를 마치는 것이 가장 안전한 방법입니다.

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배준형 변호사의 코멘트

실무에서 전세 피해 사건을 다루다 보면, 등기부등본 확인 한 번이면 막을 수 있었던 경우가 대부분입니다. 특히 빌라나 다가구 주택은 선순위 임차인 파악이 어렵기 때문에 전입세대 열람까지 반드시 병행하셔야 합니다. 계약 전 근저당 비율이 애매하다면 가능한 빨리 전문가의 검토를 받으시길 권합니다.

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