원룸 개조 건물 임대 후 양도 시 부가가치세 면제 여부

요지

근린생활시설 및 다중주택으로 신축된 건물을 원룸 형태로 개조하여 주택으로 임대 후 양도하는 경우 주거전용면적의 합계가 국민주택규모 이하인 다중주택의 양도는 부가가치세가 면제되며, 근린생활시설의 양도는 상시 주거용 임대인지 일시적, 잠정적 임대인지에 따라 해당 건물의 양도시 과면세가 달라짐

답변내용

주택신축판매업을 영위하는 사업자가 단독주택(다중주택) 및 근린생활시설로 건축허가를 받아 신축한 건물을 용도변경의 허가를 받지 아니하고 건물 전체를 원룸 형태로 개조하여 주택으로 임대하다 양도하는 경우로서 주거전용면적의 합계가 국민주택규모 이하인 단독주택(다중주택)의 양도는 ｢조세특례제한법｣ 제106조제1항제4호 및 같은 법 시행령 제106조제4항제1호에 따라 부가가치세가 면제되는 것이며, 근린생활시설을 상시 주거용으로 임대하여 ｢부가가치세법｣ 제10조제1항제1호에 따라 부가가치세가 과세된 근린생활시설의 양도는 같은 법 제14조제2항제1호에 따라 부가가치세가 면제되는 것임.
다만, 해당 건물이 양도되기 전까지 일시적, 잠정적으로 임대하여 같은 법 제10조제1항제1호에 따른 재화의 공급에 해당하지 아니하는 경우 근린생활시설의 양도는 부가가치세가 과세되는 것이며, 이 경우 해당 근린생활시설의 임대가 일시적, 잠정적인 임대에 해당하는지는 사실판단할 사항임

 ○ PP건축(이하 ⁠“신청인”)은 2017.2월 주택신축판매업을 업종으로 하여 사업자등록을 하고 근린생활시설 및 다중주택(이하 ⁠“쟁점건물”)을 신축하여 2017.9월 완공하였음

 ○ 신청인은 당초 쟁점건물 전체를 주택으로 건축허가 받으려고 하였으나, 주차장 면적이 부족하여 건물 일부를 제2종근린생활시설(사무소)로 변경하여 건축허가를 받았으며

  - 신축시 주택으로 사용할 수 있도록 화장실‧싱크대 배관을 시공하고, 근린생활시설로 준공검사를 받은 후 원룸 형태로 각 호별 독립된 주거환경(출입문, 보일러, 도시가스, 전기, 수도, 싱크대, 욕실 등)을 설치함

   *신청인은 5,6층 다중주택 전용면적의 전체합계가 85㎡ 이하임을 전제로 질의함

 ○ 신청인은 쟁점건물 준공 후 양도 전까지 임대^*를 주고 있으며 임차인들이 전부 주택으로 사용하고 있어 각 호별 전입신고가 이루어진 상태임(전체 19세대)

   * 주택임대업등록이나 사업자등록상 업종 추가(정정)는 하지 아니함

 ○ 신청인은 2017.1기 및 2기 부가가치세 신고시 쟁점건물 신축비용에 대하여 매입세액공제를 받고 부동산임대 용역의 공급에 대하여 부가가치세 과세매출로 신고하였다가

  - 2018.2월 면세사업 관련 매입세액으로 전액 불공제하고 임대용역의 공급을 면세매출로 하는 수정신고^*를 함

   * 2018.2월 관할세무서장의 부가가치세 환급 현장확인에 따른 수정신고임

 ○ 신청인은 2018.4.14. 쟁점건물 전체를 하나의 매매단위로 하여 양도하는 매매계약을 체결하였고(잔금지급 2018.5.21), 현 임대차계약을 매수인이 포괄승계 하는 것으로 약정함

2. 질의내용

 ○ 근린생활시설 및 다중주택으로 신축된 건물을 원룸 형태로 개조하여 임대 후 양도하는 경우 부가가치세 면제 여부

3. 관련법령 및 관련사례

 ○ 부가가치세법 제10조【재화 공급의 특례】

  ① 사업자가 자기의 과세사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화(이하 이 조에서 "자기생산‧취득재화"라 한다)를 자기의 면세사업을 위하여 직접 사용하거나 소비하는 것은 재화의 공급으로 본다.

   1. 제38조에 따른 매입세액, 그 밖에 이 법 및 다른 법률에 따른 매입세액이 공제된 재화

 ○ 부가가치세법 제14조【부수 재화 및 부수 용역의 공급】

  ② 주된 사업에 부수되는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 별도의 공급으로 보되, 과세 및 면세 여부 등은 주된 사업의 과세 및 면세 여부 등을 따른다.

   1. 주된 사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화 또는 용역

 ○ 조세특례제한법 제106조【부가가치세의 면제 등】

  ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다. 이 경우 제1호부터 제3호까지, 제4호의5 및 제9호는 2018년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하고, 제4호의2, 제5호, 제9호의2, 제9호의3, 제11호 및 제12호는 2020년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하며, 제8호 및 제8호의2는 2014년 12월 31일까지 실시협약이 체결된 것에만 적용한다.

   4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다)

 ○ 조세특례제한법 시행령 제106조【부가가치세 면제 등】

  ④ 법 제106조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역"이란 다음 각 호의 것을 말한다.

   1. 제51조의2제3항에 규정된 규모 이하의 주택

 ○ 조세특례제한법 시행령 제51조의2【자기관리부동산투자회사 등에 대한 과세특례】

  ③ 법 제55조의2제4항에서 "대통령령으로 정하는 규모"란 ｢주택법｣에 따른 국민주택 규모(기획재정부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다)를 말한다.

 ○ 조세특례제한법 시행규칙 제20조【다가구주택의 정의】

   영 제51조의2제3항에서 "기획재정부령이 정하는 다가구주택"이라 함은 ｢건축법 시행령｣ 별표1 제1호 다목에 해당하는 것을 말한다. 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다.

 ○ 주택법 제2조【정의】

   이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

   2. "단독주택"이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

   3. "공동주택"이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

   6. "국민주택규모"란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 "주거전용면적"이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(｢수도권정비계획법｣ 제2조제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토교통부령으로 정한다.

   20. "도시형 생활주택"이란 300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택을 말한다.

 ○ 주택법 시행규칙 제2조【주거전용면적의 산정방법】

   ｢주택법｣(이하 "법"이라 한다) 제2조제6호 후단에 따른 주거전용면적(주거의 용도로만 쓰이는 면적을 말한다. 이하 같다)의 산정방법은 다음 각 호의 기준에 따른다.

   1. 단독주택의 경우 : 그 바닥면적(｢건축법 시행령｣ 제119조제1항제3호에 따른 바닥면적을 말한다. 이하 같다)에서 지하실(거실로 사용되는 면적은 제외한다), 본 건축물과 분리된 창고‧차고 및 화장실의 면적을 제외한 면적. 다만, 그 주택이 ｢건축법 시행령｣ 별표1 제1호다목의 다가구주택에 해당하는 경우 그 바닥면적에서 본 건축물의 지상층에 있는 부분으로서 복도, 계단, 현관 등 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분의 면적도 제외한다.

   2. 공동주택의 경우 : 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적. 다만, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 공용면적은 제외하며, 이 경우 바닥면적에서 주거전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.

    가. 복도, 계단, 현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적

    나. 가목의 공용면적을 제외한 지하층, 관리사무소 등 그 밖의 공용면적

 ○ 주택법 시행령 제10조【도시형 생활주택】

  ① 법 제2조제20호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제36조제1항제1호에 따른 도시지역에 건설하는 다음 각 호의 주택을 말한다.

   1. 원룸형 주택 : 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 공동주택

    가. 세대별 주거전용면적은 50제곱미터 이하일 것

    나. 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실 및 부엌을 설치할 것

    다. 욕실 및 보일러실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성할 것. 다만, 주거전용면적이 30제곱미터 이상인 경우에는 두 개의 공간으로 구성할 수 있다.

    라. 지하층에는 세대를 설치하지 아니할 것

 ○ 건축법 시행령 별표1【용도별 건축물의 종류】

   1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]

    가. 단독주택

    나. 다중주택 : 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.

     1) 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것

     2) 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다)

     3) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 330제곱미터 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것

    다. 다가구주택 : 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

     1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

     2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것

     3) 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것

출처 : 국세청 2018. 05. 14. 사전-2018-법령해석부가-0286[법령해석과-1307] | 국세법령정보시스템