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합산배제 건설임대주택 요건과 적용 범위 해설

서면-2019-부동산-1029[부동산납세과-682] · 2019. 07. 02.

질의 및 요약

Q질의내용

2018년 3월 31일 이전에 임대사업자 및 사업자등록을 한 민간건설임대주택이 합산배제 임대주택으로 인정받기 위해 필요한 요건은 무엇인가요?

S요약

종합부동산세법상 합산배제 건설임대주택은 2018년 3월 31일 이전 민간임대주택 등록과 소득세법 또는 법인세법에 따른 주택임대업 사업자등록을 한 자가 보유하며 과세기준일 현재 임대 중인 민간건설임대주택을 의미합니다.

#합산배제 임대주택 #종부세 #민간건설임대주택 #임대사업자 등록 #2018년 3월 31일 #사업자등록

핵심 정리

R회신 내용 서면-2019-부동산-1029[부동산납세과-682] · 2019. 07. 02.

국세청 서면-2019-부동산-1029[부동산납세과-682] 회신(2019-07-02) 기준 답변입니다.
합산배제 건설임대주택이란 2018년 3월 31일 이전 민간임대주택에 관한 특별법 제2조제2호의 민간건설임대주택으로 임대사업등록과 소득세법 또는 법인세법상 주택임대업 사업자등록을 모두 완료한 자가, 과세기준일 현재 실질적으로 임대 중인 주택을 의미함을 명확히 하고 있습니다.
합산배제 요건에는 임대목적의 주택이 전용 149㎡ 이하, 2호 이상 보유, 공시가격 6억원 이하, 5년 이상 임대, 연 임대료 증가율 5% 이내 등이 포함됩니다.
시행령 규정상 임대주택 신규 임대 개시일이나 합산배제 신고 연도의 과세기준일까지 사업자등록이 모두 이루어져야 합니다.
2018년 3월 31일 이후 등록 주택은 합산배제 대상이 아니며, 반드시 해당일 이전에 두 등록(임대사업자·사업자등록)이 모두 이루어져야 합니다.

L관련 법령 해석

종합부동산세법 제8조: 민간임대주택 등 일정 임대주택은 과세표준 합산 제외
종합부동산세법 시행령 제3조 제1항: 2018년 3월 31일 이전 민간임대주택 등록 및 사업자등록, 주택요건 및 임대기간(5년 이상) 충족 시 합산배제 임대주택 해당
민간임대주택에 관한 특별법 제2조제2호: 민간건설임대주택의 정의와 요건
소득세법 제168조, 법인세법 제111조: 주택임대업 사업자등록 근거 조항

사례 Q&A

1. 합산배제 임대주택이 되려면 민간임대주택 등록일이 언제여야 하나요?

답변

합산배제를 받으려면 2018년 3월 31일 이전 임대사업자 등록이 반드시 필요합니다.

근거

종합부동산세법 시행령 제3조와 국세청 회신에서 2018년 3월 31일 이전 임대사업등록이 필수 요건으로 명시되어 있습니다.

2. 합산배제 건설임대주택에 사업자등록은 어떤 법에 따라 해야 하나요?

답변

소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따라 주택임대업 사업자등록을 해야 인정됩니다.

근거

국세청 유권해석 및 종합부동산세법 시행령 제3조에서 사업자등록 요건이 명확히 규정되어 있습니다.

3. 2018년 4월 1일 이후 완공된 민간건설임대주택도 합산배제 적용이 가능한가요?

답변

임대사업자 및 사업자등록을 2018년 3월 31일 이전에 했다면, 이후 완공된 주택도 합산배제 임대주택으로 인정될 수 있습니다.

근거

국세청 회신에서 등록 시점(2018.3.31. 이전)만 충족시키면 합산배제 임대주택 요건에 해당한다고 보았습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

합산배제 건설임대주택은 ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 규정된 민간건설임대주택으로서 2018년 3월 31일 이전 같은 법 제5조에 따른 임대사업등록과 ⁠「소득세법」 제168조 또는 ⁠「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하는 주택을 의미하는 것임

회신

｢종합부동산세법 시행령｣ 제3조제1항제1호에 해당하는 합산배제 건설임대주택은 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제2호에 규정된 민간건설임대주택으로서 2018년 3월 31일 이전 같은 법 제5조에 따른 임대사업등록과 ｢소득세법｣ 제168조 또는 ｢법인세법｣ 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하는 주택을 의미하는 것입니다.

※ 관련참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

-’18.3.31. 이전 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제2호에 따른 임대사업등록 및 ｢법인세법｣ 제111조에 따른 사업자등록을 한 민간건설임대사업자가 임대 목적의 주택을 ’18.4.1. 준공 후 임대

○ 질의내용

-’18.3.31. 이전 임대사업 등록한 주택을 ’18.4.1. 이후 완공하여 5년 이상 임대하는 경우 ｢종합부동산세법 시행령｣ 제3조 제1항 제1호에 따른 합산배제 임대주택 적용이 가능한지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 ⁠(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 종합부동산세법 제8조【과세표준】

②다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, ⁠「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택(이하 생략)

③제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 당해 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령이 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장(이하 "관할세무서장"이라 한다)에게 당해 주택의 보유현황을 신고하여야 한다.

○ 종합부동산세법 시행령 제3조【합산배제 임대주택】

①법 제8조제2항제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이란 ｢공공주택 특별법｣ 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 ｢소득세법｣ 제168조 또는 ｢법인세법｣ 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

1.｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택과 ｢공공주택 특별법｣ 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택(이하 이 조에서 "건설임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택. 다만, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제2호에 따른 민간건설 임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택으로 한정한다.

가.전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것

나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

다.임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것

나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 종합부동산세과-1628, 2007.05.22.

[ 요 지 ]

주택에 대한 종합부동산세의 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되 지 아니하는 건설임대주택은 ⁠「임대주택법」에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재임대하고 있는 주택을 말하는 것임

○ 종합부동산세과-20, 2011.08.09.